Une EXCELLENTE affaire MAIS une histoire de MALADE…

19

Salut à tous !

J’ai failli acheter un appartement récemment sauf que… il s’est passé une histoire un peu de “malade” tout autour de cet appartement…

Je vous dis tout dans la vidéo ci-dessous ! 🙂

https://www.youtube.com/watch?v=lOwruK3jIDc

formation-8-strategies

Retranscription texte de la vidéo :

Salut à tous, bienvenue sur cette nouvelle vidéo !

Donc j’en profite une fois de plus que l’appartement ne soit pas loué, on est au mois de novembre donc c’est un peu le mois pourri en location saisonnière un peu partout que ce soit à Reims ou même à Bordeaux, Paris, etc., c’est pas terrible donc j’en profite qu’il soit vide une fois de plus pour vous faire une petite vidéo.

Rassurez-vous, toutes les bouteilles que vous voyez là, ce n’est pas moi qui les ai bues, malheureusement, parce qu’il y a du bon Champagne. C’est les clients, ils se font plaisir et ils boivent beaucoup, 5 bouteilles + de la bière à côté que j’ai vu pour seulement 2 nuits, ils se mettent bien mais bon ils ont raison, ils sont là pour ça donc, le Champagne, c’est la vie !

Du coup, aujourd’hui, je fais cette petite vidéo pour vous raconter une histoire un peu particulière qui m’est arrivée. En fait, je suis en pleine recherche pour trouver un nouveau bien immobilier pour faire un petit meublé étudiant. Je suis à fond dans les recherches en ce moment, juste avant, j’appelais justement des agents immobiliers, vous pouvez voir les cartes de visite juste à côté là !

Et bref, je suis à fond dessus et là je suis tombé sur une histoire un peu de malade que je voulais vraiment vous partager tellement elle est cocasse. En fait, j’ai repéré un bien immobilier, un truc à aménager, des combles à aménager, il y avait vraiment tout à refaire, c’était assez sympa, y’avait pas mal de travaux, y’en avait pour à peu près 25 000€ donc y’avait un beau projet, y’avait du bon cashflow à la fin, bref, je me voyais déjà dessus.

Mais, c’était tout le contexte autour en fait qui faisait que c’était nauséabond. L’affaire, en elle-même était bonne, c’était validé sur le prévisionnel mais ce qu’il y avait autour, le vendeur tout ça, ce n’était pas bon.

Donc je vais rester assez neutre histoire de ne pas donner de pistes, enfin voilà, vous allez vite comprendre, ce sont des choses qui ne doivent pas trop se faire normalement donc je vais rester assez neutre.

Donc je repère ce bien, qui est vendu via une agence, je visite avec l’agent immobilier, très bien, on fait les choses. Mon artisan était avec moi directement donc on visite, très bien, c’est cool. L’agent immobilier avant de partir me dit « voilà, le prix c’est tant, le vendeur veut x euros en dessous de table, en cash ». Donc moi, je n’avais jamais été confronté à cette situation donc je suis resté très neutre, j’ai dit « ok, très bien, on se tient au courant, au revoir » puis j’ai parlé avec mon artisan du montant des travaux, enfin voilà, je suis resté très neutre.

Par la suite, j’ai appris que dans l’immobilier, les dessous de table se faisaient pas mal dans les bonnes affaires. Donc là, c’était un dessous de table à 4 chiffres assez conséquent, de 9000€ donc quand même assez conséquent. En cash, c’est pas négligeable ! Donc j’ai appris que ça se faisait régulièrement dans l’immobilier dans le sens où les bonnes affaires, ça part très vite et que les vendeurs ils le savent et que si ils veulent un dessous de table, bah voilà, ils l’auront parce que ça partira vite vu que c’est une bonne affaire.

En soi, pour moi, le dessous de table, je m’en fous. Autant pour le vendeur, lui, ça va lui permettre de payer moins d’impôt sur la plus-value, c’est son avantage.

Moi, j’ai aucun avantage à faire des dessous de table parce que même si je vais payer moins de frais de notaire, éventuellement, et bah il faut savoir que les frais de notaire sont dégressifs et que sur les petits montants, ça a plus tendance à se rapprocher du forfait que du pourcentage et donc franchement, je n’étais pas forcément gagnant. D’autant plus que c’est moins de charges que je peux déduire ensuite, par la suite, en meublé donc désavantage pour moi. Et c’est surtout si je veux revendre plus tard, mon prix d’achat est plus bas donc j’ai une plus-value qui est plus grosse et je me fais plus avoir encore moi aussi !

Donc moi, clairement, je n’avais aucun avantage là-dessus. C’était surtout pour le vendeur, il était demandeur, pourquoi pas, c’est lui qui vend, c’est lui le « boss » même si c’est moi qui a l’argent.

Je savais très bien qu’il vendrait pas sans ce dessous de table. Du coup, en soi, moi, je me suis dit « on va creuser la piste, on va voir tout ça ».

2ème chose à savoir, c’est que si il y avait dessous de table, c’est que l’agent immobilier était prêt à squeezer sa propre agence pour cette vente donc l’agent immobilier mettait lui aussi en risque son métier parce que voilà, c’est clairement illégal de faire ça, de squeezer une agence d’autant plus quand c’est l’agent immobilier qui fait ça.

Enfin bref, c’était une vente finalement de particulier à particulier donc y’a un moment où il a bien fallu que je rencontre moi aussi le vendeur parce que je ne pouvais pas faire la transaction comme ça juste avec l’agent immobilier.

Moi je ne le connaissais pas cet agent, première fois que je le vois, il était assez jeune, bref, je ne peux pas, il faut que je rencontre le vendeur !

Au premier rendez-vous, le vendeur n’est pas venu, bon voilà, tant pis, ça peut arriver, un empêchement ! Le 2ème rendez-vous est pris dans son lieu de travail, je vais rester assez neutre, je ne vais pas dire ce qu’il faisait et tout mais bref, c’était dans un quartier de Reims qui n’étais pas forcément un des meilleurs. C’était le soir vers 20h30 donc il commençait déjà à faire nuit, je rentre dans son lieu de travail qui ne montrait franchement pas une activité florissante, j’avais checké sur Internet ses bilans et il ne les déposait plus depuis 2013, bref, on sentait que ça n’allait pas et, en fait, j’ai appris que ce vendeur avait également un liquidateur. Donc vous voyez, quand je dis que c’est nauséabond, ça s’enfonce, ça s’enfonce et ce n’est pas fini.

Donc il avait un liquidateur. D’un côté, moi je me dis que le prix de vente affiché chez le notaire va être bas, j’ai déjà peur de la préemption de la mairie et en plus de ça, j’ai peur que le liquidateur se pose la question de savoir comment ça se fait que le prix soit si bas auprès du notaire et qu’il se pose des questions et qu’il vienne me chercher, qu’il cherche à savoir pourquoi le prix de vente chez le notaire est si bas ! Parce qu’en fait, l’argent que le notaire allait percevoir allait directement aller dans la poche du liquidateur pour rembourser les dettes.

Donc c’est aussi peut être pour ça que le vendeur voulait faire un dessous de table pour se récupérer du cash à lui et qu’il s’en garde un peu dans cette affaire.

Du coup, je me suis dit « ouais, ça me dérange un peu, j’ai pas envie qu’un liquidateur vienne me voir en mode « comment ça se fait »… ». Bref, du coup voilà, on a le rendez-vous avec l’agent immobilier, moi et le vendeur dans son lieu de travail, on est tous les trois debout dans son petit bureau à 20h30, un soir, bref, j’étais pas très serein, je me suis dit que j’allais me faire saigner. Du coup, on parle un peu avec le vendeur et très vite, je comprends que le mec est complétement pété, qu’il est sous tize.

Vous voyez ce qu’il y a là ? Bah il l’avait complétement dans le sang le mec ! Il ne sentait pas bon l’alcool, il était pété quoi ! Et là dans ma tête, je me dis « mais quel délire », je suis là, moi j’arrive, le mec est pété, il ne sait pas me recevoir, enfin, je sais pas, il est demandeur de 9000€ en cash et il est pas capable de me recevoir et de parler franchement.

Alors certes, il parlait franchement, le mec c’était Patrick Sébastien n°2, il faisait des blagues d’alcoolique mais en fait il pensait que j’arrivais et que j’avais déjà 3000€ en cash en acompte et que la transaction allait se bloquer le soir même et lui le mec a l’audace de me dire « voilà, je pensais que vous aviez 3000€, moi vous inquiétiez pas, les 3000€ je les prend, je les mets dans mon coffre fort » et là il se retourne, il me montre son coffre-fort et son coffre-fort n’était rien d’autre que son frigo et là il se retourne à nouveau, il me regarde et dit « ouais je les mets dans mon frigo, y’a pas de soucis, vous inquiétez pas » et il me regarde en rigolant comme un gros niais, comme quand on est sous tize, sous alcool et là dans ma tête, je me dis « quel gros délire, le mec, comment il peut être sérieux ? ».

Très clairement, j’ai tout de suite tout stoppé, j’ai dit à l’agent « écoutez, là ça va pas le faire ». Qu’il y ait un dessous de table, allez, pourquoi pas, enfin voilà, même si il fallait sortir l’argent et que c’était compliqué, c’était pas ce qui me rebutait le plus, le fait qu’il y ait un liquidateur, le fait que le prix de vente chez le notaire allait être bas, qu’il y ait possibilité de préemption par la mairie, le fait que le mec commence à descendre, son activité n’est pas bonne, il a un liquidateur, il plonge dans l’alcoolisme, ça n’allait pas tout ça !

Et même le mec me faisait des remarques pendant le rendez-vous en mode « ouais 20h30, c’est un peu tard pour un rendez-vous, moi je dois rentrer chez moi », bref, le mec était pas du tout commercial pour un sou donc voilà, c’était très riche en enseignements. C’était une expérience très sympa mais je suis bien content de ne pas l’avoir acheté. Enfin, bien content, non, parce que l’affaire était bonne mais voilà !

Je sais qu’il faut prendre des risques dans l’immobilier et dans les affaires, qu’il faut être un peu borderline des fois mais là, j’ai estimé que ça allait un peu trop loin donc dites moi d’ailleurs dans les commentaires ci-dessous ce que vous auriez fait, comment vous auriez réagi, si ça vous est déjà arrivé ce genre de situations, qu’est-ce qu’il faut faire ? Est-ce que vous êtes prêts à faire des dessous de table ? Est-ce que ça se fait souvent selon vous dans les bonnes affaires ?

Enfin dites moi, moi c’était vraiment une grosse découverte là-dessus, j’ai appris beaucoup de choses du coup et je suis très curieux d’avoir votre retour d’expérience à vous donc dites-moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous en pensez et moi je vous dis à très bientôt et j’espère que je vais trouver une affaire un petit peu plus safe que ça, en tout cas je croise les doigts et je vous en parlerai très bientôt si ça arrive. Je vous dis à très bientôt sur ClubMillionnaire.fr, bonne journée à vous, ciao !

Dites-moi dans les commentaires comment vous auriez réagi ! Auriez-vous pris le risque de réaliser une bonne affaire malgré toute cette situation nauséabonde ?

19 Responses

  1. Sebastien

    Quelle histoire !
    Tu as donné “sa chance au produit” jusqu’au bout quand même. C’est vrai que ça sent l’arnaque tout ce faisceau d’indices.
    Tu as bien fait.
    Les dessous de tables tendent quand même à diminuer sérieusement sur les gros montant car comme tu le dis, le vendeur, l’acheteur mais aussi le notaire (même si au moment opportun il va se faire un café 😉 prennent un risque certain.
    Perso, je ne suis pas encore prêt à le faire mais il ne faut jamais dire jamais

    Répondre
    • Raphaël

      Le notaire n’aurait rien su je pense mais bon, c’était pas très sain et j’aurais vraiment pas aimé cacher certaines choses à mon notaire ! De toute façon, c’est déjà oublié puisque je crois que j’ai trouvé quelque chose d’autre (de safe)… 😉

      Répondre
  2. Eric

    Un peu louche cette vente. Ça fait un peu film de série B. A garder dans les annales des opérations les plus stranges 🙂
    Effectivement attention aux prix trop bas.

    Répondre
  3. Kamal Le Marocain

    Salut Raphaël,

    Quelle expérience extraordinaire et riche d’enseignement que tu nous fais partager.
    J’apprecie beaucoup ce type d’histoire immobilière et j’aurai voulu que la vidéo soit plus longue !!!
    Je te remercie beaucoup de ce partage d’expérience pro

    Répondre
  4. Ronald

    Salut Raph, moi je me pose la question pour le dessous de table à quel moment ils te le demandait? car moi j’aurai négocié de le donner après que la mairie ai rendu sa réponse de non préemption, comme ça pas de surprises et j’aurais aussi reprogrammé un rdv de jour afin d’avoir plus de chances d’avoir un vendeur non alcoolisé avec qui discuté.

    Répondre
    • Raphaël

      Le mec voulait tout de suite 3000€ (avant même de signer le compromis) avec l’agent immobilier qui gardait l’argent chez lui…
      Moi c’était soit tout à la signature de l’acte définitif (à la limite 1000€ au compromis pour montrer mon honnêteté mais pas plus) sinon rien !
      Reprogrammer un RDV vu toutes les circonstances et l’insistance du vendeur un peu c*n, j’aurais perdu mon temps !

      Répondre
  5. Vincent

    Salut Raphael
    Je crois que j’aurais aussi fui, mais c’est vrai que j’ai déjà entendu que les dessous de table se font, même si je n’y ai jamais été confronté moi-même.

    Répondre
  6. fernando

    Salut Raphael, merci pour cette histoire digne d’un polar 🙂
    en effet ça se pratique les dessous de table dans l’immo,
    déja avec des gens “normaux” c’est quand meme trés limite car tu prends des risques en cas de vente qui se passe pas comme prévu du genre vice caché.. là difficile d’annuler la vente car tu peus pas récupérer le dessous de table,
    mais là tu as carrément bien fait de pas te lancer dans cette transaction qui sentait mauvais vu le type chelou …

    Répondre
    • Raphaël

      Yo Fernando, vu l’état du bien et le fait qu’un artisan soit passé, je craignais pas trop le vice caché mais c’est vrai que c’est à prendre en compte aussi… 😀

      Répondre
  7. Jérôme d'investissement petit prix

    Salut Raphaël,

    Moi j’aurais négocier à mort parce que c’est le vendeur qui est dans la merde !
    En plus c’est un bon entrainement pour négocier (à chaud).
    il faut être plus agressif que lui, c’est toi qui à le pognon > pas lui ! 😉
    Je suis d’accord avec Ronald, il aurait fallu faire un rdv dès le lendemain (à jeun).

    Merci pour le partage de cette expérience.

    Répondre
  8. Tancrède

    Salut Raphaël, j’aurai fait la même chose que toi. Comme dit Olivier Seban : “Si je ne peux pas dormir sur mes 2 oreilles, je n’y vais pas”. 😉

    Répondre
  9. jerome

    salut raph
    cette histoire est digne d’un film de gangstere.
    tu aura appris que dans l’immobilier il y des gens black at.
    je suis d’accord avec Jérôme d’investissement petit prix ,tu aurais pu négocier à mort .

    Répondre
  10. Corinne

    Bonjour Raphaël,

    Effectivement, toute cette histoire me paraît vraiment louche. Les gens sont vraiment sans gène parfois. Contente que tu ai réussi à te dépatouiller malgré tout.

    Merci pour ton témoignage et bonne continuation à toi 🙂

    Répondre
  11. Corinne

    Bonjour Raphaël,
    Cette histoire n’a pas commencé clairement, analyser les situations et prendre du recul me semble très important et peut nous éviter bien des erreurs. Pour ma part, je n’accepterai pas de black dans l’immobilier, pas de compromis. Lien d’une petite histoire intéressante sur http://www.immobilier-company.com/travailler-au-black/
    Merci pour le partage.
    Corinne

    Répondre

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *