Comment ne plus douter en Immobilier ?

Nicolas est un client de l’Ecole.

Lorsqu’il m’a envoyé le message que je vais vous montrer, j’ai eu deux réactions : d’abord de la frustration puis tout est devenu ensuite très logique.

T’arrives t-il de douter également dans tes opérations immobilières ou tes investissements ?

Fais moi en part dans les commentaires ci-dessous !

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#Immobilier #Doute #Locatif

Comment ne plus douter en Immobilier ?

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Retranscription de la vidéo :

J’ai reçu récemment un message d’un client, Nicolas. Je me suis dit qu’il fallait que je fasse une vidéo sur le sujet de son message Facebook puisque Nicolas est un client et sa question m’a fait tilt.

Et je me suis dit qu’il y a certainement beaucoup de personnes qui sont concernées par ce sujet. Alors je te lis son message tout de suite et on en parle juste après.

« Salut Raphaël. Je suis actuellement en train de chasser sur Brest afin d’acquérir mon premier bien, un appartement que je diviserai en studio ou en colocation. Je t’avoue que j’ai des craintes, la peur que mon appart ne soit pas loué, que celui-ci ne me cache une mauvaise surprise, ou qu’il ne me rapporte pas de cash-flow, voire pire, qu’il m’endette.

Le marché se fait prendre d’assaut par les investisseurs, ce n’est pas facile de trouver des bonnes affaires et je n’ai pas confiance aux agents immobiliers, je ne sais pas à qui m’en remettre, je ne fais que douter.

Tu as dû connaître ça, c’est pesant. Comment effacer ces doutes ? Si tout le monde investit ici, je ne devrais pas craindre grand-chose. J’ai lu des livres, me suis formé, pourtant le doute reste bien là. »

En fait, ce qui s’est passé quand j’ai lu son message à Nicolas, puisque Nicolas est un client, je suis passé par plusieurs sentiments.

Je me suis dit que j’ai beau essayé d’avoir fait le maximum pour rassurer systématiquement. J’ai toujours dit à mes clients que l’immobilier, ce n’est pas quelque chose de risqué si on fait les choses bien, et qu’on a une situation qui est saine à la base, qu’on a définit son projet, qu’on va vers des projets raisonnables, en accord avec sa situation.

On a beau parfois dire tout ce qu’il faut pour rassurer et montrer et prouver par A + B que finalement il n’y a pas autant d’impayés que ça, que ce n’est pas risqué si on a fait une étude de marché, et que finalement non.

Bref, je ne vais pas te refaire tout le scénario. Bref, je suis passé par la frustration de me dire que peut être que je n’ai pas réussi à faire mon job sur cette personne.

Je suis vraiment passé par le sentiment de me dire que c’est tout à fait normal de douter, c’est-à-dire que quand on investit de l’argent dans quelque chose, quand on fait un investissement qu’il soit immobilier ou autre, on passe forcément par ce moment de doute où tu te dis : « Est-ce que je fais bien de le faire ? Est-ce que j’ai fait de bons choix ? Est-ce que j’ai pris en compte tous les paramètres ? »

Par exemple, en ce moment, je suis sur l’achat d’un immeuble de 10 lots qui représente environ 500 000€. Bon voilà, forcément j’ai des moments de doute également, moi aussi, en me disant : « Est-ce que je fais bien d’acheter cet immeuble ? Est-ce qu’il n’y a pas une embrouille quelque part ? Est-ce que c’est normal que ce soit une bonne affaire comme ça ? Alors pourquoi personne d’autre ne l’a acheté, sinon j’ai peut-être été plus rapide et plus vif. »

Et c’est vrai, j’étais très très vif. Notre cerveau essaie toujours de s’imaginer le pire. C’est purement humain, c’est purement prouvé.

Si tu lis des livres sur des études scientifiques sur l’être humain et sur le fonctionnement de notre cerveau, le cerveau a cette tendance naturelle à aller toujours chercher le pire et un petit peu à se remettre en question et à douter sur tout ce qu’il y a autour.

Donc, Nicolas, je me suis dit : « Est-ce qu’il a raison de douter au final ? Est-ce que c’est normal de douter ? J’ai encore mon ordinateur juste ici, histoire de relire son message et revenir sur plusieurs choses.

Alors, oui il a raison de douter parce que je crois que Nicolas, c’est son premier bien, oui il vient de le dire. Il va acquérir son premier bien donc forcément le premier bien, c’est le plus compliqué dans le sens ou on n’a pas de droit de se tromper vis-à-vis de la banque.

Parce que si on se trompe, ça veut dire que la banque ne va pas nous faire confiance pour d’autres opérations. Donc forcément si on amène un projet à une banque et dans la réalité ce projet nous amène à un cash-flow qui est négatif, ça veut dire qu’on perd de l’argent.

On va faire un effort déplorable tous les mois, la banque ne va pas forcement être chaude pour te reprêter de l’argent, parce qu’elle va se dire « Okay, le mec investit mais il perd de l’argent tous les mois ».

Donc, le premier bien étant ‘’décisif’’, également vis-à-vis de ton taux d’endettement est si tu perds de l’argent tous les mois, donc tu peux moins emprunter et ton taux d’endettement est plus fortement impacte.

Ça, c’est super important et c’est normal de douter, c’est comme toutes les premières fois au final, que ce soit la première fois que tu vas faire l’amour, la première fois que tu vas prendre un avion pour aller à l’autre bout du monde, la première fois que tu vas faire un sport pour la première fois. Enfin, tout va être nul la première fois.

Enfin, attention, tout ne va pas être nul. Mais tout va être peut-être être décevant, tout va être peut-être inquiétant, tout va te faire douter, tu ne vas pas être à l’aise. Tu ne vas pas être comme si c’était la maison, chez toi.

Donc, c’est normal de douter sur les premières choses qu’on fait. Encore une fois, quand on est bien formé, il n’y a aucune raison de se planter sur l’immobilier parce que l’immobilier, c’est quelque chose de très concret.

Voilà, encore une fois, l’immobilier, c’est des murs que tu touches, ça vaut quelque chose qui ne peut pas disparaître, c’est très concret.

Encore une fois, il est question de bien se former dans l’immobilier. Au pire des pires, tu as mal acheté et tu as perdu des frais de notaires, des frais d’agence mais tu peux retomber sur tes pattes relativement assez vite et assez rapidement.

Donc, il n’y a pas de grosses erreurs à faire et également s’il y a quelque chose d’intéressant à souligner, c’est « je n’ai pas confiance aux agents immobiliers ». Ça, je trouve que c’est un très bon point parce que j’ai l’impression qu’il y a 2 équipes.

Dis-moi dans les commentaires ce que tu penses de ce point-là. Mais il y a ceux qui vont dire que les agents immobiliers, ce ne sont pas que des gens qui ouvrent des portes, qui prennent des coms sans rien faire, et je suis d’accord, l’agent immobilier fait un travail de fond.

On est d’accord. Il est censé normalement faire son travail de fond. Et d’avoir les informations, d’avoir toutes les clés, de faire en sorte qu’on puisse tout visiter, d’avoir tout. Mais le problème, c’est qu’aujourd’hui, il y a énormément d’agents immobiliers qui sont des grosses blagues, j’ai envie de dire limite 9 sur 10, et malheureusement, ils ne font pas leur travail.

C’est-à-dire qu’on doit tout visiter. Dans un immeuble, il y a 50 % des lots qu’ils ne vont pas visiter. On leur demande des chiffres, ils nous en sortent quand ils les ont.

Et malheureusement, quand ils les sortent, souvent ce n’est malheureusement pas vrai. J’ai un exemple récent, une taxe foncière. Il m’annonce un 2200 lors de la visite. Je redemande une preuve parce que je demande toujours des preuves de tout ce qu’on me donne comme information.

Le relevé de taxe foncière, il est à 4006. C’est quand même plus de deux fois le prix, et ça joue dans le prévisionnel. Tu vois ?

Quand tu passes de 2002 de taxe foncière à 4006, ce n’est pas la même chose. Donc il faut toujours redemander la confirmation de tout ce que l’agent immobilier va t’avancer.

Aussi bien au niveau des chiffres des taxes foncières, des loyers, tu demandes de voir les baux et même plus, tu demandes à ce qu’on t’exporte le pdf du compte en banque sur lequel c’est reçu, parce qu’on veut être certain que ce soit les bons loyers qui rentrent.

Encore une fois, il y a des gens qui vont te dire des loyers hors charges, alors que c’est charges comprises, c’est important à prendre en compte.

Alors, c’est tous les chiffres, tu les demandes et tu ne demandes que des preuves. On te dit que ça vaut tant, tu demandes une preuve. On te dit qu’il faut tant de travaux ici, tu demandes une preuve. Ou tu fais chiffrer toi-même par des artisans.

Bref, il faut toujours avoir des garanties. Ne pas faire confiance aveugle aux agents immobiliers puisque comme le dit Nicolas sur son message : « Je n’ai pas confiance aux agents immobiliers ». Je pense que ce n’est pas le seul.

Et il faut toujours remettre en question leurs propos parce que malheureusement quand ils te disent qu’il y a X de travaux, c’est généralement 10,15,20,30 % plus cher. Et quand ils te disent ça peut sauver tant ce loyer, généralement c’est 50 %moins cher.

Alors tu vois, c’est pire dans les 2 sens mais dans le mauvais sens à chaque fois. Mais voilà, ce n’est pas tous les agents immobiliers. Encore une fois, je ne jette pas la foudre sur tous les agents immobiliers.

Mais je pense que malheureusement, il y en a beaucoup qui ne savent pas faire leur travail et c’est un petit peu décevant parce qu’au final, on se retrouve à faire leur travail et aller chercher toutes les informations.

Autre point qui est intéressant à prendre en compte « le marché se fait prendre d’assaut par les investisseurs ». Et ça, je pense que c’est quand même une vraie tendance où l’immobilier a toujours été la mode chez les Français.

Les Français ont toujours voulu investir dans l’immobilier, ça a toujours été un des placements préférés des Français. Mais je pense qu’il y a quand même une tendance aujourd’hui qui est à l’investissement immobilier.

Notamment grâce ou à cause de moi et à d’autres personnes acteurs sur Internet qui montrent que l’immobilier, c’est quelque chose de très important dans un patrimoine, qui peut faire gagner beaucoup d’argent et qui n’est pas si compliqué que ça à mettre en place si on se forme et qu’on a un processus, une marche à suivre.

Donc en effet, aujourd’hui, il y a une concurrence qui est féroce et c’est pour ça que quand il y a une bonne affaire, il faut très vite se positionner. C’est à dire que déjà, il faut scanner Leboncoin etc plusieurs fois par jour, mettre des alertes.

Et dès qu’il y a quelque chose d’intéressant, ce n’est pas : on envoie un e-mail et on appelle demain.

On appelle tout de suite, on demande une visite tout de suite, et limite s’il faut vraiment, si on est dans une démarche concurrentielle, on envoie une offre au téléphone tout de suite, on dit : « Je vous le prend au prix », quitte à se rétracter derrière, à faire chier un peu l’agent immobilier et le vendeur, mais au moins vous avez bloqué l’affaire.

Parce qu’il y a des affaires, on le sent tout de suite quand ça sent bon,

Si vous êtes bien formé et que vous avez une bonne connaissance de votre marché, quand vous voyez sur Leboncoin une affaire à tel prix, telle superficie, telle typologie, vous savez tout de suite que ça sent très très bon et qu’il ne faut pas perdre de temps parce que vous n’êtes pas le seul.

Et malheureusement, j’en parlais encore une fois avec un ami qui investit en province. Et quand je dis province, ce sont des villes où personne ne va investir.

Normalement, il y a très peu d’habitants. Mais ce n’est pas pour autant qu’il n’y a pas de bonnes affaires. Il me disait : « Putain, mais j’ai un truc ».

En voyant l’annonce, je sentais que c’était bon mais je ne pouvais pas parce que je travaillais. J’allais appeler le week-end prochain en me disant que c’était un petit marché et qu’il n’y a pas une grosse concurrence. Et il appelle et il me dit que l’agent immobilier lui a dit que c’était déjà vendu.

Il était assez choqué parce qu’en effet, dans les marchés dans les provinces et vraiment je te parle des provinces les plus reculées, on pourrait se dire qu’il n’y a pas de concurrence.

Normalement, c’est dans les grosses villes, ou dans les moyennes villes Caen, Rouen, Bordeaux, Nantes, Perpignan, toutes les villes un petit peu, voilà, tu m’as compris.

Et malheureusement aujourd’hui, il y a une vraie concurrence. C’est-à-dire que si tu as un bien qui t’intéresse, il faut le bloquer tout de suite, tu le visites tout de suite.

Alors je sais que ce n’est pas évident avec ton travail, que tu ne peux pas forcément te libérer comme tu veux mais il faut savoir que si tu ne peux pas bloquer l’affaire tout de suite, il y a de fortes chances qu’elle te passe sous le nez.

Après il y autre chose d’intéressant dans son message, c’est la peur que mon appartement ne soit pas loué. Ça, cette peur ne doit plus exister. C’est-à-dire que déjà en France, on a un manque de logements, c’est à dire qu’on a plus de demandes que d’offres.

Aujourd’hui, ce n’est pas pour rien qu’on a énormément de promoteurs qui sortent des projets de terre. Je pense que dans ta ville ou tu habites, tu dois avoir des opérations de promotion immobilière de la part de marchands de biens locaux qui ont des moyens ou de la part de promoteurs immobiliers tels que Bouygues etc.

Donc, ce n’est pas un hasard et pour supprimer ce doute, il suffit tout simplement de mettre une annonce fictive sur Leboncoin.

Tu vas tout de suite savoir s’il y a une demande pour ton bien sur ce marché. En 2 minutes, tu mets ton annonce et dans les 24 heures, tu sais tout de suite si tu as des appels ou pas, en 24 ou 48 heures.

Donc ça, c’est une crainte que beaucoup de Français ont, et en général les plus grosses craintes que les Français ont au sujet des investissements immobiliers, c’est la peur de ne pas louer et la peur de l’impayé.

Alors, encore une fois, la peur de l’impayé quand on regarde, c’est moins de 3 % d’impayés sur tout le parc locatif et généralement, c’est sur des biens qui ont soit été loués vite, à l’arrache, pas bien où le locataire n’a pas étudié soigneusement.

Si tu fais de la location à courte durée, de la colocation, de la location à des étudiants, des choses qui rapportent, c’est ce qui rapporte le plus aujourd’hui, des immeubles de rapport, en fait, tu te rends compte que les risques d’impayés n’existent presque pas puisque les immeubles , tu dilues ton risque d’impayé sur tout l’immeuble.

Donc si tu as un impayé sur tout l’immeuble, normalement, ça ne t’impacte pas du tout. En location étudiante, colocation, ce sont des gens qui viennent pour les études, ils sont financés par les APL, ils paient leur caution, ils vont rester 1 ou 2 ans pour les études, ils vont repartir, du turn over donc tu n’as pas de risque d’impayés.

Les petites surfaces, C’est pareil, les gens ne restent pas longtemps. Généralement, il y a du turn over donc ça part vite. La location saisonnière, il n’y a pas d’impayé.

En fait, ce risque d’impayé est une peur non fondée. Ça peut t’arriver. Bien évidement dans ta carrière d’investisseur, ça peut t’arriver.

Si tu investis sur 10, 20, 30, 40 ans, je ne te le cache pas, ça peut arriver. On n’est pas invincible vis-à-vis de ce genre de risque.

Mais encore une fois, il ne faut pas sataniser, j’invente de nouveaux mots, ce genre de choses qui peuvent arriver et qui, finalement, arrivent très rarement.

Je n’avais pas lu la fin de son message. En principe, si j’ai des PV du syndic, les charges de copro, les loyers moyens de l’endroit, la taxe foncière, les diagnostics, j’ai tout ce qu’il faut pour prévoir.

Et Nicolas a entièrement raison, il a tout pour prévoir finalement. Dans ce qu’il vient de me dire, s’il a les PV, s’il sait l’historique de l’appartement, il y a l’assemblée générale, s’il sait ce qui s’est passé dans la propriété, etc, qu’il a fait son annonce fictive, qu’il a tous les montants de charges, les taxes foncières, charges de copro, les diagnostics, il sait tout.

En fait je pense que c’est simplement une peur de passer à l’action, et je comprends entièrement. Et en fait, ce qui va se passer pour Nicolas, je pense c’est que le jour où il va passer à l’action, il va se rendre compte que « Ah putain, ce n’était pas si dur que ça, et qu’en fait on peut se faire peur tout le temps sur plein de choses. Et qu’en fait, ça peut se passer tout à fait bien ».

Encore une fois, je te le disais encore plus tôt, notre cerveau a tendance à imaginer le pire, tu sais quand il y a une turbulence dans un avion et tu as peur que ça va crasher, ou quand tu marches seul dans la rue et il y a tout le temps l’impression qu’on va te planter un couteau dans le bide.

Non, au final, tu marches et tu prends l’avion et tout s’est bien passé. Donc, je pense que c’est ce qui va se passer pour Nicolas, c’est qu’il n’y a aucun risque, encore une fois il n’y a jamais de risque zéro, mais je pense qu’il se fait beaucoup peur pour pas grand-chose parce que encore une fois, surtout sur un appartement que tu achètes en copropriété pardon, tu peux tout maîtriser.

C’est-à-dire que tu as accès à tout dans des immeubles de rapport. Quand tu n’as pas d’assemblée générale, c’est simplement la parole du propriétaire et il te dit que ce qui a été fait et comment l’immeuble à vécu.

Mais quand c’est une copropriété, c’est également un gage de sécurité vis-à-vis de l’immeuble et de comment il s’est comporté, etc etc. Donc, voilà.

Dis-moi ce que tu en penses dans les commentaires. Est-ce que tu penses que c’est justifié les peurs que Nicolas il a ? Est-ce que toi, tu as vécu ces peurs lors de ton premier chat immobilier ?

Est-ce que tu es entrain d’acheter un appartement pour la première fois ? Est-ce que tu comprends ses peurs ?

Dis-moi dans les commentaires, ça m’aidera vraiment à comprendre un petit peu ce qui peut se passer dans la tête de quelqu’un qui est en train d’acheter son bien pour la première fois parce que moi, c’était il y a plus de 5 ans déjà, et je t’avoue que je ne m’en rappelle pas du tout de comment je me sentais à l’époque.

J’ai un gros problème, c’est que j’oublie tout, moi. Je me rappelle vraiment de très peu de détails du passé. Donc, je ne me rappelle plus trop de comment j’étais à cette époque-là.

Mais dis-moi dans les commentaires. Ça m’intéresse énormément de savoir. Mets-moi un petit pouce bleu, ça me motive toujours. Et n’hésites pas à t’abonner à ma chaîne YouTube pour d’autres vidéos de ce genre.

Je te remercie de m’avoir écouté et je te dis à très très vite. Ciao ciao.

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