Faut-il choisir un courtier ou une banque ?

Tu le sais tout comme moi, un excellent projet n’est rien sans financement. La banque est donc un partenaire crucial lors d’un investissement immobilier.

Mais faut-il choisir un courtier, le spécialiste du crédit, ou faut-il directement se rendre soi-même à la banque pour défendre son projet et obtenir un financement bancaire ?

Dans cette vidéo, je te donne mon avis et tu verras que j’ai une petite préférence !

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#Courtier #Banque #Immobilier

Faut-il choisir un courtier ou une banque ?

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Retranscription de la vidéo :

Faut-il choisir un courtier ou une banque quand il faut un financement bancaire, un immobilier ?

C’est Louis qui m’a posé la question et je l’ai trouvée très intéressante donc je vais la traiter dans cette vidéo.

Il faut savoir que moi, j’ai essayé une seule fois en tant qu’investisseur immobilier de passer par un courtier et ça s’est plutôt mal passé. Donc, je ne vais pas généraliser tous les courtiers parce que je sais qu’il y en a qui sont très bons, ils font très bien leur travail.

Et je ne dis même pas que les personnes avec qui j’ai travaillé ont mal fait leur travail. Mais il y a un concours de circonstances qui a fait que ça a embrouillé tout le dossier. J’ai payé une commission et au final, ça n’a vraiment pas aidé puisque j’étais là à toutes les étapes et j’ai dû moi-même aller chercher mon financement bancaire auprès d’une banque.

Ça ne s’est pas très bien passé mais est-ce que pour autant, parce que j’ai eu une mauvaise expérience, il ne faut pas du tout passer par les courtiers ? Moi, j’ai plutôt tendance à dire que, quand même, les courtiers vont coûter de l’argent.

Donc, ce n’est pas parce que quelque chose coûte de l’argent que c’est mauvais. D’autant plus que vous, en tant qu’investisseur, ça va être inclus généralement à votre financement. On va revenir là-dessus juste après.

Mais ce qu’il faut retenir, c’est qu’il y a une approche un peu contractif de la chose, c’est qu’un courtier, il va passer par le siège de la banque généralement, qui, elle, recherche de nouveaux clients.

Alors que la banque en elle-même, elle, c’est plutôt une entreprise, une activité commerciale qui cherche à faire des bénéfices.

Et forcément, s’il y a un courtier dans l’équation, la banque fait moins de bénéfices, moins de marge sur le prêt qu’elle va vous accorder parce que le courtier, aujourd’hui, il a 2 commissions.

Il a une commission qui peut vous être facturée à vous directement et il y a une commission que la banque va lui rétrocéder. Et en général, cette commission, elle est à hauteur de 1% du montant du prêt que la banque va céder au courtier.

Et si vous, vous avez une commission à payer, finalement, elle va être à peu près de l’ordre de 1 000 € pour arrondir les angles.

Ce qui fait que, déjà, vous, en tant qu’investisseur, il y a fort à parier que vous n’ayez pas à payer la commission puisque si c’est la banque qui va payer le courtier, vous pouvez facilement faire sauter la commission s‘il en existe une parce qu’il y a beaucoup de courtiers également qui se rémunèrent que sur la commission de la banque.

Pour ne pas facturer leurs clients, ils vont dire à leurs clients que « c’est gratuit » et c’est la banque qui va les rémunérer. Et ça va être inclus également dans votre prêt immobilier s’il y a une commission ou s’il y a des choses comme ça.

Donc, pour vous, c’est relativement transparent puisqu’étalée sur 20 ou 25 ans, finalement, cette commission, vous allez la payer pour le courtier, elle sera relativement transparente.

Egalement, quelque chose à prendre en compte quand même vis-à-vis du courtier, et c’est là où ça peut être intéressant – c’est qu’un courtier fera beaucoup plus de prêts en une journée que potentiellement vous allez en faire dans toute votre vie, si on arrondit également un petit peu les angles.

C’est pour ça qu’il a une vraie expérience de terrain. Le courtier, il sait quelles banques sont plus à même de financer, quelles banques en ce moment ont les meilleures conditions, quelles banques…

Bref, le courtier a des contacts, il connait les banquiers sur son tissu local, sur son milieu local. Donc, il peut directement aller chercher les banquiers qui sont les plus à même de financer votre projet d’autant plus si votre projet est un petit peu délicat.

Après, il faut prendre en compte également que les courtiers, généralement, ça dépend de qui on va aller voir.

Si on va voir les grosses agences nationales, il y a de fortes chances qu’ils n’aiment pas forcément votre dossier s’il est trop compliqué. Les grosses agences nationales, elles cherchent le volume donc des dossiers simples.

Donc, des fois, si vous avez des dossiers un petit peu plus compliqués, ça peut être préférable d’aller chercher un courtier un peu plus local qui, lui, va vraiment plus défendre vos intérêts et votre dossier parce qu’il faut qu’il fasse passer des dossiers, le courtier local parce qu’à la fin, il faut qu’il mange des commissions pour qu’il « mette à manger sur la table ».

Donc, ça, c’est quelque chose également de très important à prendre en compte.

Et également, ce qu’il faut également prendre en compte, c’est que la banque ne rémunère pas un client qu’elle a déjà. Donc, un courtier doit systématiquement aller voir des banques pour lesquelles vous n’avez rien chez elles, qui sont « totalement neutres ».

Donc, ça, également, ça va forcément, potentiellement impliquer des conditions de la part de ces banques, notamment des domiciliations, des choses comme ça. Tout est à négocier, encore une fois.

Mais ça peut être à la fois un avantage et un inconvénient parce qu’une banque qui ne vous connait pas va potentiellement vous faire des conditions pour vous attirer, pour vous draguer un petit peu, pour que vous alliez chez elle.

Et à l’opposé, une banque qui vous connait, généralement, elle ne cherche pas trop à se casser en deux pour vous parce qu’elle vous a déjà. Donc, elle sait que potentiellement pour vous, c’est un peu galère de changer de banque.

Donc, c’est pour ça qu’on dit toujours que la fidélité avec les banques ne paie pas toujours.

L’avantage qu’a ce courtier d’aller chercher de nouvelles banques, c’est qu’il connait potentiellement les interlocuteurs de ces nouvelles banques et qu’il va pouvoir potentiellement vous obtenir réellement des commissions qui sont intéressantes.

Pour autant, je suis quand même intimement convaincu au fond de moi que les courtiers sont loin d’être indispensables. Personnellement, jusqu’à présent, tous mes dossiers, je les ai fait passer en direct.

En ce moment, je suis en train de faire passer un immeuble de rapport de 10 lots que je fais financer en direct.

C’est-à-dire que j’ai monté le dossier moi-même, je suis allé voir le banquier moi-même, et ça a été financé directement et rapidement par le banquier parce que quand on sait monter et qu’on le monte très, très bien, on sait bien l’expliquer, il n’y a aucune raison que ça ne le fasse pas d’autant plus si tous vos chiffres sont okay.

Moi, le banquier, je ne l’ai même pas vu, je lui ai envoyé mon dossier par e-mail. Et m’a rappelé, il m’a dit : « Okay, c’est bon, on peut te suivre. Tu nous envoies le compromis quand ? ».

Donc, tout ça pour dire qu’ils sont loin d’être indispensables parce que si vous êtes dans une situation trop compliquée, il est fort possible qu’ils n’aient pas envie de se battre pour vous.

Et si vous êtes dans une situation qui est entièrement correcte, si vous savez bien monter un dossier bancaire et que vous n’avez pas trop la flemme et vous allez vous-même voir quelques banques, il n’y a aucune raison que ça ne le fasse pas du tout.

Et bien, mine de rien, si la commission, elle n’est pas payée par vous, elle peut potentiellement être répercutée quand même sur un taux, sur des choses comme ça. Et la banque va y prendre également son intérêt ou prendre en compte le coût de ce courtier dans l’équation.

Encore une fois, le courtier, il ne bosse pas gratuitement. Donc, s’il y a quelqu’un qui paie de l’argent pour ce courtier-là, il y a bien quelqu’un qui, à la fin, va payer et il y a de fortes chances que ce soit vous via le crédit.

Donc, même si c’est sur 20 ans et que c’est assez indolore, il faut quand même le payer, c’est quand même une charge supplémentaire. Donc moi, je suis plutôt team « pas de courtier ».

Après, dis-moi dans les commentaires, qu’est-ce que tu en penses, est-ce que tu es assez d’accord avec ça ou est-ce que tu penses qu’au contraire, le courtier, c’est un membre de ton équipe et il faudrait idéalement avoir forcément avoir un courtier dans son équipe comme ça, tu n’as plus trop à gérer la partie financement.

Il fait ce qu’il a à faire, il va chercher le financement et c’est tranquille ?

Moi, j’ai envie de dire que même si tu as un courtier dans ton équipe, au final, il faut quand même lui présenter le dossier donc quitte à le présenter à quelqu’un, autant le présenter directement au banquier et faire un dossier soi-même plutôt que de le présenter à un courtier qui va le dispatcher, ça fait un petit peu téléphone arabe.

Et à la fin, est-ce que le courtier a bien défendu votre dossier et est-ce qu’il l’a présenté comme il se passe dans la réalité ?

C’est un autre débat parce que le courtier, il n’a pas visité le bien, il n’a pas vu le bien, il ne sait pas les vrais problématiques, il ne connait peut-être même pas le marché où tu vas investir.

Voilà, il y a également des problématiques là-dessus. Et je pense qu’avoir un partenaire bancaire solide, très solide et de qualité et qui va être là pour le long terme, c’est super important, notamment dans l’investissement immobilier où le financement est quand même l’opération pivot dans cet investissement.

Sans financement, il n’y a pas d’acquisition. Donc, c’est vraiment à cette étape-là que les contacts sont importants et les liens doivent être vraiment solides.

Donc, le banquier ne va pas forcément te suivre à l’infini parce qu’au bout d’un moment, il va peut-être te dire qu’il y a trop d’encours sur toi, ou je préfère que tu ailles diluer ton risque sur plusieurs banques ; ou là, tu deviens trop gros pour nous, il faudrait que tu ailles plutôt sur une banque un petit peu plus privée ou des choses comme ça.

Peut-être ! Mais en attendant, sur l’instant où tu arrives à ce niveau de patrimoine immobilier, je pense que c’est important d’avoir un seul interlocuteur qui a besoin de te suivre et de te financer sur tes projets immobiliers sans avoir à parler à 20 000 interlocuteurs ou des courtiers qui vont aller voir plein de monde différents.

Voilà, c’était mon avis. Dis-moi ce que tu en penses dans les commentaires. N’hésite pas à mettre un petit « J’aime ». Dis-moi si déjà tu investis dans l’immobilier.

Si tu n’as pas investi dans l’immobilier, pourquoi tu n’as pas encore investi dans l’immobilier ? Qu’est-ce qui te freine à investir dans l’immobilier ?

Est-ce que tu as des peurs, des craintes ? Partage-les-moi dans les commentaires.

Et également, lis bien la barre de description puisque si tu as envie d’investir dans l’immobilier, j’ai quelque chose qui pourrait t’intéresser.

J’ai notamment des ateliers présentiels ou encore des formations vidéos dans lesquelles on t’apprend tout de A à Z, de l’investissement immobilier, de la définition de ton projet jusqu’à la fiscalité, la comptabilité, en passant par les travaux, la négociation, le financement bancaire, justement comment monter un bon dossier bancaire.

Moi, personnellement, à chaque fois, les banquiers sont relativement assez bluffés par la qualité du dossier parce que tout est clair et tout est imagé et ils adorent ça parce qu’ils ont beaucoup de dossiers qui sont vraiment pourris, généralement, où il n’y a pas d’informations dedans.

Donc, je te montre tout ça parmi plein d’autres choses. Quoi mettre dans un compromis de vente, quoi regarder, le notaire, comment trouver les artisans, comment gérer la relation entre les locataires. Bref, on voit tout de A à Z.

Tu auras tout dans la barre de description, regarde ça tranquillement et n’hésite pas à revenir vers moi si tu as la moindre question.

Merci à toi, je te souhaite une excellente journée, de bons investissements immobiliers et je te dis à très, très vite. Ciao, ciao !

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