Une fois que votre appartement est totalement prêt pour partir à la location, il reste une ultime étape et non pas des moindres. Il s’agit de trouver un locataire.
Et, de préférence, un bon locataire.
Qu’est-ce qu’un bon locataire ?
C’est un locataire qui va payer son loyer rubis sur l’ongle et derrière qui vous n’allez pas devoir courir.
Bien que le taux de loyers impayés n’est que de 3% dans le parc privé, il s’agit d’une des plus grosses craintes des investisseurs débutants avec celle de ne pas trouver de locataire tout court.
Dans cette vidéo, je te donne plusieurs conseils sur comment trouver un bon locataire !
La 1ère chose est de définir quel va être le profil de locataire idéal pour le bien immobilier que vous mettez en location.
Ensuite, il va falloir demander aux potentiels candidats de former un petit dossier qu’il faudra attentivement étudier.
Tentez de privilégier au maximum des locataires qui peuvent occuper le + longtemps votre bien immobilier.
Pour que ces potentiels locataires soient au courant que votre bien est à louer, il va falloir émettre des annonces sur des sites de mise en location comme Leboncoin.
Il faut faire en sorte que votre annonce soit la plus précise possible pour éviter les appels et les emails « poubelles ».
Une autre solution pour déléguer totalement la gestion de votre bien est de recourir aux services d’une agence immobilière, d’un notaire ou d’un huissier pour gérer de A à Z votre bien immobilier et pour trouver un locataire à votre place.
Comment trouver un bon locataire ?
Retranscription de la vidéo :
Salut les millionnaires! J’espère que vous allez bien. Dans cette vidéo, on va parler de comment trouver un bon locataire. Je vais te donner quelques pistes pour que tu puisses trouver un bon locataire. Qu’est-ce qu’il faut regarder? Qu’est-ce qui est important?
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Comment trouver un bon locataire? Je pense que si tu me suis depuis un petit moment, tu as compris que j’aime l’immobilier et l’immobilier est un excellent moyen de s’enrichir aujourd’hui, grâce à l’effet de levier, grâce à l’argent des autres.
Et le nerf de la guerre dans un investissement immobilier, c’est à la fois le financement bancaire, mais c’est également le fait de trouver des locataires, parce que s’il n’y a pas de locataires, il n’y a pas de rentrées d’argent.
C’est quand même embêtant d’avoir un bien qui est là, qui est rénové, qui est beau, qui est tout propre, mais sans locataire à l’intérieur. Donc c’est excellent. Il faut trouver un très très bon locataire, idéalement le meilleur possible.
Le souci également de nombreux investisseurs, c’est qu’ils oublient de prendre en compte qu’un locataire, c’est cool. On en trouve un, on le met en place, il paie son loyer (je l’espère et en tout cas c’est le but). Mais il faut toujours se rendre compte la vacance locative.
Beaucoup d’investisseurs oublient d’anticiper ce genre de chose dans leurs calculs de rentabilité et de cash-flow prévisionnel, c’est qu’un locataire potentiellement, il ne va pas passer 40 ans dans votre appartement. Pour des raisons X ou Y, ça peut arriver.
On a tous connu ou entendu des histoires de la Josette de 93 ans qui ne veut pas partir de son appartement et que ça fait 40 ans qu’elle est là. Elle ne veut pas partir. Elle veut rester là. Okay. Le problème, c’est qu’on ne l’a jamais réalisé. Bref, je suis en train de m’égarer.
Mais voilà, il faut retenir que son locataire, forcément, il va rester 1 an, 2 ans, et que le temps de retrouver un nouveau locataire, il va y avoir ce qu’on appelle de la vacance locative. Donc très important à prendre en compte dans les calculs de rentabilité.
Mais comment trouver un bon locataire? C’est le cœur de cette vidéo aujourd’hui. Tout d’abord, il faut définir le profil du locataire idéal. Que ce soit pour l’investissement en saisonnier ou l’investissement en colocation, ou l’investissement en meublé étudiant, ou un investissement en parking, ou n’importe quoi, le profil du locataire ne sera pas le même.
Par exemple, dans un T5, tu mets généralement une famille. Dans un studio, tu mets généralement un étudiant. Tu ne mets pas une famille dans un studio. C’est un peu bizarre, ou sinon tu t’appelles un marchand de sommeil. Et ce n’est pas ce que je te souhaite d’être.
En saisonnier haut de gamme, tu vas mettre des clients étrangers. En colocation, tu mets des jeunes actifs ou des étudiants. Bref, pour chaque typologie de bien, tu as un type de profil de locataire idéal. Donc c’est important de définir le type de locataire.
Ensuite, tu dois trouver des locataires qui vont pouvoir occuper le bien immobilier le plus longtemps possible. C’est-à-dire que moi, ce que j’aime bien faire, c’est leur demander. Voilà, c’est normal de se renseigner un minimum sur le locataire.
Donc je vais leur demander: « Okay, tu fais quoi dans la vie? Tu fais des études de quoi? Combien de temps tu penses rester dans l’appartement? »
Si la personne te dit: « Je suis en dernière année de Master » etc… Potentiellement, dans un an, 8 mois, 10 mois, il a terminé ses études, il va vouloir peut-être partir, déménager ou aller bosser ailleurs.
Alors que si la personne te dit: « Je viens d’arriver. Je suis en première année de Médecine ». Là, ça sent le bon client. Médecine, je suis bien placé pour le savoir. Ça va durer très longtemps: 8 ans, 10 ans, 12 ans.
Donc si vous proposez un logement dans lequel votre locataire va bien se sentir et que c’est un étudiant en Médecine qui est en première année, potentiellement, dans 10 ans, votre locataire il va rester là, ce qui est excellent pour vous.
Là, je te disais à l’instant que ça va paraitre normal de se renseigner sur son locataire. Ce qui est marrant en Estonie (où j’habite, où je suis expatrié, si tu ne le sais pas), c’est que les propriétaires, ils ne te demandent pas ce que tu fais dans la vie, quasiment.
Moi, à chaque fois que je visite des appartements ici (je suis locataire, ici en Estonie), ils ne me demandaient pas du tout ce que je fais dans la vie. C’est ça qui est surprenant. En fait, c’est facilement compréhensible, et ça va être une façon pour moi de rebondir sur le prochain point.
C’est qu’en Estonie, si tu ne paies pas ton loyer, c’est très très simple: tu prends ta valise et tu es dehors. Il n’y aura pas de délires de procédures judiciaires ou je ne sais quoi. En fait, ce genre de chose, c’est typique à la France.
Dans beaucoup de pays, les propriétaires sont beaucoup moins regardants sur les dossiers parce qu’ils savent que si tu ne paies pas, on vient te chercher et on te met dehors. Peu importe qu’il fasse -10°C dehors, en Estonie, ça neige ? « Tu peux pas payer, qu’est-ce que tu fais chez moi? »
Je ne vais pas dire que c’est bien, mais si c’est bien, parce que j’en ai marre des locataires qui ne paient pas. Voilà, en tant que propriétaire, en tant qu’investisseur, c’est la pire des choses que de te retrouver avec un locataire qui est là, qui squatte et qui ne paie pas ton loyer parce qu’il y a certains locataires dont la profession, c’est squatteur professionnel.
Ils savent comment gruger tout le monde : Les propriétaires, les aides, l’Etat, le gouvernement. Bref, on ne va pas entrer dans un débat, mais voilà.
C’est pour ça que c’est important également de choisir un locataire qui va être en mesure de s’acquitter de ses loyers en temps et en heure, sans devoir réclamer tout le temps pour son loyer, qu’il fasse un virement permanent automatique, et c’est terminé.
Egalement, il faut un locataire qui va être en mesure d’entretenir le bien comme il se doit. Quand on habite quelque part, c’est un minimum de faire les réparations courantes, de remplacer un petit truc s’il le faut.
Ça, c’est normalement à la charge du locataire en France. Et beaucoup de locataires, parce qu’ils ne veulent pas dépenser de l’argent pour l’entretien de leur habitation, et parce que ce n’est pas chez eux officiellement, ils ne sont pas propriétaires, et ils ne vont pas le faire.
Donc c’est important de trouver un bon profil de locataire. Pour ça, ça passe par quoi? Ça passe par un bon dossier: choisir un dossier qui est clean, notamment si vous louez à des étudiants. Demandez à ce qu’il y ait des garants, avec des parents qui ont un minimum de revenus.
Demandez les feuilles de salaire. Demandez les derniers avis d’imposition. Demandez quelle est la profession des parents.
Demandez-leur de remplir un document comme quoi ils s’engagent à rembourser les loyers si jamais ce n’est pas payé en temps et en heure, même si généralement, ce seront les parents qui vont payer les loyers.
Bref, protégez-vous un maximum. Privilégiez un bon dossier. Et demandez un maximum de renseignements. « Qu’est-ce que vous faites dans la vie? Quelles sont vos études? La profession des parents? D’où vous venez? » C’est très très important.
Egalement, pour trouver un bon locataire, comment on fait? On met des annonces très classiquement sur Leboncoin. Je pense que c’est le site le plus utilisé aujourd’hui en France. Une petite annonce sur Leboncoin. Vous allez recevoir des tas et des tas de demandes.
Croyez-moi. Ça va être énorme. N’hésitez vraiment pas à faire une annonce bien précise, avec des photos, avec plein de renseignements, avec les questions les plus courantes que les locataires pourraient poser, histoire d’éviter plein de coups de fils qui ne servent à rien, et plein de questions qui ne servent à rien.
Mettez une annonce qui est bien développée, parce que sinon, votre téléphone ne va faire que sonner, et croyez-moi, c’est relou, surtout si vous mettez plusieurs bien en même temps.
Je ne sais pas si vous achetez un immeuble de rapport, et qu’il y a 8-10 lots en même temps à mettre sur Leboncoin, entre tous les appels que vous allez recevoir des différents clients potentiels, vous allez littéralement vous perdre.
Si justement, cette étape, elle vous soûle, je peux comprendre parce que faire de la gestion locative, c’est cool au début puisque ce sont les premiers appartements, mais après, ça devient relou puisqu’il faut faire des contrats, tu as le mec qui te dit: « Je te le prends » mais qui au final: « Je ne le prends pas » ce qui te met Tu as le mec qui n’est pas à l’heure et qui annule au dernier moment.
C’est relou. Dans ce cas-là, ce que tu peux faire, c’est déléguer ça aux agences immobilières, aux services de gestion des agences immobilières. Elles vont te faire ça à ta place: trouver les locataires selon des conditions de dossier, des conditions d’éligibilité pour les personnes qui veulent louer ton appartement.
Les agences immobilières vont s’occuper de faire les contrats en moyennant forcément finances derrière. Mais c’est clairement une solution quand on commence à scaler, et qu’on n’a plus trop envie de faire de la gestion locative sur son parc immobilier.
Egalement, ce qui peut être intéressant, c’est de faire du bouche-à-oreille pour trouver un locataire. Finalement, c’est une excellente façon de trouver un bon locataire parce qu’il faut faire attention.
Moi, j’ai des amis qui m’ont envoyé des emails, des messages pour me dire: « Ouais, Raph, t’as pas un appartement sur telle ville pour moi ou pour une pote à moi? »
Et là, je préfère éviter parce que la relation ami-ami, potentiellement, c’est ce genre de situation où la personne est trop à l’aise et va se dire: « Ouais, le propriétaire, c’est mon pote. Allez, je vais lui payer son loyer avec un peu de retard, 5 jours – 10 jours. Il ne va rien dire. C’est mon pote. »
Et c’est comme ça qu’on instaure des climats qui ne sont pas forcément top.
Un bon bouche-à-oreille, ce serait quoi? C’est par exemple, un jour où j’ai loué un appartement que j’avais – et que j’ai toujours – en saisonnier à des clients Espagnols. Là, les cliens Espagnols disent à mon gestionnaire qu’ils recherchent en fait un appartement pour leur fils.
Ils sont là justement dans ce cadre-là parce que leur fils va venir faire des études ici en France. Le gars était de Malaga, je crois, en Espagne.
Et là, le gestionnaire m’appelle, et il me fait: « Ouais, Raph, les clients que tu as dans l’appartement en ce moment, ils recherchent en fait un logement pour leur fils. Est-ce que tu n’aurais pas quelque chose? Ils m’ont demandé de te demander. Et puis, c’est vrai que potentiellement tu as quelque chose. »
Et là, je leur ai dit: « Ça tombe parfaitement puisqu’en ce moment, j’ai un studio, un meublé étudiant à louer. » C’était pile dans la période d’été, entre juillet et août, donc pile où le logement s’était libéré.
Et dans la foulée, le lendemain ou la soirée, on allait faire la visite du bien, du studio. L’Espagnol était ravi. Ça lui convenait parfaitement. Et pour les parents, c’était une sécurité parce qu’ils me connaissaient, ils avaient vu que l’appartement où ils séjournaient en saisonnier était clean.
Ils avaient vu que c’était réglo, que tout était propre, qu’on répondait vite aux messages, que c’était sérieux, qu’il y avait un gestionnaire en plus, et qu’il n’y allait pas avoir de problème avec ce studio-là parce que s’il y avait le moindre problème, il pouvait me joindre et on était réactifs.
Donc le bouche-à-oreille dans ce cas-là, c’est vraiment quelque chose qui est excellent parce qu’on peut trouver des locataires facilement et qu’ils sont safe, et ça arrange tout le monde. Donc voilà.
En tout cas, ce qu’il faut retenir, c’est que choisir un bon locataire, c’est quelque chose de primordial parce qu’on a tous pas envie de se retrouver avec des litiges avec un locataire à qui on ne s’entend pas, qui ne paie pas, qui dégrade le bien.
N’hésitez pas à mettre des filtres à la location. Malheureusement, il y a toujours un long débat. Vous pouvez le faire dans les commentaires si vous voulez. Est-ce que c’est de la discrimination quand on refuse quelqu’un qui n’a pas un certain nombre de revenus ou qui n’a pas de métier ou qui est au chômage?
Il y a des fois des gens qui m’appellent et qui me disent: « Ouais, je suis au chômage. Je n’ai pas de métier. Je suis en train de rechercher. »
Je lui dis: « Je suis désolé. Malheureusement, ça ne va pas être possible. C’est un dossier qui ne m’intéresse pas parce que tu n’es pas un bon client pour moi. C’est trop risqué si tu n’as pas de revenus. Comment je vais m’assurer que tu paies le loyer? » – « Oui, mais j’ai des garants. Mes garants, ils gagnent 1200€. »
Bref, il y a des dossiers qui ne sont pas rassurants pour un propriétaire. Le propriétaire sait que s’il n’y a pas de paiement de loyer, malheureusement en France, il ne faut pas compter sur la Justice. Ça va être très très long, et généralement on n’aura pas gain de cause.
Ce qui va se passer, c’est qu’il va partir loin, et toi, tu vas juste récupérer ton bien, mais tu n’auras pas les loyers, tu n’auras pas de dédommagement, parce que le locataire n’est pas en mesure de payer.
Donc la seule solution en France quand on a des impayés, c’est d’envoyer une équipe de Tchétchènes. Malheureusement, ça peut aussi ne pas forcément bien se passer. Là, tu démontes la porte… On ne va pas rentrer dans ce genre de stratégie.
Malheureusement, certains investisseurs le font. Je connais des investisseurs qui l’ont fait, parce que c’était abusé au niveau de ce qui se passait dans leur bien immobilier. Et la seule solution, ça a été soit de venir enlever la porte.
Et vu que c’était le profil de locataire qui n’ont pas d’argent et qui ne peuvent pas payer, ils n’ont pas d’autre solution que de se barrer, puisque si la porte n’est plus là, c’est gênant. S’il n’y a plus de chauffage ou des choses comme ça, c’est gênant si c’est en plein hiver. Donc voilà.
Je ne suis pas en train de dire qu’il faut entrer dans ce genre de situation. Moi, j’aime bien dire également qu’on a le locataire qu’on mérite, c’est-à-dire que si on propose un bon bien à la location, il n’y a pas de raison qu’on ne se mette à ne plus payer. Malheureusement, des fois, il y a des choses qui peuvent un petit peu dégénérer.
Bref, également, petit point sur les assurances loyer impayés, les GLI ou Garanties Loyers Impayés, moi je ne suis pas fan. Comme je viens de te le dire, normalement, j’aime bien dire qu’on a le locataire qu’on mérite.
Donc si tu as des biens à la location qui sont potables, tu as des locataires qui sont potables et qui paient en temps et en heure. Donc voilà un petit peu mon avis sur les GLI.
J’espère que la vidéo, elle t’a plu. Mets-moi un gros pouce bleu si tu as aimé. Commente-moi dans les commentaires. Dis-moi ton avis.
Qu’est-ce que tu penses justement de la Justice vis-à-vis des loyers impayés, vis-à-vis de la protection et de la surprotection des locataires. Qu’est-ce que tu en penses par rapport aux voisins européens qui ne sont pas forcément comme ça?
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Et si tu souhaites investir dans l’immobilier, et apprendre comment trouver un bon locataire, forcément je ne t’ai pas tout dit de A à Z, parce que je ne peux pas tout te dire dans une vidéo YouTube.
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Je te dis à très très vite pour une prochaine vidéo. Ciao ciao.
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