Bienvenue sur ce nouvel article (à l’ancienne) où je vais te donner quelques détails sur l’immeuble que je suis en train d’acheter.
En effet, une offre vient d’être acceptée la semaine dernière et le compromis sera signé prochainement.
Exceptionnellement, je vais te donner l’emplacement de ce bien pour 2 raisons :
– il s’agit d’un marché patrimonial où très peu de bonnes affaires existent (tu vas comprendre pourquoi plus tard)
– c’est la ville dont je suis originaire en France
Il s’agit donc de la ville de Reims où j’ai grandi.
Je me suis positionné sur un immeuble patrimonial situé proche du centre-ville, à 2 pas de Sciences Po et de grosses maisons de Champagne.
Cet immeuble est constitué de 3 T2 et 1 T3. Il est possible de créer 2 studios de 25m2 dans les combles (toutes les arrivées et évacuations sont idéalement localisées). C’est ce qui fait la plus-value de ce projet également.
Le prix affiché était de 425k€, j’ai pu le négocier 400k€ FAI. Je prévois environ 120k€ de travaux. L’opération totale avec les frais de notaire s’élève donc à environ 548 000€.
Le bien sera acheté avec une SCI à l’IS (ou à l’IR) détenue par une holding (une SC à l’IS).
L’apport sera de 200k€. Tu as bien lu. Malgré cet apport, le cashflow net net sera de 900€ en prenant toutes les charges en compte (crédit, assurance, taxe foncière, CRL, …). J’inclus dans les charges la gestion car je ne gère plus mes appartements.
Tu l’as compris, les chiffres de cet immeuble sont « dégueulasses ». Car sans l’apport de 200k€, cet immeuble n’avait aucune chance (même avec un apport de 50k€).
C’est un peu l’ambiance générale des grandes villes comme Reims où il est difficile d’aller chercher du cashflow sauf si tu as un gros apport ou si tu loues en location saisonnière ou colocation (mais je ne veux plus en faire).
Alors pourquoi ce projet à l’heure où on prône du cashflow MAXIMAL avec un apport MINIMAL ?
Cet immeuble a une approche patrimoniale puisqu’il s’agit d’un immeuble art-déco des années 1920.
Même après les travaux, la plus-value immédiate ne sera « que » de 40k à 60k€.
Beaucoup vont monter sur leurs grands chevaux et me dire que je ne sais pas investir. Que je suis bête de mettre autant d’apport. Bref, certains vont vouloir me faire une petite leçon.
Ce qu’il est important de comprendre, c’est que chacun a une situation différente et des objectifs différents.
Si on peut vouloir rechercher un cashflow positif maximal sur ses premières opérations (ce que j’ai fait en dégageant jusqu’à 1300€ de cashflow brut sur certains appartements), il s’avère qu’on finit toujours par faire évoluer sa stratégie.
Quelqu’un qui cherche à vivre rapidement de l’immobilier n’aurait pas fait une opération telle que celle que je suis en train de faire. Il n’aurait pas investi dans des villes comme Reims et il aurait cherché à mettre le moins d’apport possible.
Aujourd’hui, j’ai envie d’avoir un patrimoine qui reste rentable mais qui va demander un temps minimal de gestion. C’est pour cela que je me dirige vers des locations long terme, en faisant tout gérer, le tout sur des immeubles patrimoniaux qui sont niquels (ou que je rends niquel) et qui vont très bien vieillir.
Je ne cherche plus le cashflow pour le cashflow. A vrai dire, je m’en fous un peu car ce cashflow va me servir à rien. Je n’en ai pas besoin. Il va simplement venir s’accumuler sur les comptes de cette nouvelle SCI et/ou pourra servir pour un apport sur un autre projet.
La réalité, c’est que lorsqu’on a des sources de revenus qui tombent de tous les côtés et qui viennent alimenter un cercle vertueux, l’argent n’est plus la priorité n°1.
J’ai le choix. Le choix de me diriger vers des projets qui ne sont pas forcément plus tranquilles (car il y a quand même 120 000€ de travaux et pas mal de paperasse à gérer) mais le choix de me diriger vers des immeubles plus « qualitatifs ».
Alors oui, ces 200k d’apport auraient pu potentiellement financer 2M€ d’immobilier. Mais encore une fois, il est intéressant de liquider du cash quand on en a à disposition.
Cela permet :
- D’avoir un financement beaucoup plus simplement
- D’augmenter son cashflow ou de rendre rentable un projet qui ne l’aurait pas été (comme dans mon cas)
- De transformer un patrimoine brut en patrimoine net immédiatement (cet immeuble est quasi à 50% payé après travaux et plus-value latente)
- De transformer du cash en actifs à l’heure où le cash est une devise qui vaut de moins en moins et de plus en plus vite !
Mettre du cash quand on en a n’est donc pas une mauvaise chose contrairement à ce que beaucoup disent. Mais ceux-là sont souvent ceux qui répètent bêtement ce qu’ils ont entendu sur Internet sans réfléchir par eux-mêmes.
J’ai trouvé ce bien sur Leboncoin, il a fallu être réactif dans un contexte où tout part très très vite partout en France.
Quelqu’un d’autre était positionné et il m’a fallu trouver les bons arguments pour passer devant (dont l’apport de 200k€).
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