Un BUSINESS à 10 000€ PAR MOIS à 20 ANS

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Aujourd’hui, je te présente un autre jeune entrepreneur. Il s’appelle Baptiste et à seulement 20 ans, il a déjà mis sur pieds un business qui lui rapporte 10 000€/mois

Mais ce n’est pas tout, Baptiste a aussi investi dans l’immobilier puisqu’il a acheté un immeuble de rapport…

Baptiste n’a pas reçu d’héritage, n’a pas commencé avec un capital de départ et on ne lui a pas donné un coup de pouce. Il s’est simplement bougé le cul.

Bravo à lui. Et toi, tu commences quand à mettre en place des actions concrètes ?

👨🏻Instagram de Baptiste : @prnbaptiste

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Un BUSINESS à 10 000€ PAR MOIS à 20 ANS

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Retranscription de la vidéo :

Raphaël Carteni : Salut à tous. Bienvenue sur cette nouvelle vidéo. On se trouve aujourd’hui à La Rochelle, destination unique – je n’ai pas fait de vidéo encore ici jusqu’à présent. Je vais vous présenter Baptiste qui n’habite pas du tout à La Rochelle mais que je vais vous présenter ici.

Donc avant que je ne vous présente Baptiste, lisez bien la barre de description. Vous allez pouvoir récupérer un petit pack de bienvenue au contenu 100% secret. Je ne t’en dis pas plus mais je suis sûr que ça va t’intéresser. Et également, abonne-toi bien à la chaîne YouTube, tu recevras en avant-première plein plein d’autres vidéos sur l’investissement, l’entreprenariat, etc. Donc Baptiste, salut.

Baptiste : Salut Raph.

Raphaël Carteni : Comment tu vas ?

Baptiste : Bien et toi ?

Raphaël Carteni : Ecoute, la forme. La forme. Est-ce que tu peux te présenter rapidement, nous dire qui tu es, ce que tu fais dans la vie, quel âge tu as ?

Baptiste : Bien sûr. Okay. Donc je m’appelle Baptiste, j’ai 20 ans aujourd’hui. Donc moi, j’ai investi dans l’immobilier à l’âge de 18 ans, et actuellement, j’ai une entreprise de services pour les cabinets d’assurances que j’ai créée à 19 ans, donc il y a à peu près il y a une petite année.

Raphaël Carteni : Une petite année. C’est récent.

Baptiste : C’est ça.

Raphaël Carteni : Okay. Donc vous avez devant vous un profil de quelqu’un qui est jeune et qui a déjà des résultats. Donc on va faire la vidéo en 2 parties.

Baptiste : Oui.

Raphaël Carteni : Une partie assez rapide sur l’assurance parce que c’est le business de Baptiste – il ne peut pas tout dire, donc simplement, il va raconter rapidement – et ensuite, sur l’immobilier. D’abord, l’assurance.

Baptiste : Oui.

Raphaël Carteni : Comment tu es tombé dans le milieu de l’assurance ? Est-ce que tu as un milieu familial qui est autour de l’assurance ou pas du tout ?

Baptiste : Absolument pas. Pas du tout. Déjà, ce qu’il faut savoir, c’est que je ne suis pas assureur ni agent d’assurances.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : J’ai une entreprise de services pour les cabinets d’assurances.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : Donc je propose donc un service à ces cabinets. Je ne vais pas détailler le service évidemment, c’est un service de niche.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Donc j’ai commencé à 19 ans, comme je vous l’ai dit. J’ai créé donc ma boite là-dessus. J’ai trouvé des clients immédiatement, donc voilà. J’ai créé une stratégie un petit peu de bouche-à-oreille. J’ai réussi à trouver beaucoup de clients très rapidement, ce qui fait que mon entreprise est passée donc de 0 à 6000€ dès le premier mois. Puis après, au fur et à mesure des mois, au bout de 6 mois, je suis passé donc de ces 6000€ à 10000€ par mois. Et on parle de bénéfices. Après…

Raphaël Carteni : Donc là, c’est un rythme de croisière à peu près, 10000€ ?

Baptiste : Exactement. Et juste une précision. Là, c’est un business que je suis en train de céder actuellement. Donc c’est aussi pour ça qu’on n’en parle pas plus.

Raphaël Carteni : Donc 10000€ nets dans ta poche au bout de quelques mois. Voilà, c’est quand même très intéressant. Je ne sais pas si tu t’en rends compte ou pas, mais pour beaucoup de gens qui nous regardent,

Baptiste : Si, bien sûr, clairement.

Raphaël Carteni : Ils se diraient que voilà, au bout d’un mois, tu as 6000€ nets dans la poche. Tu ne les as pas volés, ça n’a pas été facile, je suppose.

Baptiste : Non, c’était beaucoup de travail.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Il faut préciser. Ce n’est pas des revenus passifs. Evidemment, au bout d’un mois, on peut générer du revenu passif directement, mais après, voilà. Je me suis rendu compte effectivement que c’était énorme. Après, c’est un peu bizarre parce qu’au bout de quelques mois, on se rend compte que ça devient plus ou moins normal.

Raphaël Carteni : C’est ça.

Baptiste : C’est fou. Il faut savoir que le milieu familial n’est pas du tout propice à ça. Mes parents ne sont pas riches du tout. Ils sont professeurs. Voilà. Donc c’est vraiment nouveau pour moi.

Raphaël Carteni : C’est ça.

Baptiste : Le milieu familial.

Raphaël Carteni : Limite, tu gagnais plus que tes parents finalement.

Baptiste : Plus que les deux oui.

Raphaël Carteni : Les deux réunis. Donc c’est insolent, comme j’aime bien dire. Il y a deux choses à retenir, c’est que voilà, même si c’est pas passif, au moins, ça t’a permis de réinvestir cette oseille, je suis sûr, ailleurs ou dans l’immobilier peut-être ou voilà, après.

Baptiste : Tout à fait.

Raphaël Carteni : Et deuxième chose : c’est le fait que tu aies fait un business de niche. Les gens, ils vont se dire : « Les business de niche, peut-être qu’il n’y a pas assez d’oseille ». Peut-être que tu y as pensé toi-même, non ? Te dire que c’est un tout petit marché.

Baptiste : En fait, j’ai fait une étude de marché – c’est un grand mot, je n’ai pas fait de business plan de 50 pages comme on recommande, pas du tout. Mais je savais qu’il y avait vraiment de la demande dans ce marché là.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Et en fait, j’ai simulé donc les agences d’assurances qui sont des entreprises qui font quand même beaucoup de cash.

Raphaël Carteni : De l’oseille, oui.

Baptiste : Voilà. Donc ils sont beaucoup moins réticents à dépenser des soldes pour des services ou pour du consulting, etc. puisque eux ont les moyens. Ils préfèrent gagner du temps et dépenser un peu plus, donc je me suis ciblé quand même une cible qui a de l’argent. Et je pense que c’est pareil dans beaucoup de business. Ceux qui marchent le mieux ciblent des clients qui eux-mêmes ont les moyens.

Raphaël Carteni : C’est ça. En assurance, on a souvent tendance à penser que les marchés de niche ne sont pas intéressants parce qu’il n’y a pas assez d’oseille. Mais finalement, voilà, il faut regarder son marché de niche. Est-ce qu’il y a de l’oseille dedans ? C’est parfait. Ça me fait un petit peu penser à mon business sur les étudiants en Médecine : un petit marché, pas beaucoup de personnes, mais les parents, ils paient à mort pour leurs enfants, et… Je ne sais plus ce que j’allais dire.

Baptiste : Après, ils sont prêts à investir dans une formation.

Raphaël Carteni : Exactement.

Baptiste : Parce que une année de Médecine, ça coûte cher. C’est vrai qu’effectivement, on est sur le même… Ce n’est pas le marché mais évidemment, c’est la même idée.

Raphaël Carteni : Exactement. Donc le marché de niche, c’est quelque chose de très intéressant. Donc okay pour la partie assurances. On ne va pas vraiment s’attarder sur ça, pour protéger ton business aussi.

Baptiste : Oui. Pas de soucis.

Raphaël Carteni : Tout à fait normal.

Baptiste : Ça marche.

Raphaël Carteni : Et voilà. Mais tout ça pour vous montrer qu’il est possible en tout cas de faire des choses jeune et avec des résultats rapides.

Baptiste : Bien sûr.

Raphaël Carteni : L’immobilier, Baptiste. Comment tu es tombé dans l’immobilier ? Est-ce que tu as dit que tes parents étaient professeurs ?

Baptiste : Oui.

Raphaël Carteni : Est-ce qu’ils ont investi déjà ?

Baptiste : Oui, ils ont investi mais…

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : On ne va pas rentrer dans les détails.

Raphaël Carteni : Okay. J’ai compris.

Baptiste : C’étaient des petits investissements, et pas très rentables.

Raphaël Carteni : Un cash-flow positif ?

Baptiste : Non, plutôt l’inverse.

Raphaël Carteni : Du neuf ? Du Pinel ? Même pas ? Non ?

Baptiste : Pas du neuf. C’était de l’ancien mais voilà, un cash-flow négatif. Pour rentrer un petit peu dans le truc, ça peut être un peu drôle.

Raphaël Carteni : Oui ?

Baptiste : Financement sur 5 ans.

Raphaël Carteni : Ah oui ? De l’apport conséquent derrière ou même pas ?

Baptiste : Un petit peu mais le but, ils voulaient rembourser vite pour ne pas doubler son intérêt, mais ils n’ont pas compris.

Raphaël Carteni : Ils n’ont pas compris la stratégie.

Baptiste : J’étais jeune, donc forcément, ils ont investi quand j’avais peut-être 5 ans, mais ils ont de l’eau quoi ; c’est de l’eau.

Raphaël Carteni : Mais aujourd’hui, c’est remboursé ?

Baptiste : C’est remboursé. C’est l’avantage.

Raphaël Carteni : Bon, c’est l’avantage même s’ils ont mis un gros effort d’épargne pendant 5 ans.

Baptiste : Oui. Ça ne les a pas forcément aidés. On ne va pas se mentir.

Raphaël Carteni : Non. On se comprend. Ce n’est quand même pas la bonne stratégie quand on veut investir dans l’immobilier.

Baptiste : Mais c’est mieux que rien. On ne va quand même pas non plus cracher dessus.

Raphaël Carteni : C’est clair. Exactement.

Baptiste : Je ne vais pas du tout cracher sur mes parents non plus.

Raphaël Carteni : Voilà. Ce n’est pas du tout l’objectif. Pour moi, ils se sont bougés, ils ont fait des choses.

Baptiste : Complètement. C’est ça.

Raphaël Carteni : Très très bien. Du coup, est-ce que ça t’a quand même motivé, grâce à eux, d’investir dans l’immobilier ? Ou est-ce que c’est venu d’autre chose, un autre déclic ?

Baptiste : Peut-être inconsciemment, mais le déclic, il est plus venu de ma formation personnelle en fait. Je me suis beaucoup formé sur l’immobilier, comme beaucoup.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Sur Internet, sur YouTube, etc. J’ai lu beaucoup de livres aussi. J’ai commencé donc à peu près vers 16 ans, je pense, à me former là-dessus.

Raphaël Carteni : Très jeune.

Baptiste : Assez jeune. Il y a 4 ans déjà. Donc j’ai commencé à lire des livres, à regarder des vidéos, me former. Et puis, après, j’étais pris de passion par ça, et donc j’ai fait des études dans le commerce, j’ai fait un stage en agence immobilière et tout ça.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : Donc voilà. J’ai beaucoup apprécié. J’ai accroché avec le milieu en fait. Et voilà. Donc après… Je te laisse poser ta question.

Raphaël Carteni : Je voulais approfondir, qu’est-ce que tu voyais dans l’immobilier ? Quel objectif tu te voyais atteindre avec l’immobilier quand tu t’es dit « Je vais commencer à investir si jeune dans l’immobilier » ?

Baptiste : Comme tout le monde, je pense, l’indépendance financière. Evidemment.

Raphaël Carteni : Donc l’idée de devenir rentier ?

Baptiste : Oui.

Raphaël Carteni : L’idée de ne plus travailler ? C’est ça ?

Baptiste : Oui. L’idée qui a changé maintenant.

Raphaël Carteni : Oui ? C’est-à-dire ?

Baptiste : Enfin, le but c’est de générer des revenus complémentaires, même être rentier, mais je ne me vois pas être rentier. Tu vois l’image qu’on a du rentier ? La personne qui est sur son bateau toute la journée.

Raphaël Carteni : C’est l’image que tu as d’un rentier ? Du coup, c’est marrant ça.

Baptiste : Oui, enfin, l’image en général que les gens ont. Je n’ai pas cette image-là parce que…

Raphaël Carteni : Oui d’accord.

Baptiste : Tu comprends, mais cette image-là, moi, ça m’a fait rêver pendant un moment. Au bout d’un moment, tu comprends… Moi, je suis passionné par le business. J’ai envie de créer des choses, d’avoir une vision plus long terme, plus grande.

Raphaël Carteni : Tu kiffes ça.

Baptiste : Oui, j’adore ça.

Raphaël Carteni : C’est ça. C’est vrai que si on allait faire micro-trottoir dans la rue là, qu’on dise aux gens : « C’est quoi pour toi un rentier ? »

Baptiste : C’est vrai que c’est la question.

Raphaël Carteni : Je pense que les gens nous répondraient tous : « Oui, c’est quelqu’un qui boit des cocktails tous les jours »

Baptiste : Oui, c’est ça.

Raphaël Carteni : « Ou qui gagne 100000€ sans rien à faire par mois, juste comme ça ».

Baptiste : C’est le cas.

Raphaël Carteni : Enfin bref. Du coup, l’immobilier, tu étais jeune. Comment est-ce que tu as pu investir dans l’immobilier ? Ma question, elle est biaisée. Comment tu as fait en gros ? Parce que tu es jeune.

Baptiste : Okay. Donc moi, j’ai commencé donc à 18 ans. J’étais étudiant, donc évidemment, je n’avais aucun revenu. Je ne travaillais pas à côté. Je n’avais même pas beaucoup. Enfin, j’avais un peu d’épargne de sécurité mais pas grand-chose. Alors comment j’ai fait ? C’est simple. J’ai créé une SCI familiale. Donc, j’ai investi avec mon père. On était deux associés dans la société. Pourquoi ? Parce que mon père est fonctionnaire, comme j’ai dit, il était professeur, il est toujours professeur.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Donc l’avantage d’un fonctionnaire, c’est qu’il a des revenus qui sont stables, fixes et bien appréciés par les banques.

Raphaël Carteni : Ils adorent ça, les banques. C’est clair.

Baptiste : C’est stable. Il n’y a pas de chômage, une retraite qui est assurée. Voilà.

Raphaël Carteni : Les portes sont ouvertes.

Baptiste : Clairement. Même s’il n’a pas un salaire très élevé, évidemment, c’est quand même positif, d’autant plus qu’il n’était pas endetté. Donc c’est ça.

Raphaël Carteni : Tu ne lèveras peut-être pas 2 millions d’euros sur ce simple montage.

Baptiste : Non.

Raphaël Carteni : Mais tu as des opérations qui vont pouvoir se faire.

Baptiste : Ce n’était pas le but. Comme j’ai dit, il avait commencé à investir, mais quand je lui ai montré un petit peu les résultats qu’on pouvait avoir avec une optimisation de l’investissement, notamment sur le crédit, sur la fiscalité, parce que voilà, la location nue, c’est bien, mais quand on n’a pas de déficit foncier, ça fait très mal au niveau des impôts.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Comment optimiser donc ses emprunts pour mettre le minimum d’apport et jouer son effet de levier ? Evidemment, c’était le but aussi. Donc voilà, je lui ai montré. En fait, j’étais en études la semaine et je rentrais tous les week-ends, et tous les week-ends, je lui en parlais. Je ne parlais que d’immobilier avec lui. Je le saoulais littéralement de ça.

Raphaël Carteni : C’est ce que j’allais dire. Parce que voilà, il n’avait pas réussi plus ou moins deux opérations, donc comment tu as pu réussir à le remettre dans le bain en lui disant : « Non, non. Ce que tu as fait, c’est cool, mais on va faire quelque chose qui va être beaucoup mieux en ayant beaucoup plus de résultats et de cash-flow positif, tu vas voir » ? Comment tu as pu le convaincre là-dessus ?

Baptiste : J’ai joué un peu sur l’affect.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Parce que je sais que mon père adore la rénovation. Il adore bricoler, il est vraiment très bon là-dedans. Sincèrement, il est très très fort. Il fait de très bonnes rénovations. Il a un sens de la qualité qui est bon. Donc j’ai joué là-dessus. Je lui ai dit : « Tu pourras créer des trucs appréciés par le locataire. » La finance, ce n’est pas le point-clé. Evidemment, ça a joué dans le processus puisque je lui ai aussi vendu un peu aussi le fait d’avoir un complément de revenus à la retraite, puisqu’il aura une retraite, et même s’il en aura une…

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Ce n’est pas forcément ce qui fait rêver en termes de montant.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Donc le fait d’avoir ça. L’affect, comme je le disais, pour les rénovations et tout. Donc voilà. Le cumul de tout ça, plus le fait que je lui ai montré qu’il pouvait s’enrichir immédiatement dès la signature, qu’on allait s’enrichir tous les deux dès la signature, sans forcément mettre beaucoup d’apports, en étant quand même sécurisés, c’est-à-dire qu’il gardait son épargne de précaution pour au cas où il y avait un problème – on en parlera plus tard, mais le projet, c’est quand même un endettement qui est conséquent par rapport à son revenu.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : Donc ça peut faire peur au début. Donc tout ça cumulé, plus… D’ailleurs, on peut parler d’effet cumulé puisque tous les week-ends, je lui en parlais, je lui montrais des chiffres ou des trucs.

Raphaël Carteni : Tu lui as travaillé au corps.

Baptiste : En y repensant, je devais être vraiment insupportable, mais ça a quand même marché. Donc c’était cool.

Raphaël Carteni : Et aujourd’hui, avec le recul, puisque l’opération est faite – on va revenir dessus – mais aujourd’hui, maintenant, est-ce que tout s’est bien passé ? Si on spoile un petit peu, est-ce qu’il est content ?

Baptiste : Oui.

Raphaël Carteni : Est-ce qu’il est rassuré ?

Baptiste : Là maintenant, c’est lui qui va sur Leboncoin chercher les emails et qui les envoie.

Raphaël Carteni : Donc il a encore envie de refaire l’opération ?

Baptiste : Oui. Complètement. Et ça a très bien marché. Donc voilà, tout s’est bien passé. Heureusement.

Raphaël Carteni : Yes.

Baptiste : Et tout s’est passé comme prévu, mieux que ce qui a été prévu dans le prévisionnel en termes de finances.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : Donc c’est vraiment royal.

Raphaël Carteni : C’est parfait.

Baptiste : Ça a été du travail. On ne va pas se mentir. Ça a été du travail, un peu de stress et tout, mais franchement, le résultat est là, et ça vaut vraiment le coup. Maintenant, le travail est fait.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : C’est « automatisé » et ça tourne quoi.

Raphaël Carteni : On va revenir sur l’opération un petit peu en détails. Juste avant ça, c’est vrai que quand on est jeune, étudiant comme toi, 18 ans, se dire : « Je vais investir dans l’immobilier », c’est un petit peu compliqué. Mais il y a la solution de la société avec un associé.

Baptiste : Oui.

Raphaël Carteni : Il y a la solution du prêt étudiants, la solution de la sous-location.

Baptiste : Oui.

Raphaël Carteni : Qu’est-ce qu’on pourrait avoir d’autre comme solution ?

Baptiste : La caution. Une caution.

Raphaël Carteni : La caution. Une caution, clairement, voilà.

Baptiste : Un père de famille ou un ami ou une personne qui pourrait nous cautionner en caution solidaire sur un emprunt.

Raphaël Carteni : Exactement, donc voilà. Il y a quelques solutions à creuser si vous n’avez pas forcément la meilleure des situations actuellement. Alors, du coup, qu’est-ce que tu as acheté ? On veut tous savoir.

Baptiste : Okay. Donc j’ai acheté un immeuble de 7 appartements.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : En banlieue lyonnaise. Je précise un peu, éloignée, donc à 1 heure, 1 heure et demie de Lyon.

Raphaël Carteni : Donc toi, direct à ton père, tu lui as dit : « Cash, un immeuble, 7 lots ». C’est ça ?

Baptiste : Oui. Parce qu’en fait, il faut savoir que ma région, même si ce n’est pas très loin de Lyon, ce n’est vraiment pas cher.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : On peut trouver un appartement à moins de 50000€ facilement.

Un appartement de quelle surface ?

Baptiste : Un T3.

Raphaël Carteni : Un T3 ? Donc une cinquantaine de mètres carrés.

Baptiste : Un studio, c’est 20-25000.

Raphaël Carteni : D’accord. Ce n’est vraiment pas cher.

Baptiste : Vraiment pas cher. Donc voilà, je n’ai pas envie de perdre de temps, de commencer par un appartement etc. J’ai voulu directement démarrer.

Raphaël Carteni : Oui, tu m’étonnes.

Baptiste : Et c’est aussi l’opération qui a voulu ça, parce que je suis tombé sur une affaire. Comme je l’ai évoqué, j’ai fait un stage en agence immobilière.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Je suis tombé sur un agent – j’ai sélectionné mes agents en fait. J’ai choisi un agent qui a investi, qui a 30 ans et qui a une trentaine de lots, qui est vraiment très très bon en immobilier, qui fait des grosses rentabilités.

Raphaël Carteni : Rentabilité investisseur.

Baptiste : Voilà. Qui n’est pas dans le 4% nets, mais tu vois, qui est vraiment dans les grosses rentas, un peu comme moi, et du coup formé là-dessus un petit peu, donc en face to face. Donc j’ai pu aussi me servir de cette crédibilité pour mon père. Et en fait, je lui ai dit : « Ecoute, si tu as quelque chose dans mon coin, appelle-moi et on voit ce qu’on peut faire. » Et en fait, un jour il m’a appelé, et il m’a dit : « Ecoute Baptiste, j’ai un immeuble à proposer qui n’est pas loin de chez toi. » Donc vraiment à proximité de chez moi. C’était vraiment pas mal pour assurer, encore une fois.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Et il m’a dit : « Ecoute, si tu veux, il n’est pas sur Leboncoin, il n’est pas en annonce, il n’est pas en agence. Je viens de le rentrer. »

Raphaël Carteni : Il vient d’arriver.

Baptiste : « On va le visiter ».

Raphaël Carteni : D’accord.

Baptiste : Je fais : « Okay ». On va le visiter. Donc un immeuble de 7 appartements, 7 garages. Donc surface totale : 500 m², 5 T3, 1 T2, 1 T1.

Raphaël Carteni : Okay. Donc une plus grande surface. Okay

Baptiste : Une grande surface. Donc prix affiché : 130000€. Déjà vraiment pas cher.

Raphaël Carteni : Donc tu as 14 lots parce que tu as 7 garages en plus.

Baptiste : Oui. Après, je ne compte pas un garage comme vraiment un lot parce que…

Raphaël Carteni : Tu les loues avec tes appartements ou est-ce que tu les loues séparément ?

Baptiste : Les deux. Je les loue généralement aux locataires des appartements puisqu’ils sont accolés.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : Il y a une partie qui est dans l’immeuble et une partie qui est dans la cour.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : Puisqu’il y a aussi un terrain avec l’immeuble.

Raphaël Carteni : D’accord.

Baptiste : Il faut le dire. Et il y en a aussi d’autres qui sont loués à d’autres personnes extérieures qui veulent stocker ou qui veulent mettre des voitures, des choses comme ça.

Raphaël Carteni : Tu as un terrain, tu me dis, à côté. Il est exploitable ou pas du tout ?

Baptiste : Le terrain est exploitable pour faire des petits jardins, pour que les locataires puissent se poser, mettre leurs tables… Après, c’est plutôt cool.

Raphaël Carteni : Il y a un box, un garage ou des places de parking au sol ?

Baptiste : Si, si. Places de parking, si. Evidemment, je ne l’ai pas dit. Il y a 6 places de parking en plus.

Raphaël Carteni : Avec 7 garages ?

Baptiste : Oui.

Raphaël Carteni : Ah oui ? Donc tu as plusieurs…

Baptiste : Oui, mais c’est une cour. Après, on est à la campagne donc c’est assez courant, ce genre de proposition.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : Du coup, je me suis perdu. Si. Voilà. Il m’a appelé. Il m’a dit : « J’ai un immeuble à 130000€, frais d’agence inclus ».

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : « Est-ce que tu veux le visiter ? » Evidemment. Donc j’y vais. On visite. Deux locataires en place avec un loyer à peu près à 650€ sur les deux locataires, donc on se rend compte que même avec 130000€, on est déjà à 5%, quasiment. On n’est même plus du 5% bruts.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Donc je me suis dit : « Le risque, il est minime puisque même si on loue un ou deux appartements en plus, le crédit est payé, on est rassurés. Et le reste, c’est du cash ». Donc voilà. C’était vraiment rassurant comme opération. Les locataires étaient là depuis plusieurs dizaines d’années.

Raphaël Carteni : Okay. Donc solides. Ils payaient bien ?

Baptiste : Ils payaient bien. Voilà. Complètement. Des locataires sérieux qui sont très bien.

Raphaël Carteni : Tu as négocié ou pas ? Les 130K.

Baptiste : Oui, bien sûr. J’ai fait une offre donc à 110000€.

Raphaël Carteni : Okay. Gentil. Ça va.

Baptiste : Gentil. Vraiment propre. Après, il faut savoir qu’on est à un peu plus de 200€ le mètre carré.

Raphaël Carteni : C’est vrai que c’est un peu plus gênant de négocier le prix au mètre carré quand tu es à Paris.

Baptiste : Complètement. Après, encore une fois, c’était un bon vendeur. C’est-à-dire que la personne était un gros investisseur qui avait plusieurs immeubles. Celui-ci, il n’avait pas du tout envie de s’en occuper.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : En fait, il était plâtrier, donc il avait tout fait refaire l’intérieur par son équipe, par son entreprise à lui. Donc c’était bien arrangé.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : Pour lui, tout est gagnant quoi.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Il a revendu pas trop cher. Mais d’ailleurs, lui, il a pris ses loyers pendant je crois 15-20 ans, et il revend tranquillement après.

Raphaël Carteni : Avec plus-value quoi.

Baptiste : Avec plus-value, exactement. Donc j’ai fait une offre à 110000 qui a été donc refusée et remise à 115. On a acheté à 115000€ sans trop négocier plus.

Raphaël Carteni : Okay. Donc c’est 15K de prix quoi.

Baptiste : Exactement. 115, plus 10 de frais de notaire,

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : Plus 65, 55-60 de travaux plutôt.

Raphaël Carteni : Donc tu as 200K, à peu près. C’est ça ?

Baptiste : Moins de 200000.

Raphaël Carteni : Un peu moins.

Baptiste : Pour 2600€ de loyers. Au total.

Raphaël Carteni : Donc c’est une rentabilité et surtout un cash-flow ?

Baptiste : Oui, un cash-flow qui est assez énorme. Après, on a eu sur 15 ans. Puisque c’est un peu inhabituel. D’habitude on investit plus sur 20 ans.

Raphaël Carteni : Okay. Alors pourquoi 15 ans ?

Baptiste : Parce que c’est plutôt par rapport à mon père qui est « âgé » et il va avoir la retraite dans 15 ans aussi. Donc on s’est dit : « Voilà, ça tombera pile à la fin de son… »

Raphaël Carteni : C’était sa volonté ou c’était le banquier ?

Baptiste : C’était un peu les deux parce qu’on a un quand même forcé sur le financement. Donc financement 110%+ travaux. C’était zéro apport.

Raphaël Carteni : Propre.

Baptiste : Donc vraiment nickel. On a financé 200000€ quasiment là-dessus, donc une bonne mensualité quand même. Donc c’est pour ça que je te disais qu’il fallait quand même le rassurer.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : C’est une bonne mensualité par rapport à son salaire. Il ne gagne pas des cents et des mille non plus. Donc derrière, comme je te disais, un financement à 110%, 1100€ à peu près de mensualités avec assurance.

Raphaël Carteni : D’accord.

Baptiste : Donc voilà.

Raphaël Carteni : Et tu m’as dit, pour un loyer total de… ?

Baptiste : 2600€ à peu près.

Raphaël Carteni : Donc tu as 1500, moins les charges etc. qui entrent.

Baptiste : On tombe à 1300€ de cash-flow par mois.

Raphaël Carteni : Nets ? Okay.

Baptiste : En sachant qu’on va être en déficit foncier, donc on ne paie pas d’impôts.

Raphaël Carteni : L’imposition, comment ça se passe ?

Baptiste : Zéro.

Raphaël Carteni : Tu as des déficits ?

Baptiste : Oui.

Raphaël Carteni : Parce que tu as fait des travaux ? Ou tu fais simplement l’amortissement ?

Baptiste : Travaux. Et c’est en location nue.

Raphaël Carteni : C’est ça. Tout est en location nue ?

Baptiste : SCI, SCI à l’IR. Location nue pour créer un déficit foncier et pour ne pas payer d’impôts sur les loyers.

Raphaël Carteni : Super.

Baptiste : Après, vous allez peut-être me dire : dans quelques années, on en paiera. Effectivement. Mais le but, c’est de réinvestir et de continuer cette stratégie, donc d’effacer les loyers du nouvel investissement plus ceux de l’ancien.

Raphaël Carteni : Parfait. Très bonne, classique. Oui, c’est ça exactement. Dans les immeubles de rapport, souvent en campagne, comme toi, c’est de la location nue. Il n’y a pas forcément de location meublée.

Baptiste : C’est assez dur.

Raphaël Carteni : C’est assez dur.

Baptiste : Et SCI à l’IR, on n’a pas le droit de faire meublé, en plus. Je précise.

Raphaël Carteni : Voilà. Pour ne pas basculer en IS. Très très bonne stratégie. Est-ce que sur l’immeuble, du coup, vous avez de la plus-value ? Vous avez créé ?

Baptiste : Tout à fait. Donc en rendement-rentabilité, on est près de 7% si je me souviens bien.

Raphaël Carteni : Okay.

Baptiste : Donc c’est une grosse rentabilité. Donc vu qu’on a fait les travaux et que les biens sont en super bon état, ils sont refaits à neuf littéralement avec cuisine équipée, douche italienne.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Vraiment ce qui plait. Donc même à la campagne, ça se loue comme des petits pains.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : On met l’annonce, le lendemain, il est loué quasiment…

Raphaël Carteni : Ça part.

Baptiste : Ça part très vite. Puisqu’il n’y a aucune offre de cette qualité. Et voilà. Donc clairement, ça part très très bien.

Raphaël Carteni : Donc l’idée de se dire : « On ne trouve pas de locataire à la campagne » ? Encore une fois.

Baptiste : Moi, c’est une fausse idée si tu fais de la qualité. Après, tout dépend évidemment des marchés.

Raphaël Carteni : Bien sûr.

Baptiste : Je ne vais pas non plus… S’il y a des marchés qui sont saturés, c’est-à-dire beaucoup beaucoup d’offres et la demande est très réduite, là, ça peut varier. Là, c’est l’inverse. Il y a de la demande, il y a très peu d’offres, et encore moins de l’offre de qualité.

Raphaël Carteni : D’où l’importance d’étudier un petit peu le marché, la démographie, de voir comment ça se passe.

Baptiste : Clairement. Et excuse-moi, je n’ai pas répondu à ta question par rapport à la plus-value. Donc oui, la plus-value estimée de ce bien, c’est à peu près 110000€. Voilà.

Raphaël Carteni : De plus-value ?

Baptiste : De plus-value.

Raphaël Carteni : Excellent.

Baptiste : Donc évidemment, c’est pas net. Il y a les impôts sur la plus-value à prendre en compte.

Raphaël Carteni : Ils seront là. Ils seront là.

Baptiste : Je pense qu’il n’y a pas de soucis parce que si on le revend à 12% bruts, ce qui est une rentabilité qui est quand même correcte surtout qu’il y a zéro travaux à faire dedans, on a tout refait. On est à plus de 300000€ quoi.

Raphaël Carteni : C’est excellent, c’est excellent ! Donc là les Parisiens, je pense qu’ils ont déjà posé un petit Dislike sur la vidéo, vu tous les prix que tu nous as donnés.

Baptiste : C’est vrai, c’est vrai.

Raphaël Carteni : C’est un truc de malade et ça fait péter les plombs à beaucoup d’investisseurs sur d’autres marchés, je pense puisque c’est vraiment très très peu cher. Est-ce qu’il y a autre chose de prévu pour toi pour la suite, Baptiste, ou comment ça se passe ?

Baptiste : Continuer à investir tout simplement, donc soit tout seul, soit encore une fois en SCI. Tout dépend de mes possibilités d’emprunt.

Raphaël Carteni : Oui.

Baptiste : Vous savez qu’en société, c’est pas aussi facile que quand on a un CDI.

Raphaël Carteni : Ce n’est pas la même règle, oui.

Baptiste : Mais bon, je préfère faire le sacrifice d’être plus en difficulté pour emprunter plutôt que d’être dans le salariat. C’est un choix personnel.

Raphaël Carteni : Salariat, tu ne valides pas ?

Baptiste : Je valide pour les gens et pas pour moi en fait.

Raphaël Carteni : Pour les autres. C’est ça.

Baptiste : Non, moi ça ne me convient pas. Je ne critique pas mais ça ne me convient pas.

Raphaël Carteni : Voilà. Non. Beaucoup de gens sont très heureux dans le salariat, mais malheureusement beaucoup plus que ceux qui sont heureux dans le salariat ne le sont pas. Je ne sais pas si vous avez suivi ma phrase, mais… J’ai compris en tout cas.

Baptiste : On a compris. On a compris.

Raphaël Carteni : Bref. En tout cas, Baptiste, je te resserre la main. Je te dis merci pour cette vidéo.

Baptiste : Merci à toi pour l’interview.

Raphaël Carteni : Merci à toi. Si vous avez kiffé la vidéo, petit Like comme d’habitude, petit commentaire si vous avez des questions. On se fera un plaisir de revenir y répondre. Partagez la vidéo. Si vous avez des potes qui sont jeunes, ou même pas, moins jeunes qui seront peut-être aussi motivés par l’investissement immobilier, qui pensent que ce n’est pas possible pour des raisons X ou Y. Voilà, je pense qu’on a un exemple concret de Baptiste qui a à peine 18 ans, a pu réussir à investir dans l’immobilier. Donc ce n’est pas que réservé aux autres. Et lisez bien la barre de description. Il y a tout un tas de choses qui pourraient également vous intéresser si vous souhaitez investir dans l’immobilier. Baptiste, à très vite.

Baptiste : A très vite. Merci Raph.

Raphaël Carteni : Ciao ciao.

Baptiste : Salut.

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