Maison en Colocation – Avancée des travaux

Bienvenue sur cette nouvelle vidéo dans laquelle je te montre l’avancée de l’aménagement des combles d’une maison que je suis actuellement en train de rénover et qui aura pour objectif d’être louée en colocation !

Tu verras que j’ai rencontré un “petit” imprévu mais qui n’aura pas d’incidence grâce à quelques règles très simples à toujours prendre en compte en immobilier :

– la bonne affaire se fait à l’achat, n’achetez jamais un bien au prix du marché (sauf exception)

– toujours budgéter une enveloppe travaux + grosse que nécessaire : on dit en général qu’un chantier coûte 10% en + que prévu initialement

– faire ses calculs de rentabilité en étant pessimiste et ne pas acheter des affaires rentables de façon trop juste (petit cashflow)

– avoir un matelas de sécurité en cash

Malgré cet imprévu, cet investissement continuera de générer un enrichissement mensuel d’environ 1100€ net par mois.

#Colocation #Immobilier #Travaux

Maison en Colocation – Avancée des travaux

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Retranscription de la vidéo :

Je vais te montrer l’avancement de la maison puisque vous êtes assez nombreux à me demander comment avance ce projet.

Reste jusqu’à la fin de la vidéo. Tu vas voir qu’il y avait un petit imprévu, assez gros imprévu. Tu vas voir jusqu’à la fin de la vidéo. Ça pourrait avoir remis en cause toute opération mais ça ne la remet pas en cause.

Je suis avec Bernard tu le reconnais hein, mon associé. Regarde, il est bien bien sale puisque, il travaille, il est sur le chantier, il est comptable mais il est aussi artisan. Donc tout à l’heure il faisait le chantier, il faisait le taf.

Donc je sais plus ce que je t’avais déjà montré, ce que tu reconnais, ce que tu ne reconnais pas par rapport à la première vidéo. Je pense que la cuisine, fondamentalement, elle n’a pas changé puisque, on n’a rien refait finalement.

On a juste changé la table qui était vraiment à l’ancienne et qui était moche. On l’a équipée, on a mis tout l’électroménager qu’il fallait : grille-pain, fondue, four, micro-ondes, bouilloire, machine à café, on a tout mis. Donc là, assez classique, j’ai envie de te dire.

Je vais peut-être te montrer la pièce juste ici rapidement. On a juste fait poser un meuble vasque ici en plus et un miroir et on a fait en sorte de faire arriver des arrivées d’eau ici qui n’étaient pas présentes.

Donc on a repiqué sur l’évacuation de la douche pour avoir une nouvelle évacuation d’eau et on a fait venir un nouveau robinet pour brancher la machine à laver puisque c’est quand même un gros plus quand ils sont cinq dans une maison d’avoir une machine à laver. On va pas leur dire d’aller à la laverie.

Le salon, là je pense que ça a un petit peu changé quand même. Je ne sais plus si sur la première vidéo c’était déjà bouché ici, mais c’est le cas maintenant, c’est bouché. On a mis une cloison phonique, ce qui se fait de mieux sur le marché aujourd’hui tout simplement.

Là tu peux crier comme tu veux normalement le mec dans sa chambre, il ne t’entend pas. Et lui à contrario, s’il se tape une cuite, normalement ils entendent pas. Bon voilà je vais pas leur demander d’essayer mais c’est le concept.

Dans le salon tu as à peu près tout ce qui va plaire à des jeunes, des jeunes actifs ou des étudiants. C’est-à-dire que tu as une télé 130 cm, télé que je n’ai pas chez moi. Tu as une Playstation 4, Playstation 4 que je n’ai pas chez moi. Tu as une enceinte, j’ai même pas ça chez moi.

Qu’est-ce qu’il y a d’autre ? Netflix, je n’ai pas ça non plus chez moi. Il y a même un Uno, je n’ai pas ça chez moi. Donc en fait, ils ont tout ce que je n’ai pas chez moi. Ils sont mieux ici que chez moi. Donc pourquoi pas ?

 Voilà, c’est le concept. Quoi d’autre ? Voilà, on a mis un nouveau canapé, on essaye de faire ça « cosy cosy » comme on dit. Alors on aime ou on n’aime pas. Moi perso j’aime pas, mais je l’ai mis quand même.

Ici la salle de bain, enfin tu ne vas pas pouvoir te laver beaucoup ici, à moins que tu te laves à l’ancienne, au robinet mais voilà un robinet ça n’a pas changé, tu l’avais déjà vu. Je ne vais pas t’embêter longtemps avec ça.

Viens voir ici mon ami. Je reviens de la fête foraine c’est pour ça que je parle un petit peu « mon ami ». La chambre meublée classiquement. Franchement là c’est une chambre très classique, c’est-à-dire que lit, miroir, bureau, armoire, table de chevet, literie et Yallah comme on dit, tu peux dormir, tu peux travailler et c’est parti. Okay ?

Qu’est-ce que t’avais pas vu ici ? Bernard n’hésite pas à me dire si jamais j’oublie quelque chose.

Donc l’escalier on l’a simplement retraité pour qu’il ait une deuxième vie, qu’il soit un peu plus vif même si là tu ne vas pas t’en rendre compte forcément parce que la poussière abonde dessus. Donc n’y vois pas une quelconque forme de je ne sais quoi, y a rien derrière tout ça.

La chambre, ça n’a pas changé. C’est meublé, t’avais déjà vu je crois, tu peux regarder rapidement comme ça tu verras à quoi ça ressemble.

La deuxième chambre ici également, tu peux rentrer dedans, vas-y sans moi, c’est meublé, mais je pense que t’avais également déjà vu plus ou moins comment c’était. Donc encore une fois c’est « vide ».

Là, il n’y a plus qu’à mettre la décoration pour s’y sentir vraiment chez soi mais l’idée c’est que tu viens avec ta valise et c’est bon.

Salle de bain, ça n’a pas changé. C’était comme ça aussi. On a peut-être ajouté 2-3 trucs mais notamment ce magnifique luminaire en forme de préservatif, c’est sympa.

Et ensuite, c’est là que ça va se passer puisque finalement c’était là le plus gros du projet. Bon je vais éteindre la lumière parce que je n’ai pas le cash-flow qui rentre pour l’instant. C’est là que ça se passait le projet finalement.

Donc tu n’as pas d’odeur toi mais l’escalier il vient d’être traité donc ça sent assez fort. Bernard il me fait mal aux bras, je vois déjà tous les commentaires qui vont dire « en même temps, vu ton bras, ce n’est pas étonnant ».

Donc voilà, je pense que là tu dois voir que ça a bien changé puisqu’avant c’était une grande surface plate où il n’y avait rien. Je vais te poser Bernard parce que là franchement mon bras il faut qu’il aille à la muscu, allez ciao.

On avait une grande surface plate ici qu’on a refait en 2 chambres, d’environ 14,5 m2 chaque chambre. Donc là, c’est quasiment terminé. Comme tu peux le voir, la porte est posée : la poignée… Les peintures sont posées, toutes les couches, plafond, mur.

Les prises sont là, le radiateur, il est posé, il y a juste le sol où il manque le parquet, les plinthes, ensuite on meuble, et c’est terminé. Donc là je n’ai pas d’autre chose à dire de plus. Cette pièce finalement, c’est déjà comme si c’était looké. Okay ?

Par contre, c’est là que je vais te demander de rester jusqu’à la fin. On a eu un petit imprévu sur cette deuxième chambre au moment où le plaquiste s’est mis à finalement mettre la laine de verre. Tu peux voir ici. Ce n’est pas le lit du locataire ça. Ne t’emballe pas. Je ne suis pas un vendeur de tapis. Note bien que j’ai du respect pour les vendeurs de tapis, il n’y a pas de souci là-dessus.

Voilà, tu peux voir en haut qu’il y a une sorte d’installation assez atypique puisqu’on a un magnifique couloir, un magnifique rideau de je ne sais quoi qui fait descendre de l’eau dans cette grosse cube. Tu peux venir voir à l’intérieur déjà c’était assez rempli.

Voilà, je ne sais pas si on voit très clairement dans le plafond, il y a un trou, il y a un gros trou. Ce qui se passe c’est que, on a une tuile qui est un peu parti en steak d’un côté et de l’autre, ici et la bas, donc ce qui fait qu’en fait moi je vois une tuile qui casse, je me dis quoi, on refait la toiture.

Donc peut-être que c’est pas logique dans la tête de tout le monde de se dire : il y a une tuile qui va pas bien, on refait une toiture. Normalement, on essaye de rafistoler la tuile et c’est reparti comme en 40. Non, là on refait la toiture.

Alors pourquoi ? Tout simplement parce que la toiture n’est pas forcément toute récente et surtout que, j’ai envie de partir sur quelque chose de simple. C’est-à-dire que là on refait du placo, on refait 2 chambres en décombres, ça n’a jamais été habité. On est pile sous la toiture, et la toiture elle date d’un petit peu 30-50-40 ans.

C’était un truc de famille en fait donc la toiture elle n’a pas été refaite depuis un très long moment. Il y avait des tuiles de plusieurs marques, et en fait quand on a fait la visite et quand on a fait l’offre d’achat, on a regardé bien évidemment la toiture. On n’est quand même pas bêtes.

On va pas se dire : « On achète » sans regarder la toiture, les câbles, les gros œuvres. On a regardé. On pensait simplement qu’on allait quand même pouvoir avoir un petit moment avant de devoir refaire une toiture.

Il s’avère que suite à ces travaux, on a une tuile qui a fait des caprices et que, on se rend compte qu’il y a quand même un ensemble un petit peu fragile et que a vaut potentiellement le coût de le refaire tout de suite parce que moi ce que je voulais éviter c’est quoi ? C’est qu’on refasse tout nickel tout beau,  que la façade ça brille et qu’en fait derrière, ça va se mettre à fuir et qu’on ne voit pas parce que si ça se met à fuir – chut, au calme, Bernard – si ça se met à fuir, ça va faire quoi ?

Ça va venir pourrir l’isolation ici. Donc ça va la rendre inefficace mais on va pas le voir et ensuite ça va venir cloquer le placo. Donc quand ça va cloquer le placo, ben c’est déjà trop tard parce que tout sera déjà pourri et ça nous ferait à la fois devoir refaire une toiture plus l’isolation partiellement potentiellement plus un placo etc etc.

Mais ce qui s’est passé – je vais me casser la gueule –  c’est que j’avais budgeté un budget travaux auprès de la banque bien plus grande que ce que j’avais réellement besoin. Alors pourquoi j’ai fait ça ?

Il y a plusieurs raisons à ça, et je t’invite à le faire dans tes prochains projets, c’est que budgéter un budget travaux plus gros que ce que t’as réellement besoin ça a 2 avantages. Soit ça te permet finalement de réduire ta mensualité de crédit à la fin des travaux. Finalement en tout cas je trouve, il y a encore plus grand parce que normalement quand tu budgétises plus gros, ça reste encore rentable.

Tu fais tes chiffres, vous êtes sur le budget travaux initial, t’achètes avec ces chiffres là. Donc si tu achètes et que c’est rentable, ça réduit ta mensualité, donc encore plus de « cash flow ».

Soit tout simplement ce restant de budget travaux va venir alimenter ton « compte espèces », le compte de ta SCI, si t’achètes un SCI par exemple. Donc ça te fait de la trésorerie tout de suite. C’est  donc une des façons notamment pour générer la trésorerie sur la SCI parmi tant d’autres quand on veut faire la trésorerie rapidement sur un SCI sans compter que sur les loyers ou tes apports personnels à la SCI. On pourra en reparler plus tard.

Donc il s’est avéré que j’avais un excédent de budget de travaux et je me suis dit : « Pourquoi pas » ? Ce n’est pas une grosse toiture, c’est pas une toiture à 30 000-40 000 euros. Là, c’est une toiture que j’ai signé à 15 000 TTC, où vraiment on refait tout, tout, tout, tout.

Le devant en ardoise, on le refait, le côté jardin on le refait. Toutes les tuiles, on les refait. Là on est partis pour minimum 40 ans, donc peut-être que je n’aurai plus ce projet là dans 40 ans mais au moins pendant 40 ans, la toiture, j’en entends plus parler à part peut-être un ou deux petits trucs, d’autant plus que, on va mettre comme on fait dans le nord, une sous-couche.

Une sous-couche c’est quoi ? C’est finalement une sorte de film qu’on met sous les tuiles qui fait que même si t’as une tuile qui finalement est défectueuse, qui va laisser passer de l’humidité ou de l’eau de pluie, et bien l’eau, avant qu’elle rentre dans ton habitation, elle va d’abord glisser le long de cette couche et venir rejoindre la gouttière.

Donc ce sera quand même une installation neuve et efficace parce que voilà, récemment, on avait vu dans une commune à proximité, une panthère noire se balader sur les toits. Même si une panthère noire vient se balader sur les toits de ma maison demain et décaler des tuiles et que ça se mette à pleuvoir fort et que ça pleut à la limite dans la maison, non, parce qu’il y a cette sous-couche qui viendra faire glisser l’eau de pluie dans les gouttières.

Donc tout ça pour te dire quoi ? Avec Bernard, on a repris les comptes, on a repris la calculette et on s’est dit : « On la refait cette toiture ou on ne la refait pas ? ». On s’est dit : « On la refait », parce que, on va partir sur de bonnes bases et que, avec Bernard on a la même vision de l’investissement.

On veut du cash flow positif, oui, mais on ne veut pas non plus faire les choses n’importe comment et se dire « Okay, je rafistole tout n’importe comment, je remets une tuile à droite vite fait Inshallah, ça passe et puis tant qu’on ne se plaint pas, c’est que c’est bon parce que moi je ne serai pas là de toute façon, je serai en Estonie, je serai à gauche à droite, puis une fois que c’est terminé, c’est terminé, qu’ils se débrouillent avec les problèmes ».

Non, on veut quand même que le truc soit sain. En effet, on pensait pas devoir refaire aussi rapidement que quand on a acheté. Après tout voilà, ça nous met pas en galère. Ce n’est pas un prévisionnel qui part tout de suite dans le négatif puisqu’on avait bien fait le prévisionnel. On avait bien fait les maths et on s’était couvert.

Rappelez-vous qu’il faut toujours se couvrir –  prévisionnel pessimiste – on fait toujours les chiffres les plus pessimistes possibles, on essaie de négocier des enveloppes travaux plus grosses que celles dont on a besoin.

On pense à l’imprévu en ayant un coussin de sécurité même si on n’avait pas budgétisé une enveloppe travaux plus grosse que prévu parce que j’y ai pas pensé ou que je savais pas qu’on pouvait faire ça.

J’ai un coussin de sécurité, c’est-à-dire que si demain même, il y avait une toiture 15K à payer cash, je pouvais la payer cash. Il n’y avait pas de souci là-dessus parce que c’est pas, on n’est pas dans le kiff de se dire avec Bernard : « Il y a un euro qui rentre, c’est un euro qu’on va dépenser ». Non. On budgétise, on met un matelas de sécurité, okay ?

Donc voilà. Tout ça pour te dire que c’est des choses qui peuvent arriver dans l’immobilier, des imprévus. Même sur le chantier, j’ai eu un petit 500 balles hors taxes en plus parce qu’il y avait ça à faire et de l’autre côté on négocie un petit truc parce qu’on n’est pas d’accord sur le prix de base. On galère un petit peu, voilà. Un devis, tu l’as signé à la base potentiellement, ça reste un devis. Tu l’as signé mais ça reste négociable. Okay ?

Allez, on va redescendre pour la conclusion. De toute façon je pense que tu as à peu près tout vu. Je ne sais pas si j’en referai une autre sur la fin de cette maison parce que je pense que maintenant tu as à peu près vu grosso modo à quoi tout ressemblait.

J’ai vu la gestionnaire il y a 2 jours, donc il y a une gestionnaire qui va tout gérer pour moi c’est-à-dire que là je lui donne les clés, elle gère avec les locataires et il n’y a plus qu’à « encaisser ». Donc c’est un projet qui est quasiment terminé et qui est bouclé.

Il dort dans mes bras. Bernard est très très fatigué.

Donc on va pouvoir passer au prochain et déjà repartir aux prochaines visites, déjà. J’ai déjà un petit peu regardé et il n’y a pas de déjà, on va pouvoir directement repartir aux prochaines visites.

Donc n’hésite pas encore une fois à poser tes questions dans les commentaires ci-dessous, ça sera un plaisir de te répondre. Like, partage la vidéo, ça fait toujours plaisir. Je ne sais pas si tu as vu mon petit tee-shirt qui t’intrigue ou pas : « Goal Digger ».

Salut  les Gold Diggers ! Putain je fais le vieux gars avec mon accent, ça fait pitié. Bref, viens dans la description clubmillionnaire shop si tu veux te procurer ce genre de tee-shirt bien sympa et regarde bien ma description.

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Je te dis à très vite, merci d’avoir regardé et bon courage avec tes investissements immobiliers si tu as déjà commencé. Et si tu n’as pas commencé, je te pose une seule question, qu’est-ce que t’attends, si t’as pas commencé dis-moi pourquoi en commentaire, pourquoi tu n’as pas commencé.

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