IL INVESTIT A 21 ANS VIA UN PRET ETUDIANT [Tour de France 1/5 (Lyon)]

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Salut à tous,

et c’est reparti pour un tour ! L’année dernière, j’avais déjà réalisé un premier Tour de France dans lequel j’avais interviewé 5 entrepreneurs et investisseurs.

J’ai décidé de refaire la même chose pour cette année 2017 et on se retrouve donc pour la 1ère étape de ce Tour de France n°2 à Lyon avec Florian Serbini !

Florian est un jeune entrepreneur et investisseur. A 21 ans, il a décidé d’investir, comme moi, dans l’immobilier via un prêt étudiant. Il a également divisé une place de parking à destination de motos qui lui rapporte une rentabilité insolente… Il vient aussi d’ouvrir une société tout récemment, bref, on peut dire que Florian n’attend pas que le temps passe ! 

Regarde vite cette vidéo !

IL INVESTIT A 21 ANS VIA UN PRET ETUDIANT [Tour de France 1/5 (Lyon)]

https://www.youtube.com/watch?v=OTMCD3Sjnj4

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livre-des-bancs-de-la-fac-a-lindependance-financiere

Retranscription texte de la vidéo :

Salut à tous donc on se retrouve aujourd’hui pour la première vidéo du Tour de France comme je vous avais prévu de le faire ,on est aujourd’hui donc à Lyon avec Florian pour vous parler d’un jeune investisseur qui a investi dans l’immobilier avec un prêt étudiant donc comme je l’avais fait vous le voyez il y a d’autres personnes qui l’ont fait aussi, donc on va parler un petit peu de tout cela avec Florian, voir ce qu’il fait et comment il a fait, rendez vous tout de suite, restez avec nous :

Juste avant que l’on commence cette vidéo, je vous invite à télécharger ci-dessous mon petit livre gratuit dans lequel je vous explique comment j’ai pu investir à 21ans sans salaire en tant qu’étudiant dans l’immobilier, ça se trouvera ci-dessous dans la barre de description si vous êtes sur YouTube ou en dessous si vous êtes sur le blog et voilà.

Raph : Florian, c’est à nous, salut, tu vas bien ?

Florian : bonjour,

Raph : La forme ?

Florian : Ça va et toi ?

Raph : Ca va nickel, merci de m’accueillir à Lyon chez toi,

Florian : Il n’y a pas de quoi.

Raph : Est-ce que tu peux te présenter un petit peu pour tout le monde, nous dire qui tu es, quel âge, quel est ton parcours, d’où tu viens ?

Florian : Okay, pas de soucis, donc du coup, je m’appelle Florian, j’ai 23ans aujourd’hui, j’ai un parcours assez atypique on va dire, je suis parti dans les sciences, j’ai fait un bac + 2 en science, ensuite j’ai fait une année de commerce, on va dire j’étais plutôt prédestiné à être ingénieur ou à faire un master sauf que ma vie a un peu changé on va dire, aujourd’hui je suis entrepreneur, investisseur, j’ai lu plusieurs bouquins d’où « père riche, père pauvre » par exemple de Robert Kiyosaki qui m’a un peu aussi ouvert les yeux, puis voilà je me suis lancé dans l’immobilier à 21ans,

Raph : Super jeune ! Comme moi au même âge,

Florian : Assez jeune, par le biais du prêt étudiant, on va avoir l’occasion d’en reparler et puis donc à côté j’ai une société de conseil en gestion de patrimoine puisque voilà forcément quand on a compris qu’on pourrait faire de l’argent dans l’immobilier, le but c’est aussi de conseiller les gens pour qu’ils puissent faire pareil avec différentes structures, différents supports.

Raph : Comment on passe des sciences à l’entreprenariat, c’est quand même deux domaines qui sont vachement opposés, il y a eu un déclic, il y a eu quelque chose dans ta vie qui s’est passé ou ?

Florian : Non, je dirais juste la curiosité, j’ai toujours été assez curieux d’apprendre de nouvelles choses , d’avoir de nouvelles cordes à mon arc on va dire et puis en faite j’étais là, mais j’étais dans les sciences, j’étais là, mais je ne savais vraiment pas pourquoi j’étais ici ,je n’étais pas vraiment à ma place , je ne me sentais pas à l’aise,

Raph : Comme moi en médecine,

Florian : J’étais juste bon dans ce que je faisais, mais je comprenais que ce n’était pas ce que je voulais faire de toute ma vie, je ne voulais pas du tout être technicien pendant 40ans,

Raph : C’est la « rat race »

Florian : « La rat race » non merci et donc du coup j’ai commencé à chercher un peu sur internet, à me renseigner, à lire, beaucoup lire, c’est super important, le savoir c’est vraiment dans les livres qu’on le trouve,

Raph : Clairement oui.

Florian : J’ai vu des gens qui avaient réussi grâce à l’immobilier grâce à différents investissements, des placements, des gens qui ont monté leur société, des gens qui ont investi en bourse, donc du coup pour commencer je me suis dit je vais investir dans l’immobilier, à l’âge de 21 ans j’ai pris une décision je me suis dit il faut que j’attaque, il faut que je commence.

Raph : Il faut que tu y ailles, sauf que 21ans tu étais encore étudiant donc je pense.

Florian : Sauf que 21ans voilà, étudiant…

Raph : Donc là 21 ans, on se dit étudiant le mec comment il peut investir dans l’immobilier ce n’est pas possible.

Florian : Exactement, c’est pour cela que cela a était assez compliqué, tout le monde m’a pris un peu pour un fou, qu’est ce que tu vas faire, investir dans l’immobilier, tu n’as pas de CDI,

Raph : D’où tu as l’argent ?

Florian : Tu es étudiant, tu n’as pas trop de cash sur ton livret A, sur ton compte.

Raph : Tu as hérité peut-être ?

Florian : Non plus, je n’ai pas hérité, mes parents ne sont pas forcément fortunés, ils ne sont pas pauvres, mais ils ne sont pas forcément riches.

Raph : Ils ne sont pas dans l’immobilier ? Si ?

Florian : Non pas spécialement,

Raph : Non, même pas okay

Florian : Un peu plus maintenant depuis que j’y suis donc je les pousse un peu,

Raph : Mais pas à la base en tout cas,

Florian : Mais par forcément à la base juste un petit investissement, mais rien de fou, pas des gros investisseurs on va dire.

Raph : Du coup, comment fais-tu ?

Florian : Du coup, comment tu fais, tu cherches un peu sur internet, tu te renseignes, il faut être déterminé, il ne faut pas lâcher parce que tu te dis là ça va être compliqué,

Raph : C’est clair que tu n’as pas le meilleur profil à ce moment-là,

Florian : À ce moment-là tu dis, tu va un peu galérer et puis donc du coup en cherchant, un peu trafiquant sur internet je tombe sur prêt étudiant, là je fais bon prêt étudiant qu’est ce que c’est ? Pourquoi pas ? Je suis étudiant je sais que cela me concerne parce que j’avais compris qu’en gros j’avais appelé quelque banques, sans CDI, sans CDD, sans rien du tout,

Raph : Elles t’ont dit non, tu avais quand même appelé les banques avant.

Florian : J’avais compris que c’était non, j’avais quand même appelé pour me renseigner toute façon, il n’y a rien à perdre à tenter le truc.

Raph : Cela ne coute rien, c’est un conseil, c’est un rendez-vous, oui.

Florian :Du coup, j’ai vu le prêt étudiant, j’ai vu que plusieurs banques le faisaient, dans ma banque actuelle, ce n’était que 30.000euros donc ce n’était pas assez, donc j’ai voulu chercher vraiment le maximum et j’ai vu des banques qui prêtaient jusqu’à 50.000 euros et là je me suis dit là y’a un coup à faire parce qu’avec 50.000 euros ça dépend ou on achète, mais y’a moyen de faire quelque chose, un petit studio ou un petit T2, à pouvoir acheter avec 50.000 euros.

Raph : Exactement, parce que là à Lyon, 50 .000 euros tu connais mieux le marché que moi, on est a 3 ou 40000 euros du mètre carré, tu me disais tout à l’heure c’est compliqué, même un studio, c’est chaud.

Florian : Oui c’est très compliqué sur Lyon, c’est pour cela que je n’ai pas acheté sur Lyon ou alors ça aurait été du 15 mètres carré

Raph : Oui, oui, un peu light.

Florian : Vraiment très light, donc du coup on reviendra peut être plus tard sur ou j’ai investi, mais du coup je me suis pointé aux banques, je veux un prêt étudiant, là il ne faut pas leur dire que vous allez acheter de l’immobilier,

Raph : Je voulais te demander, est-ce que tu leur as dit cash, que tu voulais acheter un appartement ?

Florian : J’ai vraiment joué,

Raph : Tu as fait le mytho, quoi enfaite,

Florian : J’ai fait le mytho, il faut dire cela comme ça.

Raph : Bienvenu au club !

Florian : Il faut être clair, j’ai dit que je voulais faire un master en commerce parce qu’à ce moment-là j’étais en étude de commerce.

Raph : Tu étais crédible.

Florian : En licence, donc du coup j’ai dit que je veux taper un gros master vraiment un truc bien, bien solide parce que j’ai envie d’être un bon salarié, dans une bonne entreprise,

Raph : Le truc qu’ils voulaient entendre quoi !

Florian : Le truc qu’ils voulaient entendre, j’ai eu envie de ramener beaucoup de cash, mais voilà 3000 ou 4000euros par mois, je leur ai estimé un peu le truc.

Raph : Fallait leur faire de l’épargne dans le futur, cela leur a plu,

Florian : Je voulais m’acheter aussi un gros passif, une grosse voiture pour me faire plaisir le truc que je n’ai jamais fait parce qu’il ne faut pas être bête,

Raph : Il ne faut pas le faire.

Florian : Il ne faut vraiment pas le faire maintenant du moins, lancer quelques mythos, comme cela voilà, il fallait que je me loge aussi donc j’ai sorti que j’allais prendre un appartement en location,

Raph : Quand on fait les maths, cela va vite les frais.

Florian : Qu’il y allait avoir des frais, donc voilà 50.000 euros je ne suis même pas sûr d’en avoir assez,

Raph : Tu as bien joué le truc,

Florian : Du coup, voilà, au début c’était un petit peu tendu, ils ne savaient pas forcément ou je voulais en venir, mais après ils ont dit après, s’est passé, j’ai fait plusieurs banques donc voilà, si je peux donner le nom des banques ?

Raph : Oui, tu peux, vas-y oui.

Florian : J’ai fait caisse d’épargne et Crédit Agricole, j’étais en négociation sur les deux, parce que c’est celle qui permettaient d’avoir 50.000 euros, après bon voilà ils ont regardé mes comptes, bien sûr il faut que les parents soient caution ça c’est un peu le petit truc, il faut que les parents suivent après si vous êtes sérieux, si on va dire vous savez ou vous allez, vos parents en général ils vous font confiance aussi.

Raph : Comment ont réagi les tiens, tes parents savaient par exemple que toi c’était pour un projet immobilier, tu ne leur as pas dit que c’est pour mes études, tu leur as dit cash.

Florian : Là, cela allait être un peu compliqué en faite j’avais déjà prévu, j’avais déjà regardé un peu le secteur, j’avais déjà regardé ou j’allais acheter donc j’avais clairement expliqué qu’en gros mon prêt allait être rembourser par mon locataire j’avais fais une fausse annonce sur « leboncoin » pour voir s’il y avait de la demande locative,

Raph : Cela mordait ?

Florian : Cela a mordu donc je me suis dit bon allez il faut le faire.

Raph : Tu leur as montré le projet, les maths, les chiffres, l’emplacement, comme si tu allais devoir faire cela devant une banque, sauf que là la banque c’était tes parents.

Florian : C’est un peu près cela, donc du coup eux ils ont dit, okay, cela a l’air d’être fiable.

Raph : Facilement ou pas ou ils t’ont fait confiance ? Ou ils ont quand même essayé un petit peu de te…

Florian : Oui assez facilement je suis quand même quelqu’un de mature, du coup ils savent que ça été, j’avais déjà ma boite en parallèle donc ils savaient ce que je faisais on va dire.

Raph : Ils savent que tu es sérieux, ils te font confiance.

Florian : Ils savent ce que je fais donc du coup ils me font confiance, pour eux cela n’a rien coûté, juste signés

Raph : Remplis un petit texte

Florian : Rempli comme quoi si jamais je ne payais pas c’est eux qui payaient

Raph : Qu’ils s’engagent à rembourser pour toi.

Florian : Sachant que moi je savais que déjà de 1 qu’il y’avait le locataire en première ligne qui allait rembourser mon crédit, que si jamais le locataire ne pouvait pas, je le faisais, vraiment ils arrivaient vraiment.

Raph : Au pire du pire,

Florian : Au pire du cas, je savais que j’avais mes parents derrière.

Raph : Cela allait aller, du coup quelle banque tu as choisie pour t’aider à faire l’affaire ?

Florian : Du coup, j’ai choisi la caisse d’épargne,

Raph : Okay, donc 50.000euros, tu as réussi à prendre le max ?

Florian : J’ai pris le maximum,

Raph : Nickel,

Florian : J’ai pris les 50.000euros, le taux était un peu plus intéressant que le Crédit Agricole, après c’était des négociations.

Raph : Combien ?

Florian : À 0,9%

Raph : 0,9%, je n’ai pas vu plus bas encore, c’est vrai que c’est déjà insolent 0,9%.

Florian : Voilà, là les taux sont un peu plus bas aujourd’hui donc c’est un peu moins avantageux.

Raph : Par rapport à un prêt immobilier classique.

Florian : Exactement, cela permet quand même en tant qu’étudiant de pouvoir le choppé alors qu’un prêt immobilier en tant qu’étudiant c’est impossible.

Raph : C’est impossible.

Florian : Même à 0,9 ou même à 1,5 même à 2% c’est impossible, voilà donc je l’ai pris sur dix ans.

Raph : Tu as différé ou pas ou tu as choisi de rembourser tout de suite ?

Florian : J’ai choisi de rembourser tout de suite pour qu’en fait parce que j’avais calculé qu’en gros sur dix ans mon locataire me remboursé mon crédit en faite.

Raph : Cela allait s’autofinancer tout seul.

Florian : Cela allait s’autofinancer alors que si je prenais un différer, j’allais me mettre bien au début, mais après forcément,

Raph : Sur les cinq dernières années, cela aurait été compliqué.

Florian : J’allais devoir sortir un petit peu plus de ma poche,

Raph : tu as préféré lisser sur ces dix ans, de manière à ce que ce soit plus simple pour toi dans ta trésorerie.

Florian : Exactement, voilà, on va dire cela comme sa.

Raph : Okay, donc 50.000 euros, 0,9%, sur 10 ans, remboursement anticipé, quand tu veux, c’est cela aussi ?

Florian : Oui je peux le rembourser, voilà exactement, bon pour l’instant à 0,9%, je laisse tourner,

Raph : Tu le laisses tourner,

Florian : Je préfère à la limite placer mon argent ailleurs.

Raph : C’est cela oui, tu as raison.

Florian : Plutôt que de solder une partie du prêt quoi.

Raph : Oui, oui, clairement, mais du coup si on en revient au produit que tu as acheté, dans quelle ville du coup, tu nous as dit que ce n’était pas Lyon ?

Florian : Du coup, j’ai acheté à Vienne, Vienne c’est à environ 20,30min de Lyon.

Raph : Okay, petite ville de Province.

Florian : Exactement comme il y’a une bonne demande locative, il y a quand même des BTS, quelques universités, forcément ce n’est pas Lyon.

Raph : Il y a un petit peu de vie, mais pourquoi Vienne, tu connais ? Tu y habites ? Tu y es né ? Tu as une affinité là-bas ?  

Florian : Pas forcément, c’est juste que j’ai vu qu’en gros, il y’avait une demande locative,

Raph : Tu as analysé le secteur autour de Lyon ?

Florian : Voilà j’ai analysais, j’ai vu que c’était une des villes les plus grosses proches de Lyon et qu’il y’avait une rentabilité un peu plus importante qu’à Lyon du coup avec une demande locative certes moins importante, mais qui en avait quand même pour pouvoir le louer donc du coup voilà pourquoi je suis parti sur Vienne comme je disais toute à l’heure sur Lyon j’aurais peut être eu un 15 mètres carrés et encore donc, du coup voilà pourquoi je suis parti là-dessus .

Raph : Quel type de produit as-tu acheté du coup? Quelle surface ?

Florian : Du coup, j’ai acheté un T2,

Raph : Combien de mètres carrés ?

Florian : Une trentaine de mètres carrés.

Raph : Rien à voir avec les 15 mètres carrés, tu as fait un fois deux.

Florian : Exactement, c’est ça il est placé vraiment dans le centre de Vienne, proche des quelques universités, proche de toutes commodités donc là franchement il n’y’a pas de souci.

Raph : Tu loues ça à un étudiant ?

Florian : Je loue ça a un étudiant c’était aussi le but, le but aussi de louer à des étudiants c’est qu’on sait qu’ils ont les APL, cela permet d’avoir une garantie en plus si jamais il y a un problème pour pouvoir payer,

Raph : En plus, la caution des parents

Florian : Ils ont des cautions, des parents plus les APL,

Raph : C’est vrai que c’est une sécurité, oui.

Florian : Cela fait quand même des sécurités qui font qu’on est un peu plus à l’aise.

Raph : Normalement, tu n’auras pas d’impayés en fait ?

Florian : Logiquement, on se dit qu’il ne devrait pas y avoir d’impayé, on est jamais à l’abri.

Raph : Le risque zéro n’existe pas, mais c’est vrai que quand on loue a des étudiants normalement on est à l’abri.

Florian : C’est ça ! C’était l’idée.

Raph : Est ce qu’il y avait des travaux dans ton appartement ou c’était un produit clé en main entre guillemets ?

Florian : Il n’y avait pas de travaux, je l’ai acheté au mois de février pour situer un peu la vidéo on est février 2017

Raph : Cela fait un an tout pile.

Florian : Un an tout pile, je l’ai signé début février 2016 du coup, et une semaine après il était loué, je n’ai vraiment eu aucun problème.

Raph : Depuis, il est toujours loué ?

Florian : Depuis il est toujours loué, j’ai eu un changement de locataire, bon le changement de locataire, pour la petite histoire cela était un samedi après midi, état des lieux de sortie à 14h état des lieux de rentrer à 15h,

Raph : Mais non !

Florian : Si, si cela s’est exactement passé comme cela.

Raph : Il y a de la demande locative la, tu peux quand même le confirmé ?

Florian : Voilà il y a quand même une demande locative.

Raph : Quand tu as fait le turn-over, tu te rappelles à quel mois ?

Florian : C’était fin août

Raph : C’est la bonne période, mais quand même tu as loué direct ?

Florian : Direct, oui, direct du coup voilà, pas de souci par rapport à ça pour l’instant il est toujours loué sachant que j’ai essayé de sélectionner quelqu’un qui était en première année forcément, première année de BTS parce que je sais qu’ il y a de grandes chances qu’il reste deux ans du coup, voilà c’est plus judicieux plutôt que de louer à quelqu’un qui est sur sa 2e année,

Raph : En dernière année, tu as raison, oui

Florian : On ne sait jamais si elle peut partir ou pas donc là je devrais être tranquille encore pour un an et demi on va dire après on laisse tourner.

Raph : Tu verras.

Florian : On ne s’en occupe pas trop, mais voilà.

Raph : Bon, c’est nickel ça, est-ce que tu peux nous parler de ta stratégie, tu m’as un petit peu parler en off tout à l’heure de ta stratégie fiscale entre guillemets, je sais bien que la fiscalité c’est assez personnel en fonction de chaque personne, en fonction de la situation, si on a des enfants, de ce qu’on veut faire de l’argent, si on veut le transmettre sur le patrimoine, etc., mais donc tu m’as dit que tu as cet appartement via une SCI à l’IR ?

Florian : Exactement.

Raph : Est-ce que tu peux nous en dire un petit peu plus, pourquoi ce choix ?

Florian : Alors j’ai monté une SCI à l’IR, je ne voulais pas être en direct sur mon appartement on va dire, il y a plusieurs raisons pour lesquelles j’ai monté la SCI déjà là ou ce n’est pas mal aussi c’est de se positionner en tant que banque parce que ce qu’il faut savoir c’est que le prêt étudiant en fait ils nous le donnent directement sur notre compte ce n’est pas pour faire un achat immobilier voilà c’est directement virer sur vos comptes et ensuite ce que j’ai fait, j’ai prêté c’est moi qui me suis mis en position de banque et j’ai prêté l’argent à ma SCI c’est ce qui fait en fait que je mets ma SCI en déficit et en faisant cela en faite du coup les revenus que la SCI va percevoir et forcément qu’elle va me redistribuer par la suite c’est comme si un peu je demandé des intérêts quoi, c’est un peu comme si je lui redemander de me prêter l’argent que je lui avais prêté.

Raph : Tu as fait un prêt avec intérêt à ta SCI, donc elle te rembourse.

Florian : Exactement, elle me rembourse du coup cela permet d’avoir des revenus non fiscalisés.

Raph : Le prêt étudiant c’est un prêt à la consommation donc tu as eu les 50.000 euros cash sur ton compte et pour toi tu as fait un apport en faite en cash à ta société ?

Florian : Voilà.

Raph : C’est comme si tu aurais pu acheter entre guillemets sans emprunt bancaire donc ta société va te rembourser, comme tu as dit sans impôts, sans être imposé dessus donc c’est quand même assez énorme, moi c’est quelque chose que je n’avais pas pensé du tout, mais…

Florian : Cela permet de détourner un peu.

Raph : Tu joues avec la loi, c’est légal au final.

Florian : C’est totalement légal il n’y a pas de souci par rapport à cela.

Raph : Comment as-tu eu cette idée-là ? Comment elle t’est venue ? Parce que c’est vrai que je n’y ai jamais pensé à en faite.

Florian : C’est toujours pareil, curieux, la curiosité, chercher sur internet, se renseigner des gens qui l’ont fait déjà moi j’avais des gens autour de moi qui avait déjà créé des SCI donc je me suis rapproché d’eux forcément à poser des questions, qu’est ce qu’il faudrait faire pour moi dans ma situation, de toute façon le maître mot c’est la curiosité.

Raph : Parce que, oui , oui en plus c’est SCI à l’IR donc tu payes ton IR comme si tu le payais en nom propre, c’est la même chose.

Florian : Exactement

Raph : Tu peux faire passer ton déficit foncier quand même ?

Florian : En fait le problème du prêt étudiant est que comme il n’est pas accordé au prêt à l’immobilier, c’est qu’on ne peut pas se servir des intérêts du prêt étudiant pour le passer en déficit sur les revenus fonciers, donc il fallait bien effacer ses revenus fonciers et la pour les effacé, c’était une des solutions.

Raph : Tu les as créés de manière différente ?

Florian : Voilà, exactement sinon j’aurais pu déduire que ma taxe foncière et mes charges de copropriété et j’aurais payé mes revenus fonciers à côté quoi.

Raph : Je ne sais pas si la stratégie fiscale est vraiment intéressante, je ne suis pas avocat fiscaliste sur le long terme, mais c’est vrai que comme ça quand tu me la racontes je me dis ce n’est pas si bête que cela finalement tu as toutes l’addiction des charges, tu payes l’IR comme tu l’auras payé en nom propre, tu passes tes intérêts d’emprunt que tu n’avais pas en prêt étudiant, donc oui c’est plutôt cool cela. Aujourd’hui, ton loyer est de combien ?

Florian : Aujourd’hui, il est de 430 euros.

Raph : Tu rembourses à peu près pareil ?

Florian : Je rembourse, cela va changer un peu dans un an parce qu’on a fait un petit montage pour que ça soit lisser sur dix ans de la même mensualité, mais je suis autour de 440 euros de mensualité auprès de la banque, donc tous les mois.

Raph : Donc tu es à l’équilibre ?

Florian : Je suis à l’équilibre après il faut enlever les taxes foncières, charges de copropriété, cela fait quoi 10 ou 20 euros par mois si on regarde sur l’année, pour avoir un appartement dans neuf ans maintenant, même moins.

Raph : Neuf ans, oui, tu auras quel âge ? Tu n’auras même pas 30 ans, si tu auras 30 ans ?

Florian : J’aurais 30 ans exactement.

Raph : Quand tu auras un appartement d’une valeur de 50.000 euros nets ?

Florian : Un peu plus du coup, j’ai un peu mis d’apport du coup, pour acheter sur Vienne c’est autour de 60-65.000 euros, on va dire un trente mètres carré.

Raph : Tu l’as acheté 65.000 euros ?

Florian : Voilà, donc j’avais un peu d’apports de coté, de travaux étudiant pendant les vacances,

Raph : Pas de secret forcément, il fallait épargner avant.

Florian : Il fallait épargner forcément, mais cela aurait pu être possible de le faire sans, mais le produit aurait peut-être été un peu différent forcément.

Raph : Tu avais du cash, donc tu t’en es servi,

Florian : Je me suis dit, il trainait sur un livret A, bim, cela ne sert à rien.

Raph : Le calcul est vite fait.

Florian : Autant le mettre dedans et puis pouvoir acheter un truc un peu mieux et voilà rester sur le long terme donc du coup, là 65.000 euros, c’était quoi ta question du coup ?

Raph : Qu’est-ce que je disais donc oui dans dix ans tu auras un appartement de 65.000 euros de valeur sur le marché,

Florian : Une rente de 400 euros par mois.

Raph : Une rente plus un patrimoine net déjà de 65.000euros, donc cela est plutôt cool c’est vrai que ce n’est pas forcément l’affaire du siècle sur le papier dans le sens ou tu n’as pas un cash flow positif ou des choses comme cela.

Florian : Exactement,

Raph : Mais il faut se dire, voilà à ton âge, début de la vingtaine, tu fais déjà du patrimoine immobilier alors que beaucoup de notre âge sont loin de faire du patrimoine immobilier, font des prêts étudiants pour s’endetter, au contraire font l’inverse ou dans l’autre sens, donc cela est plutôt cool. Tu comptes continuer dans l’immobilier ou tu t’arrêtes la ? Tu as faim maintenant ?

(rires)

Florian : C’est une bonne question, une fois qu’on a commencé, on a plus envie d’arrêter.

Raph : Ça, c’est ce qu’on me dit tout le temps dès que les gens investissent dans l’immobilier, c’est bizarre.

Florian : Il faut toujours être en recherche de nouvelles petites opportunités et toujours des choses à voir et de nouvelles choses à monter, des structures, on sait qu’aussi il existe des SCI, des SARL, des SCI à l’IS, enfin il existe pleins de petites solutions qui permette de faire des choses intéressantes, après c’est un peu l’opportunité qui fait la chose, j’ai un peu cherché pour faire du AIRBNB aussi, je suis toujours en attentes de trouver des appartements qui pourraient répondre,

Raph : Convenir, oui

Florian : Convenir à mes attentes forcément parce qu’on cherche un produit spécifique, il faut qu’il soit bien placé, il faut qu’il y est un peu de surface.

Raph : Surtout à Lyon là du coup ?

Florian : Peut être sur Lyon là du coup, mais bon la demande locative en location saisonnière, cela peut être pas mal, parce que Lyon sur le long terme ce n’est pas bon, mais sur des courtes nuitées, enfin sur des nuitées, cela peut être pas mal donc à voir, toujours en train de rechercher, récemment j’ai fait l’acquisition aussi d’un nouveau bien immobilier on va dire, bon cela reste voilà…

Raph : Qu’est ce que c’est ?

Florian : Un parking du coup à Lyon, cela date d’une semaine,

Raph : Okay, nickel

Florian : Je suis passé chez le notaire, il y a environ une semaine, l’idée voilà un petit parking à Lyon, à 1 kilomètre de la Part-Dieu, en sous-sol d’un immeuble.

Raph : Okay,

Florian : Voilà, c’était une place de parking qui été à vendre pas trop cher, en faite je suis tombé un peu dessus un peu par hasard.

Raph : À combien était-elle mise en vente ?

Florian : Elle était mise en vente à 5.000 euros,

Raph : Okay, pas cher pour du Lyon,

Florian : Pour une place de parking à Lyon, je me suis dis c’est bizarre et tout donc du coup,

Raph : Il y a quelque chose qui ne va pas là.

Florian : On va quand même aller la voir, donc en effet, je suis allé la voir, elle était un peu différente que les autres places de parking, forcément, elle été un peu on va dire en recul, sur le parking, elle était un peu en recul et en faite le problème c’est qu’on ne pouvait pas mettre une grosse voiture, on pouvait mettre…

Raph : C’est compliqué de manœuvrer.

Florian : C’est beaucoup plus compliquer de manœuvrer, la place était un peu petite, on pouvait mettre soit une twingo, soit peut être une C1

Raph : Une smart

Florian : Smart, voilà, donc je me suis dit le prix n’est quand même pas trop cher, donc soit je la prends et je la loue juste à une smart soit la petite idée, on va diviser la place et on va mettre des motos ou des scooters chose que j’ai fait du coup donc je l’ai acheté la semaine dernière et puis là cette semaine, il y avait trois places et j’ai divisé en trois places, il y a déjà deux places de louées et voilà en même pas une semaine donc cela allait très très vite.

Raph : Okay

Florian : La troisième ne devrait pas tarder à être louée non puisque j’ai déjà des visites à faire et puis ce n’est pas une visite d’appartement, c’est rapide.

Raph : Tu sais que tu vas louer ça c’est sur, donc cela va vite

Florian : Voilà, toujours pareil, pour aller chercher de la rentabilité, là, forcément puisqu’une place de parking à Lyon, on va peut être en tirer 40 ou 50 euros pour une petite voiture là du coup avec les motos c’est entre 25 et 40 euros par mois ce que vous pouvez faire par moto.

Raph : Fois trois

Florian : Fois trois exactement, moi j’ai pris la décision de m’en débarrasser assez vite, du coup je les ai toutes mis à 25 euros, je savais que je l’avais acheté pas cher le parking donc je me suis bon autant dégager assez vite, au moins je ne m’en occupe plus et puis après changement de locataire, je montre un peu les prix, pour l’instant comme ça je ne m’en occupe pas trop.

Raph : Là, tu as 75 euros de revenus locatifs par mois pour un achat à 7000 euros frais de notaire ?

Florian : 5000 euros plus 1000 euros de frais de notaire.

Raph : 6000 euros tout compris ?

Florian : 6000 euros exactement.

Raph : Tu as plus 10% de rentabilité.

Florian : Cela fait 15% de rentabilité sachant que là il y aura pas vraiment une grosse charge en taxe foncière ou charges de copropriété quasi nulle forcément une place de parking.

Raph : Il n’y a rien à entretenir oui.

Florian : Oui, cela fait du 15% de rentabilité.

Raph : C’est énorme ça !

Florian : Oui, c’est plutôt intéressant

Raph : Comment l’as-tu financé ?

Florian : En cash là du coup

Raph : Prêt étudiant ? Cash ?

Florian : Non, non pas de prêt étudiant, là du coup 6000 euros qui dormaient sur un livret A, qu’est ce qu’on fait ? On les prend

Raph : Forcément !

Florian : On les met sur la place de parking. On sait que voilà j’ai calculé que 6000 euros à l’année sur un livret A, cela fait 45 euros.

Raph : D’intérêt, okay

Florian : D’intérêt là quand on voit qu’en une semaine entre le moment ou j’ai signé et le moment ou voilà j’ai loué deux places  voilà je suis déjà a …

Raph : C’est fait, tes intérêts annuels de ton livret A sont déjà là en une semaine, deux semaines de location.

Florian : Exactement, là cela fait déjà 50 euros de pris, voilà pour le mois…

Raph : Il n’y a pas photo entre un livret A à 0,75% et un parking à 15%

Florian : Le risque est assez limité aussi parce que le parking tu peux le revendre assez facilement sur Lyon donc c’était un risque assez limité, mais je pense que c’est à la portée un peu de tout le monde voilà 6000 euros sur un compte après bon..

Raph : Tu pourras surtout le vendre avec une grosse plus value ton parking parce que tu l’as transformé entre guillemets en machine à cash dans le sens ou tu pourras le vendre avec sa rentabilité associée donc faire monter ton prix de vente.

Florian : C’est vrai aussi voilà, c’est quelque chose que je me pose, c’est la question que je me pose pour le moment, c’est savoir si je prends mon cash tous les mois.

Raph : Tu pourras le revendre fois deux, je pense, au minimum

Florian : Ou de le revendre avec la rentabilité dessus qui est intéressante et prendre le surplus quoi la plus value, cela peut être intéressant aussi pour faire encore quelque chose d’autre derrière forcément.

Raph : En tous les cas tu es gagnant que ça soit sur location ou sur la revente, tu es sûr que même à la revente que tu pourrais être exonéré de plus valu si c’est inférieur à 15.000euros ça peut être un bon deal ça !

Florian : Exactement oui, c’est voilà je viens de l’acheter, je viens de le mettre en location donc je vais le laisser un peu tourner, mais après rien n’empêche de le poser sur une plateforme pour le vendre et puis s’il part deux fois plus cher tant mieux, c’est jackpot et voilà.

Raph : Okay, nickel c’est quoi la suite pour toi du coup ? Est-ce qu’il y a des choses de prévues, sur quoi tu travailles en ce moment ?

Florian : Sur pleins, j’ai vraiment pleins pleins de projets je me suis un peu intéressé à la bourse, j’ai mis un peu d’argent là-dedans le but on ne va pas se mentir c’est l’indépendance financière.

Raph : Est-ce que du coup aujourd’hui tu n’es plus étudiant ? Tu as arrêté tes études, tu es allé jusque ou ?

Florian : Je ne suis plus étudiant, je me suis arrêté avec un bac+3 une licence en commerce.

Raph : Tu as arrêté en plein milieu de ton cursus ?

Florian : Oui voilà comme je l’ai dit au début j’étais parti pour faire un gros master du coup quand tu comprends un peu comment ça marche et que tu peux faire autrement que de faire un master pour travailler pour quelqu’un et tu peux te débrouiller par toi-même voire même gagner plus d’argent et être libre.

Raph : Tu as vite compris qu’il fallait entreprendre par toi-même.

Florian : Exactement, voilà donc toujours sur cette même direction le but forcément ça va être cherché de nouveaux petits investissements comme ça sachant qu’à côté je suis à mon compte donc il faut trois ans de bilan pour pouvoir.

Raph : Pour rassurer les banques, pour rendre un très très bon bilan.

Florian : Exactement, donc du coup voilà pour le moment ça va être des petits investissements comme ce type-là ou voir même peut être de petits appartements à 50 ou 60000EURO en cash si la trésorerie le permet bien évidemment.

Raph : Bien sûr, oui

Florian : Sinon, voilà sur le long terme ça va être cela va être d’ allait chercher cette indépendance financière être libre de toute contrainte.

Raph : Okay

Florian : Ne pas avoir de patron sur le dos,

Raph : Okay, être ton propre patron.

Florian :Propre patron avoir le temps de faire ce que l’on a envie de faire voilà si j’ai envie de me lever à midi, je me lève à midi forcément ce n’est pas quelque chose que je fais parce que..

Raph : Il faut travailler pour l’instant, il faut y aller.

Florian : Il faut travailler, mais je dirais, on va dire des années peut être de sacrifices ou voilà on garde un peu l’argent on réfléchit un peu comment le placer, c’est beaucoup de travail mine de rien.

Raph : Clairement, oui

Florian : Il faut réfléchir, voilà par exemple la décision a été prise en juin 2016, j’ai eu mon prêt en septembre, donc c’est aller vite quand même pour le prêt, mais l’appartement je l’ai acheté en février, entre juin et février, il y a quand même presque dix mois de travail là il faut être concentré, il faut toujours rechercher il ne faut pas faire n’importe quoi parce que si on s’endette dès qu’on est jeune on sait que ça peut être très mal par la suite, il faut bien commencer il faut commencer tôt, c’est bien de commencer tôt, mais surtout bien commencer parce que ça peut être très endettant.

Raph : C’est mieux puis même si on se casse la gueule à nos âges, en soi, on a le temps de se remettre, on est jeune, cela ne va pas nous tuer,

Florian : Nos risques sont limités, oui on est d’accord que le risque est limité

Raph : Mais c’est vrai que mieux commencer, bien commencer, c’est toujours mieux on va dire.

Florian : C’est cela, voilà exactement.

Raph :Okay, donc développement de ta société de conseil en gestion de patrimoine.

Florian : Exactement, voilà, exactement, on va aller chercher des nouveaux partenaires pour réaliser de nouveaux placements, de nouveaux investissements de plus en plus on va dire gros.

Raph : Okay.

Florian : Forcément maintenant que j’ai compris que dans l’immobilier on pouvait faire de l’argent, le but c’est aussi d’aider et de conseiller les gens que c’est possible voilà, même jeune, c’est possible,

Raph : Peu importe l’age.

Florian : Qu’on ait 40,50ans voilà qu’on a un revenu, qu’on a un CDI, il faut le faire quoi, il faut le placer.

Raph : Il faut placer son argent de toute façon, le point commun de tous les riches aujourd’hui dans ce monde-là c’est la capitalisation immobilière parce que dans tous les patrimoines, les grosses fortunes, l’immobilier ressort toujours, cela a été essayé et cela restera toujours un placement de privilège sur le long terme, exactement donc c’est cool, je crois que l’on a tout dit est-ce que tu as un dernier petit mot à rajouter pour conclure la vidéo peut être motiver les plus jeunes qui nous regardent qui vont se dire qu’ils pensent qu’ils sont peut être trop jeune ou pas assez riche pour commencer dans tout ça est ce que tu as peut être un petit mot à leur dire .

Florian : Non, non il faut enlever toutes les barrières, vraiment il ne faut pas avoir de barrières, juste se dire que c’est possible, il faut passer à l’action, il y’a des gens qu’ils l’ont fait, tu as eu un prêt étudiant, j’ai eu un prêt étudiant, on ne se connaissait pas du tout à la base, on s’est rencontrés après par la suite donc c’est que c’est faisable, les banques n’ont aucune garantie ça c’est vrai que j’ai oublier de le préciser, elles ne demandent pas ce que vous allez faire,

Raph : C’est un avantage.

Florian : C’est vrai que moi je suis arrivé un peu sur la pointe des pieds, mais est-ce qu’il faut que je vous dise que je vais acheter une voiture, que je vais louer mon appartement,

Raph : Oui, les justificatifs d’achats.

Florian : Que je vais aller à l’école en master, non, non, c’est bon on ne vous demande rien.

Raph : C’est cool ça

Florian : Vas-y envoie,

Raph : Une fois que tu as l’argent, c’est bon.

Florian : On voit l’argent et puis bon je vais le placer intelligemment et être bien plus intelligent que dans une voiture ou dans un master quoi parce que du coup cela aurait été une perte pour moi quoi.

Raph : C’est clair dans un actif quoi un vrai.

Florian : Un vrai actif donc du coup le conseil c’est vraiment il faut passer à l’action.

Raph : Allez y quoi, okay !

Florian : Il faut se former avant quand même, pas faire n’importe quoi parce que c’est bien de passer à l’action, mais si on ne fait pas les bonnes choses, ce n’est pas bon surtout qu’il y a de bonnes personnes, des gens qui l’ont fait, des gens qui voilà comme je l’ai dit toute à l’heure, des gens qui ont des SCI, des gens qui ont déjà un petit patrimoine, il va falloir récolter le maximum d’informations puis trié, ce qui est bon pour nous, ce qu’il faut faire maintenant ce qu’il faut faire plus tard, voilà en gros c’est cela le plan, c’ est cela l’idée quoi..

Raph : Okay, c’est de très bons conseils je trouve, je propose que l’on conclue cette vidéo ici pour cette première vidéo du Tour de France à Lyon, on se retrouve dans la deuxième très prochainement, je vous dis à très très bientôt, ciao, ciao.

Florian : salut.

Que pensez-vous du profil de Florian ? Avez-vous des questions pour lui ? N’hésitez surtout pas à les poser dans les commentaires ci-dessous ! 🙂

4 Responses

  1. Gary du blog inception-gary.fr

    Excellent profil de Florian. Il a tout compris ;). Concernant les prêts immobiliers en tant qu’étudiant, c’est possible si votre banque vous connais très bien. Si vous avez de bonnes garanties comme un peu d’argent de coté, vous pouvez leur demander le nantissement en dernier recours jusqu’à l’obtention d’un CDI. C’est ce qu’il m’avait proposé il y a quelques années. Pour faire simple, si vous avez 7500 euro de coté, il vous prête 10 000. Vos 7500 euro seront placé sur un PEL jusqu’à l’obtention de votre CDI ou il pourront ensuite lever ce nantissement pour repartir sur une nouvelle garantie. Le nantissement, c’est le placement d’une somme correspondant à 75% du montant du prêt pour une durée déterminée. Merci pour cette excellente vidéo.

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  2. Passager

    Florian, 23 ans, détient une société de gestion de patrimoine ? Félicitation ! Mais il n’y a que moi que cela choque ? Comment avoir de la crédibilité à 23 ans, sans diplôme lié à l’activité ou encore sans gros patrimoine ?

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  3. Maxence

    Bonjour,
    Une question me vient à l’esprit car ayant 24 ans et toujours étudiant, j’envisage de procéder de la même façon que Florian et toi-même, à savoir , démarcher les banques en me constituant le meilleur dossier possible pour avoir recours au prêt étudiant.
    Je suis déjà en Master dans une école de commerce et il va me rester une année à faire l’année prochaine. Je vais faire croire que j’ai besoin d’un montant d’environ 12000€ pour la dernière année (N+1) de master comprenant la scolarité + la location d’un logement et pour l’année N+2 à l’étranger où j’aurai besoin de 35000€ environ pour la scolarité, billets d’avions, hébergement sur place etc..

    J’avais pensé à créer une SCI (si par la suite j’obtenais un prêt après avoir démarché les banques de mon secteur) avec mes parents qui disposent déjà de plusieurs biens immobiliers.
    Dans la vidéo, Florian parle qu’il a créé une SCI à l’IR. Mais je ne sais plus s’il précise que son logement est loué meublé ou non.
    Car pratiquer l’activité de location meublée dans le cadre de la SCI entraîne automatiquement l’assujettissement de la SCI à l’IS.

    Il y a seulement deux exceptions qui existent : les revenus liés à la location meublée sont inférieurs à 10% des revenus de l’activité ; la location est occasionnelle (et non régulière).

    En dehors de ces deux cas, la SCI sera obligatoirement et automatiquement assujettie à l’IS.

    Merci d’avance de la réponse. Vidéo très instructive par la même occasion.

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    • Raphaël

      Tu as tout dit à propos des SCI donc tu as apporté la réponse toi même puisque Florian n’est pas dans l’illégalité ! 😉

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