Comment devenir RICHE dans l’IMMOBILIER ?

Salut à tous,

Comment devenir riche dans l’immobilier ? En voilà une bonne question dont beaucoup de personnes aimeraient avoir la réponse…

L’immobilier ne se ré-invente pas. Des principes clés ont fonctionné, fonctionnent et continueront de fonctionner. Certains accumulent des fortunes grâce à l’immobilier et tous les millionnaires immobiliers suivent ces principes.

Dans cette vidéo, je te parle de 4 points clés que tu te dois d’appliquer dans chacun de tes investissements immobiliers si tu souhaites que ceux-ci soient rentables immédiatement et pas dans 20 ans à la fin de ton crédit.

Il s’agit de :

– un bon prix d’achat au m2

– un prévisionnel excédentaire

– une stratégie de rénovation dans une optique fiscale

– une bonne porte de sortie

📘Mon livre papier : https://bit.ly/2yMZ7S6

Comment devenir RICHE dans l’IMMOBILIER ?

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Retranscription de la vidéo :

Salut à tous, bienvenue sur cette nouvelle vidéo, donc je m’appelle Raphaël Carteni, je suis l’auteur du livre « des bancs de la fac à l’indépendance financière » et dans cette vidéo, j’aimerais t’expliquer ou plutôt te montrer comment il est possible de gagner de l’argent tout de suite avec l’immobilier et non pas dans vingt ans, on veut gagner de l’argent tout de suite, donc avant qu’on commence la vidéo, comme d’habitude, clique bien sur le bouton « s’abonner » ci-dessous, ça te permettra de recevoir en avant-première toutes les prochaines vidéos et lis bien la barre de description puisque j’ai un petit cadeau pour toi, il s’agit d’un pack de bienvenue au contenu 100% secret qui te permettra de commencer à amorcer ton indépendance financière.

Comment gagner de l’argent tout de suite dans l’immobilier et non pas dans vingt ans, vingt ans c’est beaucoup trop loin, un investisseur lorsqu’il investit dans l’immobilier, il veut gagner de l’argent tout de suite. Je vais prendre l’exemple d’une opération que j’ai réalisée quand j’ai commencé à investir à l’âge de vingt et un an, j’ai acheté un appartement de quarante-trois mètres carrés, qui m’a coûté cinquante mille euros avec les frais de notaire et les frais d’agence et sur lequel j’ai posé quinze mille euros de travaux supplémentaires pour faire pas mal de choses, il y a l’électricité, salle de bain, cuisine, sols, murs, isolations, etc, donc ce bien m’est revenu à soixante-cinq mille euros, tout compris, prix de revient comme on dit et il me génère chaque année dix-huit mille euros de loyer en étant louer en location saisonnière donc si on fait le rapport, cela représente en rendement quelque chose comme 27,69%, si je ne me trompe pas, donc voilà, tu te doutes bien là est extrêmement rentable et que chaque mois, j’ai ce qu’on appelle un cashflow positif, un excédent de trésoreries qui va m’enrichir tout de suite en plus de quatre points, que je vais t’expliquer juste après dans la vidéo, qui sont quatre points sur lesquels tu dois faire très attention pour t’enrichir dans l’immobilier tout de suite, mais avant que je ne te montre ces quatre points.

J’aimerais revenir sur quelque chose qu’on dit très souvent par exemple, c’est vrai que si on parle avec des proches, des amis ou dans la société, bref à des gens qui n’ont pas investi en immobilier, ces gens-là généralement vont dire non, l’immobilier c’est terminé, l’immobilier, ça ne marche plus, l’immobilier c’était bien il y a vingt ans, ce n’était pas cher, aujourd’hui c’est beaucoup trop cher, aujourd’hui des bonnes affaires, il n’y en a plus, ce n’est pas possible d’avoir du cashflow positif aujourd’hui. Ça, c’est faux et c’est même doublement faux, moi personnellement tous les investisseurs que je connais et je n’en connais pas que deux ou trois, j’en connais des dizaines et des dizaines, ils ont tous du cashflow positif dans l’immobilier tout de suite, que ce soit sur la location saisonnière, de la colocation, de l’immeuble de rapport, du meublé étudiant, du T2, de la location nue, ils ont du cashflow positif et c’est une condition sine qua non j’ai envie de dire pour valider ou ne pas valider l’investissement immobilier.

Ce qu’il faut comprendre c’est que des bonnes affaires, il y en a tout le temps, il y en avait en 1990, il y en a aujourd’hui et il y en aura en 2050, une bonne affaire n’a rien à voir avec l’époque dans laquelle on se trouve, ça a tout à voir avec les règles du jeu et le marché dans lequel on se trouve, aujourd’hui trouver une bonne affaire, c’est une question de compétence, soit vous savez les dénicher, soit vous ne savez pas les dénicher soit vous êtes formé à l’immobilier, vous savez comment repérer une bonne affaire soit vous ne savez pas comment les repérer, mais il y en a autour de vous, peu importe la ville dans laquelle vous êtes aujourd’hui, que vous soyez en France, dans les DOM-TOM, à l’étranger, en Belgique, en Italie, en Amérique, peu importe dans le monde entier il y a des bonnes affaires donc je ne dis pas qu’il y a des marchés qui sont enfin voilà, il y a des marchés qui sont plus propices aux bonnes affaires, c’est certain, notamment peut-être les petites villes de campagne et de province, ce sera plus évident de trouver des bonnes affaires là-bas qu’à Paris, mais c’est une question de compétence, par exemple savoir dénicher un vendeur motivé, savoir comprendre ce qu’est un bien propice au cashflow positif, tous les biens ne sont pas propice au cashflow positif.

Par exemple, on va commencer tout de suite les quatre points, j’ai pris quelques notes donc c’est pour ça que vous me voyez zieuter à côté. Le premier point, ça va être le prix du mètre carré à l’achat, c’est un des quatre critères que je vais te donner aujourd’hui, le prix au mètre carré à l’achat, dans une ville, il y a un prix au mètre carré moyen, qu’on peut même affiner par quartier, par arrondissement, même par rue pour certaines grosses villes, ce qu’il faut retenir, c’est qu’il y a un prix au mètre carré moyen par ville et lorsque tu vas regarder les annonces pour acheter des biens immobiliers, il faut que tu regardes, à combien, à quel prix du mètre carré est vendu cette annonce. Exemple, tu es à Reims, trois mille euros le mètre carré en moyenne, tu regardes les annonces sur « Leboncoin » on va dire, tu vois un appartement, cent vingt mètres carrés, non, cent vingt mètres carrés ça fait un peu grand, quarante mètres carrés pour cent vingt mille euros, ce sera plus simple, donc là, tu es à pile trois mille euros le mètre carré, c’est-à-dire que tu es dans les clous du marché, tu ne fais pas une bonne affaire, tu ne fais pas une mauvaise affaire, l’idée ce serait de trouver un bien qui fasse quarante mètres carrés, mais qui coûte quatre-vingt mille euros, tu es à deux mille euros le mètre carré et là tu es en dessous du prix du marché, là c’est une bonne affaire donc il y a autre chose bien évidemment à regarder comme critère, mais déjà là, ça commence à sentir bon donc ça c’est le premier critère, toujours comparer le prix du mètre carré de l’annonce par rapport au prix du mètre carré de ton marché avec plein d’autres choses à affiner, mais on ne peut pas rentrer dans les détails dans cette vidéo aujourd’hui.

Deuxième point, ça va être le cashflow positif, tu dois être certain avant d’aller signer chez le notaire le compromis que tu as du cashflow positif, alors comment savoir si tu as du cashflow positif, c’est très, très simple, c’est des maths, ce sont des additions, ce sont des soustractions, tu vas t’envoyer d’un coté qui rentre, donc tu regardes quel va être le loyer estimé de cet appartement donc disons cinq cents euros et de l’autre côté, tu as tes charges, comme une entreprise, tu as un bilan, donc tes charges, ça va être quoi, le crédit, on va dire deux cents euros par mois, ça va être les charges de copro, ça va être l’assurance du bien, ça va être la taxe foncière du bien, ça va être la CFE si tu loues en meublé, la cotisation foncière des entreprises qu’on doit payer lorsqu’on loue en meublé, bref si tu as les plus d’un côté, tu as les moins d’un côté, si quand tu fais le total tu arrives à quelque chose de négatif, tu n’achètes pas, si tu as quelque chose de positif, là c’est intéressant d’aller plus loin, donc là c’est déjà le deuxième critère pour affiner donc prix du mètre carré à l’achat en dessous du prix du mètre carré moyen du marché plus cash-flow positif.

Troisième point, ça va être de partir sur une stratégie de rénovation dans un point de vue de revente, de plus-value, mais aussi d’imposition, lorsqu’on fait des travaux dans l’immobilier, c’est là que l’on génère l’argent, quand tu vas regarder les investisseurs en immobilier, tu vas voir que généralement, ils achètent de la merde, c’est-à-dire que ce sont des biens dans lesquels il faut tout refaire, soit ce sont des plateaux soit ce sont des biens très vieillots, dégradés, dans lesquels il faut tout refaire avec un plancher qui s’écroule et des choses comme ça, parce que c’est dans la rénovation, qu’on va créer de la valeur et qu’on va créer de l’argent, qu’on va créer de la plus-value et donc ça, ça un double but, c’est-à-dire que lors de la revente, tu vas générer un billet directement à la revente, c’est-à-dire que ton bien aura pris de la valeur grâce à la rénovation et au home staging, que tu auras apporté à ton bien, donc le home staging c’est tout ce qui passe par la décoration, mais également il y a un but d’imposition puisque lorsque tu fais beaucoup de travaux dans l’immobilier, tu peux déduire, amortir ces travaux comme on dit comptablement, tu peux amortir ces travaux dans ton bilan comptable, que ce soit en location nue ou que ce soit en location meublée donc location meublée en LMNP, tu fais passer tes travaux dans ton bilan comptable et en location nue, tu peux le faire également passer et ça peut même venir imputer tes revenus du salaire.

Là, je vais rapidement également sur tout ce qui est imposition parce qu’en fonction que tu sois une personne physique, que tu sois une société, que tu sois en location nue ou en location meublée, tout peut changer, mais ce qu’il faut retenir c’est que les travaux sont une charge amortible que tu sois en nue ou en meublé dans l’objectif de faire réduire ton imposition et donc ne pas payer d’impôts sur tes loyers.

Aujourd’hui, on voit beaucoup d’investisseurs qui ne paient pas d’impôts alors qu’ils sont en train de s’enrichir grâce aux loyers qu’ils encaissent, c’est littéralement une niche fiscale en France et c’est quelque chose de légal, donc ça c’est le troisième point.

Quatrième et dernier point, ça rejoins un petit peu ce que je viens de dire, c’est la stratégie de revente, c’est-à-dire qu’aujourd’hui, on dit tout le temps qu’une bonne affaire s’est fait à l’achat, c’est vrai, mais c’est également faux, une bonne affaire est faite à l’achat uniquement à 50% du travail entre guillemets parce qu’il faut toujours penser à la revente, aujourd’hui c’est vrai que beaucoup de gens investissent sans penser à la revente, mais quand on regarde la moyenne nationale de revente, c’est entre cinq et sept ans, donc un investisseur qu’il le veuille ou pas, au début, au moment de son achat, il va revendre son bien à un moment ou à autre donc c’est pour ça qu’il faut toujours penser à la revente, notamment sur ne pas trop spécifié son bien ou faire en sorte qu’on a de la plus-value via la création de valeur via les travaux donc si je résume on a premier point, prix du mètre carré à l’achat, très important, cash-flow positif, stratégie de rénovation via des travaux et également stratégie de revente avec plus-value lors de la revente, donc ce sont vraiment des points importants à prendre en compte et qui te permettront de faire une bonne affaire dans l’immobilier si tu les respectes.

Ce sont vraiment les quatre points que tout investisseur et que même tous les investisseurs millionnaires suivent pour investir dans l’immobilier, donc j’espère que cette vidéo t’a plu, en tout cas, si elle t’a plu n’hésite pas à me mettre un petit pouce bleu ci-dessous, ça me fera très plaisir et un petit commentaire également si tu as des questions, je me ferai un plaisir de venir y répondre, partage cette vidéo avec des gens que tu connais qui voudraient peut-être investir dans l’immobilier, mais qui pensent que c’était possible il y a vingt ans, mais plus aujourd’hui, sûrement que cette vidéo va leur faire montrer que c’est encore possible aujourd’hui et si ça t’intéresse d’en savoir plus sur mon histoire, tu peux te procurer mon livre «  des bancs de la fac à l’indépendance financière », je te mettrai le lien dans la barre de description également, il y a une offre promo en ce moment, c’est-à-dire qu’il est à 9,86 euros, il s’agit du prix de production et de manutention, zéro-bénéfice est fait sur ce livre et tu découvriras toute mon histoire, de comment je suis passé des bancs de la fac puisque j’étais étudiant en médecine avant, aujourd’hui indépendant financièrement, à pouvoir voyager dans le monde entier tout simplement, je ne t’en dis pas plus, je te laisse te procurer ce livre et je te dis à très, très vite, ciao.

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