S’il y a un actif que les français adorent par dessus tout, c’est bien l’immobilier. J’ai moi-même commencé par ça mais plus le temps est passé et plus j’ai vu les limites de l’immobilier.
Après 10 ans d’investissement dans l’immobilier, je me suis rendu compte que l’immobilier n’était tout simplement pas rentable. Et je pèse mes mots avec des statistiques à l’appui.
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#Rentabilité #Bourse #Immobilier
Pourquoi l’immobilier n’est pas rentable
Retranscription de la vidéo :
Les actions à dividendes te paient pour les détenir et au contraire tu paies pour détenir de l’immobilier.
Le titre de cette vidéo c’est probablement pourquoi l’immobilier n’est pas rentable ? Voilà, on peut en discuter dans les commentaires, les amis, mais plus j’avance dans ma vie d’investisseur, plus j’investis en bourse ou/et dans l’immobilier et plus je ne comprends pas le choix de l’immobilier.
On est ici à Santiago de Chili, les amis. Alors, on est sur un terrain de golf à l’arrière du bâtiment de tonton Marriott, l’espace piscine est là-bas. Je ne sais pas ce que c’est, ce terrain, de golf mais on va faire la vidéo sur ce mini-golf.
Alors, les amis, parlons un peu de l’investissement en immobilier. Je suis en train de revendre actuellement 2 biens immobiliers, et justement cette étape de revente de ces 2 biens immobiliers me fait, encore une fois, dire que je ne comprends pas l’immobilier. Si je l’ai compris au tout début, je le comprends de moins en moins parce qu’en fait, quand on investit, l’objectif c’est quoi ?
Je pense, il y a 3 objectifs principaux.
Le premier c’est de se dire qu’on a un retour sur investissement satisfaisant. Le deuxième, c’est de se dire qu’on va pouvoir réduire au maximum son risque. Alors, évidemment, investir c’est prendre des risques. Mais on veut une balance retour sur investissement et risque pris équilibrée. Et on veut également potentiellement y passer le moins de temps possible.
L’exemple parfait c’est par exemple ceux qui font la location saisonnière. Beaucoup de ROI naturellement, un risque touristique mais surtout un temps à passer énorme. Puisque, tu les sais, peut-être ou pas si tu en as fait, moi, j’en ai fait pendant 7 ans du AirBnb en le gérant moi-même au début puis en le déléguant par la suite, le Airbnb, la location saisonnière, c’est naturellement quelque chose qui prend beaucoup de ressources. Donc, ce n’est vraiment pas un point positif sur ce point-là.
Mais, j’estime qu’en tout cas, investir c’est vraiment maximiser son ROI, réduire son risque et passer le moins de temps possible, idéalement sur ses investissements.
Et quand, en fait, je reprends l’immobilier. J’ai mes petites notes ici si tu te demandes pourquoi je regarde vers le bas. Quand je reprends l’immobilier, en fait, et on va développer ces 3 points là, je me dis que le ROI il est moyen, le retour sur investissement immobilier, il est moyen, en tout cas, quand on part sur du locatif.
Je pense que si je refais de l’immobilier un jour, ce sera clairement sur la base d’achat – revente, je ne sais pas promotion ou alors rénovation puis revente immédiate.
Mais, bref, le ROI pour moi, il est moyen en immobilier et je te dirais tout de suite pourquoi juste après avec une vraie étude chiffrée. Le risque géographique, il est potentiellement assez élevé. On va développer ça ensemble. Et le temps à y passer en immobilier, il est quand même assez élevé si tu compares à d’autres actifs. Et on va développer ça ensemble.
Ce que je te propose, c’est qu’on développe d’abord le premier point qui est celui du ROI donc le retour sur investissement de l’immobilier. Naturellement, je vais le comparer dans cette vidéo aux actions, plus précisément aux actions à dividendes puisque c’est ce que je fais.
Mais si on compare ça aux actions, on va comparer de façon très factuelle de paramètres. Il y a aux Etats-Unis, alors, j’investis aux Etats-Unis, dans les actions à dividendes, donc je vais comparer avec l’immobilier américain.
Encore une fois, on ne va pas comparer des patates et des bananes, il faut qu’on soit un minimum cohérent. Et donc, si je regarde aux Etats-Unis, ce qu’on appelle le Case Shiller Index, Home Index, c’est ce qui, en fait, a été développé par 2 économistes, un qui s’appelle Case, Monsieur Case et un autre qui s’appelle Monsieur Shiller. En fait, cet indice vient mesurer la variation des prix des logements aux Etats-Unis tout simplement.
Et quand on regarde de combien il était le 1er décembre 1890, cet index il avait un score de 112. Okay ? Je vais le mettre à l’écran. 112, et au 1er décembre 2023, donc, 133 ans plus tard, l’index a un score de 313.
Si je t’annualise ça sur une performance annuelle, ajustée évidemment de l’inflation, on est sur quelque chose qui a généré 0,8% par an. Donc, sur 133 ans, les 133 dernières années, l’immobilier résidentiel américain a généré, ajusté de l’inflation 0,8% de performance. C’est extrêmement faible.
A l’opposé, si on compare avec le S&P 500, donc, les 500 plus grosses entreprises américaines, on se rend compte qu’au 1er janvier 1871, l’index avait 4 point, tout simplement 4,44 points. Et au 1er janvier 2024, l’index a 4.770 points. Donc, sur cette période de 150 ans, le S&P 500 a retourné aux investisseurs en moyenne 4,8% par an, encore une fois, ajustée de l’inflation.
Donc, on se rend compte que sur cette base-là, qui est quand même pour moi très factuelle, on a comparé des actions d’entreprises américaines à l’immobilier résidentiel américain, on a les actions qui sont quasiment 5 fois plus rentables. Puisqu’on a 4,8% pour les actions versus 0,8% pour l’immobilier, le tout ajusté de l’inflation.
Donc, là je me dis que le ROI, il me semble plutôt en faveur des actions à dividendes. Et je le vois moi-même quand je prends un prévisionnel ou un de mes biens immobiliers et que je vois combien ça génère en loyers et que je déduis les taxes foncières, les assurances, les charges de copro quand il y en a, la CFE, et compagnie, et que je compare à mes dividendes encaissés et que je déduis la retenue à la source et les potentiels autres taxes, en fait, je me dis que les actions à dividendes sont bien plus intéressantes.
Donc, ça c’est le premier point. C’est le côté retour sur investissement. Alors, il y a un truc qui me rend fou. Je ne sais pas si je vous en parle tout de suite, conversant les 2 biens que je suis en train de vendre, on va en parler juste après. Je vais d’abord vous parler du risque géographique.
Le risque géographique, c’est en fait de se rendre compte que, c’est peut-être ton cas et c’est le cas de beaucoup d’investisseurs en France, c’est que naturellement, vous investissez dans les villes que vous connaissez. Donc, probablement là où vous êtes nés, ou vous avez grandi ou là où vous vivez actuellement.
Ça a été mon cas, j’ai grandi en Champagne, j’ai investi autour de chez moi, principalement à Reims, un peu dans le nord de la France mais globalement c’est autour de chez moi parce que c’est le marché que je connais naturellement le plus et le mieux. Puisque si pendant étudiant, j’ai arpenté les rues de ma ville, c’est beaucoup plus facile pour moi ensuite d’aller investir dans cette ville-là, que je connais par cœur.
Le problème à ça, c’est que c’est un gros risque géographique. Aujourd’hui, il y a beaucoup d’investisseurs immobiliers qui ont tous leurs patrimoines immobiliers dans la ville où ils résident. Donc, un patrimoine en euros qui dépendent globalement de plus ou moins les mêmes banques.
Et, encore une fois, j’en ai parlé dans pleins d’autres vidéos, de l’importance des résidences, des passeports, de ne pas tout avoir au même endroit, de diversifier dans plusieurs pays, dans différents actifs, que ce soit les cryptos, les start-ups dans le monde entier, l’immobilier ailleurs, avoir des passeports, des résidences, j’en ai parlé dans pleins d’autres vidéos de cette importance-là.
Et on va être encore une fois, très concret. Allez voir un investisseur immobilier ukrainien qui avait plusieurs lots immobiliers, un patrimoine immobilier par exemple à Kharkiv en Ukraine. Allez le voir aujourd’hui et demandez-lui ce qu’il en est, quelle est sa situation financière, comment tout ça se porte. Peut-être qu’il a reçu des missiles, je n’en sais rien, sur ces immeubles.
Voilà, ça c’est le risque. Alors, je ne suis pas en train de te dire que si tu habites à Lilles, à Lyon ou à Bordeaux, tu vas recevoir des missiles sur tes immeubles et que c’est la merde. Mais encore une fois, il ne faut pas sous-estimer un risque qu’on pense impensable parce que demain qui te dis que tu ne vas pas devoir fuir la France pour fuir un problème, je ne sais lequel. Je ne lis pas l’avenir. Mais, souvent, en tant qu’investisseur, il faut être conscient que ce qu’on estime être probable n’arrivera pas et ce qu’on estime improbable peut arriver.
Donc, en fait, voilà, encore une fois, un investisseur ukrainien à Kharkiv qui investissait à tours de bras, dans des lots immobiliers, peut-être qu’il ne s’imaginait pas qu’un jour, ou peut-être pas aussi tôt en tout cas, puisse y avoir un conflit avec son voisin russe, là où auparavant, ces 2 peuples avaient quand même beaucoup de points communs et une histoire commune.
Donc, il y a quand même un risque géographique que beaucoup sous-estiment, je trouve, en immobilier en investissant que dans la même ville et que dans de l’immobilier qui a souvent la même typologie. Donc, souvent, les investisseurs aiment bien soit les petites surfaces, soit les immeubles, soit les colocs, soit le AirBnb mais c’est très très peu diversifié et ça je trouve extrêmement dangereux.
Venons au dernier point qui ne me fais pas comprendre. Encore une fois, dites-moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous en pensez. Peut-être que le fait que j’avance dans la vie, avec l’âge, la maturité, l’expérience dans l’investissement, un niveau de patrimoine différent fait que j’ai des objectifs différents. Mais, je ne comprends vraiment pas.
Le dernier point qu’on a évoqué c’est le temps à y passer.
Alors, tu vois, je suis en train de vendre actuellement, donc, 2 biens immobiliers. Je suis en train d’arbitrer, en fait, je ne veux plus rien en France. Donc, je me sépare de tout ce qui me reste. Donc, c’est principalement pour ça que je vends, en plus du fait que je trouve que ce n’est vraiment pas rentable. Puisque quand je déduis toutes mes charges, en fait, je me rends compte que si j’avais placé dans des actions à dividende, à la fin j’ai exactement le même cashflow, voire un peu plus.
Donc, actuellement, je suis en train de vendre 2 biens immobiliers. Et en fait, je me dis : « Mais, le temps que j’ai à y passer c’est assez phénoménal ». Parce que, je ne sais pas, quand je vends une action en bourse, je clique sur un bouton. Ou pareil quand j’achète, je clique sur un bouton et je n’ai pas eu besoin de connaitre l’acheteur, je n’ai pas eu besoin de lui demander pleins de documents, etc…
Et c’est ce qui se passe, tu sais quand tu mets une annonce sur Leboncoin, il y a des mecs qui t’envoient des messages, qui t’appellent et : « Est-ce que vous avez les PV d’assemblée générale, est-ce que vous avez le titre de propriété, est-ce que vous avez la taxe foncière, et est-ce que vous savez ci, est-ce que vous savez ça et quand est-ce que… et pourquoi que… et pourquoi tu vends, et quand tu as acheté, et à quel prix ? » Tu sais, tu as l’impression que c’est un interrogatoire du FBI.
Alors, je comprends. Moi, je suis passé par là, j’ai acheté des biens immobiliers. Toutes ces questions je les ai posées et il faut les poser. Encore une fois, je ne dis pas qu’on me fait chier pour rien. Je dis simplement que je compare encore une fois. A l’achat d’une action en bourse ou à la vente d’une action en bourse, ce n’est pas du tout le même travail.
Après le mec, il faut lui envoyer par e-mail des photos en plus, des documents, des scans. Bref, c’est une galère sans nom, sans parler du fait que une fois que tu achètes un bien immobilier, tu as un tas de trucs à faire : tu dois aller voir ton assureur, tu dois l’assurer ce bien là. Ton action en bourse, pas besoin de l’assurer. Ça te coûte cher. Ça, on va en parler juste après.
Mais en fait, je me dis que c’est un temps fou entre le moment où tu achètes un bien immobilier et le moment où tu l’exploites plus toutes les charges que tu as en face. Je ne comprends pas sans parler du fait que parfois tu as des préavis de locataires.
Là, je touchais du bois, tout se passait très très bien mais, tu vois la semaine dernière, j’ai eu 2 préavis d’un coup sur un immeuble. En fait, le temps qu’on reloue. Alors, je m’en fous moi, c’est une étude d’huissier qui gère l’immeuble etc… Donc, je n’ai pas de travail à fournir mais le temps que ce soit reloué etc… j’ai peut-être raté un mois. Je n’en sais rien. Et puis, en plus de ça, j’ai vu qu’elle a mandaté un cabinet de technicien pour faire les fameux diagnostics, les fameux TPE qui vont re-coûter, je ne sais pas combien, 100 ou 200 euros, juste pour qu’on puisse dire : « Ton logement il a un score de C ». Super, ça va avancer la face du monde. Super.
Donc, je me dis, encore une fois, ça prend beaucoup de temps tout ça. Et surtout, en fait, il y a un truc aussi que beaucoup de gens, je trouve, sous-estiment en immobilier, c’est que : il y a des gens ils vont te dire : « J’ai revendu mon bien, je ne sais pas 300.000 euros, que j’avais acheté 100.000 euros ». Donc, là, dans la tête des gens c’est : « Wow, bonne affaire, 200.000 euros de plus-values ». Sur le papier, oui. En brut, oui, tu as acheté à 100.000, tu as revendu à 300.000, tu as 200.000 euros brut de plus-values.
Les gens, ils sous-estiment, je trouve, le coût d’entretien d’un bien immobilier parce que, en fait, ta plus-value, si tu déduis tout ce que tu as dû entretenir, je ne sais pas si ça a été ne serait-ce que des choses minimes, je ne sais pas changer une chiotte, ou alors des choses plus grosses comme un ravalement de façade ou un changement de toiture, à la fin, ça ne fait plus du tout la même plus-value.
Et si tu intègres à tout ça, encore une fois, des intérêts, les frais de notaires, l’assurance MAF, chez qui tu as dû aller pour souscrire ta taxe foncière, les frais de copro, l’entretien du bien, etc, etc… à la fin il y a des plus-values où tu n’as pas forcément réellement gagné de l’argent parce que tu as eu tous ces frais à assurer, peut-être pendant 10 ou 15 ans ou 20 ans de la détention de ton bien.
Là où pendant ta durée de détention d’une action, en bourse, tu as littéralement zéro frais, je veux dire. Alors sauf si tu as des trackers en bourse, là, en effet, tu as des frais annuels chaque année.
Mais sur une détention en direct d’action, si tu l’achètes aujourd’hui et que tu la revends dans 20 ans, que tu l’as acheté aujourd’hui à 10 dollars, et que tu la revends dans 20 ans à 100 dollars, ta plus-value de 90 dollars, elle est réelle et effective. Pendant toute la durée de détention de ton action, il n’y a eu aucun frais. Il n’y a pas eu de taxes foncières, il n’y a pas eu de charges de copro, il n’y a pas eu d’intérêts à payer ou que sais-je.
Donc, c’est pour ça qu’on dit que les actions à dividendes te paient pour les détenir mais que tu paies pour détenir de l’immobilier. Détenir de l’immobilier, il faut payer. Il faut payer tous les ans, ton Etat, une taxe foncière. Il faut payer potentiellement une banque si tu as un crédit sur le dos. Il faut payer des charges d’entretien.
Bref, je ne comprends pas, je ne comprends pas. Plus ça va et plus je me dis qu’en fait l’immobilier, je ne vois pas l’intérêt, tu as un risque géographique, tu as un rendement qui est moins intéressant que la bourse, et ça te prends grosso-merdo beaucoup de temps. Entre une vente, un achat, un entretien, tout ce qu’il faut faire, je ne comprends pas.
Donc, la conclusion, elle est quand même très simple, c’est que via les 2 actifs, on peut s’enrichir sérieusement que ce soit l’immobilier ou la bourse. Il y a plein de façon de s’enrichir en immobilier que ce soit l’achat-revente, l’exploitation, la promotion, du marchand de biens, bref, etc… je ne te la fais pas.
Il y a pleins de façons de gagner de l’argent en bourse et de s’enrichir, que ce soit les actions à dividendes pour d’autres, il y a du trading, même si je ne suis pas du tout fan. Ça va être pour d’autres, je ne sais pas les options, d’autres les actions de croissance, etc, etc… Il y a un moyen de faire fortune sur les 2.
Alors, encore une fois, je le sais très bien l’argument de l’immobilier c’est simplement le levier. Quand tu n’as pas d’argent, c’est toujours mieux de faire ça avec du levier bancaire que de ne rien faire. Mais encore une fois, le levier ça peut scaler. Oui, on est d’accord.
Mais, c’est dans les 2 sens. Le levier, tout est beau quand c’est positif. Mais le levier c’est un peu moins beau quand ça ne va pas très bien comme en 2008 lors de la crise financière.
Alors, encore une fois, c’est un schéma très américain mais on a quand même eu beaucoup de répercussions dans le monde entier, en Europe et en France sur ce qui s’est passé aux Etats-Unis sur le levier bancaire et toutes les merdes qu’on peut parfois créer en tant qu’être humain sur les produits financiers.
Bref, là c’est un autre sujet. Je m’écarte un peu. Mais, voilà les amis, dites-moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous en pensez. En tout cas, ça m’intéresse grandement. Je sais que j’arrive à un niveau de patrimoine qui fait que je n’ai plus forcément la même patience pour investir dans l’immobilier et y passer beaucoup de temps pour récolter pas forcément beaucoup d’argent.
Donc, je pense que c’est principalement ça. Mais, quand même mes convictions se confirment et s’affirment sur le fait que la bourse ça reste pour moi beaucoup beaucoup beaucoup plus rentable.
Et je pense que toute l’énergie qu’on peut parfois passer sur de l’immobilier serait beaucoup plus intéressante à déployer sur une création de business qui peut scaler très fort pour pouvoir ensuite investir plus en bourse. Parce que, en effet, les gens vont me dire : « Tu as raison, Raph, c’est l’effet de levier qui fait qu’on va vers l’immobilier parce que quand tu n’as pas d’argent, l’argent, il faut le trouver ».
Donc, l’effet de levier c’est un très bon moyen d’en trouver de l’argent. Mais, je pense que quand même le temps de recherche, de financement, de rénovation, de mise en location d’un bien immobilier, ce serait beaucoup mieux déployé dans la création d’un business qui, lui, est scalable à l’infini en théorie, pour qu’ensuite tu puisses investir gros en bourse.
En tout cas, plus gros qu’avec le fruit d’un travail salarié, ou que sais-je puisqu’on est d’accord, la bourse évidemment ne dépend que du capital que tu apportes. Donc, si tu n’as pas de capital ou pas beaucoup de capital, tes résultats seront proportionnels au capital que tu as apporté.
Bref, les amis, je laisse ce discours ouvert. Dites-moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous en pensez. Est-ce que vous êtes team immobilier, team bourse, ça m’intéresse vraiment beaucoup. Est-ce que vous êtes d’accord avec mon discours ou est-ce que vous trouvez que j’ai pété les plombs vis-à-vis de l’immobilier, que je suis beaucoup trop critique.
En tout cas, tu peux retrouver dans la barre de la description beaucoup de ressources qui devraient pouvoir t’aider concernant l’investissement dans les actions à dividendes si c’est quelque chose qui t’intéresse, et également concernant l’investissement dans les start-ups si cet actif t’intéresse également qui peut d’ailleurs fournir une très très belle diversification à l’international. C’est dans la barre de la description.
Dis-moi ce que tu en penses dans les commentaires. Partage ça à tes amis investisseurs et je te dis à très très vite pour une prochaine vidéo. Ciao ciao.
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