Comment devenir propriétaire en 5 JOURS ? (Romain Armato)

Délai moyen pour devenir propriétaire en France : 2 à 3 mois.

Si je vous disais qu’il était possible de devenir propriétaire en l’espace de seulement 5 jours, est-ce que vous me croiriez ?

Vous me diriez peut-être que c’est illégal ou que cela est uniquement possible dans des pays “ghettos” où il n’existe pas de cadastre et où la mafia fait sa loi.

Et pourtant, il est littéralement possible de devenir propriétaire en 5 jours en Estonie, pays dans lequel je me suis expatrié et où je réside. Dans cette vidéo, je vous présente mon ami Romain Armato avec qui on revient sur le marché immobilier estonien et ses spécificités.

Vous verrez que les avantages sont très nombreux et les inconvénients… inexistants ?!

Je vous souhaite un bon visionnage et vous laisse découvrir comment devenir propriétaire en 5 jours avec Romain Armato.

✅En savoir plus sur Romain : www.clubmillionnaire.fr/romain-armato

Comment devenir propriétaire en 5 JOURS ? (Romain Armato)

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Retranscription de la vidéo :

Raphaël Carteni : On va remettre ça en première les gars. On n’a plus d’électrique sur la voiture, les gars, mais on passe en feu orange, à la limite. Excusez-moi, je suis un petit peu fou. Qu’est-ce que j’allais dire ? Bienvenue sur cette nouvelle vidéo, les gars ! Dans cette nouvelle vidéo, je vais vous présenter quelqu’un de très intéressant : Romain Armato.

Donc on est dans la voiture. On va aller dans un endroit bien spécifique. Vous allez comprendre pourquoi. On va parler d’immobilier. On va se trouver dans un appartement. Et je vais vous présenter ce Monsieur Romain Armato. Vous allez apprendre pas mal de choses sur le marché immobilier en Estonie.

Mais avant tout ça, comme d’habitude, clique bien sur le bouton « S’abonner » pour recevoir en avant-première toutes les prochaines vidéos. Et lis bien la barre de description puisque j’ai un petit cadeau pour toi. C’est un petit pack de bienvenue au contenu 100% secret qui va te permettre de commencer à amorcer ton indépendance financière, tout ce que tu souhaites.

Donc là, Romain va retourner la caméra et vous allez le voir, il va vous faire un petit big up. Et nous, on y va. C’est sauvage ici.

Romain Armato : Excellent ! Merci Raph. Alors, restez bien jusqu’à la fin de cette vidéo. Vous allez découvrir mon histoire. D’une chambre de bonne miteuse à plusieurs millions d’euros de signature dans l’immobilier, plus une petite niche fiscale bonus. A très vite.

Raphaël Carteni : On se retrouve comme prévu avec Romain directement sur place, dans son appartement, dans son investissement. Donc Romain, comment tu vas ?

Romain Armato : Ça va. Ça va super.

Raphaël Carteni : En forme ?

Romain Armato : Content de passer sur ta chaîne, enfin.

Raphaël Carteni : Content de voir ton investissement ici en Estonie. Ça va être cool. On va parler de tout ça ?

Romain Armato : Avec plaisir. Comment tu te sens ?

Raphaël Carteni : Ecoute. Franchement, c’est carré. On va un petit peu montrer tout ça aux gens, leur raconter comment ça se passe, parce qu’il y a beaucoup de différences par rapport à la France. Mais avant tout ça, est-ce que tu peux nous dire qui tu es, te présenter, quel âge tu as, et ce que tu fais dans la vie ? On veut tout savoir.

Romain Armato : Avec plaisir. Avec plaisir. Alors, je suis consultant, spécialiste en marketing de l’immobilier, 32 ans à l’heure à laquelle on visionne cette vidéo. Et j’ai un passé assez chargé dans le milieu de l’immobilier, en passant donc par l’investissement, en passant par l’agent immobilier, en passant par la promotion immobilière, en passant par le marketing de l’immobilier aux acheteurs étrangers. Donc j’ai plusieurs casquettes,

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : Avec un dénominateur commun : de l’immobilier. Tu l’auras compris. J’ai aidé dans mon parcours plus de 300 professionnels de l’immobilier à communiquer leurs annonces à l’international. J’ai aussi eu l’occasion d’investir plusieurs fois dans les biens immobiliers en France et plus récemment à l’étranger.

Raphaël Carteni : C’est déjà beaucoup.

Romain Armato : C’est un bon début. On va dire que j’ai fait 10 années dans l’immobilier et plus récemment…

Raphaël Carteni : 10 ans.

Romain Armato : Absolument Raph. J’ai aidé des investisseurs Français notamment à investir ici en Estonie.

Raphaël Carteni : En Estonie, parce que tu étais toi-même, on ne l’a pas dit, expatrié en Estonie. Tu vis ici.

Romain Armato : Absolument. Je suis expatrié ici en Estonie depuis février 2017.

Raphaël Carteni : Okay, okay. Donc nickel. Voilà, Romain, il a déjà un gros parcours à un jeune âge. On n’aura pas le temps de revenir sur tout. On va se concentrer vraiment sur l’investissement en immobilier à Tallinn, puisque je sais qu’il y a certains d’entre vous qui m’ont demandé : « Comment ça se passe Raph, en Estonie, les frais de notaire ? » Voilà. Tu sais qu’en France, il y a beaucoup de taxes. Tu as investi en France aussi dans l’immobilier ?

Romain Armato : Absolument. Absolument.

Raphaël Carteni : Tu sais donc qu’il y a beaucoup de taxes. Et en Estonie, est-ce qu’il y a autant de taxes qu’en France ? Sans trop en dire. On va détailler mais est-ce qu’il y a autant de taxes en France ?

Romain Armato : Il y a zéro taxe sur les revenus fonciers. C’est très simple. Et il y a les frais de notaire qui sont ridicules.

Raphaël Carteni : Restez bien jusqu’à la fin de la vidéo. On va vous dire combien ça coûte les frais de notaire notaire, mais c’est insane, comme on dit… C’est abusé. Okay, Romain, du coup, est-ce que tu peux nous en dire un petit peu plus sur bien qu’on voit là dans la vidéo ? Qu’est-ce que c’est ? Est-ce que c’est du locatif ? Quel type de bien c’est ? Quelle superficie ? Dis-nous tout.

Romain Armato : Alors, c’est très simple. C’est un bien commercial. C’est un bien de 30,8m². Et c’est un bien qui a été construit en 2018, en février 2018, donc quelques mois auparavant.

Raphaël Carteni : C’est tout neuf ?

Romain Armato : C’est tout neuf.

Raphaël Carteni : Okay.

Romain Armato : A l’heure où on regarde cette vidéo. C’est tout frais, tout neuf. Il ne manque plus qu’à poser la brosse à dents.

Raphaël Carteni : Yes.

Romain Armato : Et c’est un bien qui se loue 350€, qui a été acheté pour 52000€.

Raphaël Carteni : Attends. 52000€ pour 30m² ? Les gens, ils font les maths et ils se disent : « C’est ça le prix à Tallinn ? »

Romain Armato : C’est ça le prix à Tallinn.

Raphaël Carteni : Okay.

Romain Armato : Il faut compter entre 1500€ du m² et 5000€ du m² dépendant où on achète, proche du centre ou …

Raphaël Carteni : 5000, c’est quoi ? C’est l’équivalent des Champs à Paname ?

Romain Armato : C’est l’équivalent du Marais, des Champs-Elysées.

Raphaël Carteni : Okay.

Romain Armato : Ça peut être la Tour-Maubourg, le 7ème arrondissement…

Raphaël Carteni : Okay. Et 1500, c’est un peu en périphérie de Tallinn ?

Romain Armato : Et 1500, oui, ce serait, on va dire, en première couronne, on peut dire.

Raphaël Carteni : Genre « la région parisienne ». Et encore, parce que ce n’est pas si grand que ça. Tallinn, c’est tout petit. Mais on se comprend.

Romain Armato : On se comprend. Exactement.

Raphaël Carteni : Okay. Justement, on parle de localisation. Je t’ai un peu copié sur ta réponse, mais on va reprendre tout ça. Où est-ce qu’on est vis-à-vis de la ville de Tallinn ? Les gens ne connaissent peut-être pas mais voilà. On n’est pas en plein centre. Pourquoi ce choix ?

Romain Armato : Pourquoi ce choix ? C’est pour profiter d’un prix au m² avantageux.

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : Et investir à la fois dans un environnement qui est porteur, dans le sens où la ville de Tallinn peut uniquement se répandre dans ce sens-là, étant donné qu’il y a plusieurs milliers de personnes qui arrivent en ville chaque jour,

Raphaël Carteni : Okay.

Romain Armato : Que ce soit de l’Estonie ou de l’international comme nous on peut le faire par exemple, ou bien de Finlande, Suède, Norvège etc. C’est vraiment le passage obligatoire de ces nouvelles personnes qui souhaitent investir, qui souhaitent s’installer ici, en ville, à Tallinn. C’est leur passage obligatoire.

Raphaël Carteni : D’accord.

Romain Armato : C’est également aussi parce que la ville peut se répandre dans cette direction uniquement.

Raphaël Carteni : Pourquoi ?

Romain Armato : Parce que de l’autre côté, on a la Mer Baltique, donc si on se répand, ça va être compliqué.

Raphaël Carteni : Ah ! Il y a un petit problème. La mer au Nord, au Sud, il y a un lac, c’est ça ? Il y a l’aéroport, il y a le lac.

Romain Armato : Oui.

Raphaël Carteni : A l’Ouest, ce n’est pas possible, c’est ça ? Trop de forêts, trop de … Et là, c’est plutôt des champs, c’est ça ? Et on peut plus y construire. Plus de projets, c’est ça ?

Romain Armato : Absolument. Tallinn fait un petit coude comme ça en haut à gauche. Tout est entouré par la mer, la Mer Baltique…

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : Et naturellement, la progression peut se faire donc dans ce sens-là.

Raphaël Carteni : Sud-Est. Okay. Combien de temps on met… S’il y a quelqu’un qui nous regarde, qu’il se dit : « Ça a l’air cool Tallinn. Peut-être qu’il y a des bons rendements. Je veux investir ici. Est-ce que ça peut aller vite ou pas ?

Romain Armato : Excellente question.

Raphaël Carteni : Très orientée.

Romain Armato : Ça va extrêmement vite.

Raphaël Carteni : Okay.

Romain Armato : Pour vous dire, on a visité lundi. La signature chez le notaire a été faite vendredi, avec remise des clés.

Raphaël Carteni : Attends. Le compromis ou… ?

Romain Armato : La signature de l’acte définitif, de l’acte notarié, avec échange de propriété et remise des clés chez le notaire.

Raphaël Carteni : Dimanche tu as checké le Leboncoin local. Tu as vu un bien. Tu l’as visité lundi. Tu as signé. Tu dis : « Je le prends ». Mercredi, le virement est fait sur le compte du notaire. Vendredi, max, tu as les clés ?

Romain Armato : Absolument. Absolument. J’étais dans une phase de recherche. J’ai pris plusieurs mois avant de trouver la bonne opportunité. J’ai visité plusieurs choses avant. Dans cet immeuble, il y avait plusieurs logements, des deux-pièces, des studios, des plus grandes surfaces. Et j’ai appuyé sur le bouton sur celui-ci qui offre la meilleure rentabilité.

Raphaël Carteni : C’est incroyable, puisque les gens nous regardent, ils se disent : « Voilà, on sait qu’en France, c’est long, c’est compliqué, il y a beaucoup de taxes ». On se doute aussi que peut-être que « l’herbe est plus verte ailleurs », ça va plus vite et qu’il y a moins de taxes. Mais on ne peut pas s’imaginer qu’en 5 jours, c’est bouclé. Et surtout, parlons également des taxes et des frais. Les frais de notaire, combien ça coûte ? Est-ce que c’est quand même plus cher ? Est-ce qu’il y a au moins une balance qui s’équilibre ou est-ce que c’est moins cher, les frais de notaire ?

Romain Armato : Je n’ai jamais vu ça, pour avoir passé plusieurs années dans le métier de la partie. Je n’ai jamais vu ça, un processus de décision aussi rapide, aussi simple, et du travail bien fait. C’était à ma grande surprise. J’apprécie parce que moi, je fais de la formation également. Je n’ai pas nécessairement le temps de passer du temps sur cette activité super chronophage.

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : Donc je suis ravi. Pas d’échanges entre les notaires, pas de complications de droits de présomption qui durent etc.

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : Donc c’était bouclé en 5 jours chrono, et pour la modique somme de… roulement de tambour…

Raphaël Carteni : Allez allez ! On révèle ou pas ?

Romain Armato : On est sur ta chaîne.

Raphaël Carteni : A la toute fin de la vidéo. On aura beaucoup de choses à dire. Il ne faut pas qu’on oublie. Mais j’ai encore plein de questions puisque peut-être que les gens, ils se posent la question. Maintenant, ils se disent : « Oui, okay. C’est cool. C’est pas cher. Mais voilà, c’est une ville pourrie, corrompue. Il n’y a peut-être même pas de cadastre. Peut-être que demain, quelqu’un peut venir, un mafieux russe. Il dit que le terrain est à lui, l’appartement c’est à lui. Peut-être que c’est le ghetto, l’Estonie ». Est-ce que c’est le ghetto, l’Estonie ? Ou est-ce que c’est carré ? Il y a un cadastre ? Est-ce que les gens sont honnêtes et de confiance ?

Romain Armato : L’Estonie, c’est le pays européen le moins endetté.

Raphaël Carteni : Déjà.

Romain Armato : C’est un pays à l’économie solide.

Raphaël Carteni : Que 2 milliards de dettes. C’est rien.

Romain Armato : C’est un pays qui enregistre une croissance de 9,5% des prix d’immobilier annuels ces 10 dernières années.

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : C’est un pays qui connait une infrastructure excellente avec la e-Résidence notamment. Aucun frais. On ne va pas nous créer une charge additionnelle. On ne va pas taxer le contribuable pour servir un service en or à l’Elysée. Ce n’est pas à ce genre de dépense qu’on contribue ici quand on est résident estonien.

Raphaël Carteni : Clairement pas.

Romain Armato : Il n’y a pas de culture de la « nique », grossièrement dit.

Raphaël Carteni : Non, c’est même un des pays les moins corrompus au monde, l’Estonie.

Romain Armato : Exact. Donc c’est cadastré. Chaque vente s’enregistre sur notaire. Il y a un dépôt donc sous cadastre quelques jours pour la signature de l’acte définitif.

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : Ça se passe exactement… C’est exactement les mêmes conditions qu’un achat domestique en France, quoi. Exactement la même chose.

Raphaël Carteni : Okay. Classique. C’est sécurisé, c’est safe. Il n’y a pas de mafieux qui va venir vous voler votre terrain, ou je ne sais quoi.

Romain Armato : C’est pour ça qu’il y a Sky par exemple

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : Les compagnies comme Transairways pour ceux qui connaissent, qui sont intéressées par les banques nouvelle génération, qui sont implantées ici et qui naissent ici. C’est un vrai vivier d’idées, un vrai tremplin

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : Pour les entrepreneurs.

Raphaël Carteni : C’est une zone qui est safe. Petite question également chez le notaire. Comment ça se passe en France dans l’habitude d’avoir des piles de papier énormes, prorata de charges, règlement de copropriété,  procès-verbaux d’Assemblée Générale, bref… Des documents qui sont comme ça, qui sont longs, qu’on signe en France. En Estonie, est-ce qu’il y a du papier ? Est-ce que c’est électronique ? Comment ça se passe ? Est-ce que c’est un lourd dossier ou easy ?

Romain Armato : Excellent ! Je dirais que ce n’est pas un lourd dossier. Ceci dit, il y a un dossier.

Raphaël Carteni : Okay.

Romain Armato : Donc chez le notaire, il y a la petite séance d’autographe traditionnelle.

Raphaël Carteni : Papier, à l’ancienne, classique.

Romain Armato : C’est ça. Acte définitif notarié avec toutes les parties qui signent, donc qui sont impliquées dans la vente. Et la petite subtilité, c’est qu’il y a un traducteur, qui doit traduire de l’estonien à l’anglais.

Raphaël Carteni : Obligatoire.

Romain Armato : Donc évidemment, il faut parler anglais. C’est obligatoire. Donc lui, il apporte la mention qu’il a participé à l’échange.

Raphaël Carteni : D’accord.

Romain Armato : Notaire également. Agent immobilier quand c’est le cas. Voilà.

Raphaël Carteni : Okay. Alors, avant qu’on vous révèle le montant des frais de notaire, est-ce qu’on peut quand même parler des autres taxes ? Taxes foncières, taxes d’habitation pour le locataire, CFE quand on loue en meublé, toutes ces taxes, est-ce que ça existe en Estonie ? Ou est-ce que balec ?

Romain Armato : Excellente question. Et j’ai envie de répondre balec, comme tu dis.

Raphaël Carteni : Okay.

Romain Armato : Pourquoi ? Parce que quand on achète en société, il y a zéro imposition. C’est très simple. C’est un principe de dividendes qui s’applique en fin de chaque année.

Raphaël Carteni : Voilà.

Romain Armato : Vous décidez de récupérer de l’argent issu des locations ? Très bien. Et là, vous serez imposé à 20%. Sinon, si vous décidez de faire grandir votre patrimoine, de faire des opérations achats-revente, donc utiliser la plus-value qui est également dans cette configuration non-imposable

Raphaël Carteni : En société ?

Romain Armato : C’est quelque chose que vous pouvez faire en société pour faire petit à petit vos opérations et avoir un gros capital. Voilà. Si vous faites l’achat en nom propre, là c’est un petit peu différent. Mais en gros, vous êtes exonérés d’imposition sur les loyers, au-dessous de 6000€ de loyers encaissés.

Raphaël Carteni : Donc on a 6000€ de loyers « gratuits » ?

Romain Armato : Exactement. « 6000€ de loyers gratuits ». Et là, par exemple, pour cet appartement-ci qui va être loué pour être hyper conservateur – je pars du principe qu’il faut de bonnes surprises plutôt que de mauvaises – on parle de quelque chose qui loue à 400€, on va le louer à 350€, et donc, ça fait 4200€ de loyers sur l’année. Donc si on achète en nom propre, c’est exempt d’impôts sur le loyer.

Raphaël Carteni : Okay. Donc voilà, on ne va pas rentrer dans le détail. La fiscalité, ça dépend de chaque scénario, de si c’est une société, ou s’il n’y a pas de société. Bref. On a une grosse idée là qui est intéressante, c’est que c’est beaucoup moins taxé qu’en France. Alors encore une fois, ça dépend parce qu’en France, on peut ne pas être taxé. Je ne suis pas en train de dire que l’Estonie, c’est beaucoup mieux que la France. Loin de là. En France, on peut ne pas du tout payer d’impôts. C’est ce que j’apprends également à mes clients dans les formations. C’est que grâce à l’amortissement, grâce au passage en charges, d’intérêts et d’emprunt, de travaux, on peut ne pas payer d’impôts en France également. Quoi d’autre ? Les taxes foncières. Il n’y en a pas du coup ?

Romain Armato : Les taxes foncières ? Alors c’est une bonne question. Il y a une taxe foncière.

Raphaël Carteni : Quand même annuelle ?

Romain Armato : Je ne sais pas si je vais m’en sortir sur cet achat, parce que c’est une taxe de 19€ à l’année.

Raphaël Carteni : Aïe aïe aïe ! C’est vrai que ça peut ruiner l’investissement. Donc je pense qu’il est KO. Tu aurais pu l’anticiper, mec.

Romain Armato : Et c’est un bon point parce qu’on ne va pas vous anesthésier avec la partie fiscalité, etc.

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : Mais c’est important de comprendre et réaliser que cet investissement-ci va générer 7% de rentabilité nette. Et peut-être que j’anticipe la prochaine question que tu as.

Raphaël Carteni : Tu es visionnaire dans mon esprit. Très très bien.

Romain Armato : Et donc, pour avoir acheté ici 52000€, on va partir du principe que je vais le meubler, peut-être faire l’offre +1, irrésistible, mettre des chandeliers, etc. Je plaisante, mais mettons l’hypothèse que je me lâche.

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : On va rajouter 8000€, dans un 30m², très sincèrement, Raph ne vous le recommandera pas. Je ne pense pas.

Raphaël Carteni : Non.

Romain Armato : Ce n’est pas ce que je vais faire mais mettons – après voyons large – 52000€ d’achat, 280€ de frais de notaire, 19€ de taxes foncières, et 8000€, donc faisons une enveloppe à 60000€. 350€ de frais de location,

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : 4200€ de revenus fonciers, donc on divise 4200 par 60000€, fois 100, on est à 7% nets de rendement.

Raphaël Carteni : Sachant que 8000€ pour meubler un 36m², c’est ça ?

Romain Armato : 30m², oui.

Raphaël Carteni : 30m² sachant que la cuisine, elle est là, la douche… Enfin, tout est là. Il manque que des meubles à poser. Ça va être pour quel type de profil ici ?

Romain Armato : Ça va être du salarié qui cherche quelque chose de pas trop cher et qui est là pour du long terme.

Raphaël Carteni : Donc voilà. 8000€, jamais tu ne vas claquer la moitié quoi. Ça va être la moitié. Et encore.

Romain Armato : Si ça avait été du saisonnier comme tu fais,

Raphaël Carteni : Là peut-être.

Romain Armato : Ça justifie.

Raphaël Carteni : Très bon matériaux, oui.

Romain Armato : Là on est pour du long terme, ça va répondre aussi je pense.

Raphaël Carteni : Parfait. Parfait. Parfait. Est-ce qu’on leur révèle, les frais de notaire ? Tu l’as dit indirectement là.

Romain Armato : Je l’ai dit indirectement.

Raphaël Carteni : Tu as fuité l’information. Allez, révélons-le maintenant. Officiellement.

Romain Armato : 0,6%.

Raphaël Carteni : J’ai entendu dire 0%. J’ai eu peur.

Romain Armato : 0,6. Donc pour un achat à 52000€, là où on aurait dû payer plus de 4000€ en France, on paie 280€.

Raphaël Carteni : 4000€ en France, plutôt 10%. Ça fait un petit montant en France. C’est plutôt 5000, voire peut-être un peu plus. C’est clair. Putain, c’est ridicule.

Romain Armato : Ça n’a rien à voir.

Raphaël Carteni : Grosse question. Et je sais que tu n’as pas financé ça comme ça, donc on ne va pas forcément rentrer en grand détail dans le sujet. Des gens nous regardent. Ils se disent : « Peut-être que je pourrais faire un investissement en Estonie, (me faire potentiellement accompagner par toi, on va en parler à la fin) mais j’aimerais bien profiter de l’effet de levier qu’on connait tous en France, qui permet de lever plusieurs centaines, voire millions d’euros, grâce aux jeux des banques, est-ce qu’en Estonie, il y a cet effet de levier et est-ce qu’en tant que Français, je peux emprunter en France pour investir ici ? » Quelles sont les pistes à explorer pour les gens qui nous regardent ?

Romain Armato : Alors, ça c’est une excellente question dans laquelle je ne me suis pas aventuré, tout simplement parce que j’ai un historique de moins de 2 ans, et c’est généralement ce dont les banques ont besoin à l’étranger, dans le cas de l’Estonie précisément,

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : Pour pouvoir décider de vous accompagner sur un projet. Sur ce petit montant également de 50000€ – c’était un petit montant, c’est relatif,

Raphaël Carteni : Exactement.

Romain Armato : J’ai décidé d’appuyer sur le bouton en payant comptant. Pourquoi ? Parce qu’on était plusieurs sur le coup, et ça m’a permis de faire levier et de récupérer, donc d’utiliser mon cash, pour « récupérer le meilleur », avec l’expo au Sud, l’étage qui va bien etc.

Raphaël Carteni : Yes

Romain Armato : Ceci dit, lorsque vous avez plusieurs zéros sur un compte en banque, et que vous avez un historique d’activité de société, et moi, je compte utiliser ceci, de justifier les lignes de rentrées de mes revenus locatifs qui vont rentrer sur celui-ci, plus l’historique de mon business,

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : Pour, par la suite, faire levier peut-être sur un plus gros montant, peut-être acheter quelque chose de plus significatif, faire de la division, ce genre de montage.

Raphaël Carteni : Okay. Je vois. Voilà. Question de la banque et du financement, c’est un peu compliqué, ça dépend de chacun. Ce qu’il faut retenir, je pense, c’est qu’une banque, que ce soit en France ou en Estonie, ça reste une entreprise. Elle veut faire du cash et elle veut avoir des clients qui sont solvables financièrement. Donc encore une fois, apporter aux banques ce dont elles ont besoin : la solvabilité. Et il n’y aura pas forcément de soucis. Je ne suis pas en train de dire que ça va être facile en tant qu’expatrié. C’est encore plus compliqué que si vous êtes en France, si vous faites un investissement en France mais ce n’est pas impossible. En tout cas, moi j’ai déjà vu des gens financer en France alors qu’ils sont résidents fiscaux à Singapour, des choses comme ça. Donc c’est possible.

Romain Armato : Absolument.

Raphaël Carteni : Absolument. Je valide.

Romain Armato : Je vais valider et je pourrais ajouter quelque chose à cette géodiversité dans votre investissement, et même si c’est quelque chose que vous osez faire parce que vous pensez que c’est bénéfique et que c’est moins rugueux, et que vous avez un petit peu l’aspect pionnier et que vous osez faire les choses différemment, il faut savoir qu’il y a un petit truc que j’ai mis en place, qui m’a fait économiser quand même plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Raphaël Carteni : Yes. C’est une grosse astuce que tu vas donner. Franchement, écoutez bien. On va féliciter ceux qui sont restés jusqu’à la fin…

Romain Armato : Exactement. C’est-à-dire que lorsque je suis venu en Estonie, je n’ai pas brûlé tous les bateaux. J’ai conservé ma résidence principale et que l’ai mise à la location. Okay ?

Raphaël Carteni : En France ?

Romain Armato : En France, à Paris 9ème arrondissement, pour ceux qui connaissent. Okay ? Une fois que je suis arrivé en Estonie, j’ai été époustouflé. Je me suis dit : « Okay, c’est ici que j’ai envie d’organiser ma vie économique, que j’ai envie d’installer mes intérêts, et de développer mon avenir ». Qu’est-ce que j’ai fait ? J’ai mis en vente ma propriété à Paris. Or, elle s’est transformée en résidence secondaire, puisque je l’ai mis en location.

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : Je la détenais depuis 2 ans seulement. Okay ?

Raphaël Carteni : Oui.

Romain Armato : Donc logiquement, je devais passer à la caisse, je devais payer une belle enveloppe

Raphaël Carteni : De plus-value.

Romain Armato : De plus-value. Exactement. On parle d’une plus-value intéressante parce qu’à l’époque, j’ai acheté un deux-pièces dans le 9ème arrondissement de Paris,

Raphaël Carteni : Il y a combien de temps ?

Romain Armato : Il y a 3 ans. Donc j’étais vraiment dans la mauvaise période pour vendre. Je l’ai acheté 250000€, revendu 312000, donc plus de 60000€ imposables en principe. Sauf que non. Zéro imposition de plus-value sur cette résidence secondaire. Pourquoi ?

Raphaël Carteni : Pourquoi, oui ?

Romain Armato : Pourquoi ?

Raphaël Carteni : Tu as volé le fisc là.

Romain Armato : J’ai volé le fisc.

Raphaël Carteni : Tu as fait un braquage, un hold-up. C’est illégal.

Romain Armato : Ce n’est pas vrai. J’ai juste été accompagné par un notaire compétent et qui a mis le doigt sur une petite loi qui a été votée à mon avis par un député bien malin et qui nous a donné l’opportunité

Raphaël Carteni : Okay.

Romain Armato : En Français non résident, vivant à l’étranger qui vend un bien immobilier en France d’être exonéré exceptionnellement sur l’impôt de la plus-value réalisée. Il y a plusieurs conditions.

Raphaël Carteni : Dis-nous tout.

Romain Armato : Voilà. Il y a 2 conditions cumulatives.

Raphaël Carteni : D’accord.

Romain Armato : Il faut avoir vendu le bien suivant les 5 années que vous êtes expatrié.

Raphaël Carteni : D’accord. Okay.

Romain Armato : Donc il faut que la vente intervienne

Raphaël Carteni : Dans les 5 ans.

Romain Armato : Au plus tard le 31 décembre de la 5ème année où vous êtes parti de France.

Raphaël Carteni : D’accord.

Romain Armato : Vous êtes enregistré sur le registre des résidents

Raphaël Carteni : A l’étranger ?

Romain Armato : A l’étranger. Absolument. Première condition. Deuxième condition, il faut que cette plus-value soit dans une limite de 150000€ par contribuable.

Raphaël Carteni : De plus-value mais pas de…

Romain Armato : De plus-value.

Raphaël Carteni : Okay.

Romain Armato : Moi, 60000€ plus la plus-value.

Raphaël Carteni : Tu avais de la marge.

Romain Armato : J’avais de la marge. Absolument. Et la 3ème condition, puisqu’il y en a 3, c’est qu’il faut avoir été résident fiscal en France pendant 2 années cumulatives et ce, peu importe,

Raphaël Carteni : Depuis ta naissance ?

Romain Armato : Exactement.

Raphaël Carteni : Au calme.

Romain Armato : C’est ça.

Raphaël Carteni : Et donc grâce à ça, 20K que tu as dû laisser au fisc ? Dans ta poche.

Romain Armato : In the pocket.

Raphaël Carteni : Okay. Donc là vraiment, comme tu as dit, je pense que c’est un ministre ou je ne sais pas qui, un député ou j’en sais rien, qui a fait passer ça, parce que c’est tellement niché quand même que c’est assez fou. Et puis personne ne connait. Dites-nous dans les commentaires si vous connaissez cette loi. On connait tous la loi des 15000€, on connait tous la loi de la résidence principale, la loi d’une première cession d’une résidence secondaire à but d’investissement d’une RP par la suite… Mais celle-là, quand tu me l’as racontée…

Romain Armato : Niche fiscale exclusive. J’espère que ça vous inspire.

Raphaël Carteni : Alors, ça ne concerne pas tout le monde mais si vous souhaitez vous expatrier à Tallinn ou ailleurs,

Romain Armato : Et c’est ça. Et la morale, c’est que si vous voulez vous expatrier, expatriez-vous en premier. Et si vous avez un bien,

Raphaël Carteni : Revendez-le après.

Romain Armato : Expatriez-vous en premier, avant la revente de ce bien.

Raphaël Carteni : C’est vrai. On pourrait être tenté de tout vendre avant de partir, finalement.

Romain Armato : Toi, tu pourrais très bien aujourd’hui décider de vendre une résidence secondaire que tu as.

Raphaël Carteni : Un locatif par exemple.

Romain Armato : Un locatif. Là, maintenant, tu es éligible à ce que la plus-value soit supprimée.

Raphaël Carteni : Donc là, il faut que je fasse un investissement en France qui dégage un max, un gros achat-revente, et je peux le…

Romain Armato : Absolument. Tu peux bombarder et tu peux revendre avec une…

Raphaël Carteni : Parfait. Toujours bon, ça va. Ecoute Romain, on a fait une bonne vidéo de contenu jusqu’à présent, je pense. Où est-ce que les gens peuvent te retrouver ? Voilà, vous avez compris. Romain, il peut vraiment vous aider à investir ici en Estonie, dans l’immobilier. Ça peut vous intéresser. Il a investi lui-même. Il a déjà accompagné des clients à investir ici en Estonie. On a déjà parlé de rendement, de cash-flows potentiels qu’on peut estimer. Donc Romain, dis-nous où est-ce qu’on peut te retrouver. Qu’est-ce que tu peux proposer aux gens ? Et comment ça se passe ? Où il faut cliquer ?

Romain Armato : Stratégie du poulpe. C’est-à-dire que je suis omniprésent. Partout, vous pouvez me trouver en nom propre. Romain Armato. Site web, Facebook, Twitter, LinkedIn, Instagram, YouTube, Voilà.

Raphaël Carteni : Partout.

Romain Armato : Et ce que je propose, c’est de pouvoir vous accompagner donc sur un achat clés en mains, de l’identification du bien avec une rentabilité à 7% minimum, et jusqu’à la signature chez le notaire. En gros, vous n’avez plus qu’à vous allonger sur le stylo. Signez, je vous trouve le locataire, vous encaissez. Cash-flow.

Raphaël Carteni : Oui. Parce qu’il faut quand même venir sur place pour signer quand même, et voir l’offre.

Romain Armato : Pour signer. Mais vous pouvez déléguer. Vous pouvez faire une procuration aussi dans les cas où vous auriez quelqu’un de confiance sur place.

Raphaël Carteni : Why not ? Tout peut s’envisager. On peut en parler. Nickel. On va mettre tout dans la barre de description ci-dessous. Donc n’hésitez pas à aller voir ce que fait Romain sur ses différents réseaux sociaux. Ça vous donnera un bon aperçu. Contactez si vous avez des questions, s’il y a des idées de projet. Moi, de mon côté, comme d’habitude, n’oubliez pas de liker, de commenter, de partager la vidéo et de bien lire la barre de description puisque voilà, si vous souhaitez également investir dans l’immobilier en France ou vous expatrier, ou en savoir plus sur la fiscalité, j’ai un programme, comme vous le savez certainement, l’Ecole de l’Elite Financière qui est certainement très adapté, mais également, à vos objectifs. Donc tout se passe dans la barre de description. Et on se dit : « A très très bientôt ». Je te check Romain ?

Romain Armato : Excellent.

Raphaël Carteni : Allez, à très très vite. Ciao ciao.

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