Aujourd’hui, je suis en compagnie d’un millionnaire immobilier qui va nous parler de stratégie qui lui a permis justement de devenir… millionnaire et propriétaire de plusieurs dizaines de lots.
Retrouver David : http://davidlepromoteur.fr/
UN MILLIONNAIRE IMMOBILIER NOUS PARLE DE SA STRATEGIE
https://www.youtube.com/watch?v=F4UWvg2_-rE
Retranscription de la vidéo :
Raph : Salut à tous, bienvenue sur cette nouvelle vidéo, donc je me trouve aujourd’hui à Paris, en compagnie de David que je vais vous présenter tout de suite, avant tout cela, comme d’habitude n’oubliez pas de vous abonner à la chaine YouTube ci-dessous si vous êtes directement sur YouTube, lisez bien également la barre de description pour pouvoir récupérer gratuitement votre petit pack de bienvenue sur l’indépendance financière, le contenu est secret donc téléchargé-le vous n’allez pas être déçu et je vais vous présenter tout de suite David, David qui est de Bordeaux et qui est promoteur immobilier donc une profession qu’on ne connait pas vraiment, David, salut
David : Salut, Raph,
Raph : Comment tu vas, la forme ?
David : Super bien, super bien,
Raph : Top, alors rapidement avant qu’on commence le cœur de la vidéo, est-ce que tu peux nous dire qui tu es, on sait que tu t’appelles David, mais qu’est-ce que tu fais précisément dans la vie ? C’est quoi ton métier ?
David : Moi, j’habite à Bordeaux et j’ai quarante ans,
Raph : Okay,
David : Je suis devenu indépendant financièrement depuis quatre, cinq ans maintenant et j’ai commencé en fait à investir dans l’immobilier à l’âge de trente ans et c’est grâce au biais de l’immobilier que j’ai réussi à atteindre une indépendance financière,
Raph : D’accord, comment tu es tombé dans l’immobilier à trente ans ? Qu’est-ce que tu faisais avant trente ans ?
David : C’est assez particulier parce que je n’ai pas cherché à faire de l’immobilier à la base,
Raph : Okay,
David : J’avais l’objectif d’avoir ma maison, je voulais ma maison individuelle, je voulais habiter dans une maison individuelle et le problème c’est que lorsque je suis allé voir la banque et bien elle n’a pas voulu me prêter,
Raph : Ah oui ?
David : Non, parce que j’étais tout seul, pas assez de revenus
Raph : Ah okay
David : J’étais salarié, mais je n’avais pas assez de revenus et le budget était trop important pour que je puisse tout seul acheter une maison individuelle,
Raph : Okay, donc elle t’a dit non,
David : Voilà, elle m’a dit non,
Raph : Et quelle a été ta solution, qu’est-ce qui a fait que du coup tu es tombé dans l’immobilier, parce que tu as réussi finalement quand même à faire cette opération ?
David : Oui, exactement, j’ai réussi quand même à la faire
Raph : Qu’elle a été l’astuce ?
David : Je n’ai pas supporté que la banque me dise non
Raph : Oui,
David : Je n’ai pas aimé cela, j’avais mon projet dans ma tête et il fallait absolument que je le fasse
Raph : Oui
David : Donc je me suis dit il faut que je trouve une solution et la solution, cela a été de faire deux maisons, alors cela peut paraitre un peu
Raph : Si elle ne peut pas pour une, comment elle peut vouloir pour deux, oui les gens vont se dire
David : C’est cela, mais en fait le secret c’est qu’en faisant deux maisons il y en a une des deux que j’allais louer
Raph : Okay
David : Et le fait de louer cette deuxième maison, cela m’a rapporté un revenu supplémentaire dont la banque a tenu compte
Raph : Okay
David : Et grâce à cela et bien j’ai pu accéder à ce projet-là et à faire donc deux maisons
Raph : Alors je suppose que l’enveloppe globale du projet au final était quand même plus grosse quand même, par rapport à une seule maison ?
David : Alors oui la somme était plus grosse parce qu’ils y avaient deux maisons évidemment, mais j’ai fait en sorte que cela n’explose pas donc j’ai réduit en fait la taille de la maison que je voulais à la base,
Raph : D’accord, oui
David : Pour que cela puisse avoir un budget acceptable pour la banque par rapport au loyer que j’allais encaisser de la deuxième,
Raph : D’accord, donc c’est vraiment astucieux, je ne sais pas comment tu as trouvé cette idée, mais tu as réussi à venir à bout de ton objectif quoi ?
David : J’ai réfléchi pendant quelques nuits je t’avoue
Raph : Oui, je me doute, oui
David : Mais j’ai réussi à trouver cette solution qui a réussi à fonctionner donc j’ai pu me faire financer,
Raph : Donc c’est top, du coup c’est cela qui t’a fait tomber dans entre guillemets le métier de promoteur ou pas du tout, cela t’a donné des idées ?
David : Exactement,
Raph : Oui ?
David : En fait promoteur, on nous donne ce surnom maintenant un petit peu partout,
Raph : Oui, oui
David : Parce que j’ai investi dans l’immobilier en construisant des maisons, parce que le métier de promoteur c’est de construire de l’immobilier en fait,
Raph : Oui, c’est cela, c’est quoi un promoteur, peut-être que les gens ne savent pas vraiment ce que c’est qu’un promoteur immobilier ?
David : Donc un promoteur immobilier c’est quelqu’un qui construit, c’est quelqu’un qui créé des logements, c’est quelqu’un qui construit des logements voilà,
Raph : Donc tu achètes un terrain, tu construis,
David : Voilà, exactement,
Raph : C’est cela,
David : Cela est le fait de faire de la promotion,
Raph : Oui,
David : Alors moi je le fais à titre personnel, je suis en train de me professionnaliser pour maintenant passé sur des projets un peu plus importants,
Raph : Oui,
David : Et à la base, je fais cela pour moi quoi, donc j’ai commencé en faisant deux maisons
Raph : Oui
David : J’ai dupliqué cette méthode-là parce que j’ai développé toute une stratégie autour de ces deux maisons que je construis sur un terrain qui me permet en fait de gagner pas mal d’argent, voilà
Raph : Donc oui, tu es d’ailleurs l’auteur de la stratégie de la doublette, on va en parler un petit peu plus tard dans la vidéo,
David : C’est cela,
Raph : Donc le délire voilà, des deux maisons c’est cela ?
David : Oui,
Raph : On n’en parlera juste après, juste avant est-ce que tu peux nous dire un petit peu, pas ton palmarès, mais qu’est-ce que tu as déjà accompli, tu as déjà fait pas mal de maisons, tu me parlais d’opération de marchands de biens également,
David : Oui,
Raph : Est-ce que tu peux nous parler un petit peu de tout cela ?
David : Oui, tout à fait, oui, actuellement je suis propriétaire d’une dizaine de maisons que je loue, j’ai également plusieurs appartements et à côté de cela comme je le disais tout à l’heure que je me professionnaliser, j’ai également trois sociétés de marchands de bien pour lesquelles je suis associé avec différents associés dans chacune d’elles
Raph : Et tout cela autour de Bordeaux ?
David : Et tout cela autour de Bordeaux, voilà, je suis sur la région de Bordeaux, je me concentre là-dessus parce que je connais bien la région,
Raph : Oui, okay, tu es de là-bas, oui
David : Oui,
Raph : Donc alors okay, donc c’est cool, tu nous dis, tu nous parles de promotion immobilière, tu nous parles de tout cela, de prendre des terrains, d’acheter des terrains, de construire dessus des maisons, de revendre, d’encaisser des plus-values, mais les gens qui regardent cette vidéo, je ne sais pas peut être qu’ils se disent, elle est cool la vidéo, c’est sympa, mais ce n’est pas réservé pour moi, il faut des millions d’euros peut être, faut des thunes non ? Comment cela se passe ?
David : Non, non, non pas du tout, je vais te donner un exemple tout simple,
Raph : Oui,
David : Aujourd’hui, les constructeurs de maisons individuelles, ils ont une clientèle, cette clientèle c’est des jeunes couples qui veulent accéder à la propriété en habitant dans une petite maison individuelle,
Raph : Résidence principale, quoi,
David : Résidence principale, la plupart des clients des constructeurs, ce sont des gens qui veulent acheter leur résidence principale et la clientèle de ces personnes-là, ce sont des gens qui ont une moyenne de trente ans
Raph : Okay,
David : Pour te donner un ordre d’idée et qui ont un salaire tout à fait normal et le fait d’avoir ces deux salaires leur permet d’acheter une maison individuelle, donc voilà, c’est vraiment accessible au plus grand nombre et même à ceux qui ne connaissent rien dans la construction puisqu’il y a des prestataires qui vont construire la maison, ce n’est pas moi qui les construit,
Raph : Oui,
David : Je paye des gens,
Raph : Il faut des artisans, etc,
David : Voilà,
Raph : Donc là tu me parles vraiment dans le cas du couple qui achètent le terrain et qui fait construire, on est bien d’accord ? Il n’achète pas le produit terminé ? Vraiment il fait construire lui-même ?
David : Ah oui, oui, il fait construire
Raph : On est d’accord. Est-ce que tu peux me dire combien cela coute peut être une estimation près, alors je sais que ce n’est pas forcément évident en fonction des régions de France, etc, bon le cout de la main-d’œuvre est plus ou moins le même, combien cela coute à peu près une construction de maison classique, je ne sais pas, une chambre ?
David : Alors une maison par exemple de trois chambres qui ferait environ quatre-vingt-dix mètres carrés, mais on peut considérer que cela peut couter entre cent et cent vingt mille euros à peu près,
Raph : Donc c’est accessible ?
David : La construction, oui, oui c’est tout à fait accessible, c’est le prix d’un studio à Bordeaux cela, donc voilà c’est pour te donner un ordre d’idée
Raph : Et on ne parle pas de Paris ?
David : On ne parle pas de Paris ou Paris on aurait la surface des toilettes peut être ?
Raph : Peut-être, peut-être
David : Alors là, évidemment c’est la construction de la maison seulement,
Raph : Il faut le terrain aussi ?
David : Le prix du terrain, voilà,
Raph : Okay, il peut couter cher,
David : Le prix du terrain, bien cela peut énormément varier par rapport aux régions, moi je sais qu’autour de Bordeaux, à une vingtaine de kilomètres de Bordeaux, on va trouver des terrains entre cent, cent vingt mille euros, si on va dans d’autres endroits, à Paris, par exemple, les terrains vont couter beaucoup plus cher,
Raph : Tu m’étonnes,
David : Et je sais que j’ai des gens que je connais qui font la même chose que moi, dans d’autres régions de France, qui arrivent à avoir des terrains qui sont beaucoup moins chers
Raph : Oui
David : A soixante-dix mille euros, quatre-vingt mille euros par exemple,
Raph : Cela dépend de son marché, quoi,
David : Oui,
Raph : Donc toi du coup, en tant que promoteur, comment cela se passe, donc tu repères un terrain, bon j’ai peut-être une question bête, mais on va quand même l’a posée pour que tout le monde ait la réponse, comment tu sais si cela va être une bonne affaire sur le terrain ? Donc je suppose que tu vas me répondre l’emplacement, mais est-ce qu’il y a d’autres critères ?
David : Alors oui, il y a évidemment d’autres critères
Raph : Oui
David : Moi, l’un de mes critères principaux, c’est de pouvoir construire systématiquement deux maisons, pourquoi ? Parce qu’en fait en faisant cela, j’utilise la stratégie, je vais prendre l’exemple d’un primeur par exemple,
Raph : Oui
David : Qui doit vendre des fruits et légumes, il v au marché acheter en gros, chez son fournisseur, il achète par exemple une tonne de tomate et quand il va revendre ses tomates à ses clients, à toi et à moi, il va nous revendre une tomate donc tomate par tomate, au kilo
Raph : Au détail, oui
David : Au kilo, au détail, et quand il revend au détail, évidemment lui a pris sa plus-value parce que le prix au détail est plus important que le prix de la masse,
Raph : Oui,
David : De la tonne qu’il a acheté et bien c’est un peu la même chose lorsque moi je fais deux maisons sur un terrain, c’est que j’achète un terrain et le fait de faire deux maisons, lorsque je revends chaque maison avec sa partie de terrain, et bien j’ai fait exactement la même chose que le primeur, je revends un terrain qui est plus petit que ce que j’ai acheté à la base,
Raph : Oui, okay,
David : Et comme je l’ai acheté plus gros, je l’ai acheté moins cher, mais je ne fais pas de spéculation, j’achète un terrain à la base au prix du marché et lorsque je revends le terrain plus petit avec sa maison et bien je le revends aussi au prix du marché, mais il a augmenté naturellement, parce que les prix du marché augmentent, plus les terrains sont plus petits
Raph : Oui
David : Et plus le prix au mètre carré augmente, donc on crée facilement la plus-value à partir de ce phénomène-là, c’est pour cela que je fais toujours des doublettes, voilà, j’appelle cela des doublettes,
Raph : On va en parler, la doublette, oui,
David : C’est cela,
Raph : Oui, c’est un principe de l’immobilier finalement, plus les surfaces sont petites que ce soit à la location ou à la vente plus c’est cher et c’est un peu comme les immeubles également, on dilue les risques, on a plusieurs lots donc les artisans, cela peut couter moins cher dans des devis, on achète en gros et on peut revendre au détail,
David : Exactement,
Raph : Okay
David : Principe du gros et du détail,
Raph : Oui, exactement, règle de commerce de base quoi, exact, donc la stratégie de la doublette donc un nom un peu bizarre, la doublette, cela veut dire quoi ça ? La doublette ?
David : Alors je l’ai appelé comme cela parce qu’en fait c’est le fait de construire deux maisons jumelées sur un seul et même terrain,
Raph : D’accord, donc la vidéo ne va pas prendre un autre tournant, rassurez-vous, okay, on parle toujours d’immobilier, c’est bon
David : Tout à fait, tout à fait
Raph : Donc ta stratégie, voilà, on vient de l’expliquer, c’est deux maisons sur un terrain, deux maisons qui sont quand même bien séparées, on est d’accord ?
David : Alors elles peuvent être soit séparées soit collées par le garage,
Raph : Collées quand même,
David : C’est ce qu’on appelle des maisons jumelées
Raph : Donc, qu’est-ce qu’on doit regarder avant de savoir si on va pouvoir faire une opération de création de deux maisons sur un terrain, je suppose qu’il y a pleins de choses notamment, je ne sais pas, mairie, urbanisme, tout ce qu’on appelle les plans d’occupation des sols, les POS, c’est cela ?
David : Oui,
Raph : Est-ce qu’on peut construire en fait, puisque tous les terrains ne sont pas constructibles ?
David : Exactement,
Raph : Comment cela se passe ? On ne va pas faire le process en entier parce que ce serait super long, mais voilà quelqu’un qui demain à l’idée de faire une promotion immobilière, comment cela se passe ?
David : Alors la première chose est de repérer le terrain où vous voulez le faire,
Raph : Oui,
David : C’est que c’est important de choisir l’emplacement, vous avez certainement souvent entendu parler de cela,
Raph : Oui
David : En immobilier, l’emplacement est très important, une fois qu’on a sélectionné l’emplacement, il faut trouver le terrain sur lequel vous allez pouvoir construire deux maisons donc il faut qu’il ait une surface suffisamment importante pour pouvoir implanter deux maisons dessus et cela ne s’arrête pas là, une fois que le terrain vous l’avez trouvé, il faut évidemment se rapprocher du service de l’urbanisme de la mairie et consulter ce qu’on appelle le PLU, le plan local d’urbanisme, qui est en fait un cahier des charges, c’est là où on va vous expliquez toutes les règles de construction sur le terrain que vous avez choisi, on va vous dire ce que vous pouvez faire ou ne pas faire voilà, une fois que vous avez consulté cela et que vous avez validé le fait de pouvoir construire ces deux maisons sur ce terrain-là, vous avez déjà une belle amorce et vous pouvez déjà mettre en tout cas une option sur ce terrain-là,
Raph : D’accord, donc cela c’est vraiment on va signer le compromis, il te faut déjà tout cela,
David : Oui,
Raph : Tu appelles la mairie, tu vas sur place même, tu te renseignes
David : Oui,
Raph : Sur le terrain, en fonction du cadastre pour savoir si tu peux construire, s’il n’y a pas de problèmes ?
David : Exactement,
Raph : Okay,
David : La première démarche c’est d’aller voir l’urbanisme et de voir si le projet est faisable,
Raph : C’est cela,
David : Quand l’urbanisme vous dit c’est faisable, à ce moment-là vous pouvez aller signer un sous-seing et après une fois que le sous-seing est fait, il faut voir un constructeur pour qu’il vous prépare le projet, qu’il vous dessine le projet qu’il dépose en mairie, la demande de permis de construire et c’est là une fois que vous aurez le permis de construire que vous pourrez démarrer les travaux,
Raph : Okay, les interlocuteurs sont vraiment un peu différent finalement, là c’est beaucoup la mairie, je suppose que tu as aussi un architecte pour tout ce qui est plan de la maison, est-ce que c’est obligatoire ?
David : Alors, cela va dépendre si on passe par un constructeur, le constructeur a tout un packaging qui est offert donc c’est pour cela que c’est relativement simple, moi je ne m’embête pas beaucoup quand je fais trucs là,
Raph : Oui,
David : Je vais voir mon constructeur, je lui dis, je veux deux maisons, je veux qu’elles soient comme cela, comme cela,
Raph : Il connait le truc,
David : Voilà, je lui dis ce que je veux parce que moi j’ai ma stratégie,
Raph : Oui,
David : Je lui impose ma stratégie, lui ensuite se débrouille à faire les plans et à déposer tout cela en mairie,
Raph : Ah oui, il fait tout, la mairie et tout ?
David : Il fait tout, il s’occupe de tout, il dépose le dossier en mairie et on attend qu’on ait l’accord de la mairie,
Raph : Ou pas ?
David : Ou pas.
Raph : Okay, donc tu mets une condition suspensive sur le compromis, tu n’as pas l’accord, tu te désengages, tu as l’accord on continue ?
David : Très important, cela, oui, exactement,
Raph : Okay, parce qu’au final tu as l’autre solution, c’est de dire je fais tout, tout seul, je prends un architecte qui me valide les plans, je trouve des artisans qui me font les fondations, puis ensuite ils me font la plomberie, puis ensuite ils me font les gros œuvres, etc mais là tu perds énormément de temps et d’énergie, on est d’accord ? Mais du coup, est-ce qu’il y a une grosse différence de prix entre les deux solutions, est ce que quand tu prends un constructeur finalement c’est beaucoup plus cher ou est- ce que ce prix en plus vaut vraiment largement la tranquillité d’esprit de se dire cela va être bien fait et j’ai délégué ?
David : Alors, c’est une bonne question parce que et je vais y te répondre très directement,
Raph : Dis-moi,
David : Le constructeur coute un peu plus cher parce que si vous faites appel à chaque corps d’état, si vous allez voir chaque artisan et qu’on négocie les prix avec chaque corps d’état, vous allez gagner de l’argent, cela est une certitude,
Raph : Okay,
David : Cela va couter beaucoup moins cher et si vous le faites vous-mêmes, cela coute encore moins cher,
Raph : Oui
David : Pour que vous compreniez le principe en fait, le constructeur c’est celui qui coute le plus cher, pourquoi ? Parce qu’il amène tout un package,
Raph : C’est cela,
David : Il amène un lot de service, vous n’avez pas besoin de faire grand-chose, il va vous convoquer pour signer certains papiers, il va vous convoquer pour payer certains appels de fonds, c’est à peu près tout ce que vous aurez à faire et si ce n’est la réception à la fin du chantier, parce que lui va s’occuper de tout, il va s’occuper de la mairie, de l’architecte, de tous les artisans qui vont intervenir pour construire la maison, enfin voilà de tout,
Raph : C’est sa valeur ajoutée quoi,
David : C’est cela,
Raph : Oui,
David : Il vous laisse tranquille, c’est la grosse valeur ajoutée du constructeur et il y a un autre gros point fort.
Raph : Oui ?
David : Du constructeur je dois dire quand même, c’est que lorsqu’on va voir une banque, la banque, elle aime, elle préfère beaucoup plus,
Raph : Le constructeur ?
David : Le constructeur.
Raph : Elle est rassurée
David : Mais vraiment beaucoup plus,
Raph : Ah oui ?
David : Parce que le constructeur amène toute une sorte de garantie financière, c’est-à-dire que si jamais ils coulent et bien il a une garantie
Raph : D’accord,
David : Financière qui dit que même si lui disparait, il y a un autre constructeur par cette assurance
Raph : D’accord,
David : Qui va reprendre les travaux et votre maison sera automatiquement finie et la banque évidemment, ce qu’elle veut, c’est qu’on paye notre crédit et donc elle veut toutes les garanties,
Raph : Elle veut que ce soit fini
David : Et elle sait qu’avec un constructeur de maisons individuelles, le chantier va aller au bout,
Raph : Cela va bien se passé,
David : Voilà,
Raph : Elle est rassurée,
David : Il n’y a pas de problèmes parce qu’ils sont vraiment, c’est très draconien, tout ce qu’on leur demande aux constructeurs comme garantis, comme assurance,
Raph : Okay, parce que c’est vrai qu’on voit souvent à la télé, souvent dans des reportages, un petit peu plus ou moins miteux où on voit des histoires de mecs qui ont acheté des terrains, un constructeur qui ne vient plus, les fondations à moitié faites
David : Oui,
Raph : Et le mec qui a tout payé d’un coup comme par hasard à cent pour cent au tout début, cela, est-ce que cela existe vraiment ou est-ce que c’est vraiment des gens qui n’ont pas la jugeote de payer en trois fois par exemple ou de faire des choses comme cela ? Est-ce que cela existe vraiment ?
David : C’est exactement à cause de cela, c’est parce qu’il y a eu ces problèmes-là que les règles se sont énormément durcies
Raph : D’accord,
David : Envers les constructeurs donc suite à tous ces problèmes, parce qu’il y en a eu un paquet
Raph : Oui
David : Il y a eu un abus par rapport à cela pendant une certaine époque, aujourd’hui on leur demande d’être, mais vraiment,
Raph : Réglo ?
David : Comme cela,
Raph : Okay
David : Mais vraiment être super costaud sur toutes les garanties qu’ils apportent parce que les banques ne veulent plus de cela et aujourd’hui la raison pour laquelle le package qu’ils offrent est vachement costaud, c’est qu’une banque quand vous lui apportez un contrat de constructeur, elle va vous prêter si votre profil financier va bien, elle va vous prêter pratiquement en fermant les yeux quoi,
Raph : Okay,
David : Voilà, elle assure vraiment tout,
Raph : Donc tout s’est assaini, les escrocs ont disparu, là-dessus il n’y a pas de, ils en existent toujours, je suppose ?
David : Voilà
Raph : Des moins sérieux, okay
David : On ne va pas dire que cela a complètement disparu, mais un constructeur qui fait partie du groupe des CMISTE, de l’association des CMISTE par exemple ou de maison qualité, il y a des labels maintenant,
Raph : Okay,
David : On est pratiquement sur
Raph : Que cela va bien se passé
David : Que cela se passera bien, oui
Raph : Super, est-ce que tu peux nous dire par exemple combien, on va parler d’argent un peu, combien tu peux espérer en plus-value lorsque tu fais une revente de biens comme cela, je ne sais pas, sur une stratégie de la doublette que tu connais,
David : Oui,
Raph : Que tu fais très bien et qui est la tienne, combien tu peux dégager de plus-value sur un projet, sur une doublette ?
David : Alors moi, cette stratégie je l’ai mis en place quand j’ai démarré parce que j’ai tout façonné autour de cela en fait, mon objectif était de faire cent mille euros
Raph : De plus-value ?
David : Oui de plus-value, donc lorsque je fais une opération qui fait trois cent mille euros de budget, je dégage cent mille euros de plus-value à la fin des travaux,
Raph : Okay,
David : Une fois que c’est fini, que tout est fini, que c’est prêt à livrer, si je les revends toutes les deux, séparément, mais toutes les deux,
Raph : Oui, oui
David : Je fais cent mille euros de plus-value,
Raph : Okay
David : C’est un minimum, si je ne peux pas faire cela
Raph : Tu ne valides pas ?
David : Je ne fais pas l’opération,
Raph : Et combien cela te prend une construction de deux maisons justement pour faire ces cent mille euros de plus-value ?
David : En termes de temps ?
Raph : En termes de temps, de l’achat du terrain, du repérage du terrain, de l’achat à la construction, enfin la livraison finale du produit ?
David : Alors, on va dire qu’une fois que le terrain a été validé en totalité, c’est-à-dire qu’on a obtenu le permis de construire, etc et qu’on passe devant chez le notaire pour l’acter, à partir de ce moment-là, il faut compter entre sept et huit mois pour avoir les deux maisons sorties de terre, voilà
Raph : Et la revente dernière, okay
David : Oui,
Raph : Donc en moins d’un an, tu encaisses cent mille euros nets ?
David : C’est cela,
Raph : De plus-value
David : Alors, on ne va pas les encaisser tout de suite en moins d’un an puisque cela va être fini, après il faut les mettre en vente, à moins qu’on anticipe la vente
Raph : Okay
David : Et qu’on commence avant que les travaux ne soient finis, mais bon, cela va être difficile pour les acheteurs de se projeter,
Raph : C’est sûr,
David : Si ce n’est pas fini, mais à priori si elles sont faites en huit mois, on va dire qu’aller entre douze et quinze, c’est revendu,
Raph : Oui, tu fais des maisons toi un petit peu haut de gamme ou tu fais vraiment du classique entre guillemets ?
David : Alors je fais le produit qui est le plus demandé aujourd’hui en France,
Raph : Okay, c’est-à-dire ?
David : Quatre-vingt pour cent de ce que demandent les gens, qu’on connait sur des maisons, en moyen de quatre-vingt-dix, cent mètres carrés, trois, quatre chambres, cela dépend, cela dépend des régions, cela dépend où on se trouve, voilà c’est à peu près la typologie de maison
Raph : Oui
David : Que je fais et on est sur des budgets de maisons à l’unité qui représente un budget en construction entre cent et cent dix mille euros, quelque chose comme cela,
Raph : Que tu revends ensuite cent cinquante milles environ ?
David : Voilà,
Raph : C’est cela, okay, c’est toujours les mêmes maisons que tu construis ou pas ou tu varies des fois, le constructeur varie ou c’est vraiment toujours les mêmes maisons ?
David : Alors non, non, ce n’est pas toujours les mêmes,
Raph : Oui
David : Cela va dépendre en fait du terrain,
Raph : Oui, c’est cela
David : Tout va dépendre du terrain
Raph : Aussi,
David : Suivant comment est foutu le terrain
Raph : Oui
David : Ou bien je vais faire deux maisons jumelées ou alors deux m aisons totalement individuelles ou alors deux maisons à étages jumelés,
Raph : Oui, okay
David : Voilà, cela va dépendre du terrain au final,
Raph : Tu ne fais que des maisons, pas d’immeubles ?
David : Non,
Raph : Non, okay
David : Je ne fais que des maisons individuelles.
Raph : Tout à l’heure, tu nous disais que tu étais marchand de biens alors du coup ma question, c’est est-ce que tout le monde peut faire cela, si demain moi je repère un terrain, que je suis une personne physique, un particulier, je repère un terrain, cool je pourrais construire une maison, la banque est okay, est-ce que je peux faire cela, revendre, encaisser ma plus-value sans problème ou est-ce que c’est vraiment quelque chose réservé, je ne sais pas, enfin il faut un statut ou quelque chose comme cela ?
David : Alors, marchand de biens, c’est un métier, c’est vraiment un métier,
Raph : Oui,
David : Il faut que ce soit fait à l’intérieur d’une structure juridique donc sois une SAS soit une SARL donc une société, est-ce que c’est donné à tout le monde ? Je ne peux pas dire que ce soit donné à tout le monde, c’est quand même fait pour les initiés
Raph : Oui,
David : Parce que cela ne fonctionne pas comme lorsqu’un particulier achète et revend un produit, le marchand de bien, lui, est soumis à d’autres taxes, il peut y avoir de la TVA, il peut y avoir de l’impôt sur les sociétés, voilà, les calculs ne se font pas du tout de la même façon et si on ne prend pas exemple les calculs d’un particulier qui fait de l’achat-revente, dans la structure d’un marchand de bien, on risque de perdre de l’argent si on fait cela,
Raph : D’accord,
David : Il faut quand même connaitre, il faut savoir comment cela fonctionne, il faut vraiment être initié, il faut se former, pour pouvoir faire cela,
Raph : Tout le monde n’est pas marchand de biens du jour au lendemain, c’est vrai que vous avez beaucoup plus d’obligations notamment sur quand vous livrez les produits, sur des normes, des choses comme cela, c’est beaucoup plus strictes par rapport à,
David : Il faut des assurances spécifiques, on devient professionnel donc on a une responsabilité quand on revend, qu’un particulier n’a pas,
Raph : Oui,
David : Lorsqu’il revend, donc voilà, tout cela il faut l’apprendre, disons que cela pourrait être fait pour tout le monde puisque finalement les particuliers font de l’achat-revente, les marchands de bien c’est la même chose,
Raph : Oui,
David : Sauf que c’est encadré sous une forme juridique,
Raph : C’est cela,
David : Et qu’il faut se former pour savoir combien cela se comptabilise et combien cela peut rapporter pour telle ou telle opération, c’est là où il ne faut pas se tromper
Raph : Oui,
David : Et il faut se former, il faut se former, quoi, voilà, c’est tout, simplement.
Raph : C’est vrai que voilà, comme partout dans l’immobilier, dans tous les domaines, si on ne se forme pas généralement on se casse un peu la gueule,
David : C’est certain,
Raph : Oui, oui. Okay, je sais que tu as un blog également surlequel tu parles un petit peu de tout cela, notamment de cette stratégie de la doublette, est-ce que tu peux nous en dire un petit peu plus ? Comment cela s’appelle ? Je mettrai en dessous, bien évidemment, dans la barre de description, mais est-ce que tu peux nous en dire un peu plus ?
David : Avec plaisir, j’ai un blog qui s’appelle « davidlepromoteur.fr », voilà dans lequel vous allez pouvoir trouver différentes rubriques et informations à ce sujet et je fais très bientôt également, une formation en ligne
Raph : Okay,
David : Sous forme de webinar,
Raph : Okay,
David : Donc voilà pour tous les gens que cela intéresse,
Raph : Cent pour cent webinar la formation ?
David : Voilà,
Raph : En direct ?
David : En direct,
Raph : Avec toi ?
David : Et je vais parler un peu plus en détail de cette stratégie,
Raph : De la promotion et de la stratégie de la doublette ?
David : Voilà,
Raph : Okay, je vous mettrai tous les liens dans la description, voilà tu as également une formation sur cette stratégie donc je sais que cela peut en intéresser certaines personnes, pas forcément tout le monde quand on débute, mais je sais que certains seront intéressés par la promotion immobilière. Bon retrouvez tout dans la barre de description, si vous voulez voir un petit peu les produits de David, je pense que vous avez compris que David a de l’expérience dans le milieu, ce n’est pas sa première opération, il a fait une bonne dizaine, quinzaine, vingtaine là ?
David : Oui
Raph : Combien tu en as fait ?
David : Plus de vingt, parce qu’aujourd’hui, je ne compte que ce que j’ai gardé, mais
Raph : En plus,
David : Toutes celles que j’ai faites et revendues,
Raph : On n’a pas parlé de tout ce que tu as revendu, oui, notamment pas qu’en France, aussi à l’étranger donc bonne expérience de David, donc franchement n’hésitez pas à aller voir un petit peu ce qu’il propose, je pense que vous avez compris que David est quelqu’un de professionnel, donc cela est plutôt cool. Moi, je vous invite encore une fois, à vous abonner, à liker la vidéo si elle vous a plu, de la commenté si vous avez des questions, on pourra venir répondre aux questions avec plaisir et à la partager avec des amis qui sont intéressés par l’immobilier. David, je te remercie encore pour cette petite vidéo,
David : C’est à moi que cela a fait plaisir,
Raph : Merci beaucoup, cela fait plaisir, on se dit à une prochaine, ciao, ciao
David : Ciao
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