JE METS 200 000€ D’APPORT DANS CET IMMEUBLE

Découvre dans cette vidéo le tout nouvel immeuble que je viens d’acquérir. Je te fais visiter l’ensemble de l’immeuble et je partage avec toi tous mes chiffres.

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JE METS 200 000€ D’APPORT DANS CET IMMEUBLE

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Retranscription de la vidéo :

Les amis, bienvenus sur cette nouvelle vidéo. Regardez avec qui je suis aujourd’hui : petite racaille, Monsieur Bernard. Est-ce que tu te rappelles de Bernard ? Je sais que certains d’entre vous l’ont réclamé plus d’une fois.

Il est apparu sur mon dernier projet. Je vous avais montré le projet. C’était une maison en colocation. Rappelle-toi.

Et dans ce nouveau projet – ça a été signé là, l’acte authentique a été signé. Je t’en parlerai quand cette fois-ci, tout est terminé. Si tu as un peu suivi les aventures. Donc tu vois qu’il y a eu des précédents projets qui ont capoté.

Ici, c’est bon. L’acte authentique a été signé la semaine dernière. Donc je vais te le présenter, et Monsieur Bernard est là, comme toujours, mon fidèle associé. C’est grâce à lui que cette opération a lieu.

Voilà, donc il n’est pas mort. Pour ceux qui se posaient question. Il n’est pas mort, il est très très mouvementé. Donc on va faire vite avec lui.

Où est-ce qu’on est ? On est à Reims. Je ne vais pas te montrer la façade etc, parce que je sais que parmi vous, il y a beaucoup de gens qui sont très très bien, mais il y a aussi des gens qui sont là pour me nuire.

Donc j’évite de montrer la façade, et j’évite de dire le quartier. On est quelque part, et c’est dans un immeuble de 5 lots. Il y a 4 lots aujourd’hui, et le but, c’est d’en créer un 5ème. Je vais te montrer en haut toute la problématique qu’on peut avoir dans les villes comme Reims, des grandes villes, avec les parkings…

Je vais t’expliquer dans cette vidéo une galère qu’on a eue avec justement les parkings puisque j’ai lâché 40.000€ à l’heure d’aujourd’hui pour rien puisque la mairie ne veut pas des parkings. On en parlera.

Ici, on est dans un appartement. Donc tu peux voir qu’il est un petit peu ancien. Il n’est pas vraiment tout à fait vivable parce que c’était l’atelier du propriétaire.

Ce qui est cool avec cet immeuble, c’est que c’était un immeuble familial, c’est-à-dire qu’un lot était occupé par le propriétaire, un autre lot par la maman du propriétaire, ensuite ce lot-là lui a servi d’atelier etc.

Donc ça a été extrêmement entretenu. Les cadres et les combles ne sont pas chargés de détritus de toutes sortes. Les communs sont entretenus. Pour autant ici, c’était l’atelier du propriétaire qui était un artisan. Il avait entassé énormément d’échelles, de pinceaux. Tout ce que tu veux.

Et ça fait 15 ans que ce n’est pas occupé. Je crois même qu’il avait un dealer de drogues qui avait posé son business ici. Bref. Une longue histoire.

Donc ici, qu’est-ce qu’on va faire ? Bernard pourrait nous dire, mais je ne pense pas que tu comprendrais ce qu’il va te dire.

On va en faire des chaudières, parce que tu vois peut-être deux belles chaudières ici : une pour l’eau chaude et une pour le chauffage, et surtout moderniser l’installation parce que là, ça ne marche plus.

On va en faire une belle grande cuisine tout le long.

Allez, je te mets au sol Bernard. Hop la ! Super ! Reste tranquille.

On va faire une belle grande cuisine avec un beau plan de travail, un frigo ici. Le sol, on va essayer de le garder au final. Moi je voulais changer pour mettre un gros carrelage, du marbre noir. Et donc beaucoup de personnes me l’ont dit : « Garde-le. C’est dommage que ça ne se fait plus. C’est très compliqué à faire. C’est très solide. »

Ce n’est pas forcément gros. Ce n’est pas quelque chose qui va en fait empêcher une location, c’est-à-dire que quelqu’un va dire : « Je ne prends pas l’appartement parce que je n’aime pas le carrelage de la cuisine. »

Je suis d’accord avec ça aussi. Donc on a décidé de le garder. On va le nettoyer. Alors, moi je n’aime pas. Dis-moi dans les commentaires si tu aimes bien ce genre de carrelage. Ça s’appelle carreaux de ciment, si je ne dis pas de bêtises.

Moi, je n’aime pas. Beaucoup de personnes, dont l’artisan disent que ce serait dommage de se débarrasser, certains aiment et c’est parfois recherché.

On est sur l’installation pour gaz, qu’on va revoir du coup. On va faire le nettoyage des radiateurs. On a ici la salle de bains. On peut voir que c’est vraiment tout petit.

Là, le problème, c’est qu’ici, ce sont des salles de bains de petite taille qui coûtent très très cher parce que tous les meubles sont presque sur mesure, et qu’il faut trouver des meubles qui rentrent dans cette pièce, et c’est très très compliqué.

Voilà, l’idée, c’est d’essayer de faire en sorte que ça rentre, parce que je crois que ça fait, pas 1 mètre carré, mais tu te rends compte peut-être sur l’image que c’est déjà tout petit.

Ensuite, ici, on va avoir – j’allume les lumières – ce qui du coup va être un salon. Evidemment, c’est à l’ancienne, papier peint rose clair, on a des plafonds qui ne sont plus du tout aux normes d’aujourd’hui, qui ne sont pas autorisés par la location.

On va faire des faux-plafonds. On va faire passer tout ce qui est électricité et plomberie, ce qui va permettre de simplifier encore l’installation. En fait, si on ne faisait pas les plafonds, déjà ce n’est pas légal.

Pour tout ce qui est installation électrique, ce sera encore plus compliqué à refaire passer. Donc ce sera plus simple de tout faire passer dans les faux plafonds, en sachant qu’on refait toute l’installation électrique.

On refait une colonne électrique, parce qu’ai dû créer un lot dans les combles. Donc la puissance de la colonne électrique actuelle n’était pas suffisante. Donc on a refait toute une colonne.

Ça, c’est quelque chose qui coûte déjà tout seul 10-15.000€. Donc voilà, il y a toute l’installation électrique qui va nous coûter dans les 40.000-50.000€, dans tout l’immeuble, à refaire.

Les sols, tu peux les voir. Ils sont magnifiques. Ils sont de couleur « Bernard » finalement, presque. On va le traiter, on va essayer de le garder. C’est un très beau parquet. Je pense que c’est important de garder le cachet.

Moi j’adore l’ancien. Tu vois, au niveau du parquet et de la cheminée, on va essayer de la mettre en valeur pour la garder et la conserver. C’est vraiment dommage de supprimer ça.

Et on a également des belles fenêtres. On ne les voit pas ici de l’intérieur, mais de l’extérieur, c’est vraiment des fenêtres qui sont classées art-déco. Donc là, c’est en simple vitrage, on va les passer en double vitrage. Mais voilà, l’idée, elle est là.

On a également pas mal de rangement. Je ne sais pas si tu es venu dans la cuisine. Il y avait déjà un petit placard sur la cuisine. C’est dédié pour du rangement. C’est également pareil dans le salon. C’est assez sympa de retrouver des espaces de rangement.

Chambre ici, même délire donc un parquet qu’on va essayer de garder, installation électrique à refaire, le vitrage à changer, faux-plafond à refaire.  Bon voilà, en gros, c’est une rénovation complète à faire.

Ce n’est pas quelque chose d’effrayant. Dis-moi dans les commentaires si tu trouves ça effrayant. C’est vrai qu’il peut y avoir énormément de travail. Finalement, sur tout l’immeuble, on va injecter 150.000€ de travaux sans compter l’immeuble parce qu’on va renouveler.

C’est quand même beaucoup de travaux sur la totalité de l’immeuble, mais tu vois, c’est quelque chose dont on peut se projeter. Les espaces sont présents, les volumes sont présents. Donc voilà, c’est juste à faire finalement.

Aller dans l’ordre, commencer par tout ce qu’il faut commencer, tout ce qui est électricité, plomberie, et ensuite, aller dans l’ordre.

Donc voilà pour ce premier lot. Alors maintenant, on est au rez-de-chaussée. En face de cet appartement-là, il y a un autre appartement mais qui est actuellement occupé par un locataire. On ne va pas y aller. On va passer discrètement, on ne va pas faire de bruit.

Sur le rez-de-chaussée, dans le fond, il y a aussi une petite cour. Je ne vais pas vous la montrer, puisque je ne veux pas que les gens puissent reconnaitre d’autres bâtiments et d’autres immeubles à côté.

Donc on va directement monter l’escalier pour aller sur les 2 appartements du 1er étage. Tu vas pouvoir constater un petit peu les communs. On va te les montrer. C’est très propre. Il n’y a rien à refaire. Donc je te propose de me suivre. Donc je ne vais pas parler un moment pour ne pas faire de bruit pour la locataire qui est un peu malade en plus.

Donc je prends Bernard avec moi, et on y va dans le calme et le silence. Voilà.

Tu peux voir que les communs sont vraiment pas modernes, c’est un petit vert pâle. C’est un petit peu moderne mais c’est vraiment très propre.

On va fermer ici. Je vais t’ouvrir. Je ne sais pas si c’est déjà ouvert. Ouais. Et peut-être que tu vas reconnaitre. En fait, on est pile au-dessus de celui que je t’ai montré tout à l’heure. Et c’est la même typologie. Okay ?

Allez Bernard, je te pose ici ? Tu restes sage ici ?

C’est la même typologie. Tu peux sûrement reconnaitre la cuisine ici, les deux chaudières, on dégage. « L’avantage », c’est qu’on a déjà du double vitré avec des volets électriques.

En fait, ici, c’était la maman du propriétaire qui avait été là, donc ça a été rendu un peu plus vivable. Et là, ça s’est quand même un peu défraîchi. On sent que c’est encore ancien et vieillot avec cette belle tapisserie, etc.

Bernard, tu n’as pas l’air à l’aise ici. Allez, on va te faire descendre. Voilà.

Et c’est pareil. Ici, on refait des faux-plafonds, tout ce qui est plomberie, électricité. Les sols ici, ce sont les mêmes : carreaux de ciment. On conserve, du coup.

Ici, c’est chambre et salon. Alors, ici, on a du lino qu’il faut en fait enlever pour voir ce qu’il y a en dessous. Normalement, il y a un parquet. Ça, on peut être sûr. On va simplement voir dans quel état il est : est-ce qu’il y a de la colle ?

Je ne sais pas si on peut la récupérer, ou on garde. Si on ne peut pas la récupérer, on mettra un parquet flottant tout simplement. Okay ?

Donc tu peux voir que ce sont des pièces, des espaces présents. Il n’y a pas grand-chose à faire.

C’est la salle de bains. Tu peux peut-être un peu plus te projeter par rapport à en bas. C’est encore un peu l’idée, encore une fois. C’est une cabine de douche dans le fond, un WC droit (on ne va pas le mettre de travers), puis un lavabo, en sachant qu’ici, il y a une petite estrade. On ne sait pas pourquoi.

On va voir pourquoi une estrade a été mise, volontairement ou non, sûrement pour des soucis d’évacuation. On va voir en démontant tout ça. De toute façon, on casse tout, on refait tout.

Et ici, pareil. Un vieux lino, un papier peint vieillot, une armoire en cadeau. Voilà. C’est gentil. On va encore galérer pour se débarrasser de ça. Dans tous les projets, je pense, il y a toujours un meuble de grand-mère qui traîne sous prétexte de cadeau.

On a tous compris que ça fait chier à tout le monde de s’en débarrasser. Donc on va voir comment on fait.

Donc voilà. Bernard, quelque chose à ajouter ou pas ? Si on parlait un petit peu des chiffres maintenant. Bernard, qu’est-ce que tu en penses ? Ouais, on va en parler après. Reste jusqu’à la fin de la vidéo, je te balance tous les chiffres : à combien j’ai acheté ça, quel apport j’ai mis.

Vous allez voir, j’ai mis un gros apport. Je vais t’expliquer pourquoi. Bref, je te donnerai tous les chiffres.

Alors, Bernard, on va aller en face. Donc ça, j’ai fermé. Alors, tac. Est-ce que j’ai mes clés quelque part ? C’est ça.

Alors, les amis, on va arriver en direct, j’espère. Encore pas très familier avec toutes les clés. Facile.

Ici, c’est l’appartement où vivaient les propriétaires. Rappelle-toi. Les propriétaires de l’immeuble avaient un appartement ici, et ils vivaient sur place, pendant une décennie. Et c’est le plus entretenu, celui sur lequel on va faire presque pas de travaux.

Je te montre d’abord la cuisine. Alors, si tu veux, regarde un peu les clés. Ça c’est la magie d’acheter un immeuble. On te remet des tas de clés comme ça. Et il n’y a même pas tout ici. Et ce n’est que 5 lots. Donc ce n’est même pas énorme, mais ça fait déjà beaucoup.

Ici, on est donc dans la cuisine. Dis-moi dans les commentaires également si tu aimes ce genre de cuisine. C’est fuchsia, je ne sais pas c’est quelle couleur : rose fuchsia. L’avantage, c’est que tu as les plaques, le lavabo, four, micro-ondes, lave-linges, lave-vaisselle, frigo, congélateur…

Rien à faire. Après, si on doit vraiment reprendre la cuisine… L’idée, c’est vraiment d’aller louer ça à une clientèle d’étudiants, les 5 lots, d’en faire un immeuble d’étudiants.

Donc un étudiant qui arriverait et qui voit ça, franchement, si j’étais étudiant et que si j’avais tout ça, c’est vachement très très bien.

Ici, on a le salon. Pareil. On aime ou on aime pas. La décoration est un peu campagnarde, on va dire, avec ce blé qui est présent ici, les fausses pousses qui ont été installées, le mur qui est boursouflé. Peut-être que tu ne t’en rends pas compte dans la vidéo. En fait, le mur n’est pas du tout lisse.

Il n’est pas tout droit. Finalement, il est boursouflé. Je me demande comment ils ont réussi à faire ça. Il m’a dit qu’il avait fait lui-même mais bon voilà, ils ont fait une petite déco un peu typique, et j’ai racheté quelques meubles au propriétaire directement qu’il n’a pas pu redescendre avec lui puisqu’il déménageait dans le Sud.

Donc comme ça, ça me permet de meubler un petit peu. Et ici, il n’y a vraiment rien à faire. La seule chose qu’il y a à faire – je vais te montrer tout de suite…

Avant, je vais te montrer la salle de bains. Tu vas voir qu’on est encore sur la même typologie que les autres salles de bains, et le bidet, une cabine dans le fond, un meuble vasque comme ça, et un petit WC.

Tu vois, c’est vraiment tout petit. Mais j’ai envie de dire que ce n’est pas l’endroit où on passe le plus de temps dans la journée. Donc peut-être que les filles vont avoir du mal à poser tous leurs produits, des choses comme ça, mais on va essayer d’optimiser comme on peut.

Et du coup, ici on a la chambre. Et en fait, ce qu’on va faire ici, c’est faire sauter cet escalier en colimaçon. Est-ce qu’on va en haut ? Bernard, on va en haut ou pas ?

Bon allez, on y va. Comme ça, je vais bien vous montrer à quoi ça ressemble. Est-ce que tu veux que je prenne la caméra ? Allez, je prends la caméra. Aïe ! Je me suis cogné en direct.

Super ! Donc ici, les propriétaires avaient bien aménagé une chambre sur un espace qui est donc dans les combles. En fait, ici on est déjà dans les combles, et je vais te montrer ensuite qu’ici, cette cloison-là, on va la péter pour récupérer en fait tout cet espace qu’il y a ici pour pouvoir créer en fait ce 5ème lot dans les combles, et avoir un vrai espace dans les combles, un vrai appartement, un T3.

Okay ? Donc je redescends comme je peux. Voilà, tac, tac. Et donc l’idée, c’est de faire sauter cet escalier en colimaçon, reboucher le plafond et récupérer la surface d’en haut pour l’appartement du haut dans les combles.

D’accord ? Donc voilà pour cet appartement. Et je vais vous montrer maintenant les combles. D’accord ? On y va ? Quel petit chien adorable ! Allez…

Donc tu vois ici tout ce qui est compteur. Il manque un compteur. Forcément si on veut créer un lot dans les combles, il manque un compteur, mais en réalité, on a ici 2 compteurs pour les 2 appartements. En bas, on a 2 compteurs pour les 2 appartements, plus un autre pour les combles.

Donc on va voir. Soit on arrive à avoir facilement un autre compteur, soit on va se servir de celui des communs, pour d’abord l’appartement, et ensuite redemander une régularisation auprès d’Enedis pour avoir un compteur commun.

Bref, ça, c’est un peu les détails techniques. On ne va pas rentrer là dedans dans cette vidéo YouTube. Ce n’est pas le but.

Alors, là j’ai envie de dire que c’est l’endroit le plus intéressant, ou presque, puisqu’en bas, il y a de la rénovation, on a des espaces, on rénove. Ici, il y a une création.

Donc il faut imaginer : on a fait intervenir un architecte. Il nous a fait des plans pour modéliser les volumes, pour nous donner des idées pour prendre les cotes, etc. Ici, il y a tout à faire : l’isolation… Qu’est-ce qu’on va faire ? Je vais te dire ce qu’on va faire.

Il faut que je pose d’abord le petit chien-chien, Bernard. On va refaire ici un T3. Vous imaginez ici qu’il va y avoir une chambre. Okay ? Là dans ce coin en carré. Il y aura une cloison qui va arriver comme ça ici.

Et ici, ce sera une cuisine en L. Okay ? Comme ça. Okay ? Ici, ça va être un grand espace salon. Le but, c’est de garder tout ce cachet, avec ces poutres, les charpentes, les traiter, les rendre plus belles, les peindre un peu en blanc, crème, je ne sais pas, les garder, augmenter les puits de lumière des fenêtres, des Velux, pour augmenter les lucarnes pour avoir plus de lumière.

Il y a quand même des paires de Velux ici, donc prendre de la lumière. Egalement, ici, on a une entrée un peu bizarre, avec de la brique ici. Okay ? On va se rapprocher un peu ici. On va péter tout ça.

Qu’est-ce qu’il a fait ? Qu’est-ce qu’il fait Bernard ?

On va péter toute cette brique pour récupérer l’espace qui va dans les escaliers. Mais en fait, il s’agit de privatiser l’appartement depuis la porte d’entrée en bas, et faire en sorte que cet escalier soit privatif avec un garde-corps ici et une fenêtre ici.

Donc, il y a la lumière qui va rentrer. En fait, tu peux comprendre qu’il y a des fenêtres ici, il y a des fenêtres ici. Il y a des fenêtres ici, il y a des fenêtres ici.

On va essayer de faire un truc vraiment lumineux, et l’idée, c’était un truc un peu haut de gamme, c’est-à-dire avec du marbre blanc, des belles matières, du beau parquet, des choses comme ça. Et ici, tu peux peut-être reconnaitre, du coup, la cloison que je t’ai montrée en bas, avec l’escalier en colimaçon de l’appartement, où on va péter ça et récupérer l’espace derrière.

On va créer ici une autre chambre, et ici dans l’autre coin, une salle de bains, WC etc. On aura vraiment 2 chambres à l’opposé, une salle de bains ici, une cuisine là-bas qui sera ouverte sur tout le salon ici.

Et l’idée, c’est de faire un maximum de cachets, parquet, marbre, charpentes, garde-corps, ouverture comme ça. Et voilà.

Donc là, c’est un peu plus excitant dans le sens où il y a de la création, tu vois un peu l’idée, il faudra remonter la charpente. C’est intéressant, je trouve. Ça va changer un petit peu d’une rénovation classique.

Qu’est-ce que je peux dire d’autre ? Qu’est-ce qu’on n’a pas dit ? Les parkings. Est-ce qu’on va un petit peu parler des chiffres ?

Voilà, qui dit création de lots comme ici dit « devoir fournir des places de parking ». Parce que la magie des grandes villes aujourd’hui en France, c’est qu’on réduit le nombre de places de parking en ville sous prétexte d’écologie, de vélos, pistes cyclables.

Et les investisseurs comme nous qui investissons dans des produits tels que celui-ci, on prend des risques, on investit plusieurs centaines de milliers d’euros dans des produits comme celui-ci, on met plusieurs centaines de milliers d’euros en travaux. On fait bosser des entreprises locales.

Mais avant de faire tout ça, il va falloir des places de parking, qui sont très dures à trouver, qui coûtent la peau des fesses. Les prix montent énormément sur les places de parking, en tout cas à Reims.

C’est pareil en ville, et c’est dur à trouver. Et ces places sont rattachées à des permis de construire. Donc ce qui s’est passé, c’est que j’ai acheté 2 places qui étaient déjà rattachées à des permis de construire.

En fait, il y en a qui vont me dire : « Raph, tu es trop nul. Tu es un investisseur immobilier de merde. Sur internet, tu sais investir, et tout, c’est une erreur de merde. » Non, oui et non.

Encore une fois, ceux qui sont marchands de biens, investisseurs, j’ai pu échanger longtemps avec eux, le diront très très bien. Il y a ce que le PRU te dit. Il y a ce que les fonctionnaires à l’urbanisme te disent. Et puis il y a le motif pour lequel on refuse ton permis de construire.

Entre ces 3 points-là, tu as des discours différents. Le PRU ne te dit pas tout. Les fonctionnaires à l’urbanisme, tu as beau échanger avec eux, tu as des traces par email, tu as beau les avoir rencontrés physiquement, tu as beau en avoir plusieurs au téléphone – c’est ce que j’ai fait.

Vraiment, moi, aujourd’hui, je verrouille tout. Quand on dit un truc, moi je veux qu’il y ait une trace noir sur blanc sinon ça ne compte pas.

Donc ça, ne t’inquiète pas, j’ai bien compris dans ma vie d’entrepreneur : on verrouille tout. Okay.

Et malgré tout ça, je me fais baiser à la fin, pour des conneries. Si tu veux l’histoire complète, on aura l’occasion d’en reparler. Mais ils m’ont dit : « Tes 2 places de parking, on n’en veut pas. On s’en fout que tu aies investi 40.000€. il fallait nous demander avant. »

Sauf que quand on leur demande, ils t’envoient chier en te disant : « Arrête de nous poser des questions. Dépose ton dossier. » Bref, voilà, c’est magnifique.

Donc l’idée, elle est là, c’est que soit je réussis à trouver une place de parking rapidement. Les APF ont donné leur autorisation, il n’y a pas de souci. Il manque juste une place de parking et ça sera officialisé.

Je pourrais faire ça de façon officieuse, ne plus rien dire à personne, faire ma rénovation. Terminé. Je ne suis pas ce genre d’investisseur. J’aime bien quand tout est carré, qu’au cadastre, il y ait le nombre de lots officiel, le nombre de compteurs officiel, que la taxe foncière soit recalculée, qu’il n’y ait pas de souci avec l’assurance.

Voilà. Je ne suis pas dans l’officieux, même pour la revente, la valorisation, c’est très important. Donc on va réussir à trouver une place de parking, et si on ne la trouve pas, il y a toujours une solution qui est de louer une place de parking avec un bail notarié de minimum 15 ans.

Donc là, c’est encore plus facile, mais l’idée, c’est que plutôt que de payer 15 ans x 12 mois x 80€ soit 15.000€, il vaut mieux acheter une place de parking qui vaut 15.000€.

C’est toujours plus intéressant d’être propriétaire de la place de parking, et ça, ce n’est pas Bernard qui me dira le contraire, puisque Bernard, il adore les actifs aussi.

Qu’est-ce que tu fais Bernard ? C’est une drôle de position ça. Allez, on arrête de jouer avec toi, Bernard. C’est lui qui est responsable de ce projet – Bernard. Sans lui, tout ça n’aurait pas vu le jour.

On va parler un peu chiffres maintenant, avant de terminer cette vidéo. Je sais que vous aimez les chiffres. Je n’en ai pas parlé jusqu’à présent, parce que j’ai fait en sorte que le watchtime soit élevé.

Tu avais compris qu’on travaille à l’algorithme, ou pas. Donc qu’est-ce qui se passe ? Ce projet, cet immeuble, on l’a acheté à combien ? 400.000€. Plus les frais de notaire et compagnie : 430.000€.

Alors, que te dire de plus ? Je t’ai dit le montant des travaux ? 150.000€ à peu près hors meubles. Donc 4 lots, on en crée un cinquième, donc 5 lots en tout.

Tu veux m’embrasser Bernard ? Il me regarde amoureusement.

Donc 400.000, 30.000€ de frais de notaire, 150.000€ de travaux, on est à 580.000€, et…

Bernard, ne me regarde pas comme ça, je vais être destabilisé.

Et prix de revente potentiel, je vais dire entre 650.000 et 750.000€. Ça dépend toujours après comment on calcule, quelle base du prix du mètre carré on reprend, quelles rénovations on a réellement effectuées, mobiliers etc.

Mais voilà, tout ça pour dire qu’on va faire de la plus-value. Mais en fait, ce qui se passe, c’est que sur ce projet, Bernard a mis 200.000€ d’apport. Il est arrivé et il m’a dit : « Mets 200.000€. Je n’en ai rien à foutre. »

Je lui ai dit : « Okay, Bernard, tu es sûr ? » Bernard, il m’a dit quoi ? Il m’a dit : « Raph, avoir du cash en 2020, en 2021, ça ne sert à rien du tout. Débarrasse-toi-en. » Et on a écouté Bernard.

Donc sans rigoler… Tout ce que je te dis pour rigoler, c’est la réalité. Aujourd’hui, du cash, ça ne sert à rien. Je pense que tu l’as compris.

Les gouvernements impriment, impriment, avec la crise du coronavirus, aux States, en Europe. Donc le cash se dévalue, il vaut de moins en moins bien. Il vaut de moins en moins quelque chose.

Donc l’idée, c’est quoi ? C’est mettre un gros apport pour liquider ce cash qui était là, aller sur un immeuble qui est beaucoup plus patrimonial. Tu l’as capté. On est en plein Reims.

Donc ici, avoir de la rentabilité sur des bases d’emprunt à 110% etc., ça n’aurait pas été possible du tout en fait. Si j’ai fait un emprunt à 110%, je ne serais pas rentable.

Et quand même aujourd’hui, on a un cash-flow grâce à cet apport puisqu’on a un cash-flow d’à peu près 1100€ nets en prenant tout en compte : assurances, taxes foncières, etc.

Donc on a réussi à coupler un investissement patrimonial à un investissement qui dégage du cash-flow, et liquidé du cash qui ne sert à rien. Les amis, faites attention, votre cash aujourd’hui est en danger.

C’est vraiment la pire des choses à détenir aujourd’hui.

Donc c’est pour ça qu’avec Bernard, on s’est dit : « Allez, boom, 200K. » On est tranquilles comme ça, et ça sera toujours mieux dans la pierre que sur un compte bancaire.

On ne va pas revenir là-dessus encore une fois, c’est un autre sujet.

Que te dire de plus ? Je pense qu’on est à peu près bon. Si tu as des questions, n’hésite pas à me les poser dans les commentaires, à la chaîne YouTube. Ça fait toujours plaisir.

Petit Like, partage cette vidéo avec tes amis investisseurs immobiliers. Pose-moi tes questions. J’y répondrai. J’ai fait à peu près le tour.

Mais je pense que c’est grosso modo les grandes lignes de ce projet. Donc merci à toi, et avec Bernard, on te dit à très très vite.

Ciao ciao !

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