IMMOBILIER – Comment être RENTABLE tout de SUITE avec Guillaume Malgouyres

Salut à tous,

On se retrouve aujourd’hui une nouvelle fois avec Guillaume Malgouyres que vous avez sûrement déjà aperçu sur le blog. Guillaume est un jeune investisseur de la vingtaine propriétaire d’une trentaine de lots et sa particularité est qu’il n’investit que dans des immeubles de rapport dans de petite villes (villages). Au sujet du jour : comment être rentable tout de suite lorsqu’on investit dans l’immobilier ? On se retrouve tout de suite dans la vidéo !

Où retrouver Guillaume :

• Le site : https://www.immobilierclub.com/
• La page Facebook : https://www.facebook.com/immobilierclub/
• Les formations de Guillaume :
1. Démarrer dans l’investissement immobilier locatif : http://bit.ly/2xZQ0vA
2. Trouver votre immeuble de rapport avec travaux : http://bit.ly/2h0R0Ko

IMMOBILIER – Comment être RENTABLE tout de SUITE avec Guillaume Malgouyres

https://www.youtube.com/watch?v=5EFoGLweg4w

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Retranscription texte de la vidéo :

Raph : Salut à tous, bienvenue sur cette nouvelle vidéo, donc aujourd’hui je me trouve à la maison avec Guillaume Malgouyres que je vais vous présentez dans un instant, un investisseur immobilier, mais avant tout cela, donc n’oubliez pas de vous abonnez à la chaine YouTube, tout simplement pour recevoir en avant-première toutes les prochaines vidéos, on est déjà plus de quinze mille personnes donc merci à vous et n’oubliez pas également de lire la barre de description ci-dessous afin de récupérer gratuitement votre petit pack de bienvenue qui devrait je suis sûr, vous plaire, donc je vous présente tout de suite Guillaume, Guillaume salut,

Guillaume : Salut,

Raph : Comment tu vas, la forme ?

Guillaume : Très bien, super,

Raph : Super, donc Guillaume, investisseur immobilier qui va se présenter tout de suite avec qui on va parler de comment être rentable tout de suite quand on investit dans l’immobilier, donc Guillaume est ce que tu peux te présenter rapidement ?

Guillaume : Alors, je m’appelle Guillaume Malgouyres, j’ai 29 ans, cela fait à peu près quatre, cinq ans là que j’investis dans l’immo

Raph : Oui,

Guillaume : En moyenne, j’ai acheté à peu près un immeuble tous les six mois,

Raph : Okay,

Guillaume : Moi, ce n’est que de l’immeuble,

Raph : Bon rythme,

Guillaume : Oui, et avec on va en parler tout à l’heure, mais avec des rentas on va dire au minimum aujourd’hui à douze bruts, tu vois

Raph : Okay,

Guillaume : Pour donner un peu une idée, juste rapide, en gros douze bruts, cela veut dire vous achetez cent cinquante mille et vous avez mille cinq cents euros de loyer quoi,

Raph : D’accord,

Guillaume : À peu près, pour donner une idée

Raph : Okay, combien de lots as-tu aujourd’hui ?

Guillaume : Aujourd’hui, j’ai à peu près trente-cinq lots

Raph : Et j’ai cru comprendre qu’il y avait une paire en négociation actuellement ?

Guillaume : Oui,

Raph : Oui, cela change toujours vite avec Guillaume, on avait déjà fait des vidéos ensemble

Guillaume : Oui

Raph : Deux vidéos,

Guillaume : Oui,

Raph : Donc on sait dit qu’on allait faire un petit peu la mise à jour,

Guillaume : C’est vrai qu’il ne c’était pas passé grand-chose depuis

Raph : Oui,

Guillaume : Parce que lors de la dernière vidéo, on n’avait pas autant de biens

Raph : Elles étaient assez proches aussi

Guillaume : Voilà, oui, le truc c’est que bon on s’est concentré aussi sur notre activité professionnelle, donc cela nous a pris beaucoup de temps, là cela fait un mois ou deux, là qu’on s’est vraiment reboosté à fond et tu vois on a deux offres d’achat en cours là,

Raph : Oui

Guillaume : Une troisième aussi qu’on va aller visité mardi, une quatrième, donc oui, là l’objectif c’est de racheter peut être sans être déconnant, signé au moins quatre compromis d’ici la fin de l’année quoi,

Raph : En sachant donc qu’on est en octobre 2017, à ce moment-là, donc il te reste un peu moins de trois mois puisque le mois d’octobre est déjà bien entamé

Guillaume : Oui, exactement

Raph : Okay, donc là tu es chaud ?

Guillaume : Oui, je suis chaud, oui on était à deux immeubles par an et là il faut qu’on tourne à dix par an pour que ce soit vraiment intéressant,

Raph : Okay, l’homme qui avait autant d’appartements que son âge-là, tu es carrément en train de l’exploser, il faut que tu vieillisses un peu plus vite, je ne sais pas

Guillaume : Oui, ça doit être cela

Raph : Mais bref, du coup, je suppose que si tu investis autant dans l’immobilier, c’est que quoi ? Tu adores cela ? Cela te rapporte de l’argent ? C’est rentable ?

Guillaume : Alors oui, oui, c’est rentable

Raph : C’est rentable,

Guillaume : Après j’aime cela, oui,

Raph : C’est une passion aussi ?

Guillaume : Après le fait que tu gagnes de l’argent, cela aide pour aimer quoi,

Raph : Bien sûr, c’est sûr, si tu perdais de l’argent tout le temps

Guillaume : Oui, c’est-à-dire qu’une passion qui te faire perdre du pognon en général

Raph : Cela limite au bout d’un moment,

Guillaume : Oui, au bout d’un moment, cela t’énerve

Raph : Oui,

Guillaume : Oui, c’est une passion qui est rentable, après la rentabilité voilà justement, c’est le thème de la vidéo

Raph : Exact

Guillaume : On va en parler de savoir comment on fait pour avoir des biens rentables rapidement de suite et surtout qu’est-ce que c’est qu’un bien rentable, c’est ça la question au final,

Raph : Oui, peut être commençons par le début,

Guillaume : Oui,

Raph : Qu’est-ce qu’un bien rentable, on me demande toujours, Raph, je veux investir dans l’immobilier, je veux avoir un bien qui soit rentable, je veux gagner de l’argent tout de suite, le cash-flow positif comme on dit toujours,

Guillaume : Oui

Raph : C’est quoi rentable ? C’est quoi la définition d’être rentable ?

Guillaume : Chacun aura sa propre définition,

Raph : Oui,

Guillaume : C’est vrai, mais pour moi en tout cas, c’est un produit qui a un cash-flow positif, c’est-à-dire qu’à la fin de l’année, une fois que tu as payé toutes tes charges, une fois que tu as payé tes impôts, une fois que tu as payé ton crédit, les assurances, etc il te reste de l’argent sur ton compte,

Raph : Okay,

Guillaume : D’accord, et au bout de plusieurs années que tu puisses t’en servir peut être pour réinvestir ou pour financer de nouveaux travaux pour agrandir un appartement, je n’en sais rien

Raph : Ou vivre tout simplement,

Guillaume : Ou vivre, voilà, exactement, oui puisque l’objectif premier quand même je pense que beaucoup d’investisseurs, c’est d’augmenter son train de vie,

Raph : Oui,

Guillaume : Et d’avoir un train de vie plus confortable, voilà, de pouvoir sortir davantage, d’aller au resto, alors c’est vrai que si tu passes ta vie à faire, enfin si tu n’investis que pour faire cela, tu vas être limité, parce que tu ne mettras jamais d’argent de côté au final,

Raph : C’est cela, il faut épargner un peu quand même

Guillaume : C’est là où c’est un peu compliqué, donc un produit rentable pour moi, c’est un produit qui à la fin de l’année, fait rapporter de l’argent, tout simplement

Raph : Toutes charges comprises et payer

Guillaume : Oui

Raph : Il te reste un excédent de trésoreries, dans ta propre poche,

Guillaume : Exactement, voilà

Raph : Okay donc c’est la définition, c’est clair maintenant, le comment, donc grosse question, comment on est rentable, parce que voilà, il y a pleins de gens qui me disent moi, je regarde plein d’annonces immobilières,

Guillaume : Oui

Raph : Je ne trouve rien, je fais dix, vingt visites, je fais des offres, on me les refuse

Guillaume : Oui,

Raph : Parce que je veux négocier trop, comment on trouve un bien rentable enfin comment on fait ?

Guillaume : Alors déjà il faut savoir qu’on peut trouver pour moi à partir de dix pour cent de rentabilité, d’accord, donc on va parler de rentabilité nette, okay

Raph : Oui,

Guillaume : Quand je dis rentabilité nette, c’est en enlevant la taxe foncière

Raph : Okay,

Guillaume : Okay et les frais de notaires, donc en intégrant tous ces éléments-là donc après à rajouter aux frais, tu n’auras que

Raph : L’assurance

Guillaume : Oui, les assurances

Raph : Les charges, etc okay

Guillaume : Donc c’est à partir de dix pour cent net, moi c’est la limite que je me fixe minimum, on génère un excédent de trésoreries

Raph : Okay,

Guillaume : Donc normalement on est gagnant, bon alors malgré tout, on peut jouer sur plusieurs tableaux

Raph : C’est cela,

Guillaume : Pour faire varier justement le cash-flow, c’est-à-dire qu’une rentabilité à dix pour cent nette peut malgré tout si tu gères mal ton truc faire à la fin de l’année un cash-flow négatif

Raph : Forcément, oui, on peut avoir dix pour cent de rentabilité sur le papier

Guillaume : Oui,

Raph : Et oublier de ne pas avoir de cash-flow si on a un crédit sur, je ne sais pas, deux ans,

Guillaume : Oui, oui, exactement,

Raph : Parce que la rentabilité en fait c’est quoi ? Un composant qui rentre dans le calcul

Guillaume : Tu vas avoir la durée de l’emprunt,

Raph : Oui

Guillaume : La durée de l’emprunt, cela veut dire quoi ? Cela veut dire la mensualité donc plus bien sur l’emprunt est long plus vos mensualités seront courtes et petites je veux dire et elles vous permettront d’avoir un cash-flow positif

Raph : Oui

Guillaume : Donc c’est la durée, c’est le montant de l’emprunt donc le montant de l’emprunt c’est votre apport, c’est-à-dire que si vous mettez par exemple un apport sur votre projet, la rentabilité ne va pas bouger, ne va pas augmenter, mais en fait vous allez augmenter votre cash-flow, bon ce n’est pas forcément l’objectif ici

Raph : De cramé sa trésorerie

Guillaume : Oui, de cramé sa tréso, mais c’est une solution pour dire voilà des fois quand je suis limite, bon tant pis, je balance un peu d’argent au départ

Raph : Oui

Guillaume : Et je suis tranquille on va dire et je n’ai pas la peur de me dire s’il y a un locataire qui part comment je fais, etc

Raph : C’est cela, parce qu’on le rappelle, la rentabilité finalement prend en compte que deux critères,

Guillaume : Oui

Raph : Cela va être les loyers divisés par le prix d’achat

Guillaume : Oui

Raph : Et cela ne prend pas en compte tout ce qui est les apports

Guillaume : Non,

Raph : Etc etc

Guillaume : Exactement

Raph : Donc cela change tout au niveau du cash-flow si jamais, on ne prend pas en compte tout cela,

Guillaume : Oui,

Raph : C’est cela ? Oui

Guillaume : Cela change vraiment tout et après il y a un autre point sur lequel on peut jouer, c’est parce qu’on part toujours du principe que finalement le montant de loyer qui est proposé ou qui est donné, c’est la réalité

Raph : Oui

Guillaume : On peut jouer là-dessus, c’est-à-dire qu’on va avoir aujourd’hui des immeubles par exemple qui seront en partie loués ou déjà loués sur lesquels tu as des loyers qui sont effectifs, mais qui sont totalement sous-évalué par rapport au marché donc cela il faut essayer de l’étudier, c’est-à-dire qu’il faut se dire bon on peut du coup peut être augmenté la rentabilité

Raph : Oui

Guillaume : Parce que finalement, il n’est pas loué assez cher,

Raph : Par quel type de stratégie tu pourras augmenter un loyer ? Est-ce que c’est parce qu’elle n’a pas été réévaluée depuis très longtemps, cela se voit de temps en temps

Guillaume : Alors

Raph : Ou il y a d’autres stratégies aussi ?

Guillaume : Cela peut être ça, cela peut être en effet que cela fait vingt ans que la personne est dedans,

Raph : Voilà

Guillaume : Mais si c’était le cas souvent cela veut dire que l’appartement est à rénover aussi,

Raph : Oui

Guillaume : Donc tu as des travaux à prévoir

Raph : Okay,

Guillaume : Donc rentabilité qui augmente attention parce que tu as le loyer qui augmente

Raph : Cela contre balance

Guillaume : Mais il y a quand même les travaux qui augmentent, donc il faut voir si cela compense ou si cela permet d’améliorer la renta

Raph : Okay,

Guillaume : Après il y a d’autres solutions, certaines solutions que j’utilise, certaines que tu utilises toi, il va y avoir en premier le meublé, c’est le plus simple,

Raph : Oui,

Guillaume : C’est-à-dire dans certaines villes, je pense qu’à partir de vingt mille habitants je dirais, le meublé permet vraiment de louer plus cher, pourquoi ? Parce que sur des villes en dessous finalement le meublé est peu utilisé

Raph : Pourquoi ?

Guillaume : Je n’en sais rien

Raph : Cela intéresse un peu moins les gens c’est cela ?

Guillaume : Non, mais c’est qu’en fait on a un peu l’impression si tu veux que le meublé, c’est plus un truc des grandes villes si tu veux,

Raph : Les étudiants,

Guillaume : Les étudiants

Raph : Les jeunes actifs, oui

Guillaume : Voilà et forcément dans des villes de moins de vingt mille habitants

Raph : Oui,

Guillaume : On a beaucoup moins d’étudiants, okay

Raph : C’est plus un public assez, pas âgé, mais

Guillaume : C’est soit des jeunes actifs, enfin des actifs,

Raph : Oui

Guillaume : Soit des gens qui n’ont pas de revenus, etc ou soit des personnes âgées

Raph : Oui, oui

Guillaume : Donc sur le papier, on a l’impression, on pense en fait la plupart des investisseurs pensent qu’il n’y a pas de marché pour le meublé et au final, moi je ne loue pas plus cher mes produits en meublé parce que fiscalement, cela m’intéresse de louer en meublé

Raph : D’accord, oui, oui

Guillaume : Donc je me dis à choisir, vu que cela ne me coute pas si cher de meubler un appartement, je préfère le passer en meublé tu vois voilà,

Raph : C’est plus rentable,

Guillaume : Oui

Raph : Les investisseurs ne font que du meublé entre guillemets

Guillaume : Oui,

Raph : Parce que c’est plus rentable fiscalement et que le coût des meubles est contre balancé par le prix du loyer que tu vas augmenter,

Guillaume : Oui, très rapidement, après sur des grandes villes, les gens sont habitués en fait à ce phénomène de meublé,

Raph : Oui,

Guillaume : Donc ils savent qu’ils sont prêts à payer plus cher, parce qu’ils savent que c’est un service supplémentaire et ils se rendent compte du service si tu veux supplémentaire qui est apportée par les investisseurs donc voilà tu peux te permettre des fois de louer cinquante euros par mois de plus pour rien quoi, pour deux mille euros de meubles

Raph : C’est cela, oui

Guillaume : Donc c’est énorme en fait, en termes de ratio, c’est hyper intéressant

Raph : Oui, oui, oui

Guillaume : Donc ça c’est le premier point

Raph : Oui,

Guillaume : Le deuxième point, que toi tu connais davantage que moi, cela va être le saisonnier,

Raph : Clairement, un booster de rentabilité là

Guillaume : Oui

Raph : Oui, oui, oui, c’est vrai que les loyers, on dit qu’une semaine de location en saisonnier, peut faire un mois de loyer

Guillaume : Oui,

Raph : En location longue durée donc cela veut tout dire

Guillaume : Oui, oui

Raph : C’est très très puissant

Guillaume : C’est énorme, c’est vrai que moi je ne le fais pas, après bon voilà, je continue sur ce que je connais

Raph : On parlera un petit peu après de ce que tu fais, oui

Guillaume : Voilà, bon, ensuite il y a la colocation,

Raph : Oui,

Guillaume : Donc cela tout simplement, c’est au lieu de louer en gros un T4, à je ne sais pas moi, six cents euros, vous allez louer chaque chambre peut être trois cents euros chacune tu vois,

Raph : C’est cela,

Guillaume : Voilà

Raph : Au lieu de faire une seule famille, on fait à trois ou quatre étudiants,

Guillaume : Voilà, exactement

Raph : On dilue les risques au passage aussi et on a plus de rentabilité

Guillaume : Oui, on a plus de rentabilité après peut être qu’en entretien, en travaux, on a un peu plus, parce que bon voilà, c’est possible que si tu loues à des étudiants cela fait un peu plus la teuf

Raph : Oui, c’est vrai, après si c’est une famille avec des enfants et que les enfants écrivent sur les murs

Guillaume : Oui, c’est vrai

Raph : Cela peut vite être le bordel aussi,

Guillaume : C’est vrai, c’est vrai, mais je pense que ce n’est pas la même manière de gérer aussi

Raph : C’est sûr et certain

Guillaume : Les locataires,

Raph : Oui,

Guillaume : Mais c’est vrai que finalement là c’est sur un produit quasiment sans travaux supplémentaires, simplement il faut le rendre sympa, c’est-à-dire qu’aujourd’hui on voit beaucoup de colocations qui sont super sympas en termes de design, etc

Raph : Très adapté, oui, oui

Guillaume : Comme le saisonnier, le saisonnière demande quand même un budget d’investissement, en termes de mobilier qui est un peu plus important que le meublé classique

Raph : On ne va pas faire du Ikea pour des clients en saisonnier normalement, après cela dépend de la clientèle qu’on vise

Guillaume : Oui

Raph : Mais c’est vrai que normalement, il faut mettre un peu plus haut de gamme,

Guillaume : Toi, ce n’est pas ton cas, toi, ce n’est pas ce que tu cherches,

Raph : Non, non, clairement pas, oui, oui

Guillaume : Donc voilà, c’est les différents systèmes, donc si on répète, on va avoir le meublé, le saisonnier, la colocation, je crois que je n’ai rien oublié ?

Raph : Tu n’as rien oublié, non

Guillaume : Voilà, donc c’est les différentes manières finalement d’augmenter son loyer

Raph : De booster

Guillaume : Et du coup sa renta et son cash-flow

Raph : Et d’être rentable donc tout de suite, okay toi tu as une autre stratégie dont on n’a pas encore parlé pour être rentable tout de suite c’est l’immeuble de rapport et plus spécifiquement l’immeuble de rapport dans des petites villes on va dire,

Guillaume : Oui, oui

Raph : Où il n’y a pas beaucoup de monde, pourquoi ?

Guillaume : Oui, si tu veux les immeubles de rapport en campagne, on peut le dire

Raph : Oui

Guillaume : On peut le dire comme cela, ce n’est pas grave

Raph : Les villages,

Guillaume : Il y a une caractéristique c’est que personne n’y va déjà

Raph : C’est vrai

Guillaume : C’est-à-dire que tout le monde en a peur,

Raph : Et c’est vrai en fait, les gens veulent l’investissement sexy des fois genre

Guillaume : Oui,

Raph : Genre je suis propriétaire à Monaco, à Miami, mais en fait, ce n’est pas rentable là-bas ?

Guillaume : Non,

Raph : Alors que si tu es dans les villages, okay ce n’est pas sexy peut-être, mais au moins toi tu es rentable tout de suite aussi, on est d’accord ?

Guillaume : Oui, oui

Raph : Voilà

Guillaume : C’est clair, c’est la grosse différence, après c’est vrai que j’avais, tu vois la semaine dernière, j’avais une personne qui m’a appelé, un architecte sur Cannes,

Raph : Oui,

Guillaume : Qui m’appelle en me disant qu’il n’investissait que sur Cannes, même Nice, bon bref et du coup il me disait, moi je ne cherche que dans la ville où je suis,

Raph : Qu’à Cannes,

Guillaume : Et il me dit, mais quand même une fois j’ai investi avec ma compagne sur Périgueux, je crois,

Raph : Oui

Guillaume : Et il me dit, c’est vrai que là, on a fait un max de pognon,

Raph : Alors qu’à Cannes, c’est chaud,

Guillaume : Oui, tu vois il compare Périgueux et Cannes, bon forcément il y a un monde,

Raph : Oui, oui, oui

Guillaume : Mais au final, il s’était quand même rendu compte que c’était hyper rentable d’aller investir dans des villes

Raph : Ailleurs,

Guillaume : Plus petites quoi, et c’est là où il faisait réellement du pognon parce que c’est vrai que forcément c’est plus sexy, moi j’aimerais bien aussi investir à Cannes

Raph : Oui, c’est sûr, c’est classe

Guillaume : Si on avait les mêmes rentas c’est sur

Raph : C’est sûr, après Cannes, c’est peut-être plus de la culbute, de l’achat-revente  

Guillaume : Oui, oui

Raph : Où on voit un public beaucoup plus aisés,

Guillaume : Exactement,

Raph : On fait peut-être des grosses plus valus à six chiffres, peut être sept chiffres, je ne sais pas, sur des gros projets, mais c’est différents,

Guillaume : Oui, ce n’est pas la même stratégie

Raph : C’est clair,

Guillaume : Après voilà nous, donc c’est les immeubles de rapport à la campagne, on n’a pas de concurrence, parce qu’en fait il n’y a aucun investisseur qui est dessus

Raph : Tu as le temps de négocier,

Guillaume : Exactement, tu as le temps de négocier donc tu peux vraiment négocier les prix et tu n’es pas pressé, si tu dis écoutez j’irai visité semaine prochaine, ce n’est pas un problème, si tu vas à Paris et que tu veux faire de l’achat-revente ou quelque chose comme cela, il faut que tu sois dans l’heure,

Raph : Oui, c’est cela

Guillaume : Voilà,

Raph : C’est la folie,

Guillaume : Vraiment c’est dans l’heure qu’il faut aller visiter, là tu as une semaine, tu es tranquille, tu te dis bon je ferais cela ce week-end, ce n’est pas grave,

Raph : Je suis en vacance

Guillaume : Voilà, et même des fois tu vas jouer volontairement la montre, parce que tu sais que tu as le temps en fait,

Raph : C’est cela,

Guillaume : Tu joues, tu joues là-dessus, tu vas aller visiter, mais tu vas attendre une semaine ou deux avant de faire une offre parce que tu sais que tu as le temps,

Raph : Montrer que tu n’es pas pressé au vendeur et que tu es en mode,

Guillaume : Oui, voilà,

Raph : Oui, okay

Guillaume : Même dans la manière de négocier, tu vas monter tout petit, tout petit, tu vois ?

Raph : Oui

Guillaume : Et au lieu de dire allez c’est bon j’accepte, ce n’est pas grave, non en fait, il faut arriver à être totalement détacher du bien et se dire si j’ai celui-là, tant mieux, si je ne l’ai pas tant pis,

Raph : Tant pis, il y en a d’autres

Guillaume : C’est comme cela qu’on fait des bons coups, c’est comme cela que du coup quand on n’est pas impliqué dans le dossier, là on peut se permettre de faire des supers coups, parce qu’on ne va pas monter le prix, on dit non, non, moi c’est mon prix, à ce prix-là, sinon je m’arrête,

Raph : Oui,

Guillaume : Et c’est là où tu arrives à avoir des bons trucs, donc tu es sur un marché sur lequel il n’y a pas de concurrence et en plus pour encore te différencier finalement, c’est toujours ce qui est important, c’est se différencier des autres

Raph : C’est clair,

Guillaume : On fait des produits, je ne dirais pas de haut de gamme évidemment, mais de moyenne gamme, c’est-à-dire qu’on va proposer des trucs qui sont au-dessus de ce que tous les autres investisseurs qui existent, les anciens, etc, sur le marché actuel proposent, c’est-à-dire qu’eux vont proposer des kitchenettes avec un sol en lino un peu dégueu

Raph : C’est vieillissant c’est cela ?

Guillaume : Oui, voilà, c’est des logements qui sont assez vieillots, les gens, ce qui est assez étonnant, c’est que les investisseurs locaux vont être prêts à baisser les prix pour louer plutôt que dire je mets dix mille euros

Raph : Un coup de peinture, un coup de kitchenette, une nouvelle cuisine, okay,

Guillaume : Oui, alors si tu veux ce qu’ils font eux, c’est qu’ils vont dire bon, un appartement rénové pour eux, c’est un appartement repeint,

Raph : Okay,

Guillaume : Donc tu vois, c’est un peu

Raph : La mentalité

Guillaume : Voilà, c’est la mentalité, un appartement rénové c’est un appartement repeint,

Raph : Oui

Guillaume : Voilà, nous un appartement rénové, c’est un appartement sur lequel, tu vas changer la salle de bain, tu vas changer la cuisine, tu vas changer

Raph : Les sols

Guillaume : Les sols,

Raph : Etc

Guillaume : Tu vas ré-isoler les plafonds éventuellement si c’est nécessaire, etc

Raph : Oui

Guillaume : Donc ce n’est pas du tout le même niveau, dans la cuisine, tu vas mettre un four, une plaque, une hotte, même pour un studio, nous on met un four, voilà

Raph : Tu l’équipes comme il faut quoi,

Guillaume : Oui, voilà, comme pour moi quoi,

Raph : En fait tu pourrais y vivre dans tes appartements, alors qu’eux je pense que moyen, moyen,

Guillaume : Exactement, c’est-à-dire que moi, je pars du principe que même si je suis détaché de l’investissement, je suis détaché du lieu, mais je ne suis pas détaché du bien en lui-même, d’accord ?

Raph : Oui, si on te met dedans ce n’est pas un calvaire,

Guillaume : Voilà,

Raph : Okay,

Guillaume : C’est-à-dire que si on me déplace géographiquement, on va dire

Raph : Oui,

Guillaume : Je peux vivre dedans,

Raph : Okay,

Guillaume : Et je pense que cela est hyper important

Raph : C’est clair

Guillaume : Si tu ne te projettes pas, comment tu veux vendre, c’est comme quand tu n’es pas convaincu d’un produit,

Raph : C’est clair,

Guillaume : Tu peux ne peut pas vendre un produit, là c’est pareil,

Raph : Donc je suppose que ces mecs-là, ce n’est même pas de la concurrence pour toi, tu loues facilement malgré le fait qu’il y ait peu de personnes potentiellement intéressées par le bien, c’est facile, cela converti

Guillaume : En fait, la question que la plupart des investisseurs me posent quand ils me disent comment tu fais pour investir dans des si petites villes,

Raph : Oui,

Guillaume : Quand je dis si petites villes, c’est aujourd’hui en gros, la plus grande ville dans laquelle j’ai investi c’est quinze mille habitants pour rappeler

Raph : Oui,

Guillaume : Et la plus petite cela va être deux cent cinquante habitants

Raph : Oui, donc cela veut tout dire, oui

Guillaume : Voilà, les gens se disent, mais comment tu loues, est ce que tu n’as pas genre cinquante pour cent de vacance locative

Raph : Oui,

Guillaume : Moi je dois avoir peut-être un taux de remplissage de 90, 95%,

Raph : Tu n’as pas plus de vacances locatives qu’ailleurs quoi ?

Guillaume : Non, non, absolument pas, clairement

Raph : Que si tu étais à Reims ou comme ici ou à Paris,

Guillaume : Après, j’ai sûrement moins d’appels, c’est clair, il y a moins d’habitants

Raph : Mais cela convertit

Guillaume : Mais cela converti, c’est-à-dire que je vais faire là, j’avais un studio qui se libérer, en gros, il se libérait je crois, on signait le lundi matin, l’état des lieux de sortie, l’après-midi j’avais deux visites, les deux le voulaient quoi,

Raph : Okay,

Guillaume : Et c’était aussi simple que cela et le lendemain, on signait l’entrée, donc les gens pensent que c’est compliqué, mais en fait ce n’est pas compliqué, après dans des toutes petites villes genre deux cent cinquante habitants, ce n’est pas le même, c’est plus compliqué,

Raph : Forcément, on ne va pas non plus mentir,

Guillaume : Des fois il y a du temps, parce que personne n’a le désir d’aller sur place à ce moment-là, voilà

Raph : Oui, oui

Guillaume : Mais à partir je pense, de trois, quatre mille habitants, il n’y a absolument aucun souci

Raph : Pas de souci, donc c’est vrai que c’est une des craintes majeures des investisseurs novices débutants, plutôt débutant, c’est qu’ils se disent toujours et si je n’ai pas de locataire, si je n’ai pas de locataire,

Guillaume : Oui

Raph : Si je n’ai pas de loyer, je ne peux pas rembourser le crédit, c’est chaud,

Guillaume : Oui,

Raph : Tu en es la preuve que voilà, finalement, c’est possible,

Guillaume : Bien sûr,

Raph : C’est nature pour encore être rentable, c’est de proposer un beau bien, on aura des locataires, il n’y a pas de souci

Guillaume : Oui, mais après, ce qu’il faut voir aussi c’est que moi aujourd’hui si 50% de mes locataires partent aujourd’hui, je peux quand même rembourser mon crédit,

Raph : Voilà,

Guillaume : Avec tous les loyers que j’ai

Raph : Super,

Guillaume : Donc si tu veux, cela me permet de bien dormir quoi,

Raph : Cela te rassure forcément,

Guillaume : Clairement, parce que voilà si je reçois, parce qu’il ne faut pas se leurrer quand vous arrivez pendant les mois d’été, au mois de septembre ou au mois de juin, vous recevez pas mal de courriers de départs éventuels et là il y a une petite pression,

Raph : Un petit coup de chaud,

Guillaume : Voilà, un petit coup de chaud, tu te dis putain j’en ai trois ou quatre qui partent

Raph : Il faut que je reloue, oui

Guillaume : Il faut que je reloue, quoi, et à chaque fois il y a une forme de pression, mais au final, il n’y a pas lieu d’être parce que tu es tranquille, tu sais que tu vas rembourser ton crédit

Raph : C’est un cycle, oui

Guillaume : C’est juste savoir si tu vas faire plus ou moins de cash-flow que le mois dernier c’est tout,

Raph : C’est cela,

Guillaume : Il n’y a que cela quoi,

Raph : Et puis c’est aussi la meilleure période finalement, c’est la pire, parce que beaucoup de gens partent, mais c’est aussi la meilleure parce que beaucoup de gens arrivent, c’est des cycles de gens

Guillaume : Oui, c’est plus facile pour relouer, quoi

Raph : Donc voilà, okay, Guillaume, tu as un site internet sur lequel tu parles d’immobilier et tu mets pas mal de vidéos parce que voilà Guillaume fait beaucoup, beaucoup de visites d’immeubles,

Guillaume : Oui,

Raph : Donc c’est super intéressant de voir tout cela, est ce que tu peux nous dire où on peut te retrouver ?

Guillaume : Alors vous pouvez nous retrouver tout simplement sur le site www.immobilierclub.com, tout attaché

Raph : Je mettrais tout en dessous encore une fois, dans la barre de description

Guillaume : Voilà et puis sur Facebook aussi sur «  club immobilier » tout simplement

Raph : Okay, je sais aussi que Guillaume a beaucoup, enfin quelques formations depuis peu

Guillaume : Oui

Raph : Très intéressante sur l’investissement immobilier, est-ce que tu peux en dire un petit mot peut être pendant une petite minute, qu’est-ce que tu proposes ?

Guillaume : Alors pour l’instant on a créé que deux formations, une formation vraiment pour les débutants qui veulent investir dans l’immo, simplement pour leur expliquer justement tous les éléments à prendre en compte, ceux à quoi il faut réfléchir, sur lequel il faut penser, c’est-à-dire par exemple pour donner des idées, est-ce qu’il faut d’abord acheter sa résidence principale ou pas ?

Raph : D’accord

Guillaume : Est-ce qu’il faut faire un apport ou pas ? Est-ce qu’il faut faire une SCI ou pas pour un premier investissement ?

Raph : Gros débat,

Guillaume : Voilà, c’est vrai que c’est des débats, mais au final, ce sont les questions qu’on se pose au départ, il faut quelqu’un

Raph : Pour y répondre

Guillaume : Pour donner des réponses, voilà

Raph : Et ce n’est pas tourner immeuble de rapport, c’est vraiment tourner général

Guillaume : Là c’est pour tout, oui, c’est pour tout, ce n’est pas spécifique pour l’immeuble de rapport sur ce produit-là, après on a fait une deuxième formation qui est vraiment tournée immeuble de rapport qui s’appelle «  trouver votre immeuble de rapport » avec travaux

Raph : Okay,

Guillaume : Qui est vraiment tournée sur ce principe-là et qui explique comment moi je fais pour justement investir et acheter des immeubles avec travaux, c’est vrai qu’on n’a pas parlé de travaux pendant cette vidéo,

Raph : Non,

Guillaume : On ne pouvait pas, on n’avait pas le temps

Raph : Oui,

Guillaume : Mais, c’est vrai que nous on est spécialisé sur les travaux et donc on va repérer des immeubles avec travaux pour faire du déficit foncier

Raph : Pour toute ta stratégie

Guillaume : Voilà, pour des raisons fiscales derrière aussi

Raph : Aussi, donc c’est vrai que Guillaume, c’est ta stratégie, des immeubles tu en as acheté des dizaines, aussi bien pour toi que pour tes clients

Guillaume : Oui

Raph : Donc Guillaume maitrise parfaitement le sujet des immeubles donc voilà n’hésitez pas à aller voir également

Guillaume : Oui,

Raph : Les produits de Guillaume, franchement Guillaume, je le recommande à 100%, cela se voit, je pense, sur la vidéo, c’est quelqu’un de très pro, très sérieux dans ce qu’il fait, dans ses visites donc vous pouvez lui faire confiance, je mettrai tout en dessous, n’hésitez pas à aller voir et puis Guillaume je te remercie beaucoup pour cette vidéo,

Guillaume : Merci,

Raph : Et puis je te dis à très très vite,

Guillaume : À très vite,

Raph : À très très vite,

Guillaume : Salut,

Raph : Ciao

Guillaume : Ciao.

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