J’ai acheté 1 immeuble de rapport à 20 ans ! (TDF #2 – Niort)

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Salut à tous,

je vous retrouve aujourd’hui pour la 2nde étape du tour de France que j’ai effectué pour rencontrer des entrepreneurs et investisseurs qui ont tous entre 18 et 30 ans !

On se retrouve pour cette seconde étape à Niort avec Romain dans un petit restaurant avant son ouverture. Je suis vraiment désolé du contre-jour et du bruit ambiant, je n’ai vraiment pas géré sur cette vidéo et c’est la pire de la série des 5 vidéos. Romain a acheté un immeuble de rapport à seulement 20 ans…

Regardez vite la vidéo ci-dessous et partagez là au maximum ! 🙂

Voici le plan de la vidéo :

00:11 – Présentation de Romain et pourquoi on boit du champagne ?
1:22 – Pourquoi Romain a acheté DIRECT un immeuble de rapport à 21 ans ?
2:35 – Description de l’immeuble que Romain a acheté et pourquoi il a choisi celui-ci ?
5:19 – Le type de locations effectuées et les travaux effectués dans l’immeuble
6:08 – Comment géré un dégât des eaux dans un appartement ?
9:27 – L’importance de provisionner du cash pour gérer les imprévus
10:21 – Pourquoi le meublé ne marche pas forcément partout !
10:45 – Pourquoi les locataires qui touchent la CAF sont intéressants
11:46 – Comment Romain a financé un immeuble de rapport à 21 ans ?!
12:40 – L’alliance familiale pour décupler sa force de frapper en immobilier
17:25 – Tous les chiffres de cet immeuble de rapport (cash-flow…)
18:52 – Romain ne s’arrête plus et a signé un autre compromis pour de la colocation
20:14 – Le PROBLEME quand on est jeune et qu’on veut investir en immobilier…
21:49 – L’importance d’être bien préparé pour aller à la banque !
22:25 – Pourquoi Romain a gagné 45 000€ rien qu’en signant un compromis…
23:30 – Comment Romain est tombé dans ce milieu de l’investissement si jeune ?

J’ai acheté 1 immeuble de rapport à 20 ans !

https://www.youtube.com/watch?v=s9d6i-8qUd8

Voir ou revoir les autres épisodes :

Épisode 1/5 : 25 ans et déjà 3 business (Blogging, Immo, Amazon FBA) – Caen
Épisode 3/5 : De zéro à 15 appartements à 25 ans en seulement 3 ans – Lyon
Épisode 4/5 : J’ai investi dans l’immobilier avec un CDD en tant qu’étudiant – Lyon
Épisode 5/5 : De 17 à 34 appartements en 1 an à 27 ans ! – Bussy-Saint-Georges

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Retranscription texte de la vidéo :

Raphaël : Salut à tous ! Bienvenue sur cette nouvelle vidéo, sur la deuxième étape du petit tour de France que je vous ai concocté. Donc je me trouve aujourd’hui à Niort, en compagnie de Romain. Romain, salut !

Romain : Salut Raphaël !

Raphaël : Comment ça va ?

Romain : Ca va très bien écoute.

Raphaël : Je vous préviens tout de suite, on boit du champagne mais ce n’est pas parce qu’on se la raconte, c’est tout simplement parce que c’est l’anniversaire de Romain aujourd’hui, il a 21 ans donc joyeux anniversaire à toi Romain encore !

Romain : Merci !

Raphaël : Est-ce que tu peux te présenter du coup à tout le monde ? Dire qui tu es, ce que tu fais. Que l’on sache un peu.

Romain : Donc, bonjour à tous ! Je m’appelle Romain, j’ai 21 ans depuis juste ce matin, j’habite à Niort, dans le Poitou-Charentes. J’ai fait mon lycée normalement, j’ai eu un bac S, j’ai enchainé avec la première année de médecine que j’ai raté une première fois, que j’ai réessayé et que j’ai raté une deuxième fois, voilà !

Raphaël : Ca arrive.

Romain : J’ai après passé une « année blanche », en tout cas, niveau études. J’ai fait quelques petits boulots par-ci, par-là et là, je suis, pour l’instant, au chômage, en attendant février de commencer en école d’infirmier.

Raphaël : Niquel ! Alors pourquoi je t’interviewe aujourd’hui, c’est tout simplement parce que tu as quand même réalisé un truc qui est ouf à ton âge, c’est que tu as acheté un immeuble rapport.

Romain : C’est ça.

Raphaël : Donc, un immeuble de rapport, vous avez bien entendu, à 20 ans à Niort. Est-ce que tu peux nous en dire plus ? Pourquoi un immeuble direct ? Souvent, c’est un peu surprenant pour les gens. On commence plutôt par un petit parking, un petit studio à la limite, mais un immeuble, pourquoi un immeuble ?!

Romain : Pour moi, l’immeuble, c’était au contraire le plus sûr par rapport à un petit appartement ou une place de parking ou quelque chose comme ça. Pourquoi ? Parce qu’un immeuble de rapport, forcément, il y a plusieurs appartements, plusieurs loyers, donc risque d’appartements vides diminué par rapport au nombre d’appartements.

Raphaël : Donc en gros, si tu as un appartement qui est vide, tu « t’en fous » parce qu’il y a les autres.

Romain : Les autres compensent. Voilà, après, tout est une question de rentabilité… Moi je sais qu’avec cet immeuble, jusqu’à deux appartements vides, je rentre encore dans mes frais.

Raphaël : Donc, tu as encore du cashflow avec deux appartements vides. Combien tu as d’appartements ? De lots ?

Romain : J’ai cinq appartements dans cet immeuble.

Raphaël : Si tu en as deux sur cinq qui sont vides, c’est quand même énorme, ça marche ?

Romain : Ca rentre encore. Je couvre juste mes frais.

Raphaël : Du coup, tu as quoi comme surface dans ces logements ? Est-ce que tu as choisi l’immeuble selon des critères spécifiques ? Qu’est ce qui t’a fait choisir cet immeuble en particulier ?

Romain : Alors, c’est surtout la rentabilité, il faut que ça soit rentable.

Raphaël : Elle est à combien ?

Romain : Là, je suis à un peu plus de 12% de rentabilité nette.

Raphaël : Nette. Donc en brute, tu étais à combien ?

Romain : En brut, je suis à 15% à peu près.

Raphaël : C’est une rentabilité assez classique sur les immeubles de rapport. Pourquoi cet immeuble ? Il est où, il est situé où ?

Romain : Alors, il est à Parthenay dans le nord de Sèvre. C’est un immeuble qui m’a plu parce qu’il est très proche du centre-ville, sans être en plein centre, qui a du mal à se louer donc très bien placé et, pour un immeuble de rapport, il n’était pas très cher. Déjà, c’est des prix de province…

Raphaël : Oui, c’est ce que j’allais te demander après.

Romain : C’est des prix de province donc rien de comparable avec les grandes villes, mais là, il n’était vraiment pas cher puisque je l’ai payé 110 000€.

Raphaël : 110 000€ donc pour cinq logements. Combien tu as en tout en m2 habitables ?

Romain : En tout, je ne sais même pas. Il y a cinq appartements donc il y a : un studio, un T1, un T1 bis et deux T2 avec jardin.

Raphaël : Avec jardin, ok. Et tu sais donc au prix du m2 auquel tu l’as acheté ou pas ?

Romain : Même pas. De tête, je ne me rappelle même plus. Je sais que je n’ai même pas fait ce calcul. J’ai juste comparé par rapport à ce qui se faisait d’autre dans le coin, juste comparé par rapport aux autres au niveau du prix, enfin des prix que je pouvais louer.

Raphaël : T’as pas regardé si tu allais acheter moins cher qu’au prix du marché. T’as regardé si tu allais avoir du cashflow tout de suite ou pas et tu as vu que ça marchait sur ton prévisionnel, que tu avais du cashflow dès le premier jour, du coup, tu as validé le truc.

Romain : Exactement. Je compare juste les rentabilités par rapport aux autres biens. Ce n’était pas forcément le prix au m2.

Raphaël : Oui, d’accord. Donc toi, tu me dis que c’est quand même à 40 minutes de Niort. C’est ça ?

Romain : Oui.

Raphaël : Donc à 40 minutes de chez toi. Pourquoi cette ville et pourquoi pas Niort ?

Romain : Plutôt cette ville parce qu’à ce moment-là, au moment où j’ai visité cet immeuble, j’étais en CDD dans une entreprise à Parthenay, justement, l’endroit où il y a l’immeuble. Donc c’est pour ça que j’ai commencé à regarder les annonces dans cette ville et je suis tombé dessus aussitôt, très rapidement, donc c’est comme ça que j’en suis venu à chercher ici et j’ai préféré Parthenay à Niort simplement parce que les affaires étaient meilleures, les rentabilités étaient meilleures.

Raphaël : Ca coûtait moins cher aussi, comme c’est encore plus la province.

Romain : Exactement, et Niort, donc juste chez moi, il y a eu beaucoup, beaucoup, de logements vides, beaucoup de logements neufs.

Raphaël : Donc ça construit beaucoup ?

Romain : Ca a construit pas mal surtout au niveau des appartements, pour les immeubles donc, il y a beaucoup d’offres pour moins de demandes.

Raphaël : Ok. Et aujourd’hui, sur cet immeuble, c’est quoi ta stratégie ? Tu fais du meublé ? Du nu ? Tu as fait des travaux dans cet immeuble ? Comment ça s’est passé ?

Romain : Alors, c’est que de la location nue parce que les appartements étaient déjà loués. C’est ça aussi ce qui m’a plu.

Raphaël : Donc tu as acheté un immeuble qui était déjà loué, qui avait déjà une rentabilité affichée.

Romain : Exactement. C’était aussi une sécurité de plus, il y a des locataires, au moins, je sais que je ne vais pas galérer à en trouver.

Raphaël : C’est déjà loué.

Romain : Voilà. Et donc, je n’ai pas fait de travaux. C’est un appartement, voilà petit appartement, enfin un immeuble avec petits appartements, petits loyers donc c’est des petits services.

Raphaël : C’est du standard, ce n’est pas du grand luxe.

Romain : Exactement. C’est loin d’être du grand luxe. Donc pas spécialement de travaux, je prévois d’en faire, des rafraichissements, au fur et à mesure que les locataires partent dans certains appartements. Autrement, j’ai juste fait quelques travaux là dans l’un des appartements parce que j’ai eu un dégât des eaux il y a quelques mois.

Raphaël : Oui, comme tu me disais tout à l’heure.

Romain : Voilà, exactement.

Raphaël : Donc ça, le dégât des eaux, comment ça va se passer ? Comment ça se passe quand on a un dégât des eaux ?

Romain : Ben c’est le bordel ! Clairement, c’est le bordel parce que là j’ai eu un dégât des eaux dans un appartement, le dernier qui avait été refait en plus donc pas de chance mais un dégât des eaux qui a obligé le locataire à quitter les lieux immédiatement.

Raphaël : Tu me disais que ça t’arrangeait un peu dans le sens où ce n’était pas forcément le meilleur des locataires qui était en place. Tu ne l’avais pas choisi toi-même.

Romain : Voilà, exactement. Donc je n’ai choisi aucun locataire mais je suis content de tous mes locataires sauf de celui-là.

Raphaël : Voilà, c’est un mal pour un bien. Ça va te couter un peu d’argent mais bon.

Romain : Exactement, d’un côté, je suis content que ce soit sur cet appartement que ce soit arrivé.

Raphaël : Comme tu me disais, il t’a appelé à 3h du matin, t’as cru qu’il était limite bourré, tu t’es dit « qu’est-ce qu’il fait » ?

Romain : Exactement ! Là, j’ai hésité à répondre au départ, je l’ai laissé rappeler plusieurs fois. Et donc, ça a pris beaucoup de temps parce que du mal à trouver l’origine de fuite. Origine un peu incongrue donc beaucoup de temps pour trouver l’origine de la fuite. Beaucoup de temps aussi par rapport à l’assurance. L’expert qui est passé et qui cherchait aussi l’origine de la fuite et qui ne voulait pas continuer à faire avancer le dossier tant que l’origine n’était pas trouvée. Donc, je ne pouvais pas non plus commencer les travaux. Tout a pris beaucoup de temps. En parallèle, bon, moi j’ai eu aussi un accident de moto, je me suis cassé la jambe donc je n’étais pas forcément au top. Donc, il y a eu plein de choses qui ont fait que ça a pris du temps. L’entrepreneur prend beaucoup de temps aussi !

Raphaël : Le temps qu’il intervienne, oui.

Romain : Tout prend du temps. Donc ce n’est toujours pas réglé depuis le mois de juin.

Raphaël : Donc, ça va faire presque six mois.

Romain : C’est ça, alors pour aussi de ma faute. De la faute un peu à tout le monde, donc ça traine mais là, on devrait commencer à toucher au but.

Raphaël : Donc là, c’est un appartement que pour l’instant tu ne peux pas louer.

Romain : Non.

Raphaël : Mais est-ce que ça va te coûter de l’argent ou est-ce que l’assurance va le prendre en compte ?

Romain : L’assurance prend, enfin mon assurance dans un dégât des eaux, prend en compte, la recherche de la fuite, la réparation due à l’eau mais pas la réparation due à l’origine de la fuite.

Raphaël : D’accord, ok. Donc elle te rembourse une partie mais pas la totalité.

Romain : Elle ne rembourse pas tous les frais liés aux travaux donc ça va quand même me coûter un peu. Au niveau de l’assurance, je ne sais toujours pas combien je vais toucher parce que je vais aussi toucher un peu d’argent du à la perte des loyers.

Raphaël : De la part de qui ?

Romain : De la part de l’assurance.

Raphaël : Donc l’assurance te couvre les loyers.

Romain : En partie, pas complétement. En partie, et certainement pas pour toute la durée parce que ça va traîner.

Raphaël : C’est un service que tu avais souscrit en plus auprès de ton assurance ou c’est vraiment un « cadeau » qu’elle te fait ?

Romain : Ca, c’est une très bonne question.

Raphaël : Tu ne l’avais pas négocié dans ton contrat à la base ?

Romain : Non. Je pense que cela devait être une clause.

Raphaël : En cas de sinistre, elle te rembourse les loyers que tu n’as pas touché.

Romain : Voilà, en partie. Donc au total, niveau travaux, sans compter le remboursement de l’assurance, je dois être à peu près à 1 500€ ou 1 600€ sachant que j’en profite aussi pour refaire quelques trucs comme changer la kitchenette, changer la douche histoire d’avoir un truc propre et qu’avec cet appartement, on soit tranquille.

Raphaël : Tu fais du rafraîchissement, ok. Est-ce que ça ne va pas te bouffer ta rentabilité de l’année ce petit problème ? C’est vrai que ça ne fait pas longtemps que tu l’as acheté cet immeuble, directement tu as eu une petite galère, bon, ce n’est qu’un dégât des eaux, ce n’est pas très grave mais est-ce que du coup, tu l’avais pris en compte, plus ou moins ? Tu approvisionnais chaque mois un petit montant pour des imprévus comme ça ? Ou est-ce que ça va détruire ta rentabilité pour cette année ? Comment ça va se passer pour ton cashflow ?

Romain : Alors, là, de toute façon, l’argent, donc l’immeuble ce qu’il y a, c’est que je ne l’ai pas acheté en nom propre.

Raphaël : Oui, on parlera juste après.

Romain : On en parlera juste après. Donc c’est pour ça, l’argent en fait, tout l’argent, le cashflow que je gagnais, je ne l’ai pas dépensé parce que je ne l’ai pas touché personnellement.

Raphaël : Ok. Donc là, on s’est un peu grillé. Les gens, je pense qu’ils commencent à comprendre.

Romain : Donc l’argent, tout l’argent que j’ai « accumulé » depuis l’achat, c’était en mars dernier.

Raphaël : Il est là quoi, il y a une cagnotte.

Romain : Voilà, c’est toujours là, donc ça couvre, ça va couvrir les travaux. Ça devrait suffire et de toute façon, j’avais déjà aussi balancé un peu d’argent dedans.

Raphaël : Ok, je vois. Du coup, est-ce que tu vas en profiter pour faire du meublé suite à cette sortie de locataire, suite à ces petits travaux ? Est-ce que tu vas te dire « je vais faire du meublé » ou pas ? Parce que c’est quand même plus intéressant le meublé aujourd’hui !

Romain : Alors, je ne vais pas meubler parce que à Parthenay, ce n’est pas la clientèle pour. Ce n’est pas ce qui est recherché. C’est plus de la location nue. Et aussi parce que c’est donc souvent des locataires qui perçoivent la CAF.

Raphaël : D’accord, ok.

Romain : Donc pour moi, dans cet immeuble, c’est quelque chose qui m’arrange. Pour certains, ça peut être un point noir. Moi, c’est quelque chose qui m’arrange.

Raphaël : Tu as une garantie, c’est ça ?

Romain : Parce que je touche directement la CAF donc déjà c’est une bonne partie des loyers qui est assurée.

Raphaël : C’est combien de % à peu près du loyer ?

Romain : Ca dépend vraiment des locataires, de leurs revenus. Chez certains, ça peut aller sur 220€, je vais toucher que 20€ de la CAF. Pour certains, ça va être 95% du loyer donc ça peut vraiment varier. Mais bon, c’est toujours ça d’assuré.

Raphaël : Ca, c’est clair !

Romain : Et la location en meublé, les locataires touchent moins la CAF.

Raphaël : Ok.

Romain : Donc, c’est aussi pour ça, pour assurer encore plus.

Raphaël : Mais même, hormis ce point de la CAF, même sur les studios en meublé, ça ne marcherait pas ? Enfin les petites surfaces, souvent, ça marche.

Romain : Ca marcherait peut être mais, à mon avis, ça marcherait moins. J’aurais moins de demandes. C’est moins ce qui est recherché.

Raphaël : Parce que ce n’est pas une ville, je suppose, où il y a des étudiants.

Romain : Non, il n’y a pas du tout d’étudiants.

Raphaël : Voilà, c’est pour ça. Ok, Ok. Si on en vient maintenant au point du financement. Je sais que tout le monde se demande comment tu as pu financer un immeuble de rapport à 21 ans. Les gens veulent savoir. On s’est un peu grillé tout à l’heure mais bon c’est pas grave.

Romain : C’est vrai.

Raphaël : Comment tu as financé cet immeuble ?

Romain : Alors ça, c’était la grande question. Comment financer ? Parce que j’avais un CDD au moment où j’ai visité l’appartement, où j’ai fait les demandes pour un financement. Mais un CDD qui ne durait absolument pas longtemps, je savais que j’allais enquiller derrière sur une période de chômage et qu’après mon chômage, je voulais reprendre des études.

Raphaël : Donc vraiment pour le banquier…

Romain : Je pense qu’il n’y a pas beaucoup plus noir que moi comme client, comme situation !

Raphaël : Oui, c’est assez chaud !

Romain : Et puis absolument pas d’apport. J’ai choisi un financement à 110% pour les frais de notaires, pour tout.

Raphaël : Allez !

Romain : Tant qu’à faire. Et donc la seule solution c’était de faire ça avec quelqu’un qui avait des revenus et donc, j’en ai parlé à ma mère qui n’y croyait absolument pas du tout.

Raphaël : Oui, justement ta mère, elle connait l’immobilier ? Elle a déjà investi ? Elle s’y connait ?

Romain : Elle ne s’y connait pas du tout, non. Elle n’a jamais investi. Elle a juste acheté sa résidence principale où elle a toujours le crédit en plus. Elle n’y croyait absolument pas parce qu’en plus, elle a une situation qui pourrait déjà inquiéter, enfin, qui pour la plupart des personnes, n’oserait même pas imaginer dans sa situation investir. Parce que voilà, mère célibataire avec un CDI mais pas à rouler sur l’or, un prêt à la consommation pour la voiture, le crédit immobilier pour la résidence principale.

Raphaël : Ouais, je vois ! Du coup, comment t’as fait pour la convaincre, pour lui dire « vas-y, maman, on va le faire ! T’inquiètes, ça va marcher ! » ?

Romain : Et ben, ça faisait déjà un bon moment que je la travaillais, que je barbais tout le monde avec ça, avec l’immobilier et donc, quand je lui ai proposé ça, je lui ai montré la rentabilité, elle a fait « oui mais de toute façon, tu ne peux pas investir. ».

Raphaël : Ah, elle n’avait pas compris au début que tu cherchais pour investir avec elle en fait ? Toi, dans ta tête, tu voyais déjà le schéma mais pas elle en fait ?

Romain : C’est ça ! Donc, je lui ai dit « on investit à deux ». C’est là qu’elle m’a maintenu que ce n’était pas possible, qu’elle ne pourrait pas de toute façon avec ses crédits.

Raphaël : C’était peut-être aussi une manière de se cacher derrière ce prétexte, pour cacher sa peur aussi, non ?

Romain : Peut-être et puis c’est vrai que moi je m’y intéressais, mais elle, non. Je lui en parlais mais sans qu’elle ne s’y intéresse plus que ça. Et donc, elle a pris rendez-vous avec la banque en disant « Je vais prendre rendez-vous avec la banque, je vais leur demander et comme ça, au moins, tu verras que ce n’est pas possible et tu me foutras la paix ».

Raphaël : Elle y est allée seule dans un premier temps ?

Romain : Voilà, elle y est allée seule et elle m’a dit « je leur en parle et comme ça, une fois qu’ils t’auront dit non, par contre, tu me fous la paix ».

Raphaël : Comme ça tu te tais, c’est fini. Elle n’y croyait pas.

Romain : Exactement. Et c’est la veille de ce rendez-vous que j’ai visité l’appartement. J’en ai profité pour lui donner tous les chiffres d’étude de cas, le prévisionnel pour qu’elle montre un truc concret à la banque et elle m’a rappelé après, en sortant du rendez-vous.

Raphaël : Direct.

Romain : Direct ! En me disant : « la banque est totalement d’accord pour un prêt à 110%, il n’y a aucun problème ».

Raphaël : Donc via une structure de type SCI.

Romain : Donc, on a crée une SCI familiale pour cet investissement. Voilà, parce que c’était plus simple comme on était à deux et qu’on souhaitait continuer après. On a préféré crée une société dès le départ.

Raphaël : Ben de toute façon, vous n’aviez pas le choix.

Romain : On pouvait acheter à deux. Ça se fait mais voilà, c’était aussi simple.

Raphaël : Pour les parts… Alors justement, toi, comment tu as apporté ta pierre à l’édifice dans cette SCI ? Est-ce que tu as mis un peu d’apport ? Est-ce que tu as réussi à faire un mini prêt ? Comment tu as fait ?

Romain : Alors, on a mis absolument aucun apport. J’ai juste avancé les frais pour créer la SCI. Voilà, mais autrement aucun apport. Et, je ne sais plus ce que je voulais dire !

Raphaël : Ah, ah ! Qu’est-ce que tu as apporté à la SCI en fait ? Toi, tu t’es occupé de la créer et ta mère a fait le crédit en fait ?

Romain : Voilà, c’est grâce aux revenus de ma mère que l’on a fait le crédit et après, pour la création de la SCI, on est passé par un comptable juriste. Voilà, comme tout se faisait d’un coup, précipitamment, on avait aussi besoin de se « débarrasser » de ça. Ça nous a couté un peu d’argent mais on s’est dit « ça au moins, on ne s’en occupe pas ».

Raphaël : On est tranquille.

Romain : On a pu être conseillé par le juriste. Tout ça, c’était des conseils dont on avait besoin aussi donc on préférait faire comme ça. Et donc on a fait 50/50 au niveau des parts donc on est co-gérants tous les deux. On n’a pas mis grand chose, juste de quoi créer la société. On a mis 50€ chacun au départ et puis voilà, c’était tout. 50% chacun.

Raphaël : Super. Tu comptes racheter des parts ou ça va rester comme ça ? C’est quoi ton projet ? Parce que ta mère elle s’y intéresse un peu plus maintenant ou pas du tout ?

Romain : Maintenant, elle s’y intéresse un peu plus.

Raphaël : Du coup, elle veut garder ses parts ?

Romain : Voilà, pour l’instant, elle garde ses parts parce que c’est toujours grâce à elle que je peux investir tant que je n’ai pas de salaire. Après, à terme, moyen ou long terme, on verra ce qu’on fait des parts. Pour l’instant, ça reste comme ça.

Raphaël : Et elle est chaude pour recommencer ta mère ? Elle t’en a déjà parlé ou pas ?

Romain : Ah oui, pourquoi pas ! Maintenant, ça ne dépend plus que des banques.

Raphaël : Mais elle, ça ne la bloquerait pas de recommencer ?

Romain : Non, maintenant, elle n’est plus inquiétée par recommencer.

Raphaël : Tu as fait un gros travail sur elle.

Romain : Voilà, ben disons que maintenant, je l’ai bien convaincue.

Raphaël : Et tu lui as prouvé surtout que ça marchait en fait ?

Romain : Je lui ai prouvé que ça marchait et puis voilà, à force de chercher, si je trouve des biens intéressants où la rentabilité est toujours au rendez-vous. Maintenant, oui, elle n’hésite plus.

Raphaël : Et du coup, on en a pas parlé je crois mais tu es à combien de cashflow ?

Romain : Alors, petit papier pour ne pas oublier !

Raphaël : Sors nous tous les chiffres !

Romain : Donc !

Raphaël : Tu as fait un beau tableur !

Romain : C’est ça, exactement ! Les banques aiment bien ces petits tableurs en général ! Donc c’est un bien que j’ai acheté 110 000€, j’ai, en tout, pour les cinq appartements, 1 410€ de loyers mensuels.

Raphaël : De rentrées, ok.

Romain : Voilà, ça me fait un cashflow mensuel de 370€ net.

Raphaël : Net net, ok. Le prêt, tu l’as pris sur 20 ans c’est ça, enfin la SCI ?

Romain : Même pas, je l’ai pris sur 15 ans celui-là.

Raphaël : Ah oui ? Pourquoi pas plus ?

Romain : Je ne l’ai pas pris sur plus parce que la banque avait du mal à vouloir me prêter sur 20 ans.

Raphaël : Ah oui ?

Romain : 20 ans pour eux, c’était plus pour une résidence principale.

Raphaël : Ok.

Romain : Au départ, j’étais parti pour prendre vraiment sur le plus longtemps possible et après, ma mère n’était pas trop pour aussi prendre le plus long possible.

Raphaël : Elle ne veut pas être endettée trop longtemps, c’est ça ?

Romain : Voilà, sachant que la rentabilité nous permettait d’emprunter sur moins longtemps tout en gardant un cashflow, on a préféré prendre un « compromis » en prenant 15 ans.

Raphaël : Tu as préféré avoir un peu moins de cashflow mais rembourser un peu plus vite aussi.

Romain : Voilà, exactement.

Raphaël : Bon, l’essentiel c’est que tu aies du cashflow en tout cas.

Romain : C’est ça.

Raphaël : Et puis, félicitations pour cet immeuble du coup ! C’est énorme !

Romain : Merci.

Raphaël : C’est super ! Comme quoi, c’est possible de le faire et le pire, c’est que tu ne t’es pas arrêté là puisque tu m’as dit que tu as signé un compromis je crois, c’est ça ?

Romain : Alors, il n’est pas tout à fait signé, il va être signé dans quelques jours.

Raphaël : Alors, dis nous tout rapidement. Qu’est-ce que tu as repéré ? Qu’est-ce que tu as signé ? Et où ça ?

Romain : Alors, c’est un appartement à Poitiers là.

Raphaël : A Poitiers. Pourquoi à Poitiers ?

Romain : Poitiers parce que je vais commencer mes études à Poitiers. Donc c’est pour ça que j’ai surveillé là-bas aussi. Ce n’est pas très loin de chez moi non plus donc je connais un peu la région. C’est là aussi que j’ai fait mes études de médecine donc je connais un peu la ville, et simplement, j’ai trouvé une bonne affaire là bas.

Raphaël : C’est quoi ? Un appartement ?

Romain : C’est un appartement. C’est un appartement dans une résidence.

Raphaël : Ce n’est même pas un deuxième immeuble alors ! Tu me déçois !

Romain : Ce n’est pas un deuxième immeuble, non. J’avais envie d’un peu de changement. Il y avait autre chose qui me tentait bien, c’est la colocation.

Raphaël : D’accord. Pour combien de personnes ?

Romain : C’est un appartement qui a pour l’instant quatre chambres. Je voudrais en créer une cinquième qui est déjà toute crée puisqu’elle existait avant. Donc voilà, pour faire de la colocation avec cinq chambres.

Raphaël : Dans la SCI, non ?

Romain : Dans la SCI.

Raphaël : Avec la SCI. En fait, ta mère est déjà d’accord, c’est bon ? Tu l’a déjà chauffée dessus ?

Romain : C’est tout bon.

Raphaël : Au niveau du financement, ça va être pareil ? C’est ta mère qui va aller voir la banque, qui va apporter les garanties + la SCI ?

Romain : Alors, on y est allé tous les deux puisque, du coup, la SCI est créée donc on y est allé tous les deux. Donc là, vu l’urgence du projet, parce que le prix était très très intéressant et le bien correspondait tout à fait à la colocation. Donc je me suis bien dépêché, je n’ai pas attendu simplement le retour de ma banque principale, j’ai fait le tour des banques, qui m’ont toutes prises pour un charlot !

Raphaël : C’est vrai ?

Romain : Voilà, ça ne m’était encore jamais arrivé. Ça ne fait pas plaisir.

Raphaël : Oui, tu t’es fait un peu dénigré, genre le petit jeune qui arrive.

Romain : Exactement ! En général, elle m’écoutait un peu parler en en ayant rien à faire, me sortait une simulation pour me faire plaisir et me faire dégager et c’est tout. Donc voilà, ce n’est pas forcément agréable mais ma banque m’a dit oui.

Raphaël : Je ne sais pas toi mais ça peut donner aussi de la motivation en se disant « ok, elle me néglige », moi ça me booste ! Je me dis « putain, elle va voir ! ».

Romain : Sur le moment, ça m’énerve.

Raphaël : Et après ?

Romain : Et après, oui, je passe au-dessus. Je me dis « de toute façon, ils n’ont rien compris ».

Raphaël : C’est ça. De toute façon, tu sais que c’est toi qui est dans la bonne situation dans le sens où tu sais où tu vas. Elle, elle est là, elle est derrière son bureau en mode « salariée ». Je ne dis pas que c’est mauvais mais t’es dans l’idée de se créer des revenus passifs, c’est toi qui a entièrement raison. Tu vois ce que je veux dire ?

Romain : C’est ça, exactement. Donc voilà, moi je suis sûr de mon coup et je sais où je vais. Je me dis si celui-là ne passe pas, il y en aura un autre qui passera.

Raphaël : Exactement.

Romain : Si eux ne veulent pas, tant pis.

Raphaël : Tant pis, il n’y a pas qu’eux.

Romain : Exactement.

Raphaël : Du coup, tu as réussi à avoir un petit financement ? Un petit accord ?

Romain : Du coup, j’ai un accord de financement. Ça y est, c’est fait.

Raphaël : Top !

Romain : Donc dans ma banque qui m’a financé le premier immeuble.

Raphaël : En plus.

Romain : En plus, donc très bien. C’est des gens très compétents, très gentils. Et qui, en plus, maintenant me font confiance.

Raphaël : Ca, c’est bien ! Tu leur as prouvé que tu savais investir du coup !

Romain : Voilà, exactement. En général, ce qui est important, je trouve, c’est d’arriver à la banque avec un dossier même si notre situation n’est pas forcément à notre avantage.

Raphaël : C’est clair !

Romain : Un beau dossier, bien monté, avec toutes les pièces justificatives. Voilà, un tableur Excel, c’est tellement rien à faire !

Raphaël : Et c’est tellement beaucoup pour eux.

Romain : Tout de suite, même à 21 ans, ça fait pro !

Raphaël : Ca fait tellement pro, c’est ça. C’est clair que si tu arrives à 21 ans, sans rien dans les mains, en mode je vais acheter un truc, il va te dire « dégage » !

Romain : C’est ça, c’est à peu près ça. Voilà, savoir où on va.

Raphaël : Du coup, ce prêt, il est sur combien de temps ?

Romain : Celui-là, par contre, il est sur 20 ans. J’ai réussi à l’avoir sur 20 ans.

Raphaël : Niquel ! Et ton cashflow estimé, ça donne quoi ?

Romain : Alors le cashflow estimé, deuxième petite feuille !

Raphaël : Allez hop !

Romain : On peut poser celle-là. Donc celui-là, c’est un appartement que j’achète 95 000€, par contre, il y a des travaux à prévoir.

Raphaël : Combien de mètres carrés ?

Romain : 110m2.

Raphaël : Ce n’est vraiment pas cher !

Romain : 110m2 non, ce n’est vraiment pas cher sachant qu’il a été estimé en l’état à 140 000€.

Raphaël : En l’état, au prix auquel tu l’achètes ?

Romain : Tout à fait.

Raphaël : Donc un delta de 45 000€ là ?

Romain : Tout à fait.

Raphaël : C’est énorme ! Comment ça se fait ?

Romain : C’est énorme. C’est la situation du vendeur qui a fait que. Voilà, pressé de vendre, divorce, pas sur place.

Raphaël : C’était un divorce.

Romain : Pas possible de divorcer tant que l’appartement n’est pas vendu.

Raphaël : Donc là, t’as gagné 45 000€ direct ?

Romain : C’est à peu près ça.

Raphaël : Tranquille !

Romain : C’est à peu près ça.

Raphaël : Félicitations alors !

Romain : C’est aussi pour ça que le bien m’a plu parce que mise à part la rentabilité, disons que même si la colocation ne marche pas, ce que je doute, je sais qu’en le revendant direct, je rentre dans mes frais.

Raphaël : Et du coup cashflow estimé à peu près ? Ça doit être insolent là !

Romain : Cashflow estimé, à peu près 530€ par mois.

Raphaël : Sympa ! Net net encore ?

Romain : Net net, il n’y a que ça qui m’intéresse.

Raphaël : Il n’y a que ça qui t’intéresse, tu as raison. C’est top tout ça franchement, c’est super inspirant. Comment tu as appris tout ça ? Comment tu t’es formé ? Enfin, on n’arrive pas à 21 ans à se dire « je vais acheter des immeubles, des biens immobiliers ». A 21 ans, souvent, on est en boîte.

Romain : Oui, c’est vrai qu’en général ça surprend. Comment je suis arrivé là ? J’ai commencé, un peu comme tout le monde a dû le faire au moins une fois, c’est de regarder comment gagner de l’argent dans Google.

Raphaël : « Comment devenir riche » !

Romain : Comment devenir riche ! Et voilà, je ne sais pas, je devais avoir 17 ans à ce moment-là, quelque chose comme ça et voilà, essayer de trouver à se faire un petit peu d’argent. Voilà, à mon échelle, à 17 ans.

Raphaël : Oui, pour vivre, pour te mettre bien !

Romain : Exactement, pour profiter après derrière et puis, de fil en aiguille, on tombe forcément à un moment sur l’immobilier. Donc là, à 17 ans, je savais très bien que ça allait être vraiment quasi-impossible.

Raphaël : Là, c’est vrai que…

Romain : 17 ans, ça fait vraiment tôt. Mais voilà, j’ai commencé à m’y intéresser, à suivre plusieurs bloggeurs, tout ça, à voir des articles, suivre des séminaires par internet gratuitement. Voilà, en suivant plein de monde, on peut déjà se former beaucoup rien qu’avec les vidéos gratuites.

Raphaël : C’est vrai qu’il y a beaucoup de contenu sur internet !

Romain : Il y a déjà pas mal de choses à apprendre, en regardant chez tout le monde, on en apprend pas mal. Donc voilà, j’ai continué là-dessus, toujours à regarder les annonces alors que je savais très bien que je ne pouvais pas acheter mais je regardais.

Raphaël : Oui, tu ne pouvais vraiment pas acheter.

Romain : Je regardais tout le temps. Je passais des heures à regarder ça et mine de rien, ça m’a beaucoup servi puisque ça m’a permis d’apprendre le marché.

Raphaël : C’est un processus, c’est comme ça que ça marche !

Romain : J’ai complétement appris comme ça. Maintenant, je regarde une annonce, je sais en dix secondes si ça me plait ou pas. Donc je gagne du temps là-dessus. Et après, une fois après avoir travaillé un petit peu l’été, j’avais un peu d’argent. J’ai acheté une formation de Cédric Annicette donc c’était Immo Etape.

Raphaël : Donc tu étais au séminaire aussi ?

Romain : J’étais au séminaire donc formation très intéressante. Voilà, déjà avec le contenu gratuit que j’avais vu, j’en connaissais déjà un petit peu de la formation mais ça fait toujours un bonus. Le séminaire, le séminaire live, c’est génial.

Raphaël : C’est clair !

Romain : Là, on ressort d’ici avec une patate !

Raphaël : C’est clair ! C’est top !

Romain : Ca oui, franchement, s’il y a un truc à faire, c’est les séminaires live.

Raphaël : C’est cool.

Romain : C’est génial.

Raphaël : En gros, pour résumer, tu t’es tout simplement formé quoi.

Romain : Je me suis formé.

Raphaël : Tu as appris un peu à droite, à gauche, tu as parlé aux gens, tu as été sur internet et puis voilà.

Romain : C’est hyper important, ça donne confiance en soi. On a moins peur de le faire, on sait comment le faire et c’est toujours un plus aussi, quand on arrive devant les banques, parce que c’est en général le problème de certains, on finit toujours par trouver un bien mais trouver un financement, c’est en général plus compliqué.

Raphaël : C’est l’étape « pivot ».

Romain : Toujours montrer qu’on sait de quoi on parle, qu’on a fait des formations.

Raphaël : Que t’es pas un guignol quoi !

Romain : Exactement. Quand on sait où on va, tout de suite, ça donne confiance aux banques. C’est ça qui fait qu’on peut avoir un financement même à 20 ans.

Raphaël : C’est ça, dans la vie, quand on sait où on va, qu’on est sûr de soi, qu’on a les épaules bien droites, on dégage de l’aura.

Romain : Exactement.

Raphaël : Enfin, on nous fait confiance.

Romain : Tout à fait, exactement.

Raphaël : En tout cas, bravo encore à toi pour tout ça !

Romain : Ben merci !

Raphaël : Vous n’avez plus qu’à suivre l’exemple de Romain ! Nous on va tchiner un dernier coup et puis encore joyeux anniversaire !

Romain : Merci ! A la tienne !

Raphaël : Et puis, à une prochaine !

Romain : A la prochaine

Raphaël : A bientôt !

Romain : Salut !

 

Dites-nous dans les commentaires qu’est-ce qui changerait pour vous si vous aviez un immeuble de rapport qui travaillait dur pour vous ? Pourquoi vous souhaitez investir ou investissez aujourd’hui ? Que cherchez-vous à atteindre ?

15 Responses

  1. Matthieu

    Bien joué Romain.

    Cependant, il faut sûrement pas être trop optimiste pour l’appartement de 110m2 à 95 000€. Les appartements aussi grand à Poitiers, c’est pas tant recherché que ça. Cependant, suivant la localisation précise, ça peut être une bonne opé. 😉

    Répondre
    • Romain

      Merci Mathieu !
      Tu connais Poitiers ? L’appartement est à 10min à pied du centre ville et sur un axe direct pour le campus, proche des lignes de bus. Un bon emplacement globalement 😉

      Répondre
  2. xavier

    Good job Romain.
    Tu as eu raison de convaincre ta mère et de la saoulé avec l’immo 🙂 . En général après le premier investissement ils sont moins réticents pour réinvestir.
    Merci Raphaël pour cette interview.

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  3. clo

    je regarde ça se soir,mais sa tombe a pic j’envisage un achat sur parthenay ^^. J’ai déjà visité des studios louer en vide a 12% de renta brut,mais pas suffisant pour moi.

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    • Romain

      N’hésite pas si tu veux me contacter pour en discuter 😉
      Tu peux me retrouver sur Facebook à Romain Guichet 🙂

      Répondre
  4. Romain

    Merci Raphaël d’être venu jusqu’à moi pour cette vidéo !
    A bientôt lors d’un séminaire ou d’un passage chez l’un ou l’autre 😉

    Si certains ont des questions ou veulent me contacter n’hésitez pas, c’est avec plaisir 🙂

    Répondre

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