Quelle est la meilleure stratégie immobilière pour se lancer ?

Lorsque l’on souhaite commencer à investir, on se demande souvent tout de suite quelle est la meilleure stratégie immobilière pour réaliser un investissement locatif.

C’est un bon réflexe car, en tant qu’investisseur, on cherche souvent la rentabilité en priorité.

Toutefois, il y a quelque chose de bien plus important que de savoir combien on peut potentiellement gagner, c’est de savoir dans quel objectif nous investissons.

Et cette étape, beaucoup de jeunes investisseurs semblent l’ignorer. Et pourtant, c’est ce qui fait qu’un immeuble à gros cashflow en SCI à l’IS sera adapté à certains pendant qu’un T4 en LMNP sera adapté à d’autres.

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Quelle est la meilleure stratégie immobilière pour se lancer ?

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Retranscription de la vidéo :

Damien m’a posé cette question là : « Quelle est la meilleure stratégie immobilière pour se lancer ? ».

C’est une question que j’ai assez souvent également parce que quand tu commences dans l’investissement immobilier, tu n’es pas forcément certain de quel investissement tu dois réaliser en premier.

C’est vrai qu’au niveau immobilier aujourd’hui c’est très très vaste. Il y a beaucoup de choses qu’on peut faire : la colocation, la location saisonnière si on parle de l’immobilier d’habitation, le meublé étudiant, le parking, l’immeuble de rapport, tu as l’immobilier commercial, tu as la promotion immobilière, tu as la division de biens, tu l’as compris, tout un tas de possibilité pour commencer à investir dans l’immobilier.

Et du coup, Damien m’a posé la question : « Raph, qu’est-ce que tu pourrais me dire, me recommander comme première stratégie immobilière à mettre en place pour débuter dans l’immobilier ? »

Et en fait, ce qu’il faut retenir c’est que, avant de savoir quoi faire dans l’immobilier, il faut surtout savoir pourquoi on le fait et quel est un petit peu son projet.

Définir son projet en fait, c’est la première étape de l’acquisition d’un bien immobilier, c’est de définir son projet. Pourquoi je veux investir dans l’immobilier ? Quel est mon objectif derrière cet investissement immobilier?

Est-ce que c’est tout simplement, je ne sais pas, de construire une petite retraite plus tard en investissant dans 2-3 biens ? Est-ce que c’est pour préparer, je ne sais pas, une succession, un héritage à mes enfants, est-ce que c’est pour en vivre tout de suite et devenir rentier ?

Est-ce que c’est simplement pour me faire un petit complément de revenus en plus de mon travail ? Est-ce que c’est pour créer du patrimoine pour la famille en société, avec les parents, les enfants ?

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles on aurait envie d’investir dans l’immobilier. De mon côté, moi j’investis dans l’immobilier pour une raison qui est très très simple, c’est simplement pour me créer du patrimoine parce que je suis conscient que l’immobilier c’est une valeur sûre aujourd’hui dans un patrimoine et que quand tu regardes et bien, tous les riches ont de l’immobilier dans leur portefeuille.

Donc c’est pas un hasard, c’est quelque chose de très concret l’immobilier, c’est là, on peut toucher et c’est très important d’avoir de l’immobilier selon moi dans un patrimoine.

Deuxième chose : pour me dégager du cash tout de suite puisque toutes les opérations, sans exception, sont du cash-flow positif c’est-à-dire qu’il y a un excédent de trésorerie. Ce que j’encaisse et ce que je rembourse à la banque et avec les charges incluses, j’ai encore un excédent de trésorerie, en plus ce qu’on appelle un cash-flow positif, donc ce qui me permet soit de me servir de ce cash-flow pour en vivre moi ou pour constituer un apport pour un autre projet.

Et également, je pense un petit peu au futur, c’est-à-dire que ma retraite, je sais que je ne vais pas l’avoir de quiconque, il va falloir que je la constitue moi-même donc si j’ai des biens immobilier, c’est une des sources de revenus que je vais pouvoir utiliser pour ma retraite, en plus, je ne sais pas, avoir des dividendes, d’autres choses comme ça, que je peux construire en parallèle.

Donc il y a plusieurs raisons qui font que vous devez savoir pourquoi vous, vous choisissez d’investir dans l’immobilier.

Ensuite, en fonction de cette raison pour laquelle vous choisissez d’investir dans l’immobilier, il faut savoir quelle est la stratégie qui vous correspond le plus en termes de votre profil.

On n’a pas tous le même profil. Par exemple, si vous faites de la location saisonnière, il va falloir être conscient que, soit vous allez devoir gérer vous-même la location saisonnière, donc vous allez vous créer forcément un second travail. Etre sur place pour les ménages, les check-in, accueillir les clients en anglais, les choses comme ça.

Ou alors, vous allez devoir avoir un petit peu une casquette de manager où vous allez devoir gérer un gestionnaire, parce que même si c’est le gestionnaire qui gère tout sur place, lui, il va falloir le gérer. Et ça, c’est vous qui allez le gérer sauf si vous embauchez encore quelqu’un d’autre pour gérer ce gestionnaire.

Mais là, ça devient très compliqué pour pas grand-chose. Donc l’idée c’est que, en location saisonnière, ça demande plus de travail. Mais en contrepartie, ça rapporte également beaucoup plus d’argent.

Et c’est également pareil pour par exemple l’immeuble de rapport par exemple, vous n’êtes pas à l’aise avec l’idée d’acheter un immeuble parce que vous vous dites : « Ah mais l’immeuble, c’est gros, je vais devoir assumer tous les risques de travaux qui pourraient survenir », par exemple toiture entière à refaire tout seul, ou une façade, ou je n’en sais rien.

Ça peut vous faire peur alors qu’on final, c’est selon moi le meilleur véhicule aujourd’hui pour son achat dans l’immobilier, c’est l’immeuble de rapport, puisque vous avez le plein contrôle sur tout et vous réduisez les coûts sur tout donc c’est selon moi le meilleur véhicule aujourd’hui.

Et contrairement à ce que l’on pourrait penser, il y a des immeubles qui ne sont pas forcément très chers ; il y a des immeubles à moins de 100 000 euros, 100 000, 200 000, 300 000 pour le prix d’un appartement, voire beaucoup moins si on compare à un marché comme Paris et le prix des appartements à Paris.

Donc ça c’est quelque chose de vraiment à prendre en compte. Il a plein de stratégies, est-ce que vous aimez la colocation, est-ce que ça peut vous faire chier potentiellement de gérer de la colocation avec les problèmes qu’il peut y avoir en colocation.

Après il y a également la possibilité de tout faire gérer en agence. Je sais que c’est quelque chose que je fais en ce moment parce que je suis expatrié en Estonie, si tu ne me connais pas, si tu me découvres aujourd’hui, en fait je suis expatrié en Estonie depuis 2 ans et demi et ça va faire plusieurs années maintenant que j’investis dans l’immobilier, ça va faire à peu près 5 ans ou 6 ans et aujourd’hui, j’ai à peu près 19 lots.

Donc tu te doutes bien que si il y a quelqu’un qui part ou quelqu’un qui rentre, je ne peux pas m’amuser à prendre un avion, arriver à Paris, puis de Paris, aller jusqu’à Reims et puis de Reims, la maison où je suis originaire, aller voir mes biens immobiliers, voire même aller ailleurs en France, puisque je n’ai pas que des biens immobiliers en Champagne pour aller faire un contrat de location ou je ne sais quoi, un état des lieux.

Non. De un, je n’ai pas que ça à faire, et de 2, est-ce que ça sera encore rentable ? Finalement après le coût de l’avion etc, je ne suis pas sûr que ça soit très très rentable.

Donc aujourd’hui, moi je bosse beaucoup avec des agences qui vont en fait gérer tous les biens sur place, aussi bien les contrats de location quand il y a des sorties et des rentrées, que les gestions de travaux, c’est la gestion locative comme on dit, si il y a un radiateur qui pète, une douche qui pète, un lavabo, je n’en sais rien, tout peut se passer.

Donc, ça c’est également quelque chose que tu dois te poser comme question : quel est « le stress » que je vais avoir vis-à-vis de mes investissements, quel est l’indice de tranquillité que je veux placer au niveau de mes investissements ?

Est-ce que je veux être tout le temps tranquille ? Je ne veux pas en entendre parler. Dans ce cas, on peut opter sur la location long terme où on met quelqu’un un étudiant, ou même pas forcément et puis on ne veut plus en entendre parler.

Le mec reste là 1 an, 2 ans, 3 ans, je ne sais pas, ça dépend de l’appartement et de l’emplacement de l’appartement. Mais au moins c’est le plus facile, c’est-à-dire que, on n’en entend plus parler.

Ou est-ce que je suis prêt à avoir plus de rentabilité mais en contrepartie, j’y mets plus de temps et plus d’énergie pour gérer tout ça ? Location saisonnière, colocation par exemple où là il y a beaucoup plus de rentabilité puisqu’il faut savoir qu’aujourd’hui, c’est ce qui dégage le plus de cash aujourd’hui en France avec les immeubles de rapport, la colocation et la location saisonnière.

Donc si tu mixes la location saisonnière et la colocation dans un immeuble de rapport, je te laisse imaginer ce que ça peut donner. Tu es quasiment certain d’avoir du cash-flow positif, c’est ce qu’on appelle un excédent de trésorerie chaque mois, pourquoi pas même devenir “rentier” en une seule opération.

Alors je mets “rentier” entre guillemets puisque, il ne faut pas non plus négliger tous les coûts annexes d’une opération immobilière et les imprévus également que l’on peut avoir, l’entretien, les taxes, les choses comme ça.

Egalement, si ton objectif c’est de devenir rentier, je ne sais pas si c’est le cas de Damien ou pas, mais il ne faut pas oublier quelque chose c’est que quand on devient rentier, on gagne peut-être autant que son salaire, en tant que salarié, pour autant mais avec un temps disponible beaucoup plus élevé que quand on est salarié.

Quand on est salarié, on passe sa vie au travail, au bureau, sur les routes, je ne sais pas, ça dépend du travail. Quand on est rentier, on a l’image un petit peu grossière du rentier qui ne fout plus rien, qui est sur les plages.

Mais il y a quand même quelque chose à retenir de cette image qui est un peu grossière à ce moment là très fausse, c’est que, un rentier a quand même manifestement plus de temps qu’un salarié. Donc un rentier a beaucoup plus d’occasions de dépenser, d’aller en extérieur, je ne sais pas, au restaurant, faire de la route pour aller en week-end, je n’en sais rien, il y a beaucoup plus de temps pour dépenser.

Donc votre salaire de salarié, il faut prendre en compte que ça ne sera peut-être pas suffisant pour votre train de vie de rentier.

Donc, si vous gagnez 2000 en tant que salarié, peut-être que vous visez 3000 ou 4000 € de cash-flow positif avec vos opérations immobilières tout en prenant en compte un facteur risque sur vos projets immobiliers, ne serait pas de trop, parce qu’encore une fois, vous allez vivre sur le cash-flow positif, mais qu’est-ce qui se passe si demain sur un de vos projets il y a un gros souci ?

Je ne sais pas, on imagine le pire, encore une fois c’est pas qu’on aime bien imaginer le pire, on ne sait jamais ce qui peut se passer.

Votre immeuble, vous achetez un immeuble, votre immeuble il s’effondre ou il est classé comme insalubre, je ne sais pas par laquelle des raisons, encore une fois si c’est classé insalubre c’est qu’il y a certainement une raison qui n’est vraiment pas bonne, et je ne vous incite pas à louer des choses vraiment mauvaises à vos locataires, au contraire, il faut les respecter. Vous allez avoir des locataires qui vont vous respecter.

Imaginons, vous achetez un immeuble qui n’est plus du tout louable pour une raison X ou Y, une infestation de cafards, pas de cafards mais les petites bestioles de merde là qui rongent les bois, juste comme ça par exemple, qu’est-ce que vous faites ?

Il n’y a plus de rentrée locative, pour autant, il faut payer les crédits, et l’assurance pour voir si elle va pouvoir bouger quoi que ce soit dans l’affaire et vous dédommager ou vous indemniser.

Donc, c’est pour ça qu’il faut toujours prendre en compte un matelas de sécurité au cas où, avoir des mensualités d’avance, avoir des différés de remboursement.

Bref, il y a beaucoup de choses à mettre en place en fait autour de l’immobilier et je me rends compte que je me divague un petit peu du thème principal qui est « quelle est la meilleure stratégie pour investir dans l’immobilier ».

Tu te rends compte en fait qu’il n’y a pas de meilleure stratégie. La meilleure stratégie est celle qui te correspond le plus, en fonction de tes objectifs, des revenus que tu vas encaisser dans l’immobilier, de ce que tu souhaites en faire, en vivre ou pas.

Forcément, quelqu’un qui fait ça juste pour un supplément de revenus et pour constituer une retraite plus tard, il se fout de savoir si son cash-flow il est gros ou pas, il ne va pas en dépendre directement puisqu’il a toujours une autre source de revenus.

Quelqu’un qui veut en vivre, il faut qu’il fasse attention parce que cette source de revenus immobilière, elle commence un petit peu à être instable ou à se tarir pour une raison X ou Y et bien ça peut mettre en péril un petit peu toute sa vie finalement. Parce que s’il n’a plus de revenus, comment on met à manger sur la table, comment on paye peut-être son propre loyer, comment on fait tout ça ?

Donc voilà ce que je peux répondre en tout cas à cette question de Damien. Je ne sais pas si ça te paraît assez documentée comme réponse, assez claire mais il n’y pas de meilleure stratégie, il n’y a que des stratégies qui peuvent te correspondre à toi donc tu dois vraiment mettre noir sur blanc pourquoi tu investis dans l’immobilier et combien d’argent tu peux dégager avec l’immobilier.

Une fois que tu as fais ça, tu auras passé la première étape qui est de définir son projet et tu pourras passer à la prochaine étape qui est voilà, de trouver le bien qui correspond à ce projet et on aura certainement l’occasion d’en reparler dans d’autres vidéos ou au sein de certaines de mes formations que je peux dispenser au sein de Club Millionnaire.

D’ailleurs, en parlant de formations, n’hésite pas à lire la barre de description puisque tu pourras retrouver pas mal d’informations si tu souhaites te former au sujet de l’immobilier.

J’organise également des workshops en présentiel, j’ai également des formations en vidéo dans lesquelles je te montre de A à Z tous le processus d’achat d’un bien immobilier de A à Z, c’est-à-dire de la définition de son projet jusqu’à la fin de la fiscalité, la comptabilité, en passant par tout ce qui est au milieu donc c’est-à-dire les travaux, la négociation, le montage bancaire, le financement bancaire, la fiscalité, j’en ai déjà parlé.

Bref, il y a tellement de choses, le home staging, la décoration, le mobilier, les travaux, trouver les artisans, le notaire, le document, qu’est-ce qu’il faut lire, qu’est-ce qu’il ne faut pas lire, à quoi il faut faire attention, à quoi il ne faut pas faire attention.

Bref, on parle de tout ça dans la formation, tout est extrêmement détaillé. Tout est dans la barre de description.

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Merci à toi. Ciao ciao !

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