Comment analyser son marché immobilier ?

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Dans cette vidéo, je te donne les prémisses de l’analyse d’un marché immobilier avant d’investir sur celui-ci.

La première étape à chaque projet immobilier est de définir pourquoi vous investissez dans l’immobilier : volonté de devenir rentier, préparation d’une retraite, volonté de transmission, … ?

Ensuite, vous devez analyser le marché immobilier sur lequel vous souhaitez investir afin d’acheter ce qu’on appelle des “bonnes affaires”.

Voici donc les 3 étapes préliminaires à chaque étude de marché que tu dois à tout prix suivre.

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Comment analyser son marché immobilier ?

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Retranscription de la vidéo :

Salut les millionnaires ! Bienvenue sur cette nouvelle vidéo. Je suis l’auteur du livre « Des bancs de la fac à l’indépendance financière » dans lequel je t’explique comment j’ai atteint l’indépendance financière à 23 ans en moins de 3 ans. Et dans cette vidéo, je vais t’expliquer comment analyser ton marché immobilier.

C’est une question qui revient très souvent, des fois vous m’envoyez même des annonces par messages privés sur les différents réseaux sociaux sur lesquels je suis présent. Avec des annonces, vous me demandez ce que j’en pense. Donc malheureusement, je ne peux pas répondre à tout le monde, mais je regarde de temps en temps, et vous m’envoyez parfois de sacrées horreurs. C’est-à-dire que le bien que vous m’envoyez, j’espère que vous ne l’avez pas acheté, pour certains qui m’ont envoyé des biens, parce qu’ils ne sont pas rentables. Et vous me demandez parfois comment analyser son marché immobilier, sur quels critères quand on ne connait pas du tout un marché, comment faire ?

Donc avant que je ne réponde à cette question, comme d’habitude, clique bien sur le bouton « S’abonner ». Tu recevras en avant-première toutes les prochaines vidéos. Et lis bien la barre de description puisque tu vas pouvoir télécharger un petit cadeau gratuit, une formation offerte que je t’ai réservée, de quelques heures. Je ne te dis pas exactement ce que ça contient, mais ça devrait très certainement t’intéresser.

Donc comment analyser son marché immobilier ? C’est une très très bonne question, et c’est – j’ai envie de dire – le point de base si vous voulez investir dans l’immobilier, parce que si vous investissez dans un marché que vous ne connaissez pas, et bien, qu’est-ce qui va se passer ? Vous allez vous casser la gueule, vous allez faire des mauvaises opérations, ça ne va pas être rentable, ça va vous dégoûter, votre banquier il va vous fermer la porte, il va vous dire : « Allez, casse-toi ! Tu ne m’emmènes que des mauvaises affaires qui ne sont pas rentables. » Et vous allez ruiner votre carrière d’investisseur immobilier dès la première opération.

Donc c’est très important d’être bien préparé dès sa première opération, d’être bien formé, de bien connaitre son marché immobilier. Donc je vais te donner en fait tout simplement 3 critères de base pour commencer à amorcer ton analyse de marché immobilier.

Le premier critère, ça va être quoi ? Ça va être de connaitre le prix au mètre carré de la ville où tu investis, alors je dirais même plus, de la zone, du quartier, enfin même de la rue. Dans certaines très grosses villes de France, on a un mètre carré à la rue même, à la rue près. C’est-à-dire que dans les petites villes de provinces, on a un prix au mètre carré pour la ville, pour le village. A Paris, à Lyon ou à Marseille, on a des quartiers et des rues bien précises dans lesquels le mètre carré vaut par exemple beaucoup plus cher que la rue d’à côté.

Donc pourquoi c’est très important de connaitre le prix du mètre carré de ce que tu vas acheter ? Parce que tout simplement, dans l’immobilier, il y a plusieurs façons de gagner de l’argent, et une des façons, ça va être via la valorisation de ton bien, par rapport à combien tu l’as acheté et à combien ça vaut réellement, notamment via une stratégie de rénovation avec des travaux. Donc l’idée, c’est que lorsque tu vas acheter ton immobilier, il faut que tu l’achètes en dessous du prix du marché.

Exemple : ton marché est à 2000 € le m² en moyenne. Okay ? Tu repères un bien à 100000 €, 50 m², et du coup, ça fait 2000 € le m². On est bien d’accord ? 2000 € le m² x 50 m², ça fait 100000 €. Donc là, on est pile dans le prix du marché. Est-ce que ça serait intéressant d’acheter ou pas ? Non. Pourquoi ? Oui, on est dans le prix du marché, donc on ne fait pas une mauvaise affaire en soi. On est dans le prix du marché, mais on ne fait pas une bonne affaire. Et c’est ce qu’on cherche à faire en tant qu’investisseurs. On n’est pas là pour se dire : « Ah, on a fait une affaire à peu près correcte. » Non, non. Il n’y a rien de fou dans tout ça. Nous on veut quoi ? On veut quelque chose qui crache du cash.

Donc il faut trouver quelque chose en dessous du prix du marché. D’autant plus que si vous achetez au prix du marché, il ne faut pas oublier que vous allez devoir payer des frais de notaire, donc ça va rajouter 8% au prix d’acquisition, donc ça va déjà vous faire dépasser le prix du marché, et potentiellement, il y aura peut-être des petits travaux de rafraichissement, voire même de rénovation complète, qui vont faire que vous allez exploser le prix du marché. Donc l’idée de base, la première idée, c’est de toujours acheter en dessous du prix du marché, et donc de connaitre le prix du mètre carré.

Comment on connait le prix du mètre carré de sa ville ? Vous allez sur le site meilleursagents.com et vous tapez… ou plus simple encore, vous tapez dans Google prix m²+ le nom de votre ville ou de votre village, etc. et vous allez tomber sur le site meilleursagents.com – si je ne dis pas de bêtise. J’ai un doute là, je ne sais pas pourquoi mais je crois bien que c’est ça, meilleursagents. Vraiment, vous allez le voir tout de suite. C’est le premier qui débarque pour toutes les villes – il n’y a aucun doute – et vous allez connaitre le prix du mètre carré moyen, bas et haut pour les appartements et pour les maisons dans votre ville, avec une carte des couleurs, vert, rouge, orange, pour savoir si c’est plus ou moins cher sur les zones aux alentours également. Donc très très important.

L’étape n°2, ça va être tout simplement de connaitre le prix à la location. Parce que voilà, je vous ai dit que l’un des moyens de gagner de l’argent dans l’immobilier, c’était via la valorisation de son bien immobilier, la plus-value potentielle générée qu’on va réaliser si on a bien acheté et qu’on a fait des travaux et des choses comme ça. Mais une des autres façons – et je dirais même plus, principale, lorsqu’on a une stratégie en investissement immobilier sur un objectif de revenus et non pas de patrimoine, de ne pas faire de patrimonial – c’est le cash-flow positif. Donc il faut savoir combien ça vaut à la location vos appartements dans votre ville, dans votre marché.

Donc comment savoir ? Tout simplement, vous vous rendez sur Leboncoin. Vous allez dans la rubrique Location, dans votre ville, et pour surfaces équivalentes, pour biens équivalents, pour secteurs équivalents, vous regardez combien d’autres propriétaires mettent leurs annonces et à combien ils louent leurs biens immobiliers. Là vous avez certainement déjà, à partir de ça, une estimation du loyer que vous allez pouvoir proposer à vos futurs locataires, mais peut-être qu’il y a encore quelque chose qui vous freine, c’est l’idée de vous dire : « Oui, okay, il y a des annonces, des locataires qui louent à ce prix-là, mais est-ce que moi vraiment je vais trouver un locataire ? »

En fait, la peur n°1 des jeunes investisseurs, des nouveaux investisseurs en immobilier, c’est de toujours ne pas trouver de locataire. L’idée est : « Oui, mais je trouve un appartement, je vais le mettre en location, je n’ai pas vraiment de locataire. Je vais être dans la merde ». Non. Retenez bien qu’en France, on a une demande qui est plus élevée que le nombre d’offres. C’est pour ça qu’il y a beaucoup de constructions. Voilà. Faites l’exercice. Allez sur Leboncoin. Mettez une fausse annonce, et constatez, constatez tout simplement ce qui se passe. Bien évidemment, mettez une fausse annonce avec un prix cohérent, des images cohérentes. Si demain, tu mets une fausse annonce avec une photo dégueulasse, un prix qui est 3 fois le prix du marché, avec zéro descriptif, ne t’étonnes pas à ne pas avoir d’appels. Là encore une fois, c’est normal. Il faut faire un minimum de marketing, un minimum d’efforts. Si tu mets une annonce cohérente juste pour tester ton marché, tu vas voir que tu recevras énormément d’appels et que ça va être une excellente façon pour toi de te rassurer vis-à-vis de ton marché.

La troisième étape avant d’investir également dans un nouveau marché, dans une nouvelle ville, potentiellement, tu vas investir dans la ville que tu connais, où tu es né, où tu as grandi, où tu vis actuellement, et là, c’est très très simple. Tu connais ta ville par cœur, tu connais toutes les rues, tu sais si c’est une ville dynamique, tu sais quels sont les secteurs d’activité où les gens bossent, tu sais s’il y a un gros taux de chômage ou pas, tu sais s’il y a des projets dans la ville. Bref, tu sais à peu près la vie de ta ville si tu n’es pas un cloporte. C’est ça ? Si tu ne restes pas enfermé chez toi et que tu n’es pas un ermite, tu sais à peu près si ta ville, elle est dynamique, ou pas du tout.

Mais par contre, si tu souhaites investir dans une nouvelle ville, un nouveau secteur, pour les raisons X ou Y (tu déménages, ou meilleure rentabilité, ou opportunité qu’on t’a présentée), ce qui est important de regarder, c’est justement le dynamisme de cette ville, le nombre d’habitants. Est-ce qu’il y a beaucoup d’habitants ou pas ? Et quelle est la démographie ? Est-ce qu’elle est positive ? Est-ce qu’elle est négative ? Est-ce que les gens, ils se barrent en gros ou est-ce que les gens, ils viennent ? Donc est-ce qu’il y a un attrait ou pas ?

Egalement, regarder le taux de chômage. Donc voilà, s’il y a beaucoup de chômage, c’est que potentiellement, tu vas attirer une clientèle de cassos ou… Donc je ne suis pas en train de dire que parce que tu es au chômage, tu es un cassos. Ne le prends pas comme ça si tu me regardes aujourd’hui. Loin de là. Il y a des pertes de la vie qui font qu’on peut se retrouver au chômage ou quelque chose comme ça, ça n’a rien à voir avec le fait d’être un cassos. Mais généralement quand même, la règle dit que dans les villes où il y a beaucoup de chômage, ce sont des villes où le QI moyen n’est pas forcément le plus élevé de France – si tu vois ce que je veux dire.

Donc regarde également bien tout ça parce que potentiellement, des villes où il y a beaucoup de taux de chômage, c’est des gens un petit peu de moins bonne qualité, et donc des appartements un petit peu moins bien traités, avec des budgets de rénovation plus réguliers, donc c’est à anticiper. Donc tout ça, c’est important également vis-à-vis de ton marché, de l’analyse de celui-ci, pour savoir si ça va être un bon marché.

Donc si je résume : 1) connaitre le prix du mètre carré moyen à l’achat et acheter en dessous, 2) connaitre les montants de la location et savoir s’il y a de la demande, et 3) connaitre le dynamisme et les taux de chômage, la démographie de ta ville. Déjà, avec cette petite étude de marché au préalable de base, tu en sauras déjà pas mal sur ton nouveau marché immobilier.

Donc si la vidéo, elle t’a plu, petit pouce bleu en l’air et pas le pouce rouge s’il te plait – sauf si tu as envie, avec plaisir en tout cas, il n’y aura aucun souci. N’hésite pas à commenter également la vidéo et me dire ce que tu en penses de cette vidéo, et partage-la avec des gens qui souhaiteraient investir dans l’immobilier et qui ne savent peut-être pas par où commencer ou comment analyser leur marché immobilier.

Si tu souhaites également investir dans l’immobilier, et tout connaitre de A à Z, lis bien la barre de description. Tu vas pouvoir retrouver mon programme phare l’Ecole de l’Elite Financière dans lequel je t’apprends à devenir indépendant financièrement en un temps record. Et dans ce programme, on a un module entier consacré à l’investissement immobilier où je t’apprends vraiment tout de A à Z, c’est-à-dire de la définition de ton projet à la toute fin, la comptabilité, la fiscalité, en passant par tout ce qui est au milieu : négociation, recherche de biens, financement, travaux, gestion des locataires, gestion des documents etc. Tu sauras tout. Donc c’est dans la barre de description et je te laisse regarder ça tranquillement.

Et je te dis à très très vite. Ciao ciao.

Une réponse

  1. CLAUDE ROMANET

    Salut Raphaël,
    Je viens de lire ton blog “Comment analyser …” ; un meilleur site, selon moi, que Meilleursagents, c’est Efficity.
    Les valeurs diffèrent un peu, mais cela doit venir de la mise à jour de leur site respectif. Par contre, Efficity complète son analyse d’informations très complètes :
    – prix m² par typologie de biens
    – l’investissement locatif
    – les dernières estimations
    -le prix des principales rues et des villes environnantes …

    – et surtout, des données locales en grand nombre et pertinentes, yc la population sans activité.

    Je t’invite à y aller voir.
    Bien cordialement, et merci pour tes nombreux conseils.

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