[7/7] DIVISION DE BIENS = ILLEGAL ?!

Salut à tous,

Je ne sais pas si tu as vu cette vidéo mais j’avais réalisé avec Hadrien, chasseur immobilier et investisseur immobilier, une vidéo à Nantes où on revenait sur son parcours d’investisseur que tu peux visionner ici.

A la fin de cette vidéo, nous faisions une petite offre :

  • si tu passes par Hadrien pour acheter un bien immobilier locatif avec cashflow positif via son service de chasseur immobilier, je t’offre une bouteille de Champagne Veuve Clicquot !

En effet, le service de chasseur immobilier de Hadrien est orienté INVESTISSEUR et CASHFLOW POSITIF sinon on ne signe pas ! 

Devant le succès de cette seule vidéo, une quinzaine de biens achetés en 8 mois (1,6-1,8M€ d’investis) et une trentaine en cours d’acquisition et des dizaines d’études de dossier préalables, nous avons décidé de réaliser une petite série de 7 épisodes dans laquelle on répond aux questions qui revenaient le plus souvent sous cette première vidéo.

Dans ce septième et dernier épisode de cette série, nous avons gardé un sujet épineux pour conclure en beauté puisque nous allons parler de division… Division de biens = illégal ?! Ou pas ?!

On entend régulièrement parler de la stratégie de division de biens pour décupler son rendement et son cashflow positif via la création de plusieurs lots sur un lot existant. Il s’agit d’une excellente stratégie mais il faut encore une fois ne pas négliger certaines procédures qui si elles ne sont pas réalisées et comme expliqué dans la vidéo « [4/7] Comment mettre en place une STRATEGIE d’investissement ? » pourraient rendre le retour sur investissement du bien négatif, notamment au moment de la revente.

Regarde donc bien cette vidéo pour comprendre tous les dessous d’une division de biens !

(Re)Voir les autres épisodes :

[1/7] Quel investissement IMMOBILIER rapporte le PLUS ? 
[2/7] Est-il trop TARD pour INVESTIR dans l’immobilier ? 
[3/7] 3 ERREURS à NE PAS FAIRE dans l’immobilier 
[4/7] Comment mettre en place une STRATEGIE d’investissement ? 
[5/7] Plan d’action pour DEVENIR RENTIER via l’immobilier 
[6/7] INVESTIR dans l’immobilier est-il DANGEREUX ?

Où retrouver Hadrien : 

• Son blog : http://www.chasseurimmobiliernantes.fr/
• Sa page Facebook : https://www.facebook.com/lagencehd/

Contacter Hadrien : http://www.chasseurimmobiliernantes.f…

Et n’oublie pas, dès que tu réalises un dossier (avec beaucoup de cashflow je l’espère) avec Hadrien, reviens vers moi à cette adresse email : raphael[at]clubmillionnaire.fr et j’aurais le plaisir de t’envoyer une bouteille de Champagne Veuve Clicquot directement chez toi ! 🙂

[7/7] DIVISION DE BIENS = ILLEGAL ?!

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Retranscription de la vidéo :

Raphaël Carteni : Salut à tous. Bienvenue sur cette nouvelle vidéo en direct de Nantes, 7ème et dernière vidéo de cette série de vidéos qu’on a faite avec Hadrien.

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : Donc Hadrien, peut-être que vous ne découvrez que maintenant sur cette 7ème vidéo. Pourquoi pas, après tout? Donc est-ce que tu peux te présenter rapidement, nous dire qui tu es et ce que tu fais dans la vie.

Hadrien Raze : Bien sûr, avec grand plaisir. Donc salut tout le monde. Moi, c’est Hadrien, j’ai 28 ans, je suis chasseur immobilier sur Nantes et sur Rennes. Pour présenter un petit peu l’entreprise, on a fait acheter pour 18 millions d’euros de biens

Raphaël Carteni : Okay

Hadrien Raze : Ce qui correspond à peu près à 150 opérations.

Raphaël Carteni : Propre.

Hadrien Raze : 99% de ces opérations sont des investissements locatifs. A titre personnel, j’ai 28 ans, je suis indépendant financièrement depuis mes 23 ans. J’ai 9 biens aujourd’hui.

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Dont ma résidence principale. Donc voilà pour les grandes lignes. 
Raphaël Carteni : Okay. Donc si vous n’avez pas vu les anciennes vidéos, alors, cette vidéo s’inscrit vraiment dans une série de vidéos

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : Puisqu’on a fait une toute première vidéo à la base qui avait très très bien marché, sur le parcours d’Hadrien. Vous pouvez la retrouver dans la barre de description. Et on a décidé de faire une série de 7 vidéos pour répondre à pas mal de questions.

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : Aujourd’hui, quel est le sujet de la question dont on va parler, Hadrien?

Hadrien Raze : C’est la question qui est revenue peut-être le plus souvent depuis la première vidéo qu’on a faite ensemble.

Raphaël Carteni : Je pense aussi.

Hadrien Raze : Que ce soit dans les commentaires ou que ce soit même en privé, j’ai reçu des dizaines et des dizaines de personnes qui m’ont demandé, qui m’ont dit: “Je veux diviser un appartement, je veux diviser une maison – ou quoi que ce soit – est-ce que c’est possible?” Donc aujourd’hui, on a vu avec Raphaël, pour faire une vidéo justement, pour voir finalement est-ce que c’est possible à coup sûr, tout le temps? Pourquoi? Comment?

Raphaël Carteni : Parce que c’est vrai qu’il y a quand même pas mal de désinformation ou de choses qui sont dites, qui ne sont pas forcément exactement vraies

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : C’est pour ça qu’on va approfondir un petit peu ce sujet qui est très important et qui peut entraîner des conséquences – comme on va le voir à la fin de la vidéo 

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : Qui ne sont pas à négliger.

Hadrien Raze : Non.

Raphaël Carteni : Donc alors, question tout de suite directe. Hadrien, un appartement, si on l’achète, nous, et qu’on veut… Moi, si demain, j’achète un appartement, je veux le diviser en 2 ou en 3, est-ce que j’ai le droit ou est-ce que je n’ai pas le droit?

Hadrien Raze : Alors, il y a des règles.

Raphaël Carteni : Il y a des règles?

Hadrien Raze : On va répondre franchement. Il y a des règles. Aujourd’hui, est-ce que je peux acheter un appartement, et le diviser en autant de biens, en autant de produits que je veux?
Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Il faut déjà en première chose, on parle bien de division.

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : C’est vraiment important. Division, ça veut dire que ça va être déclaré. Ça veut dire que je vais le déclarer à la mairie, que je veux le déclarer en AG, que je veux le déclarer aux impôts. Donc aujourd’hui, est-ce que c’est réalisable? La première chose, c’est de vérifier au niveau de l’urbanisme de votre ville si le plan d’urbanisme le permet. 

Raphaël Carteni : Donc là, on parle bien dans le cas d’une division qu’on veut faire de façon officielle.

Hadrien Raze : Oui. Vous prenez un appartement, 80m², 90m², on va partir sur ça.

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Vous le divisez en 3 appartements qui vont faire entre 25 et 30m². Est-ce que c’est réalisable? La première chose, c’est: est-ce que l’urbanisme, le plan d’urbanisme de la mairie où vous êtes le permet? Pourquoi je dis ça? Aujourd’hui, la division n’est pas réalisable dans toutes les villes, contrairement à ce qu’on peut parfois se dire ou entendre. Il faut vraiment adapter son projet. Certaines mairies acceptent les divisions sans tergiverser parce que ça crée des taxes d’habitation supplémentaires, ça crée des lots supplémentaires, ça veut dire qu’il va forcément y avoir du monde, ce genre de chose là. D’autres mairies – et puis là je vais prendre l’exemple vraiment concret de Nantes et Rennes –

Raphaël Carteni : Okay.

Hadrien Raze : Bloquent – c’est un mot qui est important mais – bloquent les divisions. Aujourd’hui, elles vous bloquent parce qu’elles vous imposent des règles qui sont assez drastiques. Donc aujourd’hui, quand je veux diviser à Nantes, je veux diviser à Rennes,

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Nantes et Rennes vous obligent à obtenir par exemple l’accord de l’urbanisme. Il faut que l’urbanisme de la mairie de Nantes ou Rennes accepte votre projet.

Raphaël Carteni : Qu’est-ce qui fait que l’urbanisme peut ou non accepter? L’attractivité de la ville? Le besoin de lots? C’est opaque?

Hadrien Raze : Vous passez en commission. C’est opaque parce que vous passez dans une commission. Après, il y a des règles qui sont imposées dans chaque ville. Après, Nantes et Rennes, vous allez passer dans une commission qui va dire oui ou qui va dire non, suivant le projet que vous allez proposer. Dans ces deux villes-là, vous avez une obligation, si vous divisez des lots – mais on parle bien de division…

Raphaël Carteni : Okay.

Hadrien Raze : D’avoir un stationnement à moins de 300m de votre logement. Ça veut dire que demain vous achetez un appartement 90m², on prend cet exemple là,

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Vous créez 3 appartements, vous créez 2 nouveaux lots, il vous faut 2 stationnements dans un rayon de 300m.

Raphaël Carteni : Ce qui est, on est d’accord, pas évident à Nantes, de trouver une place de stationnement.

Hadrien Raze : Moi, je veux aller plus loin, je veux dire que c’est infaisable.

Raphaël Carteni : Infaisable?

Hadrien Raze : Non. Peut-être en trouver un et encore c’est un coup de chance, mais vous allez le payer bonbon. 

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Trouver 2, 3, 4 stationnements dans un rayon de 300m… Par exemple, vous allez dans le centre-ville de Nantes, vous voulez faire une division, dans l’hyper centre de Nantes, il y a pas de stationnement. 

Raphaël Carteni : Il y a rien.

Hadrien Raze : Donc le problème, déjà, il est clos de ce côté-là.

Raphaël Carteni : Et même si on loue une place de parking, ça ne suffit pas.

Hadrien Raze : Non.

Raphaël Carteni : Etre le propriétaire, c’est acheter.

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : C’est même plutôt créer, ce n’est même pas… Si on achète, est-ce que ça suffit?

Hadrien Raze : Il y a encore des règles parfois qui fluctuent d’une ville à l’autre. Donc il y a des règles où on vous dit qu’il faut être propriétaire du stationnement, il y a d’autres règles qui disent qu’il faut un bail longue durée de location sur un stationnement. Donc c’est pour ça, première chose: le plan d’urbanisme. 

Raphaël Carteni : C’est ça.

Hadrien Raze : Est-ce qu’il permet? Quelles sont les règles. Quelles sont les contraintes?

Raphaël Carteni : Puisqu’en fonction des villes, ça varie beaucoup. Je crois que certaines villes même disent que si vous êtes proche de la gare, il n’y a pas besoin de place de parking.
Hadrien Raze : Oui, c’est ça.

Raphaël Carteni : Il y a des nuances. Oui, d’accord.

Hadrien Raze : Il faut vraiment étudier. 

Raphaël Carteni : Okay.

Hadrien Raze : La deuxième chose pour savoir si je peux diviser mon appartement et autre, vérifier dans le règlement de copropriété que vous ayez le droit. Donc on vous parle d’une clause de subdivision. 

Raphaël Carteni : Okay.

Hadrien Raze : La clause de subdivision, ça veut quasiment rien dire en soi, il faut bien vérifier le contenu de cette clause-là;

Raphaël Carteni : Okay.

Hadrien Raze : Dans cette clause-là, il peut être indiqué dans le règlement de copropriété que vous avez interdiction de créer des nouveaux lots dans l’immeuble. Donc est-ce que ça veut dire que je ne pourrai jamais créer un nouveau lot? Non. Ça veut dire que vous devez soumettre cette demande-là en Assemblée Générale, Assemblée Générale classique ou extraordinaire.

Raphaël Carteni : Ce qui dit que les autres vont voter oui ou non.

Hadrien Raze : Exactement.

Raphaël Carteni : C’est compliqué.

Hadrien Raze : Donc ça veut dire présenter un projet qui tienne la route et pourquoi vous voulez créer des nouveaux lots.

Raphaël Carteni : Parce que littéralement, les copropriétaires n’ont pas forcément intérêt à accepter, parce que plus de monde dans l’immeuble,

Hadrien Raze : Exactement, Plus de nuisances.

Raphaël Carteni : Plus de murs, plus de nuisances.

Hadrien Raze : Exactement.

Raphaël Carteni : Donc c’est compliqué, on est d’accord?

Hadrien Raze : Oui. 

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Il faut savoir que… Je sais que j’ai entendu ça régulièrement: “Oui, mais moi j’ai le règlement de copro, il n’y a pas de clause de subdivision, donc je peux faire ce que je veux”. Non. C’est pas parce que c’est pas indiqué que c’est interdit que vous avez le droit de faire ce que vous voulez. Vous êtes dans une copropriété, vous êtes dépendant des autres personnes, donc il faut malgré tout soumettre cette demande-là

Raphaël Carteni : Dans tous les cas?

Hadrien Raze : Dans tous les cas. Et obtenir un accord. Donc première chose: l’urbanisme. Deuxième chose: il vous faut l’accord de la copropriété. La troisième chose qui est peut-être la plus importante, et c’est dès le départ, c’est: est-ce que c’est réalisable techniquement?

Raphaël Carteni : Okay. Arrivée d’eau, évacuation des eaux…

Hadrien Raze : Qu’ils soient à des endroits différents de l’appartement, qui permettent de diviser et de faire des arrivées, des évacuations, des compteurs indépendants. 

Raphaël Carteni : C’est ça. Déjà là, on se rend compte que plus on avance, plus c’est quand même très compliqué.

Hadrien Raze : Oui. Là, on est déjà sur 3 procédures qui prennent déjà du temps 

Raphaël Carteni : Du temps, de l’argent.

Hadrien Raze : Et qui vont prendre du temps et de l’argent. Aujourd’hui, les marchés nantais et rennais sont hyper tendus. Demain, je trouve un appartement qui, techniquement, me permet par exemple de diviser. Sauf que je n’ai pas l’accord de l’urbanisme et je n’ai pas l’accord de la copro, donc finalement, j’achète, mais je ne suis pas sûr d’arriver au bout. Donc ça, c’est déjà les 3 premiers points.

Raphaël Carteni : C’est risqué.

Hadrien Raze : Exactement. Ensuite, il va falloir faire appel à un géomètre. Pourquoi le géomètre il est là? Le géomètre va être là pour calculer la nouvelle superficie des 2 nouveaux appartements ou des 3 nouveaux appartements, calculer les tantièmes, il va recalculer les charges et il va faire un modificatif du règlement de copropriété. 

Raphaël Carteni : Ça, ça coûte de l’argent aussi.

Hadrien Raze : Ça coûte de l’argent, et souvent, on sous-estime. Sachant qu’un géomètre n’est pas disponible du jour au lendemain. Ça prend également…

Raphaël Carteni : Du temps.

Hadrien Raze : Plusieurs mois.

Raphaël Carteni : Okay.

Hadrien Raze : Il va faire ses mesures, et ensuite, c’est pareil. C’est proposé en AG. Si l’AG refuse le modificatif,

Raphaël Carteni : Ça casse tout.

Hadrien Raze : Ça casse tout. 

Raphaël Carteni : Alors qu’on est quand même déjà bien engagé. On a déjà engagé de l’argent.

Hadrien Raze : Exactement. Oui.

Raphaël Carteni : Et du temps.

Hadrien Raze : Exactement. Ensuite, il va falloir faire l’étude pour pouvoir tout diviser, faire les devis. Donc au départ, on se dit souvent: “C’est beaucoup plus rentable”. Il faut calculer. Il faut vérifier que l’achat du bien, plus les travaux, plus toutes ces procédures-là, donc le temps passé, l’argent immobilisé, restent rentables voire très rentables. C’est vraiment important.

Raphaël Carteni : Puisque là, ce n’est pas une opération qu’on va faire en 3 mois depuis le début

Hadrien Raze : Non.

Raphaël Carteni : On est d’accord.

Hadrien Raze : Les autres procédures. Donc là, on reprend dans l’ordre: urbanisme.

Raphaël Carteni : Yes.

Hadrien Raze : Il vous faut l’accord de la copro. Il vous faut la possibilité technique, faire appel à un géomètre, les travaux. Il faut également déclarer votre division auprès de votre notaire pour tout simplement démembrer l’acte et créer un nouvel acte pour ce nouvel appartement ou pour ces nouveaux appartements. Il va également falloir le déclarer aux impôts.

Raphaël Carteni : Bien sûr.

Hadrien Raze : Parce que du coup, la taille des habitations ne va plus être la même. Il n’y en aura plus une, il y en aura plusieurs. Il va falloir faire appel à ERDF pour insérer les nouveaux compteurs électriques.

Raphaël Carteni : Et là, on sait que ça peut être long.

Hadrien Raze : Et on sait que ça peut être long. Il va falloir faire appel à la compagnie d’eau de la ville.

Raphaël Carteni : Ça peut être long aussi.

Hadrien Raze : Ça peut être long aussi pour insérer le nouveau compteur. Donc on est sur un process où vous allez vous positionner sur un bien, sans être sûr d’aboutir. On peut se dire: “C’est pas grave. Je mets ça en clause suspensive”. Il faut trouver un propriétaire qui accepterait ces clauses suspensives-là. 

Raphaël Carteni : Oui, oui.

Hadrien Raze : Aujourd’hui, le marché nantais et rennais, c’est très tendu. 

Raphaël Carteni : Pour les procédures, le notaire, et les impôts, ça peut aller vite, il y a pas forcément de gros obstacle, mais même pour l’ERDF, il y a des colonnes électriques suffisamment puissantes

Hadrien Raze : C’est ça.

Raphaël Carteni : Comme ça qui peuvent être…

Hadrien Raze : Avec des compteurs monophasés, triphasés, ainsi de suite. Bref c’est colossal.

Raphaël Carteni : C’est colossal. Donc finalement, je pense que le mot n’est pas sous-estimé.

Hadrien Raze : Non, non. Donc la division, aujourd’hui, donc je prends un appart, je le divise en plusieurs, oui, c’est possible dans quasiment toutes les villes. On se dit la vérité. C’est possible, mais vous avez ça de contraintes derrière. Donc il y a des villes où vous allez avoir ça de contraintes, et il y a des villes où vous allez avoir que ça de contraintes. Il faut vraiment se renseigner en amont. Aujourd’hui, sur Nantes et sur Rennes, pour y être tous les jours, pour voir des cas tous les jours, c’est quasiment impossible aujourd’hui d’en faire parce que la mairie déjà elle bloque littéralement les projets. Alors après, j’entends dire de temps en temps de la part de clients: “Oui, mais moi ce n’est pas grave, je peux faire un réaménagement d’intérieur, je suis propriétaire de mon appartement, je fais ce que je veux dedans”. 

Raphaël Carteni : Pardon.

Hadrien Raze : C’est un sujet complexe.

Raphaël Carteni : Puisque tu l’engages, voilà. Bref, la première partie, on a compris que plus c’est tendu, plus c’est compliqué. En division de biens;

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : C’est globalement la règle. Tu as entamé le sujet épineux du réaménagement. 

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : Qu’est-ce que ça veut dire “réaménagement”?

Hadrien Raze : Alors, le réaménagement, c’est une division illégale.

Raphaël Carteni : Illégale, voilà. C’est ça littéralement.

Hadrien Raze : C’est ça. Je vais être direct, c’est ça. C’est à dire que je considère en tant que propriétaire, je suis propriétaire de mon appartement, je fais ce que je veux dedans.

Raphaël Carteni : C’est chez moi.

Hadrien Raze : Si je veux le diviser, je fais ce que je veux. Ça plait pas aux autres, ce n’est pas mon problème. Donc je crée ce qu’on appelle – ce qui est souvent évoqué – un sas qui dessert 2, 3, 4, 5, 6 appartements. Je fais des appartements indépendants dedans. Je ne déclare rien à personne. Vous êtes dans l’illégalité. C’est aussi simple que ça.

Raphaël Carteni : Alors, on pourrait se dire après tout, pourquoi pas? Les procédures sont tellement grosses que pourquoi j’irais m’embêter à faire ça? C’est chez moi, je divise. Quels sont les problèmes, les risques qui peuvent se retourner contre nous à faire ce genre d’opération?

Hadrien Raze : On va reprendre la liste d’avant.

Raphaël Carteni : Allez.

Hadrien Raze : 1) Vous n’avez qu’un seul acte notarié pour finalement plusieurs appartements. Donc le jour où vous revendez, vous ne revendez plus un appartement, vous vendez 3 appartements bien distincts, des pièces de vie distinctes, des pièces de cuisine, des pièces d’eau et autres. Donc le notaire ne va pas comprendre et peut parfaitement bloquer la vente, ce qui arrive régulièrement.

Raphaël Carteni : Il peut refuser?

Hadrien Raze : Bien évidemment.

Raphaël Carteni : Ça revient à ce qu’on avait dit auparavant. Qui va acheter ça aussi?

Hadrien Raze : Qui va l’acheter? Donc vous avez un panel qui est très petit puisque vous allez vendre un produit qui est illégal. Donc la personne qui va acheter va dire: “Wow, c’est un peu trop risqué pour moi”. Ça veut dire que vous n’avez potentiellement qu’un seul compteur d’électricité.

Raphaël Carteni : Okay, oui.

Hadrien Raze : Vous faites ce qu’on appelle de la revente d’énergie, ce qui est formellement interdit par la loi. Vous allez déclarer à vos impôts un seul appartement, vous en avez 2. Vous déclarez à la copropriété que vous avez un appartement, vous en avez 2 ou plus. Donc vous mentez à tout le monde. A votre assurance, vous mentez. On prend l’exemple tout bête. Demain vous déclarez un seul appartement.

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Parce que l’acte notarié, c’est un seul appartement.

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Vous avez un dégât des eaux dans un des 2 (ou peu importe le nombre d’appartements), l’expert va venir sur place. Il va constater que ce n’est pas ce que vous avez déclaré. On va vous tomber sur le coin du museau. Ou à l’inverse, si vous dites que ce sont des appartements indépendants, que l’expert s’aperçoit qu’il n’y a qu’un seul acte notarié, un seul lot et que les autres ne sont pas déclarés, vous mentez à votre assurance. 
Raphaël Carteni : Qu’est-ce qui se passe?

Hadrien Raze : Qu’est-ce qui se passe? Vous êtes dans l’illégalité. 

Raphaël Carteni : Ça casse le contrat. 

Hadrien Raze : Ça casse le contrat et on se retourne contre vous. 

Raphaël Carteni : Okay.

Hadrien Raze : Les autres points qu’il peut y avoir, c’est que demain vous avez un problème par exemple avec la copropriété. Vous avez un copropriétaire qui se plaint de vous, qui se plaint de voir beaucoup de personnes défiler dans votre appartement.

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Il vous dénonce à la copropriété. La copropriété peut demander à visiter votre appartement pour des raisons X ou Y?

Raphaël Carteni : Donc le copropriétaire a le droit de faire ça?

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : Okay. 

Hadrien Raze : Avec des procédures qui prennent un peu de temps mais elle a le droit. Elle vient sur place. Elle constate que vous avez fait plusieurs appartements. Donc elle vous dénonce, tout simplement auprès de la Justice

Raphaël Carteni : Oui

Hadrien Raze : Comme ayant divisé le bien sans avoir demandé l’accord à qui que ce soit. J’ai eu le cas de clients qui m’ont appelé dans un état de détresse absolu – alors attention – de clients qui n’avaient pas travaillé avec moi, qui voulaient travailler avec moi, c’est très important de ce côté-là, qui justement avaient fait des réaménagements d’intérieur. Il y en a un, malheureusement pour lui, donc c’était un appartement 90-100m² qu’il a divisé en 3. Donc tout marchait bien, ça tournait du tonnerre. Il s’est fait gauler. Donc réaménagement, c’est illégal, donc il s’est fait gauler par la copropriété. Ensuite, qu’est-ce qui s’est passé? La Justice lui est tombée sur le coin du museau

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Les impôts lui tombaient sur le coin du museau.

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Qu’est-ce qu’il a eu comme sanction? Détruire complètement son appartement. Tous les lots. De remettre en configuration d’origine. C’est la Justice qui décide. Ce n’est pas vous qui allez décider après. Dans d’autres cas, la Justice va vous dire: “Vous avez une amende puisque vous n’avez pas respecté certaines choses. Vous pourriez garder les 3 appartements dans l’unique cas où l’AG accepterait votre cas”.

Raphaël Carteni : Okay.

Hadrien Raze : Ça arrive de temps en temps mais on ne peut pas l’imposer. Si l’AG refuse, vous devez tout détruire et remettre en condition d’origine. 

Raphaël Carteni : Du coup, le projet n’est plus rentable. 

Hadrien Raze : Exactement. Donc la division, oui, mais légalement. Le réaménagement d’intérieur, je ne sais même pas comment ça a pu apparaitre sur le marché. C’est vrai que les notaires avec qui je travaille très régulièrement, les agents immobiliers se tirent les cheveux par rapport à ça. Est-ce qu’on parle de réaménagement, je vais faire une division, je vais faire ci, je vais faire ça. Il y a des règles. 

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Aujourd’hui, c’est vraiment quelque chose, une espèce d’effet de mode. Il y a des règles. Donc qu’est-ce que vous risquez aujourd’hui? Oui, vous allez peut-être gagner de l’argent, plus d’argent sur le coup, parce que vous n’avez pas respecté les règles, vous n’avez pas payé les engagements derrière. Sauf que si on vous tombe – ça sera forcément le cas – lorsqu’on va vous tomber sur le coin du museau, vous allez vraiment payer énormément de votre poche. 

Raphaël Carteni : C’est vraiment encore une mentalité court terme: prendre tout de suite sans penser à demain.

Hadrien Raze : Exactement.

Raphaël Carteni : Ça revient un petit peu sur ce qu’on a dit sur les anciennes vidéos de cette série de vidéos – donc regardez si ce n’est pas encore le cas – mais oui: ne pas faire n’importe quoi en tout cas. Je pense que c’est clair la différence entre les 2 cas. Il reste quand même un troisième petit cas. Je pense qu’on peut évoquer. Est-ce que tu peux nous dire quel est ce troisième petit cas?

Hadrien Raze : L’immeuble de rapport, ou la maison, par exemple.

Raphaël Carteni : Ce n’est pas à ça que je pensais, mais pourquoi pas?

Hadrien Raze : C’est vrai?

Raphaël Carteni : Allez, on t’écoute. La réunion de lots qui étaient déjà distants. 

Hadrien Raze : Le démembrement? C’est vrai. Donc l’immeuble, on en reparlera après. Le démembrement, c’est un autre cas qui est souvent peu connu, pourtant c’est presque une division. Et là, pourquoi on est dans l’illégalité la plus totale? C’est de tomber sur un appartement, un restaurant, un lot d’appartements où en fait aujourd’hui, vous arrivez dans un appartement de 90m², sauf qu’à l’origine, c’était 3 appartements de 30m². 

Raphaël Carteni : C’est ça. Le propriétaire a simplement voulu faire un truc grand chez lui.

Hadrien Raze : Il a pété les cloisons, il s’est offert un grand appartement, il a acheté tous les appartements du palier, il s’est fait plaisir. Ou un rez-de-chaussée, ce genre de chose.

Raphaël Carteni : Il a le droit dans ce sens-là?

Hadrien Raze : Il a parfaitement le droit parce que ce sont 3 lots qu’il a réunis en un seul.

Raphaël Carteni : Okay.

Hadrien Raze : Mais au niveau du règlement de copropriété, ça reste comme 3 lots distincts.

Raphaël Carteni : Okay. Il n’y a rien d’illégal là-dessus? 

Hadrien Raze : Rien d’illégal.

Raphaël Carteni : Le fait de bloquer 3 lots. On pourrait dire que le mec il bloque 3 lots pour lui.

Hadrien Raze : Exactement. Il fait ce qu’il veut. Il pourrait même acheter 10 étages différents, c’est peu importe.

Raphaël Carteni : Okay. 

Hadrien Raze : L’avantage de ces appartements-là ou de ces lots, de ces plateaux, c’est qu’aujourd’hui, vous achetez un appartement de 90m², dans le règlement, il est bien mentionné comme 3 lots différents, donc du jour au lendemain, vous pouvez démembrer cet aménagement et recréer les 3 lots.

Raphaël Carteni : Sans avoir à tout refaire au niveau des procédures…

Hadrien Raze : Exactement. Il n’y a aucune procédure à refaire parce que vous respectez simplement le règlement de copro ou l’acte notarié qui vous a été fourni. Donc il n’y a pas les procédures d’impôts ou ce genre de choses. Enfin, il y a les déclarations d’impôts à faire mais c’est vrai qu’il n’y a plus d’accord d’AG à voir ou quoi que ce soit. 

Raphaël Carteni : Il n’y a rien à voir.

Hadrien Raze : C’est au niveau des membres.

Raphaël Carteni : Les compteurs sont là.

Hadrien Raze : Ça coûte moins cher. Par contre, il ne faut pas croire que ça court les rues, ces produits-là. C’est des produis où même nous, on tombe dessus, parce que parfois, on tombe sur des appartements et on nous annonce: “Ah, j’ai oublié de vous dire, à l’origine, c’étaient 2, 3, 4, 5 appartements”. Donc ce ne sont pas des produits qui courent les rues. Ce sont des produits qu’il faut dénicher. C’est là l’intérêt d’un chasseur immobilier, c’est qu’on va vous aider à dénicher ce produit-là, parce que nous, c’est vrai, on tombe parfois dessus, mais on la chance de bien connaitre et d’avoir un très bon réseau qui nous permet de pouvoir trouver ces produits-là plus facilement qu’un particulier. 

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : L’avantage, vous faites finalement un démembrement qui vous permet d’obtenir plusieurs appartements, d’exploser votre rentabilité, mais d’exploser positivement votre rentabilité tout en respectant les règles. 

Raphaël Carteni : Top! Du coup…

Hadrien Raze : On l’évoquait juste avant. Il y a un autre point.

Raphaël Carteni : Exactement. Le petit bonus.

Hadrien Raze : L’immeuble de rapport et les maisons. 

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Aujourd’hui, j’ai des gens qui disent: “Oui, je voudrais acheter un immeuble de rapport avec des grands plateaux. On va le diviser en plein d’appartement. Et je suis chez moi, je suis le seul propriétaire”. Non. Rappelez-vous la règle n°1. Est-ce que le plan d’urbanisme, est-ce que l’urbanisme de la ville permet la division de lots sans avoir de taxe de stationnement ou de stationnement dans un rayon de 300m? 

Raphaël Carteni : Donc plus de copro, mais quand même.

Hadrien Raze : C’est ça. Petite parenthèse: la taxe de stationnement, qu’est-ce que c’est? On peut se poser la question. 

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Donc c’est un équivalent parfois, à la place de stationnement dans un rayon de 300m, c’est une taxe avec un montant fixe qui est défini par la mairie où vous êtes, qui vous dit: “Voilà, soit vous trouvez un stationnement dans un rayon de 300m, soit vous payez 5, 10, 15, 20, peu importe, 50000€, et vous êtes dans la légalité, dans les règles par rapport au stationnement.

Raphaël Carteni : Okay, une taxe quoi, tout simplement.

Hadrien Raze : C’est ça. Donc aujourd’hui, est-ce que si je suis propriétaire de mon immeuble, le seul propriétaire de l’immeuble, je fais ce que je veux? Non.

Raphaël Carteni : Encore pas.

Hadrien Raze : L’urbanisme. 

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : C’est important. Après, vous n’avez pas l’accord à l’AG à demander, ce genre de chose-là, mais du coup, vous avez l’obligation d’avoir l’accord de l’urbanisme. 

Raphaël Carteni : Il y a encore des étapes à faire.

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : Okay. Je pense que c’est relativement clair sur la division de biens maintenant. 

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : Hadrien, où est-ce qu’on peut te retrouver?

Hadrien Raze : On peut me retrouver, vous allez voir en bas, dans le bandeau, vous allez avoir mes coordonnées, le site Internet, donc je vous invite à aller voir ces informations, à aller voir le site pour voir qui on est, comment on fonctionne, quel est l’intérêt de travailler avec nous potentiellement. Envoyez-nous un mail et prenez nos coordonnées pour parler de votre projet, pour exposer votre projet, voir si on peut vous aider, et puis en tout cas, mes collaborateurs et moi, ça sera un grand plaisir de pouvoir vous aider. 

Raphaël Carteni : Au top! Voilà, si vous avez regardé les anciennes vidéos, même la toute première vidéo qu’on avait fait avec Hadrien, vous savez certainement maintenant qu’on a mis en place une petite offre qui fait que si vous faites un projet avec Hadrien sur Nantes ou sur Rennes, vous allez acheter un appartement avec lui ou son équipe, je me ferai un plaisir d’envoyer chez vous gratuitement une petite bouteille de champagne, un produit très local de chez moi, du Veuve Clicquot ou du Moët et Chandon, je ne sais pas encore quoi, mais ça me fera un très grand plaisir. Donc voilà, il y aura tout dans la barre de description ci-dessous. Contactez Hadrien, il y aura aucun souci pour ça. Cette vidéo conclut cette série

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : De 7 vidéos. Donc Hadrien, est-ce que tu as peut-être un petit mot de la fin, quelque chose à dire avant qu’on conclut cette série de 7 vidéos? Je te prends au dépourvu?

Hadrien Raze : Non. Il n’y a pas de souci. Tout d’abord, merci à toi de m’avoir contacté pour faire cette vidéo-là, pour pouvoir justement répondre aux questions qu’on nous posait régulièrement.

Raphaël Carteni : Merci à toi.

Hadrien Raze : Merci à vous qui nous avez suivi sur la première vidéo.

Raphaël Carteni : Oui.

Hadrien Raze : Puisque c’est ça qui a déclenché finalement ces autres vidéos. J’espère vraiment que ces vidéos-là et les différents thèmes qu’on a pu évoquer vont vous aider, vont vous donner une autre image sur l’immobilier, que c’est pas tout rose, que c’est pas tout noir non plus, mais qu’il y a vraiment des choses à faire, qu’il faut vraiment apprendre, qu’il faut vraiment s’entourer des bonnes personnes. Donc oui, merci, vraiment.

Raphaël Carteni : Merci à toi et félicitations à tous ceux qui sont déjà passés à l’action.

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : Suite aux vidéos qu’on avait fait auparavant, grâce à ton travail et à celui de ton équipe. Donc félicitations! Voilà, vous avez aimé la vidéo, mettez un petit Like comme d’habitude, un petit pouce bleu, commentez-la si vous avez des questions – sûrement que la division va apporter pas mal de questions ou de commentaires en tout cas.

Hadrien Raze : Oui.

Raphaël Carteni : Partagez-la à des personnes qui se posent des questions sur la division. Et nous, on se dit : “A très très vite”. Je te sers la main Hadrien pour cette dernière vidéo.

Hadrien Raze : Merci à toi.

Raphaël Carteni : A la prochaine. 

Hadrien Raze : Salut.

Raphaël Carteni : Ciao ciao.

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