Faut-il créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?

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Combien de fois la question de la façon dont il faut acheter un bien a été soulevée ? Nom propre ? Société ? SCI ? A l’IS ou à l’IR ? SAS ? SARL ? SC ?

Les possibilités sont nombreuses et Dieu sait que l’approche fiscale est fondamentale.

Dans cette vidéo, je te parle du support fiscal de la SCI.

4 points importants concernant les SCI : – y a t-il des associés ? – veut-on transmettre du patrimoine ? – la gestion – la fiscalité

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Faut-il créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?

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Retranscription de la vidéo :

Salut les millionnaires! J’espère que vous allez bien. Dans cette vidéo, je vais répondre à une question que je vois tout le temps: Faut-il créer une SCI pour investir dans l’immobilier?

On a l’impression que c’est la mode des SCI, que si on veut investir dans l’immobilier, il faut forcément créer une SCI. Donc je vais répondre à cette question et on va revenir vraiment sur les intérêts principaux de créer une SCI pour investir dans l’immobilier.

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Donc pour répondre à cette fameuse question: faut-il créer une SCI pour investir dans l’immobilier? Tout d’abord, qu’est-ce que c’est une SCI? On revient un peu rapidement sur la définition d’une SCI, une SCI, c’est une Société Civile Immobilière qui a pour objectif, comme son nom l’indique, d’investir dans l’immobilier.

Les conditions, c’est qu’au minimum, il faut être 2 associés. On ne peut pas être tout seul pour créer une SCI. Et une SCI, également, par définition, elle a un caractère civil, ce qui fait que c’est interdit normalement, c’est-à-dire le biais d’une SCI, de faire de l’achat-revente et de faire de la location meublée.

J’ai dit “normalement” parce qu’il y a en effet des exceptions. On peut en effet faire de l’achat-revente et du meublé via des SCI spécifiques, notamment des SCI spécifiques pour faire de l’achat-revente, et il y a une SCI spécifique pour faire de la location de meublé, par exemple si vous passez votre SCI avec une option AIS.

On ne va pas aller dans les détails de tout ça, mais sachez qu’en tout cas, c’est possible. Donc c’est quoi l’utilité finalement de créer une SCI pour investir dans l’immobilier? On entend toujours parler de SCI à l’IR, SCI à l’IS.

Est-ce qu’il faut créer une société pour investir dans l’immobilier? Une société civile? Une société commerciale. On ne parlera pas des sociétés commerciales telles que les SAS ou les SARL. Mais on va se concentrer sur la SCI.

Donc un des avantages de créer une SCI pour investir dans l’immobilier, c’est si par exemple, vous souhaitez investir avec des associés, pour des raisons X ou Y, vous souhaitez inclure des membres de votre famille, des amis dans un projet immobilier, vous souhaitez allier vos forces pour avoir une plus grande force financière devant un banquier, un établissement bancaire.

Donc voilà, c’est vraiment si vous souhaitez créer un projet commun avec des associés. Vous créez une SCI. La SCI va avoir un capital social, un certain nombre de parts, et chacun des associés aura un nombre de parts en fonction de son apport.

Voilà, c’est très très simple. C’est un prorata. Tu as investi. Tu as mis X euros dans la SCI, tu détiens X parts en fonction du prorata du capital social total et du nombre de parts de la SCI. Donc c’est très très simple.

Premier objectif, premier intérêt de créer une SCI: investir avec des associés.

Le deuxième avantage, la deuxième raison pour laquelle on pourrait penser à créer une SCI, c’est dans un objectif de transmission de patrimoine. Il faut savoir que dans une SCI, il y a une fiscalité allégée sur la transmission des parts.

Il y a un allègement fiscal et donc ça peut être intéressant notamment si dans votre SCI, tu as inclus, par exemple, des membres de ta famille, notamment des enfants dans un objectif de penser au futur, de quand tu vas mourir, transmettre ton patrimoine à tes enfants, avec un allègement fiscal sur la fiscalité des parts de la SCI.

Donc là, c’est un deuxième avantage qui est très intéressant, c’est la fiscalité en incluant à l’intérieur d’une SCI des membres de sa famille, notamment des enfants.

Le troisième avantage après celui de l’allègement de la fiscalité et l’allègement des droits de succession, c’est une meilleure gestion via la SCI, notamment si vous souhaitez investir en couple, avec votre concubin, votre concubine, dans l’immobilier, sur un projet immobilier commun, un projet immobilier locatif, peut-être que tu le sais ou pas, tu peux investir en nom propre.

On a ce qu’on appelle l’indivision, mais l’indivision, ça peut avoir quelques soucis. Alors, on ne va pas en parler aujourd’hui. Donc un des avantages, c’est d’avoir une meilleure gestion en investissant ensemble via l’outil qui est la SCI, histoire d’éviter l’indivision et d’avoir des prises de décision, une meilleure gestion vis-à-vis de ce bien immobilier.

Le quatrième avantage, selon moi, c’est d’améliorer la fiscalité dans certaines conditions, notamment si vous faites du démembrement. Donc je ne sais pas si le démembrement est une notion que vous connaissez et que vous maitrisez. Ce n’est pas forcément quelque chose de très facile à comprendre au début lorsqu’on n’en a jamais entendu parler.

Le démembrement, c’est tout simplement le fait de dire que voilà, certaines personnes vont avoir l’usufruit d’un bien immobilier, donc va pouvoir générer, vont pouvoir bénéficier du chiffre d’affaires, des revenus générés par un bien immobilier, et d’autres personnes vont avoir la nue-propriété d’un bien immobilier, c’est-à-dire qu’elles vont détenir les murs, le foncier, elles vont détenir l’appartement (pour faire très très simple).

Et en fait, l’addition de la nue-propriété plus de l’usufruit forme la pleine propriété d’un bien immobilier. Donc on ne va pas entrer dans les détails du démembrement parce que je ne suis pas forcément non plus un expert dans le démembrement. C’est quelque chose que j’ai mis en place de mon côté, mais un homme de loi sera beaucoup plus à même de vous en parler.

Donc si on résume vraiment les quatre avantages de la SCI: investir avec des associés, anticiper une transmission de patrimoine, améliorer la fiscalité potentiellement, et une meilleure gestion pour éviter l’indivision.

Donc pour répondre à la question: est-ce que tu dois créer une SCI pour investir dans l’immobilier ou non? La réponse est relativement simple. Si tu veux créer une SCI dans un objectif de t’associer avec des personnes pour investir plus gros ou pour investir avec des personnes avec qui tu as envie de t’associer, ou si c’est un objectif de transmission de patrimoine futur, alors là, oui, potentiellement, ça peut être intéressant de créer une SCI.

 Je t’invite à te tourner vers ton expert-comptable, vers ton avocat fiscaliste, avec qui tu pourras dialoguer et confirmer ce choix fiscal. Par contre, si c’est dans un but d’éviter une imposition, ou d’améliorer sa fiscalité et donc d’améliorer le rendement de son cash-flow, pas forcément, parce que comme on l’a vu, une SCI qu’elle soit à l’IR ou à l’IS, il y aura une imposition.

Alors, même si on ne va pas faire des amortissements potentiellement, des choses comme ça, il y aura quand même de l’imposition. Et il ne faut pas non plus oublier qu’une SCI, ça représente des frais à créer. C’est une société, donc entre 500 et 1000€.

Ça va encore dépendre de la façon dont vous créez votre Société Civile Immobilière, mais ça représente des frais aussi bien à la création mais aussi bien à “l’entretien”, puisqu’il va y avoir un bilan comptable à fournir chaque année, donc il ne faut pas non plus négliger cet aspect financier.

Donc voilà en tout cas ce que je peux te dire aujourd’hui sur la SCI. On n’est pas rentrés forcément dans des grands détails parce que ce n’était pas le but de cette vidéo. C’était vraiment une approche généraliste.

Mais n’hésite pas à te rapprocher d’un homme de loi qui vont te confirmer tous mes propos et aller plus loin vis-à-vis de ta situation particulière, puisqu’encore une fois, la fiscalité, c’est vraiment très propre à chacun, de sa situation particulière.

Et si cette vidéo t’a plu, petit pouce bleu en l’air. Ça me ferait très très plaisir. Commentaire: dis-moi si tu as créé une SCI ou si tu comptes créer une SCI. Qu’est-ce que tu penses des SCI? Est-ce que tu vois la SCI comme un bon véhicule pour l’investissement immobilier, et si oui, pourquoi? Et surtout, partage cette vidéo avec des gens qui sont intéressés par le sujet de l’immobilier.

Si tu souhaites aller plus loin dans l’immobilier, dans l’investissement immobilier, et que tu n’as peut-être pas encore investi, mais que tu souhaites investir et te former, lis bien la barre de description puisque j’ai un gros programme pour toi.

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Donc on voit tout de A à Z, les différentes stratégies dans l’immobilier les plus puissantes. Bref, je t’invite à regarder ça tranquillement, et tu auras tout le descriptif du module de cette formation.

Sur ce, je te dis à très très vite. Excellente journée à toi. Ciao ciao.

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