Comment valider l’emplacement d’un bien immobilier

Il est assez communément dit qu’il faut investir dans 3 endroits principaux : celui où on est né, celui où on a grandi ou dans un but fiscal.

Si certains marchés sont assez faciles à appréhender car on a vécu dans la ville ou la région pendant des années ou des décennies, il arrive parfois qu’on soit un peu obligé de s’éloigner de sa zone de prédilection (rentabilité, diversification, …).

Dans cette vidéo, nous voyons comment valider l’emplacement d’un bien immobilier sur un marché tout neuf que l’on découvre.

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#Immobilier #Emplacement #Investir

Comment valider l’emplacement d’un bien immobilier

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Retranscription de la vidéo :

Parlons immobilier aujourd’hui puisque Louis a envoyé une question me demandant : « Comment tu fais Raph pour valider l’emplacement d’un bien immobilier ? », donc je vais répondre un petit peu à cette question dans cette vidéo.

Première chose à faire, c’est de t’abonner à la chaine YouTube pour être sûr de valider ton emplacement immobilier, ça c’est très très important.

Deuxième chose à faire c’est que, en général, on dit qu’il y a 3 endroits où on investit en tant qu’investisseur. Le premier c’est où vous êtes né, parce que, quand tu y es né, généralement, tu y as grandi et tu sais un petit peu comment ça se passe.

Tu connais par cœur les ruelles, les rues et tu connais un petit peu le marché immobilier, même sans le vouloir parce que c’est tout simplement où tu as grandi donc tu sais que ce secteur là c’est bien, ce quartier là ce n’est pas bien. Okay ?

Le deuxième endroit, c’est là où vous travaillez, où vous allez étudier, vous avez déménagé pour votre travail ou pour vos études parce que, pour les mêmes raisons que l’exemple numéro 1, ben tu connais généralement bien ta ville, puisque tu y as étudié, donc en tant qu’étudiant, tu es allé dans toutes les villes, dans toutes les rues, dans tous les bars de la ville, donc tu connais par cœur tous les quartiers et tu sais où il faut aller, où il ne faut pas aller.

Et le troisième endroit généralement, c’est dans un but fiscal. Donc tu vas t’expatrier donc potentiellement tu vas te renseigner sur un autre marché immobilier simplement pour toi dans un but fiscal soit pour acheter, soit pour louer, soit pour t’y installer, des choses comme ça.

Mais il arrive parfois que, on ne corresponde à aucun de ces critères parce que notamment si vous êtes à Paris ou en région parisienne, vous vous rendez très très vite compte que les prix sont extrêmement élevés et que, investir dans ce genre d’endroit, ça va être compliqué si vous souhaitez obtenir de la rentabilité et du cash-flow positif.

Donc des fois on est contraint d’aller voir ailleurs et c’est le cas de nombreux Parisiens qui, on en parle souvent, “les Parisiens, putain, ils viennent d’arriver sur le marché, ils rachètent tout très cher parce que, eux ils s’en foutent”.

Ils sont habitués à des prix très chers donc du coup, ils ne négocient pas et du coup, le marché ne fait qu’augmenter à cause des Parisiens. C’est souvent le cas autour de Paris, tu sais, le Nord, l’Ouest, l’Est, ils sont un petit peu partout même des fois le Sud avec le train qui va très très vite maintenant à Marseille, Bordeaux, et des fois on n’a pas le choix que d’aller voir ailleurs.

Et comment on fait pour réapprendre un marché immobilier parce qu’en fait, il n’y a pas d’astuce magique, pour valider un emplacement, il va falloir réapprendre le marché immobilier dans lequel tu es.

Et c’est ce qui m’est personnellement arrivé puisque, ayant grandi en Champagne, du côté de la ville de Reims, j’ai commencé à investir là-bas mais je me suis très vite rendu compte que les produits que je recherchais, les immeubles, il n’y en avait pas dans ma ville, même dans ma région, ou alors ils étaient très très chers et il n’y avait pas de rentabilité.

Il y avait déjà peu de liquidités, c’est-à-dire il y avait très très peu de biens sur le marché avant, j’ai beau scanner tous les jours Leboncoin et les sites comme ça et bien malheureusement, je trouvais que très très peu de choses à me mettre sous la dent.

Donc on ne parle même pas d’aller faire une visite ou de faire une offre, on parle juste d’avoir des offres.

Donc là déjà c’était pourri, donc j’ai dû me rendre à l’évidence et aller dans un autre marché dont je tairais la région pour éviter de cramer mon marché, mais un marché où il y a beaucoup plus de liquidités mais surtout des meilleures rentabilités donc c’est-à-dire que c’est tout ce que recherche un investisseur.

Donc pour répondre à la question de Louis, il n’y a pas de secret, il va falloir se rendre sur place, déjà tout simplement pour les visites. Moi ce que je t’invite à faire c’est de scanner la région dans laquelle tu souhaites investir, de regarder toutes les annonces, et même si tu ne connais pas le secteur des annonces, et bien ce n’est pas grave.

Dans un premier temps tu prends, tu regardes, tu fais vraiment en fonction des maths, ensuite tu vas sur place, tu te programmes des journées de visites complètes parce que tu n’as pas le temps de faire des allers-retours juste pour une visite, il faut vraiment que tu y ailles en mode rentabilité donc tu fais, je ne sais pas, 8 visites dans la journée.

Et déjà en allant plusieurs fois sur place faire des visites comme ça, tu vas clairement tasser tes informations puisque tu vas très vite comprendre si la ville que tu recherches, elle est dynamique ou pas, notamment via tes échanges avec l’agent immobilier, puisque l’agent immobilier va avoir un discours, qui est plus ou moins sincère, qui est plus ou moins honnête, parce qu’on ne va pas l’oublier, son but c’est quand même de vendre, d’empocher sa commission.

Mais au-delà de ça, tu vas pouvoir discuter avec le commerçant, puisque quand tu pourras aller faire des visites d’une journée dans cette nouvelle zone, tu vas aller manger au restaurant à midi, dans une petite brasserie, quelqu’un qui habite sur place.

Donc tu vas lui demander : « Qu’est-ce que tu en penses de cette ville-là ? Qu’est-ce que tu penses de ce quartier ? Qu’est-ce que tu penses de cette rue ? Qu’est-ce que tu penses des problèmes de cette ville ? Est-ce que ça se passe bien en ce moment ? Est-ce que la mairie a des projets ? »

Tu peux aller en mairie directement également demander quels sont les projets de la ville en ce moment. Tu peux prendre le journal local que tu peux trouver quasiment partout, dans les gares, en bus, ou sur les panneaux d’affichage.

Généralement avoir le journal local ce n’est pas très très dur. Tu prends, tu vois un petit peu ce qui se passe.

Qu’est-ce que je fais d’autre moi ? La dernière fois je me suis fait arrêter pour un contrôle de police alors que j’étais sur place et j’étais en pleine visite d’un projet.

J’étais en train de faire une offre et je ne connaissais pas encore la ville donc j’étais en pleine recherche un petit peu comme je viens d’expliquer et au policier, je demande : « Mais niveau sécurité, ça te dit quoi cette ville là, ce quartier-là ? »

Il me dit : « Ce quartier-là ce n’est pas terrible, et cette ville-là par contre oui ton immeuble c’est okay ».

Donc il faut vraiment demander à tout le monde, être curieux, parler même aux voisins, aux gens dans la rue : « Alors vous habitez ici madame, alors, comment ça se passe ? Vous êtes contente de votre ville, de votre quartier, de votre rue ? Est-ce que les voisins ils sont bien, est-ce qu’il y a de la sécurité, est-ce qu’il y a des nuisances sonores, est-ce qu’il y a des odeurs, le réseau cellulaire il passe bien ici ? »

Bref, il faut demander tout ça, et en fait, ça va déjà vous permettre de tasser énormément d’informations et de vous faire votre propre avis.

Ce que je fais également, c’est que je tape dans Google « vie idéale + le nom de votre ville », c’est un site qui permet de recenser plein d’avis de gens comme vous et moi qui vont aller dire « putain ma ville elle pue la merde, putain ma ville, il y a ça qui est bien, il y a ce parc-là qui est bien, il y a ce cinéma-là qui est bien, il n’y a rien à faire, il y a trop de délinquance, il y a trop d’insécurité, d’incivilités ».

Et en fait, ça va permettre de savoir déjà un petit peu ce que pensent ces habitants de leur ville puisque c’est directement écrit par les habitants de la ville sur ce site. Donc déjà, ça permet d’avoir une petite idée de ce qui se passe.

Egalement, regarder la démographie. Regarder dans les villes comment ça se passe. Est-ce qu’il y a des jeunes, est-ce qu’il n’y a pas des jeunes, est-ce que c’est une ville étudiante, pas étudiante, s’il y a des étudiants ?

C’est quand même bon signe, c’est-à-dire qu’il y a une demande locative quasiment systématique pour vos biens surtout si vous faites des biens de petite surface et bien rénovés.

Egalement ce que je fais, c’est que je n’hésite pas à me balader souvent sur Google Maps, aujourd’hui il y a Street View, donc tu te mets sur la ville, hop dans les rues, Street View et tu te balades comme si c’était, comme si t’étais sur place.

Même plus besoin de te déplacer et tu tâtes un peu l’ambiance, tu vois si, si ça a l’air okay juste comme ça avec des photos, tu peux un petit peu ressentir le truc donc ce n’est clairement pas fiable à 100 %, le mieux c’est de se déplacer et d’aller un petit peu comme un touriste et de marcher dans la rue et tâter l’ambiancer mais l’idée c’est déjà également de faire ça.

J’aime bien également regarder dans les médias ce qui se dit sur la ville. Est-ce qu’il y a des parutions genre meurtre, pédophilie, attentats ? S’il y a des trucs comme ça, non ! C’est chaud, tu vois, ça ne donne pas trop envie.

Après il faut vraiment prendre ça avec des pincettes parce que ce n’est pas parce qu’il y a eu un meurtre, ce n’est pas parce qu’il y a eu un viol que ça y est toute la ville, elle est vérolée et le marché est pourri, non, ça serait vraiment débile de s’arrêter à ça mais il y a comme des villes qui sont connues pour avoir plus de délinquance.

On n’a pas forcément envie d’aller mettre un patrimoine immobilier dans une ville où il y a de la délinquance et où ça n’a pas l’air d’être pris en main par les autorités et où ça laisser à désirer pour le développement futur.

Qu’est-ce que j’ai noté d’autre ? Oui, publier des annonces fictives. Alors ça c’est le meilleur truc pur savoir s’il y a une demande locative.

Tu mets une annonce fictive d’un bien que tu as repéré, même superficie, mêmes prestations tu vois, prestations équivalentes et puis tu vois si tu as des appels.

Si tu as des appels tout de suite dans l’heure, dans la journée et plein, ça valide ton marché, c’est-à-dire que, il y a des gens qui recherchent des biens de ce type-là, donc tu n’as pas à te soucier généralement du fait que tu vas louer ou pas puisque c’est une grosse crainte des Français aujourd’hui.

« Est-ce que je vais louer mon bien immobilier ? » Aujourd’hui si tu mets une annonce fictive avant même d’acheter quoi que ce soit, une fois que tu as plein d’appels, tu es immédiatement rassuré.

Donc moi, c’est quelque chose que je fais assez régulièrement avant d’acheter quelque chose, je mets des annonces et je vois si je me fais appeler tout de suite ou pas.

Si je ne me fais pas appeler, si je n’ai qu’un appel en 24 heures, oui ça non plus ce n’est pas grave, donc c’est que votre marché est trop petit, ou qu’il n’y a pas de demande pour ce que vous voulez proposer à la location.

Egalement, quelque chose qu’on ne peut pas se tromper en termes d’emplacement, si vous êtes en centre-ville, le centre d’une ville sera toujours une zone de dynamisme sauf si votre ville est totalement à l’abandon.

Nous pensons regarder un peu les chiffres du chômage, la démographie, etc. Si vous êtes près des universités, si c’est une ville étudiante qui a des universités, et bien, vous êtes quasiment sûr également de ne pas vous tromper, et s’il y a des points d’attractivité assez clés on va dire.

Par exemple moi, dans la région de Champagne, il y a le champagne, donc il y a beaucoup de touristes Australiens, Anglais, Américains et du monde entier qui viennent pour le champagne puisque le champagne, c’est qu’en Champagne et on a beau faire du vin mousseux, pétillant, je ne sais où, le champagne c’est en Champagne et ce n’est pas ailleurs. Une dénomination qui est contrôlée et protégée, c’est qu’en Champagne et ça aura toujours cette protection.

Donc, quand il y a de l’attractivité également, vous ne pouvez pas trop vous tromper normalement c’est qu’il y a un marché, c’est qu’il y a quelque chose qui existe.

Donc voilà un petit peu ce que je pouvais répondre en tout cas aujourd’hui concernant comment valider l’emplacement d’un immobilier, en fait c’est quelque chose sur lequel on peut se prendre parfois un peu trop la tête, mais il ne faut pas oublier non plus qu’il y a un manque d’offres en France, et on a beaucoup de demandes.

Donc ce n’est pas pour rien qu’il y a beaucoup de promoteurs immobiliers qui construisent beaucoup de choses que ce soit Bouygues, Nexity ou des marchands de biens qui construisent des immeubles qui sortent de terre, c’est qu’il y a de la demande, sinon ils ne le feraient pas. S’ils construisaient quelque chose et qu’ils savaient qu’ils n’allaient pas vendre derrière leur lot, ils ne construiraient pas.

Donc ne vous inquiétez pas trop sur la demande généralement sauf si vous allez dans les endroits très très pommés au fin fond de la Creuse dans un village de 12 habitants, là je suis un peu plus réservé.

Mais si vous êtes dans des tailles de ville moyenne, en province, des villes tout à fait normales de 100 000 habitants et même 50 000, 20 000, 30 000, 10 000, c’est largement okay, il n’y a selon moi pas de souci si vous avez bien fait votre travail d’analyse, d’étude de marché.

Bref, voilà pour ma réponse, j’espère que tu as aimé la vidéo, mets-moi un petit pouce bleu si c’est le cas, mets-moi un petit commentaire si tu as encore des questions ou dis-moi toi comment tu fais pour valider un emplacement si tu veux investir dans des secteurs qui ne sont pas du tout proches de chez toi et que tu ne connais pas du tout, que t’es en train « de dévierger » et si c’est, j’aurai pas dû utiliser ce mot-là, c’est un peu bizarre mais voilà.

Si c’est quelque chose qui t’intéresse d’investir dans l’immobilier, n’hésite pas à regarder la barre de description.

Il y aura pas mal de choses, pas mal de ressources pour toi, qui pourraient t’intéresser, notamment des Workshops immobiliers, des ateliers présentiels ou des formations vidéos qui t’apprennent de A à Z comment investir dans l’immobilier, que ça passe par la définition du projet, à la fiscalité, la comptabilité, par les travaux, la création d’un dossier de financement bancaire et tout ce qu’on peut retrouver entre les 2, les compromis de ventre, le notaire, les artisans, les locataires, la gestion des locataires, etc.

Donc tout est dans la barre de description, merci de m’avoir écouté et je te dis à très très vite pour une prochaine vidéo.

Ciao ciao !

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