Comment se créer un empire immobilier ?

Qui n’a pas rêvé, comme dans le jeu Monopoly, de se bâtir un empire immobilier, de vivre de ses rentes immobilières et de faire partie de la catégorie des rentiers de ce monde ? 😉

Sauf qu’il s’agit bel et bien de la réalité de beaucoup de personnes sur cette planète Terre.

Au sein de cette vidéo, nous voyons :

– La seule et unique façon d’utiliser l’argent pour aller très vite

– Comprendre cette phrase de notaire : “Un acheteur est un vendeur qui s’ignore”

– Anticipation de la fiscalité

– L’équipe à mettre en place

– Je ne sais pas si j’aurais du en parler de ce dernier point… 😉

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Comment se créer un empire immobilier ?

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Retranscription de la vidéo :

Comment se créer un empire immobilier? C’est le sujet que je vais traiter aujourd’hui dans cette vidéo. Donc déjà, qu’est-ce qu’un empire immobilier?

On va un petit peu éclaircir cette mention-là juste après, mais avant tout ça, comme d’habitude, clique bien sur le bouton “S’abonner”, parce que si vous voulez faire un empire immobilier, c’est un minimum de t’abonner. Donc merci à toi. Abonne-toi. Tu vas recevoir en avant-première toutes les prochaines vidéos.

Egalement, si tu n’as pas encore lu ce livre “Des bancs de la fac à l’indépendance financière”, je te l’offre. C’est gratuit. Tu paies les frais de livraison. Ça arrive chez toi. C’est cadeau. Merci – de rien! Voilà.

Donc comment se créer un empire immobilier? Parlons peu, parlons bien, comme on dit. Tout d’abord, c’est quoi un empire immobilier? Pour certains, c’est peut-être 100.000€. C’est sûr que si tu as un salaire d’un Ethiopien, sûrement, 100.000€, c’est un empire immobilier. Par contre, si tu as le salaire d’un Monégasque, un million d’euros dans l’immobilier, c’est peut-être pas fou non plus, tu vois?

Donc, qu’est-ce qu’un empire? C’est déjà ça qu’il faut peut-être éclaircir comme notion. Donc c’est vrai qu’en France, je ne peux même pas considérer pour vous et pour toi. C’est-à-dire que toi-même tu sais, “tmtc” comme on dit dans le milieu, un million d’euros, c’est peut-être un empire pour toi, 10 millions, c’est peut-être un empire, 100 millions, c’est peut-être un empire pour toi. Donc c’est à toi de choisir.

En tout cas, je vais te donner 5 conseils pour te créer un empire immobilier. Donc ce que j’appelle un empire immobilier, ça va être au minimum quelques millions d’euros dans l’immobilier, allez, à partir de un million si on veut vraiment aller dans la fourchette basse, à au moins quelques millions et plus, pour le marché français – on va dire – parce c’est vrai que tous les marchés ne se valent pas.

Par exemple, aux Etats-Unis, on a ce qu’on appelle l’equity. C’est peut-être plus simple, et c’est plus simple de réemprunter sur de l’equity qu’on a remboursé. Bref, on ne va pas parler de ça aujourd’hui, mais comment se créer un empire immobilier?

La première chose, ça va être de savoir réaliser de bonnes opérations grâce à l’argent des autres. Donc il faut oublier l’idée de penser que l’immobilier, c’est simplement avec l’argent qu’on a. C’est vrai que beaucoup de gens peuvent penser – les personnes lambda qui ne sont pas familières avec le milieu de l’investissement immobilier – ou vont se dire: “Putain, le mec, il a 3 appartements. Waouh! C’est fou!”

Disons que les 3 appartements valent 200.000€, donc 600.000€ de patrimoine. Les gens vont penser que les 600.000€, c’est financé cash, au comptant. Donc ils vont dire: “Oh ouais, lui il est riche. Il a 3 apparts à 200.000€, c’est-à-dire qu’il a au moins 600.000€. Il a mis 600.000€ de côté. Ouh! C’est un blindé, le mec!”

Non. Ce qu’il faut comprendre, si vous voulez vraiment avoir une stratégie de fondation d’un empire immobilier, c’est qu’il faut utiliser l’argent des autres aussi bien pour investir mais également pour rembourser. Donc vous empruntez l’argent de la banque pour investir dans l’immobilier, et ensuite, vous remboursez la banque avec l’argent du locataire.

Et également, tout ça va vous générer idéalement (et Inchallah, comme on dit) un excédent de trésorerie qui vous permette de faire du cash-flow positif, donc de vivre avec ou de le réinvestir ailleurs, ou de faire un matelas de sécurité pour l’investissement immobilier si jamais il y a des rénovations. C’est important d’y penser également.

Donc voilà. C’est le premier conseil: toujours utiliser l’argent des autres. Ne vous servez jamais de votre oseille. Votre oseille, il est très très bien dans votre poche, dans votre compte en banque. Gardez-le au chaud. C’est le premier conseil.

Donc après le conseil de l’effet de levier, donc c’est littéralement de l’effet de levier que le fait d’emprunter de l’argent à la banque – on a le conseil de l’arbitrage. L’arbitrage, c’est ni plus ni moins de se dire: “Ça, je garde, ça je supprime, ça, je conserve encore. Là, je rachète plus gros avec ce que j’ai revendu.”

L’arbitrage, comme son nom le dit, c’est faire l’arbitre, dire dans son patrimoine: “Je me débarrasse de ça pour racheter plus gros ou je conserve, ou je ne conserve pas, parce que j’ai des problèmes dans cet appartement-là. ” Donc il faut mixer entre cash-flow et capital.

Il y a 2 stratégies dans l’immobilier pour gagner de l’argent. Il y en a plus que ça, mais aujourd’hui, je vais me concentrer sur ça dans ce point-là, dans ce conseil-là. C’est le cash-flow positif, l’excédent de trésorerie que tu vas dégager chaque mois et qui va te permettre de t’enrichir, tout de suite, de manière immédiate, de manière palpable et sensible. Du cash-flow, c’est du cash qui va dans votre compte en banque, donc ça c’est cool.

Mais tu as également le capital. C’est la plus-value latente d’un bien immobilier, donc plus-value que tu vas toucher, dont tu vas pouvoir bénéficier lors de la revente de ton bien immobilier. Donc il faut savoir arbitrer ton patrimoine entre cash-flow positif et récupération de plus-value, pour réinjecter cette plus-value soit dans des remboursements anticipés dans d’autres biens, ou soit pour injecter cette plus-value dans d’autres projets pour continuer à investir pour faire des apports.

Comme on dit (une citation que j’aime beaucoup, je crois que c’est un notaire qui me l’avait dit): “Un acheteur est un vendeur qui s’ignore”. Donc même si tu achètes un bien immobilier aujourd’hui, un immeuble ou ce que tu veux, dans l’objectif de le conserver à vie (parce que tu te dis: “Ouais, elle est trop bien placée, la bâtisse. Elle est trop belle, super rentable sur le papier” ou je ne sais quoi, il y a des raisons qui vont faire que potentiellement, tu vas t’en débarrasser.

Donc par exemple, tu as une maladie, un cancer (je ne te le souhaite pas), mais tu auras peut-être besoin de fonds ou revendre pour un plus grand projet. Tu te rends compte que ce bien n’est plus rentable pour des raisons X ou Y : Si tu faisais du Airbnb dedans et que peut-être que Airbnb un jour ne va plus exister, peut-être que ce bien a beaucoup de problèmes, beaucoup de problèmes de structures, d’humidité, ça te soule, tu veux revendre.

Donc un acheteur est un vendeur qui s’ignore. Donc c’est très important de faire de l’arbitrage. C’était le deuxième conseil.

Le troisième conseil, lorsque tu veux construire un empire immobilier, c’est d’avoir une structure fiscale qui est adéquate. Le but, encore une fois: gagner, toucher des loyers, gagner de l’oseille. Très très bien. Ne pas payer d’impôts, c’est encore mieux.

Je ne suis pas en train de dire qu’il ne faut pas donner des impôts à la France. Loin de là. Les impôts, c’est important d’en payer. Mais il y a des stratégies qui permettent de ne pas payer d’impôts en immobilier, alors pourquoi s’en priver? D’autant plus que ces stratégies sont 100% approuvées par le fisc, 100% approuvées par Bercy.

Donc j’ai envie de te dire que tu serais bête de ne pas en profiter. On ne va pas développer ça aujourd’hui, mais avoir une bonne structure fiscale, c’est très important, notamment pour diminuer ton imposition via l’amortissement des murs ou des biens immobiliers que tu possèdes, en fonction de ta structure fiscale, pour avoir une circulation optimale des bénéfices.

C’est par exemple si tu fais un schéma en montage holding, avec plusieurs sociétés-filles, si tu veux optimiser une transmission de ton empire immobilier en faisant du démembrement également, par exemple si tu veux créer une société commerciale, une foncière immobilière comme on appelle ça, où l’objet c’est clairement d’investir, d’acheter, de louer, de revendre des biens immobiliers.

Tu peux également tout faire en nom propre. En fait, tout dépend de ta stratégie. Il n’y a pas réellement de bon choix ni de mauvais choix. Tout va dépendre de ce que tu veux faire de ton patrimoine, de quelle est ta vision sur le long terme, en termes de revenus, de transmission, de choses comme ça. Donc structure fiscale adéquate, c’est à anticiper.

Le quatrième conseil pour construire un empire immobilier, c’est très important. Tu n’y arriveras pas sans ce 4ème conseil. C’est de te construire une équipe solide, de te bâtir une équipe solide d’agents immobiliers qui vont t’appeler dès qu’il y a une bonne affaire, en off-market.

C’est-à-dire: “Oui, Monsieur Carteni, j’ai une affaire. Elle vient de rentrer là. C’est vraiment pas cher. C’est très rentable. Je ne l’ai pas encore mis sur le marché. Je sais que tu es un investisseur sérieux et que tu as encore envie d’acheter des biens immobiliers en ce moment. Est-ce que ça t’intéresse?” – “Ah, oui, oui! Ça m’intéresse. Je peux venir le voir rapidement, limite je te le signe tout de suite. Il y a aucun souci. Tu m’as toujours apporté de bonnes affaires. Je te le signe tout de suite.”

Donc voilà. Avoir des agents immobiliers qui vont te donner des biens en off-market. Avoir une bonne équipe comme ça, c’est très important. Avoir un notaire solide qui, lui aussi, pourra te donner des biens en off-market, parce que lui, il gère des successions dans son étude notariale, il va gérer des sales, des successions, des choses comme ça. Donc il peut être au courant de bonnes affaires.

Et également, c’est un allié de poids lors de toutes tes signatures, pour qu’il défende tes intérêts vis-à-vis du vendeur en cas de souci potentiel, ou du moins, il est de ton côté. Donc il va être entièrement dans ton équipe et il est là pour toi, c’est un homme de loi qui peut répondre à toutes tes questions si besoin.

Ensuite, une équipe d’artisans, c’est important. Les travaux, ça coûte cher, potentiellement, mais ce n’est pas pour autant qu’il faut raboter les prix et faire ça mal, ou mettre des mauvais matériaux et que ton empire immobilier s’écroule, vu que c’est du rafistolé et il faut faire des rénovations tout le temps. Non. Faire une rénovation de qualité avec des artisans de qualité qui connaissent leur métier, c’est très important.

Quoi d’autre? Un expert-comptable. Il est important d’avoir un expert-comptable sérieux qui va faire tes bilans comptables, qui va les transmettre en temps et en heure à l’administration, qui va connaitre les règles comptables dans l’immobilier. Donc c’est très important d’avoir ce genre de personne également dans ton équipe.

Un courtier. Pourquoi pas? Pour tes financements bancaires. Egalement un chasseur immobilier. Pourquoi pas? Pour trouver des biens immobiliers. Un avocat fiscaliste également. Pourquoi pas?

Bref, tu l’as compris. Il y a tout un tas de personnes qui doivent faire partie de ton équipe si tu veux que ça aille très très vite et que ça fonctionne très très bien pour toi, et démultiplier tes résultats avec un minimum d’effort, parce qu’après, comme je te l’ai dit, on t’appelle, tu signes, hop, notaire, hop, travaux, artisans, hop, agence, locataire, hop, terminé, expert-comptable, compte, hop, terminé.

Donc ça va très très vite. Donc ça, c’est le 4ème conseil, si je ne dis pas de bêtise.

Le cinquième et dernier conseil que je peux te donner là tout de suite, c’est d’être taquin. Sois taquin avec, principalement, les banques. Le gros souci, lorsque tu vas commencer à grossir et avoir des encours auprès de différentes banques, c’est que les banques vont vouloir limiter le risque.

On en a déjà parlé plusieurs fois dans plusieurs vidéos, ou si tu es membre de mon programme, on en a déjà parlé. Les banques veulent limiter le risque. C’est une entreprise qui veut faire des bénéfices, qui prête de l’argent et qui veut avoir des bons profits.

Donc il va falloir être taquin avec les banques si tu veux continuer parce que ton taux d’endettement va être potentiellement dépassé, ton reste à vivre va être un petit peu limité suivant le calcul des banques. Et elles vont vous dire, les banques, “Non, là on fait une petite pause. Là, il y a pas mal d’encours. On va attendre un petit peu que le patrimoine se rembourse”, histoire que la banque prenne moins de risques si jamais il faut saisir des biens.

C’est ça en fait, l’idée. Donc il faut être taquin dans le sens où potentiellement, faire passer des opérations en simultané en cachant une opération à l’autre banque, ou en mentant sur sa situation réelle, en faisant beaucoup d’opérations d’un seul coup, ou en prétendant être logé à titre gratuit alors que pas du tout, avec des comptes fantômes. Voilà, il y a plein de stratégies.

On ne va pas forcément en parler là maintenant, tout de suite dans une vidéo YouTube parce que ce sont des stratégies vraiment pour profils avancés. Mais sachez en tout cas que c’est quelque chose qui quasiment est une étape obligatoire. Tous les gros investisseurs que je connais dans l’immobilier sont tous passés par ce genre de stratégie que je viens de t’évoquer rapidement pour pouvoir continuer à investir.

Alors encore une fois, je ne te dis pas qu’il faut forcément le faire. Il faut savoir mesurer le risque. Et encore une fois, si tu estimes que le risque que tu te fais “prendre” est mesuré et te fait bien dormir la nuit, tu peux le prendre. Encore une fois… Je dis beaucoup “encore une fois” non? Bref, dis-moi dans les commentaires si je dis beaucoup “encore une fois”, mais j’ai l’impression que je le dis beaucoup.

Si tu es à l’aise avec le risque que tu prends, il y a aucun souci. Tu vois ce que je veux dire? Donc tu peux y aller, surtout que l’immobilier, une fois que tu l’as fait, deux fois, trois fois, tu sais comment ça marche. Je veux dire, ça peut paraitre dur quand tu l’as jamais fait, mais une fois que tu as l’habitude, c’est une affaire qui roule, tu sais déceler une bonne affaire, et tu as ton équipe comme on l’a dit. Du coup, tout roule. Tu as des bons artisans, tu as des bons experts-comptables… Donc ça, c’était le 5ème conseil.

Donc si on résume: 1er conseil – savoir réaliser de bonnes opérations avec l’argent des autres. 2ème conseil – arbitrer son patrimoine régulièrement entre cash-flow positif et plus-value à récupérer, gros capital à récupérer. 3ème conseil – structure fiscale adéquate. 4ème conseil – de très bons partenaires dans ton équipe. 5ème conseil – être taquin avec les banques.

Avec ces 5 conseils, si tu les appliques, tu as la mentalité, tu as le mindset pour te construire un empire immobilier. Donc dis-moi si la vidéo, elle t’a plu. Encore une fois, lâche un petit pouce bleu si tu as aimé la vidéo. Commente-la. Dis-moi ce que tu en as pensé, si tu as déjà investi dans l’immobilier ou pas.

Partage-la avec des gens qui souhaiteraient se bâtir un empire immobilier. Si, justement, tu souhaites te bâtir un empire immobilier, tu souhaites investir dans l’immobilier, lis bien la barre de description puisque j’ai un programme pour toi. Ça s’appelle l’Ecole de l’Elite Financière, dans lequel je t’apprends de A à Z à investir dans l’immobilier.

Je te parle des 8 stratégies les plus puissantes en immobilier. Je te parle de comment trouver une bonne affaire, de comment la financer, comment gérer les travaux, comment mettre en place un locataire, comment ça se passe chez le notaire, la fiscalité, la comptabilité. On parle de tout dans cette formation.

Donc si tu souhaites te former en immobilier, je suis l’homme que tu dois avoir “dans ta poche”. Bref, je te souhaite une très très bonne journée, et je te dis à très très vite. Ciao ciao.

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