Comment faire la gestion locative d’une colocation ?

Tu veux faire de la colocation et tu te poses quelques questions sur la façon dont aborder certains points ?

Voici les points que la majorité des investisseurs se posent et que je traite dans cette vidéo :

– Comment gérer les charges : eau, gaz, électricité, Internet, Netflix, …

– Contrat individuel ou unique ?

– Taxe d’habitation

– Les APL ?

– Réglement intérieur d’une colocation

– Déléguer efficacement en agence

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Comment faire la gestion locative d’une colocation ?

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Retranscription de la vidéo :

Yes, les millionnaires. J’espère que vous allez bien. Aujourd’hui, une petite vidéo sur l’immobilier.

Je vais vous parler de comment faire la gestion locative d’une colocation. Puisque tu n’es pas sans savoir que louer un bien en colocation, c’est quelque chose de très, très rentable.

Il y a moyen de faire des rentabilités qui sont explosives. Mais pour autant, dès qu’on parle de colocation, il y a toujours les mêmes questions qui reviennent concernant la gestion locative. Comment ça se passe ?

Puisqu’il y a quelques détails, en effet, qui sont importants à prendre en compte pour bien gérer la gestion locative d’une colocation.

Donc, aujourd’hui, personnellement, à titre privé, je suis propriétaire donc d’une maison en colocation de 5 chambres.

Donc, c’est pour ça que je te parle de colocation puisque j’en fais moi-même et j’ai une expérience de terrain. J’ai un retour très concret à te faire sur la façon dont moi, personnellement, en tout cas, je gère ma colocation.

Je vais t’expliquer comment je gère parce que justement, je ne gère pas forcément tout tout seul.

A savoir qu’encore une fois, la façon dont je gère ne regarde que moi et il y a d’autres propriétaires qui vont gérer ça autrement et que ça va très bien se passer pour eux. Je te fais simplement un retour d’expérience.

Donc, avant qu’on ne commence cette vidéo, n’oublie pas de t’abonner à la chaîne YouTube, ça me donne de la force et ça me motive à faire d’autres vidéos pour toi, comme ça, gratuitement, sur la chaîne YouTube.

Et également, n’oublie pas de regarder dans la barre de description puisque j’ai ce livre « Des bancs de la fac à l’indépendance financière » que j’ai écrit, qui est devenu Best-seller en 2020 dans lequel je te montre comment je suis devenu indépendant financièrement à 23 ans en moins de 3 ans et notamment via l’immobilier, en investissant dans l’immobilier.

Donc, c’est offert. Tu paies simplement les frais de livraison, c’est dans la barre de description.

Comment faire la gestion locative d’une colocation ? Alors déjà, il y a toute la gestion, on va dire, des contrats. Tu sais, tout ce qui est EDF, GDF (si c’est au gaz, la maison ou ton appartement), tout ce qui va être Internet, tout ce qui est également Netflix, l’eau potentiellement également avec la compagnie des eaux.

Comment ça se passe ? Est-ce qu’on doit prendre les contrats à notre nom ? Est-ce qu’on doit laisser les colocataires prendre les contrats à leurs noms et se débrouiller lorsqu’il y en a un qui part, faire les changements de contrat ou mettre tous les noms sur le contrat.

En gros, est-ce qu’on les laisse se débrouiller ou on leur fait un appartement ou une maison « clés en main » où quand ils vont entrer finalement, tout est déjà prêt : il y a Internet, il y a Netflix, il y a tout qui est prêt. Ils ont simplement les charges à payer et c’est terminé.

La grosse problématique, finalement, des propriétaires est de se dire que s’ils prennent à leur nom, ces contrats, et qu’ils facturent un forfait de charge, la grosse problématique de ces propriétaires, c’est de se dire : « Mais qu’est-ce qui se passe s’ils abusent ? »

« Qu’est-ce qui se passe s’ils chauffent à mort ? Qu’est-ce qui se passe si…je ne sais pas…ils font de la merde sur la connexion Internet, il téléchargent des trucs illégalement et je reçois un courrier ».

Bon, à savoir qu’en France, vous n’avez pas de souci de genre-là mais c’est surtout le risque de surfacturation.

Et en fait, moi, j’ai fait le constat et j’ai fait le choix de me dire : « Je prends tout à mon nom. Comme ça, je fais une formule clés en main pour mes colocataires. Ils arrivent, ils posent leurs valisent dans leur chambre et c’est opérationnel. Et je facture un forfait de charge ».

Pourquoi j’ai fait ça ? Tout simplement parce que j’ai voulu apporter, on va dire, un service haut de gamme, un service où les gens, ils arrivent et ils n’ont pas à acheter quoi que ce soit.

Donc, pour l’instant, tout se passe bien en termes de charges. Après, voilà, il ne faut pas hésiter non plus à mettre la pression aux colocataires « gentiment » en leur disant : « Bon, voilà, s’il y a des débordements en termes de charges, ça sera révisé de toute façon ».

Même si, normalement, vous n’êtes pas censé pouvoir réviser puisqu’un forfait de charges, c’est un forfait de charges. C’est écrit dans le contrat. Vous n’êtes plus censé réviser. Mais vous pouvez leur mettre la pression indirectement.

Vous n’êtes pas censé normalement pouvoir le faire mais en leur disant, ça va leur faire comprendre que potentiellement, ça pourrait se retourner contre eux de trop faire n’importe quoi avec le chauffage, etc.

Donc voilà ! Je sais que tout le monde ne sera pas d’accord avec moi, tout le monde dira : « Ouais, mais Raph, c’est trop risqué. Imagine, ils chauffent à mort et ça te coûte une blinde ».

Ouais, mais normalement, tu as du cash-flow positif, relativement confortable. Au pire, ça te coûte un peu plus cher mais ça ne devrait pas non plus exploser les prévisionnels que tu t’étais fixé concernant le chauffage sauf s’il est complètement raté.

Donc, ça, c’est le premier point. Moi, je fournis donc également Internet et Netflix. C’est un service en plus, je sais que c’est apprécié. Il y a même une PlayStation etc. Et comme ça, ils ont vraiment tout à leur disposition pour chiller à mort et faire du gros Netflix and chill ou pas, ils font ce qu’ils veulent dans la maison.

Quoi d’autre, quoi d’autre ? Concernant les contrats, la grosse question des contrats. Est-ce qu’on fait un contrat individuel ? Est-ce qu’on fait un contrat collectif ? Je pense que le collectif ne fonctionne que dans les villes très tendues type Paris ou peut-être d’autres villes de France.

En tout cas, dans la ville où j’investis, moi, je pars dans l’idée que chaque chambre, c’est un lot séparé. Donc, il y a un contrat individuel par chambre et personne n’est responsable de l’autre.

Chacun a donc son contrat. Chacun paie sa caution et c’est terminé ! S’il y en a qui ne paie pas, c’est lui que je vais aller chercher. Je ne vais pas aller demander aux autres de payer le loyer du mec qui n’a pas payé.

Encore une fois, quand vous faites de la colocation, vous diluez votre risque puisque vous allez potentiellement 3 chambres, 4 chambres, 5 chambres, 6 chambres, 7 chambres, autant que vous voulez.

Et donc, s’il y en a un qui ne paie pas, normalement, ça ne met pas en péril votre opération parce que si ça le met en péril, c’est que votre opération, elle est beaucoup trop faible en terme de cash-flow positif.

Donc, là-dessus également, je fais un contrat par étudiant, par chambre et c’est très simple comme ça.

Est-ce que les étudiants sont toujours éligibles aux APL s’ils sont dans une colocation ? Alors, oui !

Il n’y a aucun souci là-dessus c’est une question des fois, on peut voir ressortir. Oui, vous avez toujours les APL, en tout cas, les étudiants ont toujours droit aux APL s’ils vont en colocation. Donc, là-dessus, il n’y a aucun souci !

Concernant la fameuse taxe d’habitation. Ça reste quelque chose qui revient très souvent et malheureusement, je n’ai pas forcément une réponse très précise à vous apporter parce qu’en fait, il y a un petit peu un flou juridique au niveau de l’administration.

Et même quand on leur demande, eux ne savent pas et en fonction d’une région ou d’une autre, parce que je me suis déjà concerté avec beaucoup d’amis investisseurs qui font de la colocation dans pas mal de régions de France, et à chaque fois, le constat, c’est qu’on a des réponses différentes en fonction du service des impôts qu’on va questionner.

Donc, ce qui est certain, c’est que les occupants de la maison ou de l’appartement au 1er janvier de l’année en cours doivent payer la taxe d’habitation. Ensuite, il faut regarder, vous, qui étaient présents au 1er janvier, et diviser la taxe d’habitation par le nombre d’étudiants ou de colocataires qui étaient présents dans votre maison ou votre appartement.

Ce qui se passe, c’est qu’il faut quand même renseigner, normalement, nous, en tant que propriétaire, au moins un nom, parfois deux. Ça dépend des administrations. Encore une fois, parfois, on peut mettre 2, des fois un seul nom. Mais il faut quand même en mettre un.

Et c’est ça qui est un peu pénible parce que du coup, lequel on met ? Celui qui va recevoir la taxe d’habitation à son nom ? Et du coup, si les autres, ils se disent : « Bah, non, nous, on ne paie pas parce qu’on n’a pas envie de payer »…

C’est au nom de la personne qu’on a inscrit et ça peut potentiellement se retourner un peu contre elle. Donc, il faut qu’il y ait une bonne entente entre tous les colocataires et qu’ils paient tous leur part de taxe d’habitation.

Si quelqu’un est arrivé au cours de l’année, bien évidemment, il ne serait pas concerné par la taxe d’habitation du 1er janvier mais il serait concerné par la taxe d’habitation de l’année suivante s’il est toujours là jusqu’au 1er janvier.

Donc, là, j’ai envie de dire que ce n’est pas un problème de propriétaire parce qu’on a assez de problèmes en tant que propriétaires à gérer, et la taxe d’habitation, elle est payable par les locataires.

Donc, simplement, il faut indiquer le nom d’un des colocataires. Ils vont la recevoir et ensuite, libre à eux de la payer.

Et s’ils ne la paient pas, il n’y a aucune raison que l’administration se retourne contre nous, les propriétaires, parce que vous, vous payez déjà vos taxes : la taxe foncière et des choses comme ça mais pas la taxe d’habitation, ce sont vos locataires qui la paient.

Donc, voilà ce que je peux te dire en tout cas sur la taxe d’habitation, aujourd’hui. Je ne peux pas forcément t’en dire beaucoup plus. Mais c’est comme ça que ça se passe en tout cas sur le terrain.

Ce que j’aime bien faire, généralement, concernant la colocation, c’est mettre en place un règlement intérieur qui va être annexé au contrat de location.

Alors, je crois que ce n’est pas forcément autorisé et légal de mettre en place un règlement d’intérieur dans des locations d’appartement ou de chambres ou de trucs comme ça. Je crois que c’est autorisé dans – je ne sais plus quels types d’établissements mais pas dans des locations d’habitation comme ça.

Moi, j’en ai quand même fait un parce que c’est par principe. Il est très sommaire, il est annexé au contrat de colocation, il est signé par le colocataire qui l’a lu et c’est vraiment des règles de base, il fait 3 pages.

Et dedans, c’est vraiment les règles de bonne famille, on va dire de bonne vie, en bonnes conditions en mode « tu feras bien attention au respect de tes colocataires, du voisinage, les soirées sont autorisées mais pas de débordements sinon, voilà, on interdira ça. Tu as le droit de fumer mais pas à l’intérieur mais sur les terrasses ».

Bref, des trucs assez basiques mais histoire d’engager un peu la personne plus quand elle signe le contrat de location de se dire : « Okay, là je suis en colocation donc ça ne va pas être open bar. Je ne suis pas chez moi à 100% donc je ne peux pas me balader à poil dans la maison, inviter tous mes potes pour faire des soirées si mes colocataires ne sont pas d’accord. Je ne vais pas me rendre dans la chambre de mon colocataire parce que ce n’est pas la mienne ».

Des choses comme ça, assez simples. Okay ?

Egalement, ce que je fais pour réussir ma gestion locative, c’est que dans l’entrée, j’ai imprimé une feuille de numéros utiles que j’ai clouté au mur. Tu sais, une sorte de tableau avec une dorure, donc, c’est assez stylé.

Et il y a tous les numéros utiles, aussi bien EDF, GDF, l’eau, la compagnie des eaux, Internet et tous les artisans qui ont fait les travaux, donc le plombier, l’électricien, le plaquiste et le numéro de l’agence également qui gère la maison.

Comme ça, s’il y a le moindre souci, ce n’est pas moi qu’ils vont contacter. En fait, l’idée, c’est qu’ils ne me connaissent pas et qu’ils contactent directement la personne.

Là tu vois, par exemple, si l’évier est bouché, tu as le numéro dans l’entrée, tu contactes le plombier. Le plombier, il intervient, il fait sa réparation, il établit sa facture qui, elle, je reçois par e-mail et je la paie et c’est terminé. Je n’ai parlé à personne.

Puisqu’aujourd’hui, le problème, c’est que tu as un locataire qui t’appelle, il te dit : « L’évier est bouché. Ah qu’est-ce qui se passe ? Nanani, nanana ».

Ensuite, tu appelles un plombier, tu n’arrives pas à l’avoir, répondeur, il te rappelle, tu le rates, tu le rappelles, tu dis que l’évier, il est bouché. Tu lui demandes quand il est disponible, tu rappelles le locataire: « Tu es disponible quand ? »

Alors, tu vois, c’est compliqué alors que là, ça va marcher en direct et ça va être terminé, tu as juste à payer et c’est terminé.

Et pour même aller plus loin, ce que je fais, c’est que je fais complètement tout gérer. Donc ce que tu peux faire, c’est soit faire gérer la réalisation des contrats ou même la gestion locative mois par mois.

Moi, j’ai fait une gestion totale qui me permet, en fait, d’être totalement inconnu de la part des locataires. Moi, je reçois juste tous les mois mes loyers sur le compte de la SCI. Et ensuite, s’il y a le moindre souci dans la maison ou l’appartement, je n’en ai « rien à foutre ».

Les locataires ne savent même pas qui je suis et ils ne peuvent pas me joindre, ils n’ont pas mon numéro de téléphone, ils ont uniquement le téléphone de la gestionnaire. Donc, en fait moi, je suis imperméable aux problèmes et je ne fais qu’encaisser.

Bien évidemment, s’il y a des problèmes de factures à payer, on m’appelle quand même et l’agence va payer pour moi les factures. Mais l’idée, c’est que je n’ai pas à m’occuper de cette gestion d’autant plus que je suis expatrié à l’étranger donc je n’ai pas forcément que ça à faire.

Donc, voilà en tout cas les différentes façons de faire la gestion locative d’une colocation. Je ne sais pas si je t’ai apporté quelques clés, quelques éléments de réponse pour un petit peu optimiser tout ça.

Mais en tout cas sur la façon dont je me suis basé pour faire tourner ma colocation, ça marche plutôt bien parce que je n’en entends presque pas parler. J’ai de temps en temps quelques retours de l’agence qui me dit : « Il y a un nouveau contrat qui est rentré ou il faudrait ci, il faudrait que tu paies ça ».

C’est vraiment sommaire et de toute façon, on ne peut pas non plus réduire sa tâche de travail à zéro quand on investit ou qu’on a des projets immobiliers.

Donc, dis-moi ce que tu as pensé de cette vidéo ; n’hésite pas à t’abonner encore une fois à la chaîne YouTube, à me mettre un petit commentaire.

Dis-moi si tu es propriétaire d’une colocation ou pas. Ou est-ce que tu aimes bien la colocation ? Ou est-ce que tu en as déjà fait, toi, en tant que locataire ou est-ce que tu comptes investir en colocation ?

Dis-moi tout. Ça m’intéresse d’avoir ton retour sur ce sujet-là. En attendant, n’hésite pas à mettre un petit pouce bleu, à partager cette vidéo avec des amis à toi qui seraient investisseurs ou qui seraient intéressés à investir dans la colocation.

Et je te dis à très, très vite pour d’autres vidéos sur la chaîne YouTube. Ciao, ciao !

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