Comment estimer les travaux lors d’une visite ?

Une des stratégies pour gagner de l’argent en immobilier, c’est d’acheter des biens dans l’ancien pour lesquels des travaux sont nécessaires.

Mais est-ce que cela t’est déjà arrivé de rentrer dans un bien immobilier, d’être d’accord pour dire que des travaux sont nécessaires car tout est défraichi (ou même très vieux) mais de n’avoir aucune idée du budget travaux que cela peut représenter ?

Dans cette vidéo, je te donne 3 approches de calculs très rapides que tu peux avoir quand tu visites n’importe quel bien.

Dis-moi dans les commentaires quelle est la méthode que tu préfères le plus pour estimer rapidement le montant des travaux ?

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#Immobilier #Travaux #Visite

Comment estimer les travaux lors d’une visite ?

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Retranscription de la vidéo :

Salut les millionnaires ! J’espère que vous allez bien. Dans cette vidéo, je vais répondre à la question de Louis qui me disait : « Comment tu fais, Raph, pour estimer le budget travaux lorsque tu visites un bien immobilier ? ».

Aujourd’hui, je pense que c’est une problématique de beaucoup d’investisseurs lorsqu’ils vont faire des visites immobilières. On a souvent compris en tant qu’investisseur immobilier que la création de valeur, elle se fait dans la rénovation d’un bien qui est un petit peu pourri.

Et pour autant, des fois, il y a beaucoup de concurrents donc il faut aller vite quand on visite un bien pour faire une offre et bloquer l’affaire.

Mais par contre, si on visite un bien qui est pourri et qu’il y a pas mal de travaux à faire, comment on sait, nous, en tant qu’investisseur s’il y a 10 000, 20 000, 30 000, 40 000, 50 000€ ou plus de travaux à réaliser dans le projet qu’on est en train de visiter parce qu’en fonction de ce budget travaux, ça change toute la rentabilité, potentiellement tout le cash-flow.

Ça peut même faire passer une bonne affaire à une mauvaise affaire si le budget travaux est bien plus conséquent que ce qu’on peut imaginer.

Donc, c’est une très, très bonne question et je pense qu’il faut être en mesure, à partir du moment où on a visité directement sur place, de savoir estimer grosso modo, pas forcément à l’euro près, mais grosso modo combien ça va nous coûter, avoir une fourchette relativement précise du budget travaux que ça va représenter.

Donc, avant qu’on commence cette vidéo et avant que je commence à répondre à la question de Louis, parce que bien évidemment, il y a des réponses à cette question, n’hésite pas à t’abonner à la chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « s’abonner » ci-dessous.

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Notamment si tu t’intéresses à l’investissement immobilier, j’ai des ateliers, j’ai des formations pour t’apprendre à investir dans l’immobilier de A à Z.

Alors, comment on fait pour budgétiser le montant des travaux lorsqu’on fait une visite ?

J’ai envie de dire, il y a plutôt 3 approches quand on n’a pas du tout de connaissance parce qu’en fait, le plus tu as visité des biens, le plus tu auras fait des travaux, le plus tu vas investir et le plus, ça va être naturel pour toi lorsque tu vas rentrer dans un bien immobilier te dire : « Boum, ça, ça coûte tant. Ça, ça coûte tant. Là, il y a tant de budget travaux. Là, il faut faire ci, là il faut faire ça ».

Et à la fin, tu vas pouvoir chiffrer toi-même sur ton petit carnet à peu près précisément combien ça va coûter. Mais quand on n’a aucune idée, il y a plusieurs approches.

La première approche, c’est de se dire : « Je fais une approche au mètre carré », c’est-à-dire qu’on a souvent des indicatifs, des repères au mètre carré, combien ça coûte le mètre carré.

Ensuite, on a l’approche par typologie de biens. Si c’est un studio, si c’est un T2, si c’est un T3, si c’est un T4, si c’est un T5. En fonction d’une rénovation, on sait plus ou moins combien ça va coûter.

Et il y a une approche par poste de dépense. Par exemple, une salle de bain, ça coûte tant ; une cuisine, ça coûte tant ; un sol, ça coûte tant au mètre carré, une toiture, ça coûte tant au mètre carré ou à la surface, c’est pareil, tu l’as compris.

Donc, il y a plusieurs approches, il y en a 3 finalement. Donc, la première approche, c’est au mètre carré. Je vais t’en donner 3 référentiels en sachant que c’est toujours à prendre avec des pincettes.

Ce que je te donne là, comme chiffres, c’est à prendre avec des pincettes parce que forcément, en fonction de ce que tu fais précisément, ça va potentiellement varier un petit peu d’autant plus parce que plus le surface sont petites, et plus les prix sont élevés.

Ça, c’est mécanique, comme dans tout. Quand tu achètes un petit studio, ça coûte plus cher au mètre carré que quand tu achètes un grand T5.

Donc, pour l’embellissement d’un bien, c’est vraiment le minimum. C’est un coup de peinture, ce n’est généralement pas plus que ça, un coup de peinture, peut-être un peu les sols mais l’embellissement d’un bien peut coûter 350 € par mètre carré.

Ensuite, tu fais une petite rénovation qui est simple. Alors, une rénovation qui est simple, ça va être les sols, un peu de peinture, potentiellement, qu’est-ce qu’on pourrait faire d’autre ? Retoucher un peu la cuisine, bref, vraiment de trucs assez sommaires. Tu peux compter 700 € du mètre carré.

Et pour une rénovation complète c’est-à-dire que tu casses tout, tu refais tout, vraiment tu repars avec une base mur, plafond, limite plateau, tu peux commencer à compter à peu près 1 000 € du mètre carré, voire plus en fonction de la rénovation. 1 000 € jusqu’à potentiellement 1 500 € du mètre carré pour la rénovation complète d’un lot.

Donc, ça, c’est l’approche vraiment par mètre carré. Donc, si on résume : embellissement à 350 le mètre carré, rénovation, c’est plus de l’ordre de 700 € pour une rénovation. Et rénovation complète de A à Z, on va dire plus de 1 000 à 1 500 € le mètre carré.

Ensuite, tu as le calcul par, on va dire, typologie de bien. Donc, en fonction de si c’est un studio, un T2, un T3, un T4, etc, etc, tu vas avoir des prix qui sont différents.

Donc, tu as 2 catégories. Tu as la rénovation et tu vas avoir la création. Donc, pour la rénovation d’un studio, je t’invite à noter sur un petit carnet, ça va coûter à peu près 20 000 €.

T2, tu rajoutes 5 000 : 25 000. T3, tu rajoutes 5 000, ça va te coûter 30 000. Et T4 : 35 000. Donc, ça, c’est pour la rénovation.

La rénovation, ça va comprendre grosso modo à peu près tout. C’est-à-dire aussi bien les sols, les murs, les plafonds, l’électricité, la salle de bain, la cuisine, l’isolation potentiellement. Bref, ça comprend relativement tout.

Ensuite, tu as donc la création où tu rajoutes par ce que je viens de te dire, à peu près un budget de 10 000 €. Donc, la création, c’est vraiment tu refais tout, tout, tout de A à Z.

Donc, encore une fois, pour un studio, ça va te coûter à peu près 30 000 ; un T2, ça va te coûter à peu près 35 000, un T3  à peu près 45 000 et un T4, on va dire à peu près 50 000, 55 000 € pour faire à peu près simple.

Donc, voilà, tu vois que c’est vraiment des « à peu près ». Ton artisan ou tes artisans, quand ils vont faire des devis, ils vont potentiellement te sortir des devis au dessus, en dessous, dans la fourchette.

Mais c’est pour compter à peu près un avis déjà en ayant fait ta visite. Moi, généralement, ce que j’aime bien faire, bon, j’ai déjà pas mal de petits référentiels en tête que je vais te donner juste après concernant les postes de dépenses.

Mais fonctionner à la typologie, je trouve que c’est relativement efficace parce que ça te permet d’avoir un bon feed-back de combien ça risque de te coûter.

Par exemple, si tu as visité un immeuble et il y a 3 T2 à refaire entièrement, à rénover, comme je viens de te le dire, ça va te coûter à peu près 25 000 € par T2. Donc, 3 fois 25 000, ça va te coûter à peu près 75 000 €.

Donc, ça te donne déjà une bonne idée. Ensuite, tu as donc le chiffrage par type de travaux réalisés. Par exemple, si tu as une salle de bain à refaire entièrement, moi, je compte à peu près 4 000 € pour une salle de bain.

Si tu as une cuisine à refaire entièrement, je vais compter à peu près 2 000 € pour une cuisine. En sachant que, encore une fois, c’est pareil, une cuisine, ça peu aller du simple au double.

Si tu veux une cuisine de luxe qui est super longue, ça peut coûter très, très cher. Si tu veux une cuisine relativement classique, 2 000 €, ce n’est pas déconnant.

Qu’est-ce que je peux te donner d’autre ? Voilà, un radiateur, à peu près 350 € par radiateur.

Je ne connais pas forcément par cœur tous les chiffres, c’est pour ça que je regarde un petit peu sur mon ordinateur, mais lors de la visite, j’ai mon petit carnet, j’ai mes petites notes et je sais combien ça coûte chaque poste de dépense à peu près.

Après, je fais mes maths par superficie. Si je sais que c’est un studio, il y aura à peu près 2 radiateurs, ou peut-être 3 grand max. Si c’est un T2, il risque d’y avoir 3 ou 4 radiateurs.

Bref, je regarde les distances et je fais des multiplications. C’est super simple, tu vois ?

Donc, ensuite, qu’est-ce que je peux regarder d’autre ? Une V.M.C, à peu près 1 000 € la V.M.C, tu vois ? Une porte d’entrée, c’est à peu aller de 500 à 2 000 € la porte d’entrée selon le modèle.

Bref, il y a plein de référentiels comme ça que tu peux prendre en compte. Si tu fais de la bonne peinture, ça va être à 60€ le m². Si tu fais de la beaucoup moins bonne peinture, ça va être à peu près à 25 € le mètre carré.

Bon, bref, tu as beaucoup, beaucoup de choses comme ça que tu vas finir par connaître en fait, en faisant toi-même tes travaux.

Après je t’invite à prendre les devis des artisans. A dire : « Voilà, il m’a chiffré cette ligne-là à tant. Donc, je vois que ça me coûte tant. Et je note dans mon carnet que pour faire, par exemple, une pose de cloison dans une chambre ou dans un salon, ça coûte tant.

Et après, vous faites vous-même votre référentiel parce qu’encore une fois, les artisans peuvent avoir des prix différents en fonction de la région dans laquelle vous vous trouvez.

Il y a des régions où les artisans vont être plus chers que d’autres parce qu’ils ont plus de contraintes techniques que d’autres.

Par exemple, je sais qu’à Paris, ça peut être plus cher parce que les artisans auront beaucoup de mal à se garer.

Donc, quand ils ont des travaux à faire aussi dans des appartements qui sont vachement en étage, sans ascenseur, ils prennent en compte dans leur tarification le fait qu’il faut monter tout le matériel dans des étages sans ascenseur, qu’il faut payer un putain de parking super cher pour se garer la journée.

En campagne, potentiellement, c’est super facile parce que ce sont des maisons plein-pieds, il n’y a pas besoin de se galérer avec le parking.

Donc, tous les artisans adaptent à peu près leur coût de rénovation en fonction de ce genre de paramètre et également le coût des matériaux, à combien ils peuvent avoir les matériaux, etc, etc.

Donc, tout ça, c’est à prendre avec des pincettes. Seule et seulement l’expérience de terrain fera que tu auras un meilleur aperçu de combien ça coûte vraiment dans la région où toi, tu investis.

Mais en tout cas, si tu devais retenir une méthode, en fait, il n’y en a même pas une que je retiens. Généralement, j’applique plutôt les 3.

Je fais les 3 méthodes au mètre carré puis par typologie et ensuite, parce que moi, je pense par poste de dépense dans l’appartement. Et j’essaie de recouper ça.

Globalement, j’ai à peu près un prix relativement proche de ce que je vais recevoir en devis de par les artisans. D’autant plus que quand tu commences à connaître les artisans, tu sais ce qu’ils te facturent.

Tu prends les anciens devis et tu vois précisément ce que ça va coûter. Donc, voilà ce que je voulais te dire. Dis-moi si cette vidéo, elle t’a un peu aidé ou pas. J’espère en tout cas, je pense que c’était relativement concret.

Donc n’hésite pas à me dire dans les commentaires si ça t’a aidé. Abonne-toi à la chaîne YouTube pour recevoir d’autres vidéos de ce type-là.

Partage la vidéo avec des investisseurs immobiliers qui auraient peut-être besoin de savoir comment à peu près chiffrer les travaux d’un bien immobilier quand on le visite.

Et également, lis bien dans la description, puisqu’encore une fois, voilà, on a parlé de travaux mais tu te doutes bien que dans l’investissement immobilier, les travaux, c’est seulement une partie puisque même quand on en parle trop, il faut savoir comment trouver les artisans, à quoi faire attention sur le devis parce que malheureusement, tous les artisans ne se valent pas et les devis, il faut faire attention, des fois, à ce qu’il y a dessus ; les garanties à prendre ; les suivis de chantier.

Là, on ne parle que des travaux mais il y a également plein d’autres choses dans l’immobilier : le financement, trouver la bonne affaire, les financements de projets, la qualité, la comptabilité, la mise en place des locataires, la gestion, les compromis de vente, l’acte notarié.

Bref, il y a beaucoup de choses à gérer. Donc, si tu veux investir dans l’immobilier, je t’invite fortement à bien te former et je peux t’aider là-dessus.

Lis dans la barre de description. Il y a des informations immobilières, il y a des ateliers présentiels, des workshops immobiliers.

Donc, il y a certainement une offre qui pourrait te convenir pour que je puisse t’apporter toutes mes connaissances d’investisseur immobilier puisqu’à l’heure d’aujourd’hui, j’ai à peu près 19 lots immobiliers en France.

Voilà ! Je te remercie de m’avoir écouté et je te dis à très, très vite dans une prochaine vidéo. Ciao, ciao !

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