5 étapes pour vivre de l’immobilier

As-tu déjà entendu que des gens vivent uniquement de leurs loyers ou peut-être même que tu connais des gens qui sont rentiers immobiliers ?

Tu te demandes si cela est réellement possible, surtout lorsque tu entends que ces personnes partent de 0, sans héritage et parfois même sans CAPITAL de départ…

Dans cette vidéo, je te donne les 5 étapes que tout rentier immobilier ou millionnaire immobilier, sans exception, applique pour pouvoir vivre de son patrimoine immobilier.

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5 étapes pour vivre de l’immobilier

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Retranscription de la vidéo :

Salut les millionnaires ! Bienvenue sur cette nouvelle vidéo. Je suis l’auteur du livre « Des bancs de la fac à l’indépendance financière ». Et dans cette vidéo, je vais te donner 5 étapes pour que tu puisses vivre de l’immobilier. Je pense que c’est quelque chose qui peut t’intéresser si tu regardes aujourd’hui cette vidéo, d’être rentier immobilier, de vivre de tes loyers immobiliers, de tes cash-flows positifs dans l’immobilier.

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Donc quelles sont les 5 étapes pour vivre de l’immobilier, vivre de tes loyers ? Tu sais peut-être, voilà, peut-être que tu le vois dans ton entourage, l’immobilier, c’est quand même quelque chose d’assez démocratisé. Beaucoup de gens investissent dans l’immobilier. C’est d’ailleurs l’industrie dans laquelle les gens se dirigent le plus facilement et le plus rapidement. Lorsqu’il s’agit de placer son épargne ou placer son argent, on investit dans l’immobilier. Que ce soit sa résidence principale ou que ce soit du locatif, les gens vont se tourner vers l’immobilier par rapport à d’autres choses, à d’autres véhicules tels que les marchés financiers ou la cryptomonnaie, ou de l’or, ou je n’en sais rien, des start-ups, etc. Les gens, les Français en tout cas, vont se tourner vers l’immobilier, c’est vraiment un placement d’excellence.

Le souci – et l’erreur plutôt – ce serait de croire que l’immobilier, c’est quelque chose de facile et que c’est quelque chose de garanti, que tous les biens immobiliers soient rentables. Non. Loin de là. Il y a des biens immobiliers, c’est de la pure « merde ». Il n’y a pas de rentabilité. Il n’y a rien à en faire. Ce n’est pas des produits qui nous intéressent. Et il y a des autres investissements qui, au contraire, vont vous générer soit de la grosse plus-value, soit des revenus intéressants via du cash-flow positif qui va être généré.

Donc je ne vais pas parler aujourd’hui de tout ce qui est l’achat dans le neuf tel que les programmes défiscalisants. C’est de la merde, mais je n’en parle pas aujourd’hui. On en parlera dans une autre vidéo. Je ne parle pas de tout ce qui est investissement dans la résidence principale parce que la résidence principale, encore une fois, c’est pour ça, donc c’est très différent, hormis le fait que ça va ruiner votre taux d’endettement si c’est votre premier investissement. Donc voilà. Ça dépend de vous. Si vraiment vous voulez investir dans votre résidence principale, faites-le, mais gardez en tête que si vous avez une volonté d’investir dans l’immobilier en tant qu’investisseur pour toucher des loyers, ce n’est pas forcément le meilleur choix. Mais encore une fois, on en parlera certainement dans une autre vidéo.

Donc comme je te disais, la pire erreur, ce serait vraiment d’accumuler des investissements à perte : faire un investissement qui n’est pas rentable, rebondir sur un deuxième qui n’est pas rentable et finalement, investir dans quelque chose qui, à la base, devait t’enrichir mais qui t’appauvrit. Donc non. Qui investit aujourd’hui pour devenir plus pauvre ? Personne. En tout cas, moi, ce n’est pas mon objectif. Peut-être que c’est le but de certains. Mais je ne pense pas.

Donc la première étape – puisque comme je t’ai dit, il y avait 5 étapes pour vivre de l’immobilier. La première étape, ça va être quoi ? Ça va être d’investir dans des véhicules à enrichissement rapide, à forte rentabilité, à fort cash-flow positif. Donc qu’est-ce que ça va être typiquement aujourd’hui ? Donc ce que j’appelle déjà forte rentabilité ou fort cash-flow, forte rentabilité, c’est minimum plus de 10%. Fort cash-flow – alors le cash-flow positif, c’est l’excédent de trésorerie que ça va dégager chaque mois. Encore une fois, c’est un petit peu personnel, en fonction de ce que tu estimes être suffisant pour toi. Mais ça va être, on va dire, de 100 à 1000, 1500 € par opération, de cash-flow net positif.

Et pour cela, pour obtenir ce cash-flow positif net, il faudra que tu investisses soit dans des immeubles de rapport. Le top 3 des investissements immobiliers, ça va être les immeubles de rapport, la colocation, ainsi que le saisonnier. Les trois stratégies passant par une stratégie de rénovation. Si tu couples ça, et le must, ce serait de coupler un immeuble de rapport que tu rénoves dans lequel tu fais la colocation et du saisonnier, crois-moi, si tu n’as pas de rentabilité et de cash-flow positif, c’est que tu as raté quelque chose.

Mais voilà. Immeuble de rapport, colocation, saisonnier, ce sont vraiment des stratégies sur lesquelles tu peux avoir plus de 10%, qui sont très rentables aujourd’hui. Alors, encore une fois, je mets de côté la promotion immobilière, puisque la promotion immobilière, c’est l’arme ultime, c’est là où tu gagnes le plus d’oseille dans l’immobilier, mais c’est encore une fois un véhicule différent d’investissement, puisque généralement, tu construis pour revendre et encaisser tes plus-values, et c’est un petit peu différent. Mais sur la location classique mensuelle, voilà, colocation, saisonnier, immeuble de rapport.

La deuxième étape, ça va être d’utiliser l’argent des autres. En fait, tu me dis : « Raph, okay, c’est cool. Mais l’argent des autres, ce n’est pas le mien. Donc comment j’utilise l’argent des autres pour investir dans l’immobilier ? Oui, si je peux aller piocher dans ton compte en banque ou dans celui de Mark Zuckerberg, oui, je le fais, moi. Je prends son oseille et j’investis dans l’immobilier. » L’argent des autres, ça veut dire quoi ? Ça veut dire que tu prends l’argent de la banque. Tu vas voir la banque. Elle te fait un prêt. Donc ce n’est pas ton argent. C’est l’argent de la banque. Tu prends cette oseille pour l’investir dans un bien immobilier, et ensuite tu rembourses ce prêt immobilier avec encore une fois, l’argent des autres. Donc tu ne vas pas faire des cambriolages. Tu rembourses avec l’argent du locataire qui va te payer un loyer chaque mois.

L’idée, c’est simple. C’est vraiment ça, l’immobilier. C’est : tu empruntes l’argent de la banque et tu laisses ton locataire te rembourser, enfin, plutôt rembourser à la banque directement. Et en plus de ça, toi tu prends ta marge. Tu prends l’excédent de trésorerie. Tu dois 500€ à la banque, ton locataire te paie 700€ : il y a 200 € de marge, et c’est pour toi, c’est dans ta poche pour faire vraiment les maths très très simples.

La troisième étape, ça va être de diversifier la typologie des biens, et pourquoi pas la localisation des biens. Donc la typologie, c’est vraiment faire un petit peu de la colocation, du saisonnier, de l’immeuble, du meublé étudiant long terme, pourquoi pas du parking garage ? Pourquoi pas de la division de biens. Il y a pas mal de stratégies dans l’immobilier. C’est à vous de choisir celle qui vous intéresse le plus, mais idéalement également de les diversifier un petit peu.

Par exemple, moi, j’ai fait pas mal de saisonnier, et j’ai un petit peu après, par la suite naturellement redirigé vers des activités un petit peu plus long terme sur des immeubles de rapport, dans l’objectif d’avoir un peu plus de passivité, et parce que c’est bien de diversifier, déjà la typologie de ses biens et le type d’investissements. Donc avoir des T1, des studios, des T2, des T3, des T4 également, pourquoi pas T4 ? Je ne suis pas vraiment fan des grandes surfaces parce que c’est un peu plus compliqué à louer et ça présente un peu plus de risques locatifs au niveau des impayés, mais les petites surfaces, c’est vraiment le plus apprécié des investisseurs, d’avoir plusieurs typologies de biens également, plusieurs modes d’exploitation des biens. C’est très important.

La quatrième étape pour vivre de l’immobilier, ça va être de reproduire le processus, tout simplement. Vous l’avez fait une fois ? Tu le refais une deuxième fois, une troisième fois, une quatrième fois. Comme on dit, tu as réussi à générer 1€ ? Tu peux en générer un million. Tu fais un million de fois ce que tu as fait pour générer 1€. Donc si tu as réussi à acheter un appartement qui te génère 400€ de cash-flow positif, tu refais une deuxième fois, tu le refais une troisième fois, tu le refais une troisième fois, 4 fois, 5 fois, 6 fois. Donc voilà. Là, c’est de la théorie pure et brute. Bien évidemment, il risque d’y avoir des petits couacs, notamment au niveau des financements. Voilà. On ne va pas en parler aujourd’hui. Il y a des stratégies avancées pour pouvoir outrepasser tout ça. Mais l’idée, en tout cas l’idéal, c’est de reproduire le processus et de retenir que si vous amenez des affaires qui sont rentables à votre banquier, il n’y a pas de raison qu’au début, il vous dise non pour continuer à investir. Donc ça, c’est très important.

Cinquième étape – et c’est très important également – ça va être d’arbitrer son patrimoine régulièrement. Acheter, acheter, acheter, acheter, c’est très très bien. Mais de temps en temps, il va falloir arbitrer son patrimoine, tout simplement parce qu’il y a de temps en temps des appartements que vous allez acheter, qui vont être plus problématiques que d’autres. Ça ne s’explique pas, mais les appartements, ils vont vous demander plus de travail de gestion, de rénovation, parce que peut-être la structure, elle est un peu moins bonne, ou voilà, c’est la malchance, ou je n’en sais rien. Il y a des apparts, vous n’allez pas en entendre parler, et d’autres, régulièrement, ça va revenir sur le devant et il va y avoir des choses à faire dedans.

Donc arbitrer son patrimoine, c’est très important pour plusieurs raisons. C’est se débarrasser des biens qui sont un peu trop chiants, pour des raisons X ou Y, revendre certains biens que vous possédez pour en acheter d’autres qui sont plus rentables, notamment si vous êtes un petit peu bloqués au niveau du financement, que votre banque vous dit : « Oui, là, ça va être un tout petit peu compliqué. Votre taux d’endettement, il est un petit peu élevé. On ne peut pas trop vous suivre. » Peut-être que c’est le moment de revendre un bien sur lequel vous avez déjà remboursé une bonne partie du prêt pour empocher en plus de ça une plus-value et repartir sur des investissements plus rentables.

Voilà. Il y a plusieurs choses à faire lors de son arbitrage. Vous pouvez également choisir de faire un remboursement anticipé, c’est-à-dire que voilà, vous avez pas mal de cash de côté, et grâce au cash-flow positif que vous avez accumulé, et vous vous dites que vous allez transformer votre patrimoine brut en patrimoine un peu plus net, puisqu’encore une fois, il faut bien faire la différence entre les deux. Quand vous avez des encours à la banque, il faut les déduire lorsque vous faites la valorisation de votre patrimoine, et vous avez peut-être envie d’avoir plus de patrimoine net. Donc faire un remboursement anticipé histoire d’accélérer votre enrichissement au niveau du patrimoine net.

Egalement, pourquoi ne pas faire une opération d’achat-revente ? Tout simplement dans l’objectif de dégager une plus-value, donc un capital ? Donc vous achetez quelque chose qui revient tout compris avec les travaux à 200000€, et vous arrivez à le revendre à 300000€. Vous faites passer ça en résidence principale, et vous encaissez 100000€ nets dans votre poche de plus-value. Et ça pourrait être intéressant soit pour encore une fois faire un remboursement anticipé ou dégager du cash pour continuer à réinvestir, remontrer à la banque que vous savez ce que vous faites et vous savez investir dans l’immobilier.

Donc voilà les 5 étapes pour investir dans l’immobilier, et même pas investir mais plutôt vivre de l’immobilier. Si vous suivez ces 5 étapes de façon précautionneuse, que vous les répétez et que vous arbitrez régulièrement votre patrimoine, vous allez pouvoir rapidement générer un patrimoine de plus d’un million, voire même plusieurs millions d’euros. Tout dépend encore une fois d’où vous partez et surtout jusqu’où vous voulez aller, et de votre marché, puisque tout le monde ne souhaite pas avoir plusieurs millions d’euros de patrimoine dans l’immobilier. En fonction des marchés, il y a des appartements qui valent 40000€ dans certains marchés, et dans d’autres, c’est minimum 200000€. Donc ça dépend encore une fois de tout ça. Mais l’idéal est là. C’est que vous devez vraiment démultiplier les opérations, un cash-flow positif, changer les typologies de biens, les localisations de bien, répéter emprunter à la banque, faire l’effet de levier, utiliser l’argent des autres pour emprunter, pour rembourser. Et si vous suivez toutes ces étapes, vous avez déjà en vous les étapes principales pour investir dans l’immobilier, bâtir un patrimoine immobilier.

Donc si cette vidéo t’a plu, n’oublie pas, like la vidéo, petit pouce bleu en l’air, commente-la si tu as des questions. N’hésite pas à me poser tes questions. Je me ferai un plaisir de venir y répondre. Partage la vidéo à des gens qui souhaiteraient vivre de l’immobilier, et je sais que vous êtes nombreux à vouloir vivre de l’immobilier, parce que c’est quand même confortable d’être rentier immobilier et d’avoir des loyers qui tombent, d’avoir des rentes sans que l’on soit forcément là à charbonner, à suer et à galérer finalement.

Donc je ne dis pas que c’est facile de construire un patrimoine immobilier, il va falloir bosser. Mais au moins, quand ça tombe, ça tombe. Et là, c’est acquis, c’est tangible, vous touchez la pierre, ça vous appartient. Et il y a votre nom sur l’attestation de propriété. Et ça, c’est quand même très très sympa et important.

Donc voilà. Egalement, j’ai un programme, l’Ecole de l’Elite Financière. Tu vas retrouver le lien dans la barre de description. Je t’invite à cliquer dessus et à bien regarder le contenu de ce programme, puisque j’ai un module sur les investissements immobiliers, dans lequel je t’apprends de A à Z comment investir dans l’immobilier et tout simplement comment devenir rentier immobilier, comment vivre dans l’immobilier, au travers de ce véhicule qui est très très intéressant aujourd’hui pour se constituer de très belles rentes.

Comment je t’apprends ? Voilà, je t’apprends à définir ton projet jusqu’à la fiscalité, la comptabilité, en passant par tout ce qu’il y a au milieu. Il y a beaucoup d’étapes : le financement, les travaux, les mises en place du locataire, chez le notaire, les négociations. Beaucoup de choses. Tu sauras tout à 100%.

Sur ce, merci de m’avoir écouté. Et je te dis à très très vite. Ciao ciao.

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