Est-ce que les REIT performent mieux que l’immobilier privé ?

L’immobilier est extrêmement important dans la constitution d’un patrimoine pérenne dans le temps, personne ne peut nier ceci et les français comprennent très bien ceci.

Mais est-ce que l’immobilier physique, celui qu’on achète avec une clé, performe mieux ou moins bien que l’immobilier papier, celui qu’on achète en bourse ?

C’est la question à laquelle on répond dans cette vidéo car la charge de travail n’est clairement pas la même entre acheter une action en bourse et acheter un bien immobilier.

Toutefois, nous allons voir que l’immobilier physique et l’immobilier papier ont chacun des avantages et des inconvénients.

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#Bourse #Immobilier #REIT

Est-ce que les REIT performent mieux que l’immobilier privé ?

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Retranscription de la vidéo :

Est-ce que les REIT (les REIT, pour te donner l’acronyme) performent mieux que l’immobilier privé ? C’est la question à laquelle je vais répondre aujourd’hui.

Alors, tout d’abord, si tu ne connais pas ce que sont les REIT, les REIT, ça veut dire Real Estate Investment Trusts. En gros, c’est l’équivalent français des FCPI, des SCPI, des FPI, bref, des fonds communs de placement immobilier, où tu investis dans ces fonds et ces fonds vont investir dans l’immobilier, quels qu’ils soient.

Donc c’est la même chose, sauf que les REIT sont dédiés au marché américain, aux Etats-Unis. Alors, pourquoi je te parle de ça aujourd’hui ?

Tout simplement parce que en tant qu’investisseur sur les marchés financiers, tu me suis depuis quelque temps peut-être, en fait, j’ai un portefeuille d’actions, et j’investis principalement aux Etats-Unis pour des raisons de liquidités et de rentabilités. C’est beaucoup plus rentable là-bas.

Et dans ce portefeuille en fait, j’ai des actions d’entreprises classiques, et j’ai également ce qu’on appelle des MLP, des Master Limited Partnerships. Je parle dans une autre vidéo de ce que c’est et l’intérêt de ces MLP dans un portefeuille.

Et j’ai également des REIT, le véhicule dont je viens de te parler, le Real Estate Investment Trust. Et je t’en parle aujourd’hui pour savoir si c’est finalement intéressant d’investir dans des REIT, ou l’équivalent des FCPI en France, ou en gros, les foncières cotées, ou est-ce que mieux vaut soi-même en tant qu’investisseur privé, investir directement dans des biens immobiliers.

Donc voilà. Si ce n’est pas encore fait, abonne-toi à la chaine YouTube pour recevoir toutes les prochaines vidéos. Et puis, c’est parti ! On va commencer tout de suite, voir un petit peu avec des éléments chiffrés ce qui se passe, qui gagne ? Team REIT ou team immobilier privé ?

Alors, ce véhicule, les REIT (on va les appeler comme ça, c’est beaucoup plus simple), c’est comme en France finalement. Elles vont faire de l’immobilier, soit par l’effet de levier en contractant de la dette. Donc c’est ce qui permet à ces véhicules de scaler.

En fait, ce qui est intéressant en tant qu’investisseur sur les marchés financiers, c’est que les REIT vont reverser (elles ont l’obligation légale, et ça, c’est aux Etats-Unis). C’est très connu aux Etats-Unis. Elles ont l’obligation de reverser 90% de leurs bénéfices aux actionnaires, aux shareholders.

Donc pour nous, en tant qu’investisseurs de ces REIT, en tant qu’actionnaires, c’est très intéressant puisqu’on a la « garantie » de récupérer une bonne partie des bénéfices qui vont être réalisés par le fonds d’investissement, le REIT comme on les appelle aux Etats-Unis.

Donc comme on vient de dire, les REIT vont faire comme en France. Soit elles vont contracter de la dette, soit elles vont faire de la promotion de nouveaux lots. Je te dis bien que ce genre de nouveau fonds ne s’amuse pas à aller acheter un petit appartement dans une copropriété ou quoi que ce soit.

Non, l’idée, c’est vraiment de faire de plus gros projets parce que forcément, elles ont du cash de la part d’investisseurs. Elles vont lever de la dette, donc forcément, ils peuvent directement acheter des buildings ou littéralement faire de la promotion immobilière c’est-à-dire aller construire des lots.

Donc l’avantage pour un investisseur comme toi et moi, forcément, potentiellement tu n’as pas le temps d’investir directement dans l’immobilier en direct.

Ton avantage d’investir, c’est de se dire : « J’achète des parts, des actions de ces fonds, de ces REIT, et je bénéficie directement d’une partie de ces bénéfices sans faire quoi que ce soit, sans avoir à m’occuper du financement ou à chercher un terrain, faire la promotion, faire la construction, gérer le suivi de chantier, gérer les locataires etc.

Donc ça, ça te permet d’avoir une bonne rentabilité puisque les REIT, c’est assez « disparate », parce que je ne veux pas te dire que la moyenne des REIT, je ne l’ai pas forcément sous les yeux, mais par rapport à des actions relativement classiques, c’est vrai que c’est relativement rentable et que ça s’explique encore une fois par le fait que 90% du résultat net est reversé aux actionnaires.

Donc ça se comprend aisément.

On va regarder un petit peu les chiffres team immobilier privé/team REIT. Est-ce que c’est quand même plus intéressant ? On a vu que c’était facile d’investir dans les REIT, parce que tu as une connexion internet, tu passes un ordre d’achat et tu es actionnaire d’un REIT.

Mais est-ce que c’est quand même plus rentable malgré le fait que ce soit plus simple que l’immobilier privé ? C’est une bonne question à traiter.

Et donc pour ça, j’ai regardé le JSTOR point org (tu peux voir ça dans Google). En fait, c’est un site, une sorte de librairie en ligne mais avec des revues académiques, des publications universitaires. Donc ce sont vraiment des choses très sérieuses. Ce sont de vraies études.

Et j’ai le résultat sous les yeux d’une étude concernant la différence entre l’immobilier privé qui est quand même – il faut aussi le rappeler – beaucoup moins liquide. C’est-à-dire que quand tu achètes un appartement ou un immeuble en tant que toi, personne physique, c’est beaucoup moins liquide que si tu achètes des actions d’un REIT ou d’un fonds coté parce que le jour où tu veux revendre, c’est ultra-liquide.

Tu peux vendre sur ton ordinateur et tu as revendu tes actions, et c’est terminé alors que dans l’immobilier, ça prend plusieurs semaines, voire même plusieurs mois, par exemple quand tu es en France, etc.

Et donc, les résultats, c’est quoi ? C’est que les REIT cotées, elles ont mieux performé que l’immobilier privé, et je sais que tu aimes les chiffres, puisque de 1998 à 2013 – tiens-toi bien – l’immobilier privé a eu un ROI moyen annuel de 5,8% tandis que les REIT ont eu un rendement annuel moyen de 12,4%.

Donc la différence est relativement énorme puisqu’on est à un rapport de X2.

Alors, du coup, est-ce que ça veut dire qu’il faut complètement oublier l’immobilier privé pour n’investir que dans des foncières cotées et beaucoup moins s’embêter ? Parce que si tu es investisseur immobilier, tu sais à quel point ce n’est pas facile tous les jours, et à quel point il faut mettre un minimum d’énergie même si on peut déléguer beaucoup de choses, même si ce n’est pas nous-mêmes qui faisons les travaux, il y a un minimum de travail.

Il y a un moment où il n’y a pas de magie. Il faut quand même trouver le bon bien. Il faut le financer, il faut trouver les artisans, il faut mettre en place les locataires. Bon voilà, il y a du travail.

Est-ce que finalement, c’est magique, les REIT ?

Oui, et non. C’est-à-dire qu’il ne faut pas non plus oublier, comme on l’a dit que 90% de leurs résultats nets, du bénéfice, sont reversés aux actionnaires.

Ça veut dire qu’il y a un très gros payout ratio. Ça veut dire qu’un gros pourcentage des bénéfices est reversé aux actionnaires.

Et comme je dis très souvent, les entreprises qui reversent plus de 50% de ses bénéfices aux actionnaires, je trouve que c’est pas terrible parce que, et en tout cas ça va être un des critères que je vais acheter des actions, parce que je me dis qu’une entreprise, au final, elle verse trop d’argent à ses actionnaires, donc c’est bien, ça fait plaisir, mais il faut aussi qu’elle s’en garde pour elle pour prévoir le futur et investir dans d’autres choses, faire des acquisitions, etc.

Mais il faut quand même faire attention parce que les REIT, tout n’est pas non plus magique. S’il y a trop de levier, par exemple, ça pourrait être dangereux pour l’investisseur, donc pour toi et moi.

Egalement, s’il y a des mauvais locataires, des locataires de mauvaise qualité, ce qui peut se passer, c’est que le versement qui est censé être normal soit réduit ou soit moins conséquent pour toi, parce qu’il vient entamer ta rentabilité.

Donc oui, je pense que les REIT sont des véhicules d’investissements intéressants à mettre dans un portefeuille quand tu investis en Bourse mais qu’à côté, il ne faut pas oublier d’avoir de l’immobilier classique, réel, qu’on peut toucher, parce que c’est ce que tu as vraiment, ça t’appartient, c’est à toi.

Aujourd’hui, quand tu as une partie d’un fonds d’investissement, tu as une partie de ce fonds tu as généralement, même pas l’équivalent d’un seul appartement parce qu’ils achètent de très très gros projets, et ton investissement, à moins que tu y mettes des millions et des millions, tu n’auras pas forcément quelque chose de très compliqué, puis le jour où tu veux prendre la clé ou tu veux y aller, tu veux visiter, tu ne peux pas.

C’est géré par un fonds, tu n’as rien à dire. Tu as juste des actions, et c’est terminé. Tu encaisses tes bénéfices et c’est terminé.

Je pense que c’est très important de revenir à des choses très concrètes et d’avoir du vrai patrimoine, quelque chose dans lequel tu peux aller, qui t’appartient, des murs que tu peux toucher et qui t’appartiennent, parce que ça, c’est selon moi, le vrai patrimoine.

Donc encore une fois, les actifs papiers et les actifs financiers, c’est très bien. Il faut en avoir, mais ce qui t’appartient réellement, concrètement, c’est la clé de l’appartement dans lequel tu peux entrer, de l’immeuble dans lequel tu peux entrer, de l’or peut-être plus tard, physiquement, chez toi, ou des choses comme ça, des choses que tu peux vraiment avoir, des voitures, des collections ou je ne sais pas.

Par exemple, on peut imaginer de l’art, des belles montres. Ça, c’est vraiment du patrimoine physique qui est à ta disposition immédiatement s’il y a vraiment besoin et qui vaut vraiment quelque chose, contrairement aux actifs papiers.

Oui, il faut en avoir. Aujourd’hui, tout est numérique. Je pense notamment aux cryptomonnaies. On pense aux actions où tu passes tout sur un courtier en ligne etc. C’est très important d’en avoir, mais pour autant, il faut faire la part des choses et avoir les deux.

Donc team REIT ou team immobilier ancien ? Je pense qu’il faut avoir les deux. Ce n’est pas pour autant qu’on a vu que le rendement dans l’immobilier ancien était beaucoup moins élevé que les REIT que c’est quelque chose qu’il ne faut pas faire.

On a parlé de 5,8% pour l’immobilier ancien. Ceux qui investissent ici en France savent qu’en France, si on fait bien les choses, on a bien plus que 5,8%. On peut largement avoir 10% de rentabilité et même plus.

Donc voilà, l’idéal c’est de coupler les deux. Moi, c’est ce que je fais. J’ai de l’immobilier ancien. J’investis dans de l’immobilier ancien en France (immeubles, des choses comme ça, des maisons), et également, j’investis aux Etats-Unis dans les REIT, des foncières cotées, pas en France, simplement aux Etats-Unis, parce qu’il y a plus de rentabilité.

Voilà, dis-moi ce que tu en penses dans les commentaires ci-dessous. Je serais curieux d’avoir ton petit retour également là-dessus. Est-ce que tu as déjà investi dans des foncières en France, à l’étranger, aux Etats-Unis ?

Dis-moi, est-ce que tu as investi dans l’immobilier ou pas ? Dis-moi. Et si je peux t’aider à investir dans l’immobilier ancien ou dans des actions à dividendes pour constituer un portefeuille, ce sera un grand plaisir que de pouvoir t’aider.

Tu peux retrouver dans la barre de description ci-dessous notamment mon service Club Dividendes pour que tu puisses découvrir la totalité de mon portefeuille et le contenu de ce portefeuille, ou encore des formations, des ateliers en présentiel pour apprendre à investir dans l’immobilier physique, ancien, de A à Z.

Bref, je ne t’explique pas tout ici sur la vidéo. Ça risque d’être long, mais lis bien la barre de description. Il y a beaucoup de choses qui pourraient t’intéresser.

Petit pouce bleu en l’air si tu aimes bien la vidéo. Partage-la à un ami qui investit dans l’immobilier ancien pour qu’il puisse découvrir la possibilité de diversifier, et inversement.

Et moi je te remercie d’avoir regardé cette vidéo et je te dis à très très vite. Ciao ciao !

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