Bilan d’une première année de location saisonnière

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Avec la fin d’année vient l’heure des différents bilans et vient donc celui d’une location saisonnière que j’exploite à Reims.

Nombreuses sont les personnes mitigées à l’idée de louer en saisonnier notamment à cause de la logistique, la multitude de locataires, la gestion et bien d’autres aspects. Je vais donc vous livrer mon ressenti sur cette première année d’activité.

J’ai commencé cette activité en avril en louant tout d’abord la seconde chambre de mon appartement. Cela m’a permis de roder la mise en place de toute la logistique en commençant avec des prix ultra-compétitifs.

Durant les vacances universitaires (juillet-août), j’ai pris la décision de louer l’appartement en son entier plutôt que de le laisser vacant pendant que j’étais chez mes parents. Mais étant feignant et voulant profiter de mon été pour développer d’autres projets, j’ai donc trouvé un gestionnaire qui s’est occupé pendant les 2 mois de l’appartement avec brio. Quel plaisir de recevoir des virements en étant en train de boire un Martini au bord d’une piscine. 😉

Le problème, c’est quand la rentrée en septembre est arrivée. J’avais pris goût à recevoir ces virements et je n’avais pas envie de devoir rebaisser mes prix et de louer à nouveau qu’une seule chambre. J’ai donc littéralement craqué et j’ai continué de louer en entier l’appartement et je continuerai de le louer en entier car cela me permet de générer rapidement du cash et d’ainsi pouvoir le réinvestir (et non le dépenser immédiatement). Je gère pour le moment la logistique tout seul que ce soit au niveau du marketing, pour trouver les clients ou encore pour les check-in, check-out et ménage car cela me plait (sauf le ménage ;-)), me fait de l’expérience et que mon emploi du temps actuel me le permet.

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Les 6 raisons qui font que je kiffe la location saisonnière !

Pourquoi j’aime la location saisonnière et pourquoi je viens d’acheter un appartement pour lancer une 2nde location de ce type ?

Voici le top 5 des raisons qui font que j’aime ça ! 😉

  1. Le loyer est bien supérieur à ce qu’on pourrait percevoir lors d’une simple location meublée ou nue. On estime qu’une semaine de location en saisonnier suffit pour retrouver le loyer d’un mois de location en meublé.
  1. Le risque d’impayé est nul. En effet, passer par des sites intermédiaires diminue grandement ce genre de risques d’autant plus que le profil des gens que je reçois est de type « voyageur ». Ils viennent donc ici pour passer un bon moment et c’est une opération « one shot », ils n’ont pas à payer un loyer chaque mois.
  1. Peu de dégradations. Les gens que j’ai reçu cette année étaient tous, sans exception (sauf 1 ou 2), des gens très sympathiques et respectueux qui ont pris soin de l’appartement. Les gens réservent un appartement pour visiter la ville et mangent souvent à l’extérieur ce qui fait que l’appartement est très peu utilisé et j’ai de nombreuses fois retrouvé la cuisine comme je l’avais laissée. Les seules dégradations que j’ai eu cette année sont : un drap tâché au vernis, 2 ou 3 verres de vin cassés et… c’est tout !
  1. Les avantages fiscaux avec les revenus BIC qui font partis des dernières niches fiscales actuellement en France.
  1. Le réseau : L’avantage que j’en retire en faisant les check-in/check-out et en fournissant un appartement et un service de qualité, c’est que je reçois de nombreuses cartes de visites et d’invitations. J’ai ainsi des invitations à aller en Angleterre, Belgique, Nouvelle-Zélande, Chine… et j’accumule ainsi des contacts (chef d’entreprise, avocat, pilote, architecte…) qui pourraient m’être utiles dans le futur.
  1. Je peux profiter du bien à tout moment : si j’ai l’envie de bloquer le calendrier un week-end pour recevoir des amis ou une journée pour organiser une soirée alors je peux le faire très simplement et quand je veux, un vrai petit luxe !

 

14Quelques petits chiffres pour terminer !

153 personnes, c’est le nombre de locataires pour cette année 2014.

2,67, c’est le nombre moyen de nuitées par séjour.

27,27% des personnes ont profité de l’offre de la bouteille de champagne (upsell).

L’upsell est une méthode de marketing qui propose un autre produit une fois qu’un prospect est devenu client. Ce dernier est plus enclin à acheter un autre produit puisqu’il vient de vous en acheter un à l’instant même. Dans un fast-food, on va par exemple systématiquement vous proposer le menu « Maxi » ou « XXL ». Ici, dans une location saisonnière, et d’autant plus à Reims, je laisse une bouteille de rosé et de Champagne dans le frigo et les gens peuvent l’acheter en laissant autant d’argent qu’ils le souhaitent.

Les touristes étrangers sont majoritaires avec 79,08% des réservations pour seulement 20,92% de français.

100% de commentaires positifs sur les 83,08% de voyageurs qui en ont laissé un.

19,89 nuits, c’est le nombre moyen de nuitées par mois : assez faible à mon goût mais étant la première année d’activité, il y a eu pas mal de split-testing au niveau des prix, il y a le temps de mise en place du référencement, je n’étais présent que sur un seul site au début…

La location saisonnière vous tente ?

Vous prévoyez de lancer prochainement une location saisonnière ? En échange d’un parrainage sur Airbnb, je vous offre une mini-formation sur Skype pour que je vous donne toutes les astuces pour booster votre référencement très rapidement ainsi que mon fichier client personnel pour gérer vos réservations comme un(e) chef !

J’ai atteint la 1ère page et les 2 premières lignes très rapidement avec ces petites astuces et c’est la garantie d’avoir un maximum de réservations que d’être le plus visible possible !

N’hésitez pas à me contacter via la rubrique « A propos ».

Dites-moi dans les commentaires ce que vous pensez de la location saisonnière et si vous en faites, dites-moi comment cela se passe de votre côté et quelle est le meilleur souvenir que vous avez d’un locataire ! 🙂

location saisonnière

33 Responses

  1. Kamal

    Bonjour Raphaël,

    Quel article enthousiaste avec des conseils professionnels pertinents et pragmatiques !
    Je te félicite d’être passé à l’action sur le business de la location saisonnière SI jeune 😉
    Je compte me lancer dans la location saisonnière à l’étranger de préférence sur le moyen terme, car cela génère plus de cash, qu’une simple location d’un appartement.

    @ très bientôt,

    Répondre
  2. william

    Bonjour,

    Excellent article. Je suis intéressé par la location saisonnière. Je ne pensais pas que Reims était si touristique, en tout cas pas toute l’année. J’habite Rouen, et je me demande s’il y a un potentiel de clients pour la location saisonnière.
    Bravo pour ce succès.

    William

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    • Raphaël

      Salut William, merci pour ton commentaire, le champagne apporte énormément de touristes !
      Une des solutions pour savoir si Rouen est une bonne ville est de faire une petite recherche sur Airbnb et de regarder si :
      – certains biens ont beaucoup de commentaires
      – regarder si les commentaires des voyageurs s’étalent sur toute l’année
      Si oui, alors c’est plutôt bon signe ! 🙂

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  3. Gaëtan

    Bravo Raphaël pour cette expérience de la location saisonnière.
    Résultat : on voit qu’en se bougeant un peu on peut y arriver.
    Et merci aussi pour la précision des chiffres.

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  4. Tancrède

    Bonjour Raphaël,

    Merci pour cet article très précis (surtout au niveau des chiffres 😉 ) !

    Je m’intéresse beaucoup à la location saisonnière car je considère que c’est le meilleur moyen de rentabiliser un bien immobilier. A l’heure actuelle je n’en fais pas encore étant donné que j’ai tout juste 18 ans mais ça ne saurait tardé !

    Ton article m’a vraiment enthousiasmé et motivé à continuer de me diriger dans cette direction, grâce à cet article, j’ai la preuve qu’il est possible de réussir dans l’immobilier même si l’on est jeune, et pour ça, je te dit merci 🙂

    à très bientôt

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  5. Sebastien

    Salut Raphaël,
    ton article est très bien écrit et représente bien l’activité de location saisonnière dans laquelle je me retrouve en ayant commencé l’été dernier.
    Ton appartement est très sympa et chaleureux.
    Sur combien de plateformes es-tu présent ?
    A bientôt,

    Répondre
    • Raphaël

      Salut Sébastien, merci pour ton commentaire ! 🙂
      J’ai commencé pendant de nombreux mois avec Airbnb qui me rapporte 99% des réservations. J’ai décidé par la suite de me rendre visible sur HouseTrip, Wimdu, Sejourning, Leboncoin mais seul HouseTrip me ramène des réservations de temps en temps. 🙂

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  6. Alex

    Bonjour Raphaël,

    Merci pour se partage d’expérience, super bilan que le tiens, bravo
    Ton expérience m’aide a mieux comprendre la location saisonnière.
    J’aime beaucoup “Les 6 raisons qui font que je kiffe la location saisonnière !”

    Au plaisirs de te lire a nouveau.

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  7. clement

    Très bon article ! Je ne connaissais pas la méthode upsell, je vais l’appliquer dès que je débuterai dans la location saisonnière ! Merci

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  8. mohamed

    Oui c’est sur que ça tente!
    Une question j’habite dans le sud mais je ne pourrais investir dans ce genre de bien en automne, quel est le rendement minimum en période creuse?

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    • Raphaël

      Salut Mohamed, impossible à prévoir… Tout dépend de l’offre et la demande une fois de plus et de l’attractivité de la ville dans laquelle tu souhaites investir ! 😉

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  9. florent

    super article Raphaël,
    Pourrais-tu nous donner plus de détails sur la superficie de l’appartement ainsi que le type de clients ciblé?
    En tous cas bravo je ‘kiff’ la déco de cet appartement 🙂

    Répondre
  10. Vincent

    Bonjour Raphael

    Article très intéressant. Je pense que je vais bientôt mettre en location saisonnière mon appart, et c’est intéressant de voir ton expérience. Au passage, l’astuce de l’upsell est très bien trouvée.

    Vincent

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  11. pierre

    Bonjour Raphaël,

    merci pour cet article riche en précisions sur la location saisonnière.

    Il est très intéressant et très motivant de lire des articles concrets faisant part d’expérience personnel.

    Pour ma part je ne me suis pas encore pencher sur le faite de loué en saisonnier mais habitant en bretagne région touristique
    de plus près de la mer je pense qu’il serais judicieux d’y consacrer plus d’intérêt.

    à bientôt

    Pierre

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  12. Marie

    Salut Raphael!

    Je viens de découvrir ton blog et notamment cet article clair et les chiffres que tu donnes sont très motivants ! Ça donne envie faire des choses aussi de son cote. Merci pour ta motivation.

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  13. Mehdi

    Bonjour Raphaël,

    Super article, ça donne vraiment envie de mettre un bien en location saisonnière ! C’est super classe ta déco. Ça donne vraiment envie de louer l’appartement.

    As-tu fais appel à une décoratrice d’intérieur ? Et combien as-tu investis dans les meubles … ?

    Répondre
    • Raphaël

      J’ai décoré l’appartement à ma façon sans aide extérieure et je dois t’avouer que je ne me souviens plus du tout du budget décoration mais je ne l’ai pas décoré dans l’esprit “rentabilité max à aller chercher” ! 😉

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  14. Xolali (Holali)

    Salut Raphaël,

    Toutes mes félicitations pour ton nouveau blog !
    Je ne savais pas que tu en étais à ton 2ème bien ! C’est génial ,tu t`es vraiment bien débrouillé !!
    Je suivrai la suite de très près 🙂 !

    Répondre
  15. André

    Bonjour ,

    C’est motivant de voir un exemple concret comme le tien à travers ton blog.

    As tu demandé l’autorisation à la mairie pour loué ton bien en saisonnier ?

    Et même question par rapport à la copropriété.

    il me semble que la niche de la location meublée et saisonnière est dans le colimateur du fisc

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  16. Bidy

    Super ton site s’étoffe de plus en plus, ta dernière vidéo sur ton dernier bien acheté est très bien, car ca donne envie je pense aux autres de faire pareil. Enfin, c’est le cas pour moi. Encore bravo

    Répondre
  17. hajj

    excellent article .
    j’aime beaucoup tous ces informations pour le bilan d’une première année de location saisonnière .
    merci pour le partage .

    Répondre
  18. Axel marie

    bonjour, Raphael .

    quels sont les prix en général pour mettre un bien en gestion pour la location saisonnière. (annonces, entrée, sortie, ménage…)

    est ce qu’il y a autre choses à payer qui est spécifique à la location saisonnière à part la taxe de séjour?
    Mercia

    Répondre
    • Raphaël

      Salut Axel,
      en fait ça dépend clairement de ta ville + du type de bien + le taf que tu veux déléguer. Un ménage ne prend pas le même temps si c’est un studio, un 60m2 ou encore un duplex ! Si je veux être très grossier et te donner un chiffre, je te dirais 25% de ton CA mais c’est vraiment très grossier… 🙂

      En saisonnier en terme de taxes : taxe foncière, aucune taxe d’habitation, taxe de séjour, CFE et IR si tu en as à payer… 🙂

      Bon courage !

      Répondre
      • Axel marie

        salut Raphael, et merci.

        en fait je suis somme toi, jeune investisseur (24 ans). j’ai actuellement 3 appartements (studio, T1BIS, T2) de 27 à 33 m².
        Pour le moment je les loues à l’année en meublé, mais la location saisonnière m’intéresse pas mal.

        Cependant, je souhaiterais déléguer dans un premier temps, car avec le travail c’est pas facile.

        je peux faire les annonces, les réservations… (pas confiance dans l’efficacité des agences concernant ces points) mais tout ce qui est accueil, états des lieux, sortie, ménage… je préférerais déléguer.
        mais est-ce que cela reste plus rentable par rapport à la location à l’année? en général bien sur car cela dépens de beaucoup de facteur…

        fait tu des partenariats avec des restaurateurs, des vignerons ou autre afin de te démarquer de la concurrence?

        pour info, je suis dans un secteur très touristique, je suis dans le morbihan, dans le golfe! sur Vannes pour ne pas dire la ville.

        Répondre
        • Raphaël

          Très sympa ton parcours déjà ! 🙂

          Bien sûr que cela reste plus rentable qu’une location à l’année même en déléguant, enfin normalement, si tu as bien fait les choses…

          J’ai 2-3 adresses que je recommande chaudement à mes clients mais il n’y a pas de partenariats commerciaux entre nous même si je pourrais très clairement en faire (mais j’ai pas envie de m’embêter avec ça…).

          A très bientôt !

          Répondre
  19. Sebastien

    Bonjour Raphael et merci pour cet article passionnant.

    Juste une petite question ou plutot precision : tu delegues pour la gestion de tes appartements en location saisonniere, mais plus en detail, comment as tu trouve des gens de confiance, comment les renumeres tu (commission simple au pourcentage, autre)? Pourrais tu m’en dire un peu plus sur cet aspect delegation des “taches”?

    A bientot
    Sebastien

    Répondre

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