5 astuces pour un rendement supérieur à 10% avec l’immobilier

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Cet article est un article invité écrit par Nicolas Bazard, auteur du blog Objectif10%.

Si vous voulez investir et obtenir des rendements supérieurs à 10%, il n’y a pas de secrets. Vous allez devoir sortir des sentiers battus. Alors, qu’est-ce que j’entends par « sentiers battus » ? Et bien vouloir faire comme tout le monde, c’est-à-dire acheter un studio dans une grande ville pour le louer à un étudiant.

C’est ce que font la majorité des investisseurs… Ne me demandez pas pourquoi ! Les étudiants ne sont pas les meilleurs locataires : Ils ne restent pas très longtemps dans votre logement, ils font la fête et surtout… N’ont pas de revenus ! Bref à éviter, surtout si votre objectif est l’auto-financement.

PARTIE 1 – La location saisonnière

Une technique facile pour dépasser les 10% de rendement est de louer à la saison, c’est-à-dire à la semaine ou à la journée. Le calcul est vite fait : Un appartement qui se louerait 300€ par mois peut se louer 50€… A la journée !

Ce type de locations est particulièrement intéressant si vous habitez dans une région touristique, comme celle de la Champagne Ardennes, où Raphaël a investi.

Le principal inconvénient est que la location saisonnière demande beaucoup plus de temps et d’énergie que la location « classique » : Vous devez faire le ménage entre chaque locataire, faire l’état des lieux, la remise des clés, etc… Et ce plusieurs fois par semaines, si votre calendrier est plein (je vous le souhaite !).

Une solution à privilégier pour ceux qui veulent tout de suite un complément de revenus.

PARTIE 2 – Les immeubles de rapport

Un « immeuble de rapport » est en fait un immeuble dans lequel vous investissez et qui comprend plusieurs appartements, on parle d’immeuble de rapport locatif. Ce type d’investissement, qui peut faire peur, surtout si c’est votre premier investissement.

Mais investir dans des immeubles entiers n’est pas forcément réservé aux investisseurs les plus fortunés. En sortant des grandes villes, vous trouverez des immeubles avec 2-3 appartements pour des prix allant de 100 000€ à 200 000€, soit le prix d’un studio à Paris.

Les immeubles de rapport sont souvent des investissements intéressants car vous achetez au « prix de gros » et vous louez au détail. C’est la même mécanique que les grandes chaines de distribution. Le deuxième avantage est que vous ne serez pas en concurrence avec des acheteurs de résidence principale. Les immeubles sont réservés aux investisseurs et attirent forcément moins de monde que les appartements type T2, T3. Votre marge de négociation sera d’autant plus élevée… A vous de jouer !

PARTIE 3 – Les parkings

Un 10m² à Paris coute 100 000€. Il y a encore 10 ans ceux qui ont acheté des chambres de bonnes à Paris quand elles étaient délaissées et très abordables ont construit de grandes fortunes.

Les parkings prennent le même chemin.

L’avantage des parkings est que le prix est beaucoup moins élevé que pour l’immobilier classique et je sais que le prix d’un appartement ou une maison à 100, 200 000€ peut être un frein à l’investissement immobilier.

Concernant les parkings, il est parfois possible d’acheter un parking pour 5 000€, frais de notaires compris ! Il est même possible de payer cash, ce que je vous déconseille si vous voulez bénéficier de l’effet de levier.

Un autre avantage : il est très facile de « virer » un locataire qui ne paierait pas son loyer, en changeant la serrure ou le cadenas par exemple, ce qui est inenvisageable avec un appartement. Autre point fort : Pas de risque de dégradation !

Comme les parkings coutent peu cher, ils se louent peu chers et vos clients potentiels sont très nombreux ! Contrairement à un appartement chic loué 4 000 euros par mois.

PARTIE 4 – Les travaux

Sur le principe, il est facile de comprendre que réaliser des travaux « crée » de la valeur. En effet, si vous achetez une ruine et que vous la transformez en château, il est aisé de comprendre que la valeur du bien immobilier aura fortement augmenté.

Seulement faire des travaux n’est pas toujours rentable. Certains travaux ne font pas forcément augmenter la valeur locative de votre bien. Un exemple : Repeindre un mur qui était vert en bleu. Pensez-vous que la valeur locative de votre bien va augmenter ? La réponse est non.

Si vous voulez faire des travaux, concentrez-vous sur les pièces à forte valeur ajoutée :

  • La cuisine : Il est possible de faire une cuisine aménagée pour un budget compris entre 1 000€ et 2 000€
  • La salle de bain : Une douche italienne et un meuble de salle de bain moderne transformeront votre salle de bain à petit prix.

PARTIE 5 – La location meublée

La location meublée permet d’obtenir une meilleure rentabilité. En moyenne, un appartement meublé se loue 25% plus cher qu’un appartement non meublé.

Avant de vous lancer, posez-vous les questions suivantes : combien vont me couter mes meubles ? Combien pourrais-je louer mon bien ?

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 100 000€ et loué 500€. Vous estimez les fournitures à 2 500€ et le nouveau loyer à 625€.

Rendement de la location nue : 500*12/100 000 = 6%

Rendement de la location meublée : 625*12/(100 000+2 500) = 7,3%

En achetant quelques meubles, il est donc facile d’augmenter le loyer d’un appartement et donc d’augmenter la rentabilité.

Le caractère meublé créé, une première différence avec les logements vides. Mais le petit plus de la location meublée est d’offrir l’opportunité par une décoration et un mobilier attrayants de créer un effet coup de cœur chez les candidats locataires.

Au sein même des offres de location meublée, avec un peu de savoir-faire et de goût, vous pouvez donc aussi vous démarquer ! Au final, une demande de location plus forte, et donc naturellement une situation « de force » plus confortable en tant que bailleur.

Dites-moi dans les commentaires ci-dessous si vous avez déjà obtenu un rendement de 10% dans un investissement et si oui, sur quel produit ? Si vous n’avez pas encore investi, qu’est ce qu’un bon rendement selon vous ?

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29 Responses

  1. Eric

    Bonjour Raphaël,
    effectivement, ces différentes formes de locations permettent d’obtenir plus de 10% de rendement. Certaines demandent plus de travail ou sont plus risquées que d’autres.
    Pour ma part, je fais de la location meublée pour étudiant – les rendements sont légèrement supérieurs à 10% – mais surtout la charge de travail et le risque sont très faibles.
    Pour moi, le meublé pour étudiant, c’est le compromis idéal.

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    • Raphaël

      Salut Eric, on me parle et on me recommande aussi souvent le meublé étudiant, c’est la raison pour laquelle ce sera mon prochain investissement ! 🙂 A bientôt !

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  2. Nicolas

    Salut à tous,

    J’aimerais réagir à propos de la partie sur les parkings, vu que je suis investisseur sur ce type de produit.

    Je trouve qu’acheter à crédit sur une petite somme (moins de 15 000 €) est une mauvaise idée. C’est ce que j’ai fait pour mon premier parking (11300 € frais d’acte inclus)… Cela m’a bien dépanné puisque lors de la vente je n’avais pas le cash disponible. Maintenant, l’effet de levier sur ce type de produit n’est pas vraiment intéressant (en tout cas en achetant un seul).

    Selon moi, il vaut mieux payer cash direct, sur les petits montants. Car faire un crédit ça coûte (intérêts, frais de dossier si pas de négociation possible, temps). A court terme (moins d’un an), mon objectif est de payer le crédit auquel j’ai souscris le plus rapidement possible, vu que ça reste une dette à rembourser.

    Sinon, pour acheter un lot, à partir de 4-5 ça commence à chiffrer vite et là effectivement prendre un crédit est une excellente démarche.

    Sur le nombre de client, c’est sûr qu’il y a de la demande, à condition de choisir le bon endroit. Il y a des villes, même à 15 minutes de Paris où les gens n’ont pas d’argent et mettre 70-80 € par mois pour un parking n’est pas du tout envisageable pour eux.

    Bonne journée à tous !

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    • Raphaël

      Merci pour tes remarques Nicolas ! De toute façon, il faut les acheter par batteries sinon le patrimoine et le cashflow ne vont pas grossir très vite ! 🙂

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  3. Vincent

    Très sympa comme article, ça donne des idées. C’est vrai qu’il y a des bons rendements à trouver!

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  4. Tancrède

    Merci à Nicolas pour cet article, toutes ces techniques permettent effectivement de booster sa rentabilité, par contre je suis très sceptique pour les parkings. Bonne chance pour trouver un parking à 5000 € tout compris dans une ville où il y a une demande intéressante. Je ne connais pas le marché de Paris, mais sur Bruxelles c’est littéralement impossible d’avoir une rentabilité intéressante avec un parking : en moyenne 15000€ hors frais de notaire, pour un loyer de 70€… Non merci.
    La solution serait d’acheter plusieurs parkings à la fois et les transformer en box, là ça deviendrait plus intéressant 😉
    Personnellement j’avais pensé à acheter un vieil entrepôt et le transformer en grand parking ou en faire un service de stockage, ça viendra une fois que j’aurais plus d’expérience 😉

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  5. Jeremy

    Mon premier investissement immobilier devrait dépasser les 10%. Pour l’instant, c’est pas finalisé, mais sur le papier, je suis à 11% de rentabilité. Il s’agit de colocation meublée. En plus, ça ne demande pas énormément de temps à gérer (pas comme le saisonnier). Je vous en dirais plus dans quelques mois, quand les premiers colocataires seront dedans… 😉

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  6. Marie

    Merci pour toutes ces informations! Je n’ai pas la prétention de vouloir devenir millionnaire mais je pense qu’il est possible de gagner beaucoup d’argent. L’achat de parking est une bonne solution, notamment dans les très grandes villes où une place de parking peut coûter très chère (car le gain de temps à éviter de tourner dans toute la ville est énorme!).
    Merci pour tous ces conseils en tout cas!

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  7. mecque

    Bonjour,
    Excellent article .
    j’aime beaucoup tous ces informations pour connaitre les 5 astuces pour un rendement supérieur a
    10 avec l’immobilier .
    merci pour le partage .

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  8. Squatte

    Bonjour,

    Pour ma part, j’ai commencé par un immeuble de rapport. Effectivement, en m’éloignant un peu des “capitales”, le prix d’acquisition est clairement plus accessible que celui d’un appartement dans les grandes métropoles françaises.

    Et quoi qu’on en dise, il existe de nombreuses “petites” villes où les besoins d’appartements à louer sont bien réels.

    Pour les autres pistes, j’avoue que certaines me tentent. Mais je pense tout de même que mon prochain investissement restera malgré tout dans un immeuble de rapport, avec des travaux idéalement 🙂

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  9. Eric

    J’arrive à dépasser les 10% brut en meublé. Mais souvent au prix de longues recherches et de nombreuses visites. Le succès ca doit se mériter un peu, non ?

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  10. Maxime

    Merci pour ces renseignements. L’article est vraiment intéressant. Je suis plus spécialisée dans les assurances mais j’ai envie de me lancer dans l’achat de parking. Ton point de vue est rassurant, je pense me lancer.

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  11. Laurence

    “La location saisonnière demande beaucoup plus de temps et d’énergie que la location « classique »”, certes, mais je rajouterais “au début”. Après quelques années, dans ma maison de vacances en Vendée, les mêmes personnes reviennent toujours. Bref, c’est un investissement très rentable qui me permet un sacré complément de revenu. Je pense continuer à investir dans les locations saisonnière, je suis rodée ! 🙂

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  12. Javea Immobilier

    Les travaux sont intéressants s´ils sont pensés stratégiquement. L´idéal est de les faire vous même ou de réaliser, encore mieux, une sorte de home staging. Il faut compter un pourcentage maximum du prix de revente et ne pas se lancer dans des travaux surdimensionnés dans quelque chose qui n´en vaut pas la peine (par exemple en bordure de mer une villa qui n´a pas de vue, totalement rénovée haut standing, c´est bien dommage car la concurrence des maisons voisines, également bien restaurées au même prix on des vues incroyables. )

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  13. Floran PONTIER

    Bonjour !

    C’est effectivement dans ce type d’investissement que je voulais me lancer. Et j’ai franchi le pas cette année avec un bien qui devrait me rapporter entre 11 et 12% de rentabilité brut. je vous donnerai les chiffres dès que les locataires arrivent en septembre.

    A vous lire

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  14. Momotami

    Bonjour , moi j’ai acheté une simple maison dans une ville de 100 000 habitant avec une forte recherche de location que se soit etudiant ou familiale, avec metro bus tramway… proche centre ville seul hic ville avec cartier cho et les locataire reste en moyenne 1 an mais pour un achat a 53000 e + 5000 notaire + 9000e de travaux (maison de 1930) 3 chambre je loue 620 par moi net , je pence que je suis dans les 10% de rentabilité sa fait 3 ans que je loue. Ma prochaine sera dans la meme ville mais je choisirais mieux le cartier et je tenterai chambre étudiants je pence être facilement à 15% de rentabilité.

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  15. Flow

    Autre possibilité : l’investissement immobilier à l’etranger. Aux Etats Unis par exemple: les rendements de petites maisons individuelles en banlieue des grandes villes depassent les 10.5% nets. Fiscalité incluse et sans CSG CRDS. Pas d’emmerde pour mettre dehors les mauvais payeurs en plus.

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    • ROBERGE

      Bonjour, as-tu plus d’informations à nous fournir à ce sujet. J’étudie actuellement toutes les pistes…

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  16. Riker

    bonjour , merci pour vos pistes ,mais comment faire pour amortir assez vite les 5000 euro du garage acheté ? ( pas si courant à ce prix d’achat ! plutôt 10000 de temps en temps,et pas le plus souvent !) le retour sur investissement sera long avant de produire un gain récurrente de cash .

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  17. guillaume PECHOUX

    Bonjour
    Vais-je paraître un peu critique?
    Mais permettez moi de vous dire ce que je pense de l’immobilier…
    10% net, je n’y crois aucunement, dans le vaucluse, si nous arrivons à 5% net, il faut être content.
    Surtout qu’il faut bien compter que c’est au mieux dans le cas où le locataire reste, paye bien ses loyers, et ne désintègre pas la maison.
    Pour ma part, j’ai choisi les affaires à reprendre.
    J’ai acheté une affaire 210 000 euros, un an et demi après je la revends.
    Investissement de base 70 000 euros
    Je recupère 160 000 moins ma mise à 70 000 euros, donc 90 000 euros…
    et tout impôt payé.
    De quoi m’acheter un appartement.
    Alors l’immobilier…. 5%…6%… 7%…10%…
    moi j’ai fait un 230% !!!
    Le risque n’est pas le même.
    Mais du coup le gain non plus…
    A méditer

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