Facebook Live #2 – Conférence Paris Nanterre, Théorie des 5 drapeaux & Immobilier

Salut à tous,

voici le second Facebook Live réalisé sur la page Facebook dans lequel je réponds à toutes les questions que vous me posez (emails, Snapchat, messages Facebook…).

Au programme de ce Facebook Live :

  • ma conférence à l’université de Paris-Nanterre
  • la théorie des 5 drapeaux
  • comment investir avec un prêt étudiant 
  • location saisonnière
  • questions diverses en Immobilier

Facebook Live #2 – Conférence Paris Nanterre, Théorie des 5 drapeaux & Immobilier

https://www.youtube.com/watch?v=cBdfVn64G84

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Retranscription texte de la vidéo :

Salut à tous, bienvenu sur ce Facebook live, je vais attendre comme d’habitude que quelques personnes se connectent, je ne sais pas si vous allez être nombreux à vous connectez, il n’est pas très tôt, de toute façon si beaucoup de personnes loupent ce Facebook live, je le remettrai comme d’habitude sur YouTube, donc il n’y a pas de souci là-dessus, vous pourrez le revisionner tranquillement puisque je sais qu’à cette heure-ci, il n’y aura pas forcément beaucoup de monde de connecté et en pleine semaine, les gens sont fatigués de leur journée de travail et vont sûrement aller se coucher pour réattaquer demain, donc je sais qu’il n’y aura pas forcément beaucoup de monde, mais tenais vraiment à le faire aujourd’hui ce Facebook live, puisque cela fais pas mal de temps que je repousse pour le faire et qu’après cela va être short, puisque pas mal de choses à faire avant d’aller en Roumanie dans une semaine et demie.

Il y a enfin une personne qui se connecte et qui repart direct, donc cela ne va pas être évident ce soir, mais ce n’est pas grave du tout, je vais quand même faire ce Facebook live, histoire qu’il soit quand même fait tout de suite, donc j’avais deux nouvelles à vous annoncez, ça y est, cela commence à arriver, les gens ne vont pas forcément restés longtemps, mais j’avais deux nouvelles à vous annoncez pour cette semaine, je serai demain à Paris Nanterre, grâce à Erkan, que vous connaissez, que j’avais interviewé sur le blog, qui m’a proposé de faire une intervention à l’université de Paris Nanterre devant cent à deux cents personnes demain midi donc je ne sais pas si c’est forcément ouvert au public, je ne pense pas, mais en tout cas cela va être filmé et donc je vais poster cela sur la chaine YouTube donc vous pourrez vraiment revoir la retranscription vidéo de ce qu’il va se passé demain midi à l’université de Paris Nanterre, cela va être super cool comme expérience, cent, deux cents personnes, ça va être la première fois que cela va m’arriver donc ça va être bien sympa et samedi il y aura un événement à Bordeaux, un « networking » organisé par un autre blogueur Bruno à Bordeaux, dans un restaurant, grosse après-midi « networking » donc c’est blindé, mais j’espère que vous y serez, en tout cas je vous ferai un petit récap de ce qu’il s’est passé lors de cette après-midi « networking », c’est toujours intéressant d’aller à ce genre d’endroit et rencontrer de nouveaux investisseurs, d’autant plus à Bordeaux, un endroit qui est très sympathique, donc cela s’annonce assez cool.

Je ne vous ai pas dit, je me trouve actuellement au «  Mercure », après une grosse journée ou j’ai fait cinq skypes ou j’ai eu trois rendez-vous avec des artisans, cela a été un petit peu la course, mais nous voilà enfin posés tranquillement au « Mercure », avec la fameuse petite coupe de champagne toujours jamais très loin.

Je fais ce Facebook live comme d’habitude, pour répondre à toutes les questions que je reçois par e-mail, vous m’en envoyez beaucoup, là j’en ai vingt sous la main, je ne sais pas si je vais avoir le temps de répondre à toutes, j’avais envie de faire un Facebook live assez rapide, histoire que ce ne soit pas trop long à cette heure-ci, j’avais commencé à y répondre lorsque j’étais en Guadeloupe, il y a une semaine, dix jours, mais comme vous le savez peut être la connexion avait sautée littéralement puisqu’en Guadeloupe, le wifi, internet, on ne peut pas dire que ce soit vraiment leur fort, voire au contraire, c’est carrément leur point faible, rien ne marche, nulle part, même dans les hôtels de luxe, quatre étoiles, rien qui ne passe, on ne va pas refaire ce débat, mais je vais donc répondre assez rapidement, mais efficacement à différentes questions que j’ai pu recevoir par e-mail, je ne sais plus auxquelles j’avais répondues la dernière fois, je vais essayer de ne pas faire de redondance, mais on va attaqué tout de suite.

– Il y avait Arthur, qui me demandait par email, il pensait investir en Bulgarie ou en Albanie, donc des pays de l’Europe de l’Est, je ne sais pas si je l’ai influencé avec mes différents voyages là-bas, il a dû voir que ce n’était pas cher, mais il me demandait si c’était vraiment intéressant d’investir là-bas ?

Moi, la réponse que j’ai lorsque l’on me demande toujours d’investir à l’étranger si c’était intéressant, je demande toujours pourquoi vous voulez investir à l’étranger et pourquoi ce pays en question, est-ce que vous y avez des affinités particulières, est-ce que vous connaissez la fiscalité, est-ce que vous avez des contacts sur place, du réseau qui peut gérer si jamais il y a des choses à gérer, puisqu’il y a la recherche, les travaux, la location, le locataire… Il y a plein de choses à savoir et investir à l’étranger quand on n’est pas issu de ce pays, c’est la meilleure façon de se faire un petit peu arnaquer, pour rester correct.

Faites attention à l’investissement à l’étranger si vous n’avez pas de contact et s’il n’y a aucune affinité particulière et que c’est simplement l’avantage fiscal, l’avantage de rentabilité que vous recherchez, il y a de bonnes affaires dans votre région, dans votre ville donc il ya des choses à faire, il suffit de bien chercher.

– Il y a quelqu’un qui me demandait est ce que tu vas profiter de l’incertitude des élections en France pour spéculer sur les obligations d’état ?

Question courte, réponse courte, non du tout, moi ce n’est pas du tout mon délire, je ne suis pas du tout sur les obligations, pas du tout, je suis plutôt sur les actions à forts dividendes, j’ai une assurance vie qui est composée partiellement d’obligations, mais voilà ce n’est pas mon délire donc je ne vais pas profiter des élections pour spéculer sur cela.

– Autre question, on me demandait si j’avais arrêté mes études de médecine, donc cela maintenant je pense que c’est clair, c’est terminé les études de médecine, je ne suis plus inscrit à la fac, d’ailleurs je reçois régulièrement des e-mails de la fac me disant que je n’étais pas présent au TD, que j’ai pleins de trucs à rattraper, je ne sais même pas pourquoi il me contacte, puisque je ne suis pas inscris et non je ne suis plus inscrit officiellement.

-On me demandait de parler de la théorie des cinq drapeaux, c’est quelque chose dont j’avais parlé rapidement, enfin j’avais mis la photo de mon passeport italien quand j’avais été le récupérer à Metz et on m’avait demandé pourquoi tu avais pris ce passeport, cette nationalité italienne, est ce qu’il y a un internet fiscal derrière, est-ce que tu vas habiter en Italie, pourquoi tu as cela ?

C’est tout simplement parce que je suis d’origine italienne et donc je tenais à avoir ces deux nationalités et ce passeport italien, ce n’est pas pour des raisons fiscales dans un premier temps, c’est surtout, dans un but on va dire de sécurité, on ne sait jamais, s’il se passe quelque chose en France, on a une double nationalité, il y a un deuxième pays d’accueil entre guillemets, même si on est d’accord que je ne parle pas du tout l’italien, que je n’ai jamais habité là bas, que je ne sais pas du tout la politique, qu’est ce qu’il se passe là-bas, mais c’est vraiment dans un but de sécurité même si on est d’accord que l’Italie, ce n’est pas forcément le meilleur pays, il est encore plus endetté que la France… Mais au moins je tenais à avoir vraiment ce passeport, cette nationalité et du coup on avait rebondi dans les commentaires sur le débat de la théorie des cinq drapeaux, alors qu’est ce que c’est que la théorie des cinq drapeaux ?

C’est vraiment un montage fiscal qui est vraiment très très poussé, on peut le dire, puisque le délire c’est de se dire on va avoir un premier pays, cinq drapeaux veut dire cinq pays, on va voir cinq pays dans lequel il va y avoir vraiment un centre d’intérêt spécifique, le premier pays cela va être là où on va avoir sa résidence principale, le deuxième pays, c’est là où on va avoir son passeport, le troisième pays, c’est où on va avoir ses revenus ou tous les revenus vont être générés, le quatrième pays, c’est là où on va avoir toutes les dépenses à l’inverse et le cinquième pays c’est là où on va avoir l’immatriculation de sa société, donc on a comme cela cinq pays clé où on a à la fois la société, les dépenses, les revenus, la nationalité… et ce qui fait que l’on joue sur les fiscalités de cinq pays qui ne sont bien sûr pas choisis au hasard, par exemple on va choisir l’immatriculation de la société aux États-Unis où il n’y a pas d’imposition, on va choisir je ne sais pas moi, le passeport monégasque pour des avantages autres… Le but c’est vraiment d’échapper à toutes impositions via ce montage fiscal, mais cela implique vraiment des conséquences relativement lourdes pour son style de vie, puisque voilà on doit dépenser dans un certain pays, gagner son argent dans certains pays, avoir sa résidence principale dans un certain pays donc c’est vraiment des conséquences assez lourdes, c’est vraiment pour les mecs qui n’ont vraiment pas envie de payer d’impôts, qui ont vraiment la haine contre les administrations fiscales, je pense qu’entre faire cela et optimiser sa fiscalité en prenant une autre résidence fiscale, en faisant des autres montages fiscaux, il ya quand même un gros fossé déjà, donc voilà au moins je vous ai expliqué pour ceux qui ne connaissaient pas, cela consiste vraiment à cela.

– Il y a Adèle qui me demandait : « Salut Raph, quand tu finances toi-même les frais de notaires ou par un prêt, est-ce que tu pourras toujours les déduire pour les impôts si on déclare au réel ?

En gros voilà, les frais de notaires, quand on est au meublé au réel en LMNP, on peut les déduire dans ses charges, dans son bilan comptable, peut importe que les frais de notaires aient été payés cash de sa propre poche ou qu’ils aient été financés par un prêt bancaire, cela reste une charge qui est relative à son activité de location meublée donc il n’y a pas de soucis que les frais de notaires soient payés cash ou financés par un prêt immobilier sont déductibles au réel, bien évidemment, si vous êtes au forfait, cela ne vous concerne pas, on ne peut pas passer les charges, mais si vous êtes au réel, cela peut bien évidemment passer dans votre bilan comptable comme une charge comptable.

– Francis qui me demandait pour ou contre l’Airbnb en tant que locataire et non propriétaire ?

Cela peut être une solution en tant que tremplin pour faire du cash, mais ce n’est pas une solution viable sur le long terme, faites bien attention de ne pas vous faire avoir si vous faites cela dans le dos de votre propriétaire également, demandez bien l’autorisation au propriétaire également, en France il y a une loi qui dit qu’on ne peut pas faire de bénéfices quand on fait de la sous-location, si vous le louez à votre propriétaire à 500 euros, vous ne pouvez pas faire plus de 500 euros en sous louant votre appartement, donc cela est un fait, après il y a un moyen de contre passer cette loi soit avec l’accord et la complicité du propriétaire qui l’autorise et personne ne vous balanceras et il n’y a aucun soucis là-dessus, mais oui vous pouvez le faire, beaucoup l’ont fait comme tremplin pour faire plusieurs milliers d’euros d’apports pour d’autres projets ou pour se faire plaisir, c’est possible de le faire, mais ce n’est pas une solution viable sur le long terme.

– Je m’appelle Pierre-Yves, j’ai 21 ans, je suis commercial, dans quelques mois je compte me lançai, ton parcours n’y est pas pour rien dans ma motivation, cela me fait super plaisir, je suis plus intéressé par la location étudiante qui je pense apporte une certaine sécurité et peut être après partir sur la location saisonnière, ce petit mail juste pour savoir si tu avais des conseils à me donner, si je dois faire attention sur certains points et faire gaffe à certaines choses ?

Ce genre de message me fait super plaisir, de voir que je peux impacter des jeunes, les motivés et les faire passer à l’action, malheureusement ce genre de questions, c’est beaucoup trop vaste, je ne peux pas trop répondre à ce genre de choses, je vais juste pouvoir répondre que c’est important de bien se former et de bien s’entourer donc les deux conseils bateaux que je donne tout le temps, mais c’est malheureusement la simple réalité, entourez vous de personnes qui ont fait ce que vous voulez faire et formez vous bien avec des formations ou en discutant avec des gens qui ont encore fait ce que vous voulez faire, c’est la meilleure façon de ne pas faire de bêtise, donc venez à des événements, des « networkings » , des apéros, des restos, des trucs comme cela, beaucoup d’investisseurs entrepreneurs qui sont prêts à partager donc n’hésitez pas, question un peu trop vaste, réponse un peu vaste, je suis désolé.

– Nils qui me demande à Toulouse, on te voit quand ?

Je descends comme je t’avais dit Niels, samedi et dimanche à Bordeaux et je ne sais pas ce que je ferai après, je n’ai pas encore pris mon train pour rentrer à Reims ou à Paris, je ne sais pas donc pourquoi ne pas faire un Bordeaux-Toulouse, c’est juste à côté, donc si tu as un plan Niels, moi je suis plutôt chaud pour prolonger ma descente dans le sud vers Toulouse, tiens-moi au jus.

– Hugo qui me demandait une question concernant le prêt étudiant, donc j’ai énormément de questions sur le prêt étudiant, je pense que je vais en faire un mini produit de deux-trois heures parce que j’ai vraiment toujours les mêmes questions, je vais faire un mini produit très synthétique sur comment faire pour investir avec un prêt étudiant, parce que là je sens que vous fourmillez d’informations, vous en voulez pleins.

Mais Hugo qui me demandait du coup, j’ai un prêt de 12.000 euros au CIC et un de 75.000 euros en cours de validation à la BNP, est-ce que cela t’a posé des problèmes quand tu as dû demandé le déblocage de l’argent par rapport à ta banque ?

Non, moi aucun problème pour débloquer les fonds, à partir du moment où le prêt était accordé, les fonds étaient disponible sur le compte courant immédiatement, pas plus d’une semaine après avoir envoyé le dossier donc franchement, non, non aucun problème pour débloquer les fonds, je le rappelle il n’y a vraiment pas besoin de fournir de facture, de justificatif de défense pour que la banque débloque les fonds, il n’y a rien à voir avec cela, une fois que c’est validé, les fonds doivent être débloqués à 100% tout de suite et la banque n’a aucun droit de regard sur ce qui va être fait des sommes du prêt étudiant.

– Question assez marrante, comment devenir millionnaire ?

Je vous répondrai quand je le serai devenu, pour l’instant je ne le suis pas encore, même si je pense être sur la bonne voie et savoir comment faire pour y arriver, ce n’est qu’une question de temps, mais je répondrai en toute simplicité quand je le serai devenu et si je le deviens.

Est-ce que tu pourrais me donner la date des quatre trimestres concernant le prorata des charges des appels de fonds et de la taxe foncière ?

Encore une question que je ne comprends pas puisque les appels sont différents, déjà la taxe foncière on la paye une fois par an ou on la mensualise à la limite, mais c’est une fois par an en fin d’année, les appels de fonds cela dépend concrètement si le syndic de copro a décidé de voter des travaux et la date des appels de fonds qu’elle a décidé de fixer et le prorata des charges, je n’ai pas compris non plus, cela dépend du budget prévisionnel qui a été fait et du moment où cela a été régularisé, mais je ne comprends pas trop cette question, donc Axel si tu peux me la préciser cette question, je te répondrai avec plaisir à ce moment-là, mais là pour l’instant je ne vois pas trop quoi te répondre.

– Autre question, j’ai une préoccupation, moi qui suis en Afrique, comment faire pour gagner de l’argent depuis chez moi ?

Vrai question, puisque quand on est en Afrique, en général, j’ai beaucoup de gens du Sénégal, Côte d’Ivoire, qui m’envoient des messages et voilà qui sont un petit peu isolé là bas puisqu’il n’y a pas forcement beaucoup de moyens notamment de paiement, de CB, des choses comme cela, c’est un peu compliqué d’entreprendre là bas, je dois avouer que le marché immobilier, je ne connais pas du tout, pour ce qui est de l’Afrique donc cela va être compliqué de répondre à cette question également, l’idée de lancer un business en ligne depuis l’Afrique, je n’ai aucun retour d’expérience si c’est possible, à vrai dire je ne connais aucun blogueur qui l’a fait depuis l’Afrique hors le Maroc ou des pays comme l’Algérie également, mais c’est vrai que c’est compliqué du coup de répondre à cela, c’est vrai que je pense que c’est un petit peu l’impasse pour les gens qui sont en Afrique, au Sénégal, en Cote d’Ivoire, je ne sais pas si j’ai des retours d’expériences sur les personnes qui vont regarder cette vidéo, ce Facebook live, qui ont des histoires de personne qui ont investis en Afrique directement, Côte d’Ivoire, depuis l’Afrique aussi, critère important, pas depuis la France, mais vraiment depuis l’Afrique, ce serait intéressant en tout cas de faire quelque chose là-dessus, peut être une vidéo un jour, pour parler de tout cela.

– Tanguy qui me demande, j’ai pour projet d’acheter ma résidence principale en fin 2017, je l’exploiterai en location saisonnière en plus de l’habiter, je l’achète avec travaux, je la valorise et en 2018, je la revends en encaissant la plus-value, très bien, comme ça j’ai du cash et je peux frapper encore plus fort pour le deuxième coup, bonne idée, je cherche aux alentours de 50.000 euros le bien, sachant que dans ma ville le mètre carré varie entre 800 et 2000 euros, alors tu en penses quoi ?

J’en pense que c’est une très bonne stratégie, c’est un peu borderline dans le sens ou tu fais de la location saisonnière dans ta RP, donc tu profites de la location saisonnière prenant de gros loyers et tu vas le revendre en RP pour t’exonérer de la plus-value à la revente de la résidence principale donc ce qui est très intelligent, c’est borderline, ce n’est pas illégal, ce n’est pas légal, c’est un peu borderline on va dire, c’est la stratégie que l’on aime bien, mais tu as entièrement raison, l’exploiter quelque mois, le temps des travaux, faire les travaux, faire de la grosse plus-value, de la rénovation, encaisser quelques loyers de saisonniers pour prendre des gros billets puis ensuite prendre une grosse plus-value nette d’impôts en revendant en tant que RP, franchement je ne peux que t’encourager à le faire, personne ne t’embêtera tant que ton activité de location saisonnière ne dure pas plus longtemps que quelques mois donc franchement j’en pense que c’est très bien, je t’invite à le faire.

– Kévin qui me demandait si je faisais de l’accompagnement rémunéré pour de l’investissement sur Épernay ou Reims, genre du conseil ou apporteurs d’affaires ?

De base, je ne le fais pas, puisque je considère que c’est échanger mon temps contre de l’argent, donc un peu loin de mes valeurs actuellement, mais cela peut s’étudier donc franchement si c’est quelque chose qui vous intéresse et que je peux vous aidez sur de l’investissement sur Reims ou Épernay, je reçois de temps en temps des e-mails, n’hésitez pas à m’envoyer un e-mail, on peut étudier cela ensemble, mais honnêtement de l’accompagnement pur et dur, déjà, je ne pense, pas avoir le retour d’expérience suffisamment pour vous le proposez, je n’ai pas non plus investi dans des dizaines d’appartements ou d’immeubles, mais si je peux vous donnez des contacts ou vous mettre en relation avec certaines personnes et vous aidez sur l’état du marché, je le ferai avec plaisir en tout cas donc n’hésitez pas à envoyer un petit e-mail et on verra ce que l’on peut faire.

– Guillaume entrepreneur dans le Val d’Oise, dans l’alimentaire et les applications mobiles, il me dit qu’il a lu mon e-book, qu’il a acheté en décembre un appartement de cinquante-deux mètres carrés, très bien agencé, ce qui lui a permis de créer un espace entièrement privatisé chambre, cuisine, salle de bain, qu’il va loué en colocation, il a lu dans mon e-book qu’à partir du moment ou on veut louer même en tant que non professionnel il faut remplir un cerfa qui nous donne en retour un numéro de siret, ce qui est vrai, et il voulait savoir si en tant qu’autoentrepreneur, puisqu’il est autoentrepreneur du coup, il a déjà un numéro de siret, il voulait savoir s’il ne risquer pas de faire un double emploi.

Sais-tu comment cela se passe pour ceux qui sont déjà autoentrepreneurs dans un domaine différent de l’immobilier et ceux qui veulent louer une partie de leur appartement ?

Il n’y a aucun souci sur ce fait là, tu peux avoir deux numéros de siret, que tu as une activité d’autoentrepreneur ou pour ton activité professionnelle de tous les jours, une activité d’autoentrepreneur pour de la location immobilière en tant que non propre, LMNP, il n’y a aucun souci, tu vas avoir deux numéros de siret, c’est deux choses bien différentes, donc aucun souci là-dessus, Guillaume, je te confirme qu’il n’y a pas de soucis, ce sont deux cerfs différents, deux sirets différents.

– Jordi qui me dit : «  top la soirée, je regrette de ne pas avoir été là » donc il parle de l’afterwork Champenois, si vous n’étiez pas là.

En parlant de soirée, j’ai un événement que je suis en train d’organiser très prochainement sur Paris pour le mois de juin, donc je vous fais un teasing, je ne vous dis rien de plus, puisque rien n’est sûr à 100%, je suis en train de faire différents plans pour vous organiser tout cela.

Mais normalement il y a un truc qui va se passer en juin sur Paris, donc retenez bien ce mois déjà, je ne vous donne pas la date, enfin si je vais vous donnez la date, ce serait le samedi 10 juin, il se passera un truc sur Paris, donc voilà retenez bien la date.

– Jordi qui me demande comment peut-on dans l’immobilier se constituer un revenu avec de nombreux appartements, genre 4-5 alors que les dettes sont beaucoup plus lourdes ?

Cédric Annicette parle de devenir libre financièrement en deux ans, mais comment le faire, car la dette est monstrueuse pour moi, j’imagine qu’il fallait attendre cinq- dix ans avant de commencer à tirer profit, bien sûr d’autres alternatives comme la location saisonnière, certes, mais moi je ne parle que du stade de loyers.

Alors il faut bien dissocier la dette et le cash-flow, certes tu peux avoir des dettes à la banque de 500.000 euros à un million, un million cinq de dette, de passif, enfin plutôt, oui de dette, clairement, à la banque il y a des emprunts bancaires, mais tu peux très bien avoir du cash-flow, être endetté ne veut pas dire que tu perds de l’argent, si tu es juste endetté auprès de la banque pour avoir des crédits immobiliers et ensuite acheter des appartements, les loués et le but c’est que quand tu loues des appartements, c’est d’avoir ce cash-flow positif donc d’avoir un loyer qui est supérieur à ta mensualité de crédit que tu rembourses à la banque, c’est là vraiment où ce fait toute la culbute donc voilà c’est ça le but, beaucoup d’investisseurs immobiliers aujourd’hui sont très lourdement endettés, plusieurs centaines de milliers d’euros, plusieurs millions d’euros, plus de 33% d’endettement, donc le fameux taux d’endettement classique que les banques disent, certain sont endetté à 30, 40, 50, 100% même j’en connais, donc il n’y a pas de soucis là-dessus, on peut devenir indépendant financièrement via l’immobilier en deux ans, peut être pas, peut être que si, cela dépend de chaque situation, je ne veux pas vendre de rêves non plus, cela dépend vraiment de la situation de chacun, des revenus, des apports, de si tu as un business à côté… mais il est possible de devenir rapidement indépendant financièrement via l’immobilier avec ces stratégies de financement par un crédit immobilier de remboursement par tes locataires avec un cash-flow positif chaque mois en excédant de trésorerie, donc je ne sais pas si cela t’a éclairci sur ta question, mais certes tu as des dettes, mais à côté tu as des rentrées d’argent et de cash-flow de loyers.

– Martin qui me dit tu es vraiment une source d’inspiration pour moi, j’ai actuellement dix-sept ans, top, dix-sept ans, c’est super cool, je souhaite faire un prêt étudiant pour acheter des parkings et ensuite les loués, c’est la seule option possible à mon avis pour l’instant, qu’en penses-tu ? Je ne veux pas viser plus haut, car le montant du prêt ne dépassera pas quarante mille euros, j’ai une dernière question qui me titille, je dois demander le prêt avant d’avoir trouvé l’affaire ou après, peux-tu m’éclairer sur ce point ?

Très bonne idée à dix-sept ans, de voir déjà se renseigner sur tout cela, tu ne pourras investir qu’a dix huit ans, parce qu’on ne peut investir qu’à seulement dix-huit ans, mais en tout cas faire un prêt étudiant pour investir, pour acheter des parkings c’est une très bonne idée, ce sera des petits loyers, mais un petit risque pour commencer, cela ne te fera pas forcément très peur, donc c’est très bien pour se faire la main et apprendre à se former sur le terrain et donc avant de demander le prêt, si tu es sur d’investir demande l’argent tout de suite, au pire tu auras l’argent sur ton compte les 40.000 euros, donc franchement prend le cash et ensuite investit le, moi je serai toi, je prendrai le cash et ensuite je chercherai la bonne affaire au pire du pire, si tu ne trouves pas la bonne affaire, tu rends le cash à la banque et au mieux tu trouves la bonne affaire et tu as déjà le cash donc c’est régler sur ce point du financement, c’est tout bon.

Moi je dirai dans l’ordre, aller prendre le cash à la banque et ensuite trouver la bonne affaire, si cela te prend un, deux, trois, cinq, six mois tu t’en fous, au moins tu as le cash qui est là et sinon je t’encourage vraiment très fortement à évoluer dans ce sens-là, à acquérir aussi jeune de l’immobilier c’est vraiment très top.

– Frédéric qui me demande comment cela se passe en location saisonnière quand on a une box internet pour bloquer les appels des clients sur les téléphones portables, internationaux, tout ce qui est streaming, météo, films ?

Il me disait que cela n’avait pas l’air de l’inquiéter et qu’il était peut être un peu trop parano, donc non les clients ne vont pas s’amuser à brancher des téléphones déjà externes sur la box, cela il faut l’oublier, c’est certain, souscrire des abonnements de streaming, météo, des choses comme cela, cela peut arriver, cela m’est arrivé une fois, cela coute un peu cher, à 5 euros la semaine on le voit sur la facture, ce n’est pas non plus des sommes de ouf, donc cela ne va pas vous mettre à la rue, mais vous pouvez avoir une solution très simple pour bloquer cela, il suffit simplement de bloquer sur votre opérateur internet en ligne, mettre le contrôle parental, cela empêchera les streamings, les souscriptions à ce genre de services et au moins vous allez être tranquille donc c’est ce que je vous invite à faire, c’est ce que j’ai fait, vos clients sont des enfants, donc bloquez leur la possibilité de souscrire à ce genre d’offres et vous n’aurez pas de mauvaises surprises.

Je préfère ne pas trop m’avancer quand rien n’est signé encore, je préfère ne pas dire, mais retenez le dix juin, samedi dix juin sur Paris, j’espère que cela va se passer en tout cas.

– Avant dernière question, Sergio, comment puis je gagner de l’argent pour gagner de la liberté ?

Sergio, question un petit peu vaste que tu me poses, comment gagner de l’argent, il y a beaucoup de solutions pour en gagner, que ce soit la création d’entreprises, de start-up, l’investissement immobilier, l’investissement en bourse, la spéculation, l’e-commerce, le drop shipping, franchement là tu as vingt mille solutions devant toi, il y a vingt mille opportunités, qui sont ouvertes à toi aujourd’hui grâce à internet, donc il y a juste à trouver le business qui va te faire plaisir, qui va te faire kiffer, qui va faire en sorte que tu vas charbonner dessus comme il faut, comme un chinois comme on dit, donc franchement non, question vaste, réponse vaste encore, mais à toi de trouver un petit peu ce qui va te faire vibrer pour te faire kiffer.

– Dernière question de Jérémie, j’espère que je ne réponds pas trop vite aux questions, je voulais faire un format assez rapide ce soir pour ne pas vous endormir non plus, Jérémie qui me pose, comment savoir le prix réel d’un bien immobilier ?

Voilà, quand on débute généralement, on ne sait pas trop à quel prix vraiment acheter le bien, qu’on ait repéré sur « leboncoin » ou « seloger », on voit un prix, je ne sais pas, cent mètres carrés, cent mille euros, donc là c’est évident que le prix du mètre carré c’est mille euros, mais est ce que c’est le bon prix mille euros le mètre carré, pour savoir il suffit de vous rendre sur internet « Google » vous tapez prix mètre carré par exemple le nom de votre ville, prix mètre carré Reims et vous allez tomber sur le site qui s’appelle « meilleursagents.com » qui va vous donnez un indice, un prix au mètre carré moyen pour les appartements avec un indice de confiance pour les appartements ou les maisons en fonction des différents quartiers de votre ville et même pour certaines villes, comme Paris, Lyon, Marseille, à la rue près, donc si vous visez un quartier précis de la ville, par exemple, l’hyper centre de Reims, moi je sais que cela vaut environ trois mille euros le mètre carré pour les petites surfaces, si vous voyez un bien qui se vend, un studio, à 90.000 euros de vingt mètres carrés, vous savez que c’est un peu cher pour le quartier, si vous voyez un studio de vingt mètres carrés à 40.000 euros, donc à 2.000 euros le mètre carré, là vous savez que ce n’est vraiment pas cher pour le quartier et là il y a quelque chose à faire, à creuser, comprendre pourquoi c’est si peu cher est ce qu’il y a une nécessité de faire des travaux dans l’appartement et que c’est pour cela qu’il est brader, c’est une succession, une vente pressée, essayez de comprendre un petit peu pourquoi le bien est bradé comme cela, mais c’est vraiment la façon de savoir le prix du marché, après il n’y a pas de secret il faut se faire la main sur le terrain, aller visiter, visiter, connaitre sa ville et c’est cela le but, c’est connaitre son marché par cœur, connaitre sa ville, donc aujourd’hui moi je louerai bien dans une certaine rue à Reims, je sais quel prix il vaut normalement au mètre carré, et si je sais qu’il est vendu à tel prix, je sais si c’est un bon prix ou pas un bon prix, on doit savoir directement au coup d’œil en fonction maintenant de ce que l’on voit dans sa ville, si c’est une bonne affaire ou pas, parce que l’on connait son marché, on a visité, on a parlé à des agents immobiliers, on a rencontré des investisseurs, on s’est intégré dans le milieu, dans le réseau et donc maintenant on sait combien cela peut valoir.

– Il y a beaucoup de gens qui me disent également : «  as-tu peur de la politique pour cette année, les élections, si c’est la gauche, la droite, le centre, je ne sais pas qui qui passe, pour l’évolution des lois de l’immobilier ? »

Retenez bien une chose c’est que tous les ministres, tous les hommes politiques ont du patrimoine, ont de l’immobilier et donc même s’il y a une loi qui venait à passer pour réduire un truc dans l’immobilier, la fiscalité, je ne sais pas quoi, l’alourdir, je n’en sais rien et je ne veux pas savoir, sachez bien qu’il y aura toujours une porte de sortie, pour faire en sorte que ce qu’ils ont voté ne soit pas trop pénalisant, parce qu’en votant ce genre de loi, ils se pénalisent eux-mêmes, puisqu’ils ont eux-mêmes de l’immobilier, donc voilà ne vous inquiétez pas trop sur qui, sur quel parti pourrait passer et ce qui pourrait être voté en termes de loi.

Il y a David qui me dit « Castorus », c’est une application qu’on peut télécharger sur chrome, et qui nous permet de voir directement sur « leboncoin » et « seloger » si le prix qui est listé et directement trop cher ou pas par rapport au prix du mètre carré, donc c’est vraiment un petit plug-in, une petite extension de chrome qui est vraiment très intéressante, donc « Castorus » très bonne référence, merci David de me la rappeler, n’hésitez pas à l’installer, c’est vraiment un très bon outil pour faire vos recherches immobilières, « Castorus » sur Google Chrome, une extension bien sympa.

– Clément qui me dit comment faire pour gagner sa vie sur un appartement loué qui paye tout juste le crédit ?

Tu veux dire que sur un appartement sur lequel il y a déjà très peu de cashflow, par exemple tu as une mensualité de crédit de cinq cents euros, tu as cinq cent cinquante euros de loyer ou six cents euros de loyer, tu n’as que cinquante ou cent euros de cashflow net, c’est cela que tu veux me dire ?

C’est sur que si tu fais de la location long terme de ce type-là, il va falloir beaucoup d’appartements pour avoir un gros cashflow, si tu verses à chaque fois cinquante euros de cashflow sur cinq opérations, il va te falloir vingt opérations pour dégager mille euros de cashflow, à peine un SMIC, il va te falloir quarante opérations pour te dégager deux mille euros net, donc quarante opérations ce n’est pas anodin, on comprend très vite que ce n’est pas forcément la meilleure solution, donc c’est pour cela qu’il faut miser sur des stratégies qui crachent de l’argent.

La colocation, c’est du long terme, c’est relativement facile à gérer, enfin facile, voilà c’est toujours pareil dès que tu fais de la multi location, que tu as plusieurs locataires, tu gagnes plus d’argent, tu fais de la colocation, tu mets quatre, cinq, six chambres à cinq-six cents euros, quatre cents, cinq cent euros, cela te fait déjà sur une opération trois mille de rentrées, je te parle en brut, mais même s’il te reste mille cinq cents, il te reste déjà un SMIC sur une seule opération, on est très loin des quarante opérations à cinquante euros de cashflow chacune, tu peux faire l’achat d’immeuble de rapport avec plusieurs lots, tu mutualises tout cela, tes frais, tes locations, tes risques, tu as plus de loyers, moins de risque d’impayés… tu as beaucoup plus de cashflow, faire mille, mille cinq cents euros, un SMIC en gros sur un immeuble, une opération, c’est largement faisable, beaucoup d’investisseurs le font, tu peux faire de la location saisonnière, même si voilà c’est un petit peu un effet de mode, cela commence un petit peu à atteindre sa saturation on va dire, il y a encore beaucoup de choses à faire, dans beaucoup de marchés de niche, même dans des petites villes moyennes, mais ce n’est pas quelque chose que tu fais toute la vie, c’est vraiment un tremplin la location saisonnière, il y a la division de biens, tu achètes un bien, tu le divises et tu loues en meublé, là ce n’est pas cinquante euros de cashflow que tu vas faire c’est bien plus, donc tu comprends Clément qu’il y a beaucoup de stratégies qui vont faire que tu vas avoir plus de cashflow et aller plus vite dans ta stratégie de devenir rentier immobilier, c’est vraiment ce genre de stratégie que tu dois utiliser, des stratégies vraiment qui te permettent de dégager beaucoup de cashflow immédiatement, donc colocation, immeuble de rapport, location saisonnière, division de biens…

– Christian qui me dit : « Super, j’ai acheté la formation d’Albane, super formation, lancement organisé dans moins d’un mois »

Je vois que tu es chaud Christian, cela fait super plaisir, attention j’espère que tu es bien passé par mon intermédiaire, pour rejoindre la formation d’Albane et que tu vas profiter de mes bonus, j’espère bien sinon attention.

– Yanis qui me demande : « Salut, on peut commander ton livre sur quelle plateforme ? »

Tu peux le trouver sur mon site directement sur « clubmillionnaire.fr/livre » ou directement si tu préfères sur « AMAZON », moi je livre dans le monde entier, « AMAZON » je ne suis pas sur, donc je livre plus loin qu’Amazon, mais oui tu peux le trouver vraiment partout, il n’y a pas de souci, « AMAZON » ou mon propre site privé.

– Christian qui me dit : « Je suis plus sur le pilier internet du coup en ce moment, et j’ai appris l’existence de la formation d’Albane grâce à ton mail, avec la petite vidéo rigolote, avec son accent russe. »

On s’est bien marré avec Albane pour faire cette vidéo au Georges V à Paris, c’était bien marrant, donc je suis content que cela vous ait plu, mais du coup tu n’as plus d’excuses pour ne pas être passé par mon intermédiaire (rires), le mec relou qui insiste.

– Christian qui me dit : « Ah ben, non », bravo et bien tant pis pour toi et tant pis pour moi au passage.

Pour ceux qui ne connaissent pas la formation d’Albane, pour faire un petit de pub pour Albane, c’est une formation qu’elle a lancée pour lancer son business en ligne, au clic par clic, c’est sa promesse, vous savez la technique, cela bloque beaucoup de personnes la technique, la promesse d’Albane, c’est une formation au clic par clic, tu clic là, tu fais comme cela, tu installes comme cela ton auto répondeur, ton hébergement, ton truc, ton truc … et au moins tu ne peux pas te perdre, donc c’est la promesse d’Albane, il y a eu des bons retours sur sa formation, son lancement, elle a l’air vraiment motivée à aider les gens à lancer leurs business en ligne donc je vous la recommande cette formation et si vous vous procurez cette formation par mon intermédiaire, je ne sais même plus bonus que j’offre, j’ai oublié, mais je crois que c’est mon livre et une autre formation, je ne sais plus laquelle, à préciser si cela vous intéresse.

En tout cas si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à me les envoyer par e-mail, comme d’habitude, j’y répondrai, avec plaisir, je synthétiserai tout cela et j’y répondrai.

Du coup, on se retrouve demain et samedi à Bordeaux, donc s’il y a des gens de Bordeaux et de Paris, demain à Paris, je rappelle pour une conférence que je fais à la fac de Paris Nanterre devant cent à deux cents élèves avec Erkan, du blog, comment il s’appelle son blog déjà ?

Je ne sais plus, j’ai fait une vidéo avec lui sur les ventes aux enchères, vous devez surement l’avoir vus, mais c’est grâce à lui que je vais faire cela, donc on va filmer tout cela et on vous montrera tout cela par la suite et samedi après midi à Bordeaux pour un après-midi « networking » et pourquoi pas cela peut se prolonger s’il y a des gens de Bordeaux dans la soirée, apéros, restos, moi je suis chaud.

– Aminata qui me demandait Albane c’est une formation sur quoi ?

Aminata, je t’ai répondu, j’ai anticipé ta question, sur le business en ligne, sur lancer un business en ligne.

– Stéphane qui me demande si je mets un replay sur YouTube ?

Bien évidemment, je télécharge la vidéo, je mets sur YouTube demain ou dans quelques jours.

– Sébastien qui me dit qu’il a reçu mon livre aujourd’hui.

Sébastien, j’attends ton retour sur mon livre, j’espère qu’il va te plaire, donc n’hésites pas à m’envoyer un petit message dès que c’est lu pour me dire ce que tu en as pensé et à laisser un petit commentaire sur « AMAZON » cela me ferait très plaisir.

– Stéphane, petite question, parcourant ton groupe ou celui de quitter la rat race, je remarque qu’il y a beaucoup de questions sur l’immobilier, pourquoi à ton avis le pilier immobilier est le plus populaire par rapport aux… Je ne sais pas, je ne peux pas voir la fin de ton message, je ne sais pas pourquoi ?

Tout simplement parce que l’immobilier a été, est et restera toujours une valeur sûre dans un patrimoine.

Quand on regarde les patrimoines de tous les riches de ce monde, ils ont tous de l’immobilier, c’est le point commun, toutes les plus grosses fortunes de ce monde ont de l’immobilier, donc la capitalisation immobilière c’est le point commun de tous les riches de ce monde, l’immobilier c’est le plus simple, on peut financer un crédit, il n’y a pas besoin d’apport personnel énorme forcément, c’est le plus simple comme pilier je pense, le plus prisé, le plus préféré des Français aussi en France, c’est pour cela qu’on parle beaucoup beaucoup d’immobilier.

Trois demandes pour la même date, Marion qui me demande pour son saisonnier en Airbnb, je vais prendre le plus gros cash.

Je pense que la question ne se pose même pas, tu prends le plus gros cash et la plus longue durée, là c’est un problème de riche, c’est le genre de problèmes que l’on peut avoir, quand on a des business qui tournent, savoir ou est-ce que l’on va prendre le plus gros billet.

Est-ce que je prends le billet de cent, deux cents ou de cinq cents euros ?

Marion prend celui de cinq cents euros, bien évidemment.

– Christian qui me dit cela doit s’arranger éventuellement.

Oui, clairement, cela peut s’arranger ce genre de chose Christian, donc n’hésites pas à m’envoyer un petit message privé, un petit e-mail et on verra cela.

– Bon retour sur ta formation en bourse.

Merci Jean Paul, cela me fait plaisir que tu aies kiffé la formation sur la bourse, sur la stratégie des actions à forts dividendes, donc n’hésites pas à me dire en privé également si tu as acheté des actions, si tu as fait quelque chose de concret, ce serait ma plus belle récompense, que tu as investie, donc n’hésitez pas à me dire en privé ou même en public, si tu as déjà investi sur des actions à forts dividendes et sinon qu’est ce que tu attends pour investir.

– Les entrepreneurs ne dorment pas.

Cela est bien vrai, les journées peuvent être parfois à rallonge, mais c’est du kiffe total, on n’a même pas l’impression de travailler, ça, c’est le plus beau.

– Quelle heure à Nanterre ?

C’est entre midi et deux, je ne sais pas quelle heure, puisqu’il faut attendre la fin d’un cours à midi, donc je ne sais pas trop comment cela va se passer, je ne sais pas trop si tout le monde est bienvenu également, je pense que c’est un amphithéâtre, tu peux venir te pointer et t’installer il n’y a aucun souci là-dessus je pense, donc c’est à l’université de Paris Nanterre, vers midi, midi et quart, moi j’y serai dès onze heures et demie en tout cas pour commencer à préparer tout cela.

Bon, je vais vous dire à très bientôt, je ne sais pas à combien de temps on est, puisqu’il n’y a aucun timer sur Facebook live, j’espère que cela n’a pas duré trop longtemps, merci à tous ceux qui se sont connectés ce soir, on se tient au courant, j’ai plein de choses qui arrivent là pour « clubmilionnaire », cette après-midi j’ai upload six vidéos sur YouTube, donc cela va arriver tout ça, je vais tout débloquer, j’ai une dizaine de vidéos à vous donnez là, très bientôt, donc on se tient au courant, j’ai du contenu pour vous très bientôt.

Je vous dis à très vite, portez vous bien, bonne soirée et bonne nuit et on reste en contact, ciao, bonne soirée.

N’hésitez pas à me poser toutes vos questions ci-dessous et j’y répondrais lors du prochain Facebook Live sur ma page Facebook ! 🙂

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