De 17 à 34 appartements en 1 an à 27 ans ! (TDF #5 – Bussy-Saint-Georges)

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Salut à tous,

et c’est déjà la fin de notre tour de France avec cette 5ème étape que j’ai effectué pour rencontrer des entrepreneurs et investisseurs qui ont tous entre 18 et 30 ans !

Pour cette dernière étape, je me trouve chez Guillaume à Bussy-Saint-Georges. Guillaume est également quelqu’un de très impressionnant puisqu’il a un patrimoine vraiment conséquent pour son âge avec presque 40 appartements… Il doit frôler le million de patrimoine sans trop hésiter !

Regardez vite la vidéo ci-dessous et partagez là au maximum ! 🙂

Voici le plan de la vidéo :

00:11 – Présentation de Guillaume et de son patrimoine
1:12 – La particularité de Guillaume : investir en grosse province
3:00 – Le prix du m2 auquel achète Guillaume
3:30 – L’intérêt fiscal de faire des travaux avec le déficit foncier
5:43 – Comment louer des studios quand on est en province ?
6:18 – Y’a t-il de la vacance locative dans ces petites villes de province ?
7:18 – Comment faire pour revendre quand on investit en province, est-ce difficile ?
9:28 – La rentabilité minimum qu’obtient Guillaume avec ses investissements
10:42 – Comment bien gérer la partie des travaux en immobilier
13:48 – Le type de biens que Guillaume achète et pourquoi ?
14:49 – L’avantage des immeubles et le problème de la copropriété
18:08 – L’ENORME projet de rénovation de Guillaume !
19:51 – Pourquoi il ne faut pas mettre de gaz ?
21:50 – Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?
24:40 – Qu’en est-il de la taxe parking quand on crée des appartements ?
27:50 – Comment économiser les frais d’un géomètre ?
29:49 – La stratégie de Guillaume sur ce gros immeuble : revendre ou louer ? Quand est-on requalifié en marchand de biens ?
32:05 – Pourquoi Guillaume n’a pas beaucoup négocié ce bien ?
33:39 – Déjà 1 acheteur alors que les travaux n’ont pas encore commencé !
38:52 – Quel cashflow sur cette opération de malade ?
39:42 – Dans quelles conditions ne peut-on pas faire de déficit foncier ?
40:48 – L’autre projet très sympa de Guillaume et pourquoi les maisons sont un bon produit
42:13 – Faut-il investir à plusieurs ?
43:06 – Anecdotes CROUSTILLANTES…
43:18 – L’histoire des impayés et comment réagir face à ça ?
45:48 – Comment faire quand son locataire va en prison pour récupérer son logement ?
49:17 – L’importance de faire du qualitatif pour avoir des locataires de qualité
50:03 – Mot de la fin

De 17 à 34 appartements en 1 an à 27 ans !

https://www.youtube.com/watch?v=Fgg_ZYA9F0k

Voici quelques photos du gros projet de Guillaume dont on parle dans la vidéo :

Voir ou revoir les autres épisodes :

Épisode 1/5 : 25 ans et déjà 3 business (Blogging, Immo, Amazon FBA) – Caen
Épisode 2/5 : J’ai acheté 1 immeuble de rapport à 20 ans ! – Niort
Épisode 3/5 : De zéro à 15 appartements à 25 ans en seulement 3 ans – Lyon
Épisode 4/5 : J’ai investi dans l’immobilier avec un CDD en tant qu’étudiant – Lyon

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Retranscription texte de la vidéo :

Raph : Salut à tous ! Bienvenue sur cette nouvelle vidéo. Je me trouve aujourd’hui avec Guillaume pour cette dernière étape du petit tour de France. Donc, nous sommes chez toi Guillaume à Bussy-Saint-Georges. Est-ce que tu peux te présenter à tout le monde, nous dire qui tu es ?

Guillaume : Oui, je m’appelle Guillaume. J’ai 27 ans. Je suis conducteur de travaux dans le bâtiment à 5 minutes d’ici en fait, juste à côté de chez moi, et je fais de l’investissement immobilier à titre personnel depuis environ 3 ans. Je m’y suis vraiment mis il y a 3 ans.

Raph : Donc on avait vu une vidéo de toi, il n’y a pas très longtemps sur YouTube avec Julien Larcher où tu nous disais que tu avais 17 appartements. C’est ça ? A quel âge déjà ? 24 ans ?

Guillaume : Non, c’était l’année dernière donc à 26 ans.

Raph : Toujours du mal avec ton âge ! Et donc aujourd’hui, tu en as combien ?

Guillaume : Et là aujourd’hui, depuis un mois, on est à 34 biens.

Raph : Donc tu as doublé quasiment en un an.

Guillaume : Oui, en pratiquement un an, on a doublé le patrimoine.

Raph : Donc c’est un petit là-dessus qu’on va insister. Savoir un peu comment tu as fait parce que c’est quand même assez énorme le nombre de lots que tu as à ton âge. Toi, tu as une particularité : c’est que tu investis, en fait, uniquement en province ?

Guillaume : Oui

Raph : Mais quand tu dis en province, ce n’est pas genre… Par exemple, moi, je suis de Reims. Déjà, Reims, pour les parisiens… mais toi, vraiment, c’est encore plus…

Guillaume : Moi, j’investis vraiment dans des toutes petites villes, voir même des villages.

Raph : Combien d’habitants ?

Guillaume : C’est vrai que ça peut faire peur ! Aujourd’hui, je fais des investissements dans des villages de moins de 500 habitants.

Raph : Et c’est quoi ta plus grosse ville ? Tu nous disais tout à l’heure que c’était…

Guillaume : Ma plus grosse ville, c’est Bar-le-Duc, c’est 15 000 habitants.

Raph : 15 000 habitants !

Guillaume : Et là, c’est le dernier projet que j’ai acheté et juste avant ça on était sur 5 000 habitants max.

Raph : Donc c’est vraiment des petites provinces. Justement, le projet de Bar-le-Duc, on en parlera à la toute fin, c’est un beau projet que tu es en train de faire. Mais justement les gens vont se demander : investir en province, c’est un petit peu risqué ? Ils voient plus la sécurité des grosses villes. Toi, c’est quoi ta réponse à ça ? Tu leur réponds quoi à ces gens-là ?

Guillaume : Moi, si j’investis dans des villes comme ça, c’est déjà pour une histoire de budget. C’est-à-dire que forcément aujourd’hui si on achète à Paris, ou même à Reims, c’est quand même assez cher. Et on ne peut pas se permettre d’acheter plusieurs biens à Paris aujourd’hui.

Raph : Clairement oui.

Guillaume : C’est impossible ! Même moi, aujourd’hui, avec le patrimoine que j’ai, si je dois tout vendre et essayer d’acheter à Paris c’est de la folie.

Raph : Et refaire ce que tu as fait aujourd’hui à Paris ?

Guillaume : Non, ce serait impossible. Pourquoi on achète en province ? C’est principalement une histoire de rentabilité. On arrive à avoir des rentabilités bien plus élevées en province.

Raph : Et au prix du mètre carré, tu es à combien en province ? Je sais qu’à Paris, par exemple, c’est 8 000€ en moyenne. En province c’est 2 000€, 3 000€ ?

Guillaume : Aujourd’hui, nous, au niveau des achats, car en fait je fais des travaux, j’aime beaucoup faire des projets avec travaux.

Raph : C’est parce que tu aimes ou parce qu’il y a un intérêt ?

Guillaume : Non, je ne me salis rarement les mains. Honnêtement, je ne fais jamais rien. Je fais faire, voilà. Aujourd’hui, avant travaux, au maximum, je dois acheter dans les 300€ du mètre carré tu vois. Et au maximum je mets 500€/m2 de travaux. Donc au maximum on est sur du 700, 800€/m2. Aujourd’hui, dans la plupart des villes où j’investis, on doit être à 1 000€ du mètre carré en revente. Donc, on n’est pas beaucoup plus élevé mais quand tu fais des travaux il y a un intérêt fiscal ?

Raph : C’est quoi justement tout cet intérêt fiscal pour ceux qui ne connaissent pas forcément. Toi, tu as la stratégie du déficit foncier ?

Guillaume : Oui, la stratégie du déficit foncier.

Raph : Est-ce qu’on peut différencier un peu ? Le déficit foncier, c’est pour les locations nues, c’est ça ?

Guillaume : Oui, c’est pour la location nue, exactement. Aujourd’hui, en location nue, on a deux choix : soit on fait au forfait, on fait du micro-foncier et on a un abattement de 30% sur le montant des loyers ; soit on veut travailler sur du réel, quand on a beaucoup de travaux, là, ça devient intéressant et on déduit du montant des revenus le montant des travaux et qui est reportable pendant plusieurs années.

Raph : C’est la même règle que pour le meublé ? Il y a le forfait et le réel. Alors pourquoi toi le nu et pas le meublé alors qu’aujourd’hui tout le monde dit que le meublé, c’est ce qu’il faut faire en France, c’est la dernière « niche fiscale », c’est là où l’on gagne le plus d’argent. Pourquoi toi tu es encore sur une stratégie, sur certains biens, de déficit foncier ?

Guillaume : Et bien aujourd’hui, le déficit foncier, on ne peut pas vraiment le faire sur du meublé. On ne peut pas faire de déficit foncier, on fait de l’amortissement, ce genre de choses. Le déficit foncier permet d’avoir un cash-flow important pendant les premières années, les années de déficit. C’est-à-dire qu’en gros pendant les premières années, tu ne payes pas d’impôts. Donc forcément, quand tu n’as que l’emprunt à rembourser, tu as un cash-flow qui est important.

Raph : Et ça c’est valable aussi sur le meublé : pendant les premières années, on peut ne pas avoir à payer d’impôts si on a beaucoup d’amortissement, de travaux.

Guillaume : Oui mais le problème, c’est que ça ne marche que quand tu es dans une ville où tu as une valeur de ton bien et une valeur du montant des travaux qui sont très élevées par rapport au montant des loyers. C’est-à-dire que quand tu as une rentabilité de 5% tu peux ne pas payer d’impôts avec un meublé mais quand tu as une rentabilité de 15% ton amortissement de ton bien est négligeable par rapport à la valeur du loyer.

Raph : C’est plus parce que tu es en province que c’est intéressant pour toi de faire du déficit foncier

Guillaume : Voilà, exactement. Et le meublé, faut pas oublier une chose, aujourd’hui, quand j’achète des immeubles, on a des grands et des petits appartements. On ne choisit pas forcément tout. L’immeuble existe déjà et les grands appartements on ne peut pas les faire en meublé. Aujourd’hui un T4 meublé ce n’est pas possible !

Raph : C’est clair ! Mais justement, dans la tête des gens, tu nous dis que tu investis en province mais, pour les gens, le meublé, c’est plutôt égal au studio, c’est plutôt égal à l’étudiant. Et en province quand tu me dis que tu as 500 habitants, c’est…

Guillaume : Oui, ce n’est pas forcément pour des étudiants. Après, on ne vise pas les mêmes catégories de gens en effet. On ne vise pas les étudiants, on va viser soit les jeunes travailleurs, les gens qui viennent pour travailler dans la ville. Ils ne vont peut-être pas rester 3 ans en effet. Peut-être qu’ils ne vont rester qu’un an mais aujourd’hui on arrive quand même à trouver du monde rapidement même si on a qu’un mois de préavis, on arrive rapidement à le reloger. Il y a un public aujourd’hui, je te dis, j’ai des investissements dans des villes de 500 habitants et j’ai 6 T2 dans un village de 500 habitants et tout est loué !

Raph : A 100% ?

Guillaume : A 100% aujourd’hui.

Raph : Tout à l’heure, tu m’avais dit que tu n’avais pas eu de période de locations vides pendant trop longtemps.

Guillaume : Oui, ça fait 3 ans que j’ai le bien et en 3 ans sur les 6 apparts, on peut dire qu’on a eu 3, 4 mois de vacances sur un des apparts.

Raph : En gros, c’est rien.

Guillaume : Oui, c’est négligeable.

Raph : De quoi rassurer vraiment les gens là-dessus.

Guillaume : Oui, c’est vrai qu’il y a beaucoup de gens qui me disent qu’ils ont peur d’investir dans des si petites villes. Après, là, on est vraiment dans de l’extrême, c’est-à-dire j’ai des investissements dans des villes de 100 à 500 habitants. Bon, je ne dis pas que je le conseille, c’est sûr que c’est plus compliqué que dans une ville de 15 000 habitants mais…

Raph : C’est une stratégie !

Guillaume : Oui, c’est une stratégie qui nous permet aujourd’hui d’avoir de grosses rentabilités.

Raph : Et si on laisse de côté la location, il y a aussi les gens qui vont te dire « mais comment tu vas faire pour revendre, c’est pas du tout liquide, il n’y a personne qui achètera »

Guillaume : Bien sûr.

Raph : Toi, qu’est-ce tu leur réponds encore une fois de plus à ça ?

Guillaume : Alors aujourd’hui, faut pas oublier une chose, c’est que quand on fait du déficit foncier, en fonction de ton taux marginal d’imposition, quand tu vas faire 50 000€ de travaux, tu peux récupérer pratiquement la moitié en impôt, c’est-à-dire en réduction d’impôts. C’est-à-dire que si tu fais 50 000€ de travaux, tu vas récupérer pratiquement 25000 euros en impôts donc en fait le bien il te coute d’une certaine manière 25 000€ de moins. Si tu réagis comme ça. Donc déjà, par rapport au total que tu fais, achat + travaux, tu arrives à avoir une réduction du cout donc même si tu le revends « 25 000€ de moins », tu vois ce que je veux dire, tu rentres à peu près dans tes frais. C’est vrai que ce n’est pas des biens liquides, c’est sûr que c’est compliqué à revendre et ce n’est pas le but aussi. Il ne faut pas oublier que moi l’objectif c’est de garder ces biens là au moins jusqu’à la fin du remboursement du prêt et puis après on verra. Aujourd’hui, c’est des prêts sur 15, 20 ans à peu près. Ils se remboursent évidemment tout seul sur 15, 20 ans et en plus on dégage pas mal de cash-flow tous les mois donc moi…

Raph : Oui, ça tourne. Si tu ne revends pas, ce n’est pas un poids.

Guillaume : Oui, même si à la fin je le revends deux fois moins cher que je l’ai acheté, tant pis, j’ai quand même gagné…

Raph : Il y a une citation d’un notaire qui dit qu’un acquéreur est un vendeur qui s’ignore.

Guillaume : Oui.

Raph : C’est-à-dire, qu’en gros, on revend forcément un jour.

Guillaume : C’est vrai mais ça dépend de la plus-value qu’on a faite pendant la vie du bien.

Raph : Si t’as bien acheté à la base.

Guillaume : Voilà, si t’as bien acheté à la base. Aujourd’hui, je pense honnêtement que quand t’achètes des biens à moins de 300€ du mètre carré et qu’à la fin il te coute 500-600€ du mètre carré c’est difficile de faire une moins-value la dessus

Raph : Et si tu proposes une rentabilité à la revente, tu auras forcément des investisseurs.

Guillaume : Oui ! Aujourd’hui, j’achète avec toujours 15% de rentabilité, si je revends aujourd’hui à 15%, je connais plein de monde qui aimerait bien me le racheter. Surtout, si en 3 ans, je leur dit que je n’ai eu que 3 mois de vide au plus.

Raph : 15% tu nous dis ? C’est ton minimum, ta moyenne, c’est quoi ? Parce que c’est pas mal !

Guillaume : Alors depuis peu, c’est le minimum. C’est-à-dire que quand j’ai commencé, j’acceptais du 12% et je pensais que 12%, c’était exceptionnel et aujourd’hui, je me fixe comme objectif mini 15%.

Raph : 15%, c’est ce qu’on peut avoir facilement ou il faut quand même bien chercher en province ?

Guillaume : Ben, je ne dis pas que c’est facile ! Non, non, sinon tout le monde ferait ça. Non, ce n’est pas facile. Il faut toujours faire des travaux, c’est-à-dire que 15%, c’est pratiquement impossible de l’avoir sans travaux, ce n’est pas possible, il ne faut pas rêver. Et puis c’est-à-dire que si il est déjà loué à 15% il faut chercher la couille parce que…

Raph : Pour toi, si c’est 15% et déjà loué c’est que…

Guillaume : Ben soit il y a des mauvais payeurs dedans, soit ce n’est vraiment pas rénové du tout.

Raph : Ou il est pressé de vendre ?

Guillaume : Oui mais pour quelle raison ? Il faut vraiment savoir pourquoi il est pressé de vendre. Parce que ça peut être vraiment risqué.

Raph : Tu cherches le truc en tout cas.

Guillaume : Ouais, je cherche beaucoup. C’est vrai qu’en ce moment je cherche moins. Mais il y a des périodes où je suis tous les jours en train de chercher sur internet. Chercher la petite perle.

Raph : Justement, on parle un peu de travaux du coup. Tu m’as dit au début de la vidéo que toi tu ne fais rien du tout. Comment tu fais alors ? Parce que tu fais pas mal de travaux du coup. Est-ce que tu passes par des artisans différents ? Est-ce que tu fais jouer la concurrence ? Est-ce que tu as une entreprise spécialisée ?

Guillaume : J’ai une seule entreprise avec qui je travaille. Je travaille avec elle depuis le début. Quand j’ai vraiment commencé mes premiers achats avec travaux, donc ça doit faire un peu plus de deux ans, c’est elle qui me suit partout. Ça c’est fait un peu par hasard si tu veux, c’est un agent immobilier qui me l’avait conseillé.

Raph : Ça a matché ! Et maintenant…

Guillaume : Ouais voilà, ça c’est bien passé et, en gros, ce qui m’a fait continuer avec lui, c’est que quand j’ai fait les travaux, il m’avait fait son devis et je n’ai pas négocié le prix.

Raph : Pourquoi ?

Guillaume : Pourtant cela fait partie de mon métier. Mon métier, c’est de négocier les prix avec justement les entreprises…

Raph : Pourquoi tu ne l’as pas fait ?

Guillaume : Je ne l’ai pas fait parce que je sais comment ça se passe au niveau de mon boulot, je sais que quand on négocie les prix, d’une certaine manière, on a des choses en moins à la fin et qu’on a plus facilement des plus-value pendant les travaux. Quand j’ai commencé, moi j’ai dit « écoute Alex, tu as tant de budget, tu m’as donné ton devis pour tel montant, ok on y va. Par contre, je ne veux pas de plus-value, je ne veux pas entendre parler de « ça je l’avais pas prévu » ». Moi, on considère qu’on est dans de la réno mais il doit tout prévoir.

Raph : Le devis est bloqué quand tu l’as signé.

Guillaume : Le devis était bloqué, je lui ai dit « Tu as surement pris un peu de gras quand tu as fait ton truc, peut être, mais je ne veux pas entendre parler de plus-value. Et à la fin des travaux de cet immeuble, et bien, il m’a facturé exactement le montant du devis et pour moi c’est tellement rare dans le bâtiment !

Raph : Souvent les artisans rajoutent ?

Guillaume : Le problème, c’est qu’en fait on tire tellement les prix à l’achat que forcément il va dire « ah ben non, ça, je l’avais pas prévu, je te le facture en plus » et moi je considère que c’est un forfait, c’est du global et on travaille comme cela maintenant à chaque fois.

Raph : Et ça s’est toujours bien passé ? Il n’y a pas eu de galères ?

Guillaume : Non, il n’y a pas eu de problèmes. Après, on travaille en partenariat. C’est-à-dire qu’aujourd’hui, si il y a un souci et qu’il y a un truc qu’il n’avait pas prévu et que je n’avais pas vu aussi, on en discute et ça peut faire partie d’une plus-value. Voilà, aujourd’hui, on réagit différemment. C’est-à-dire qu’on essaye de tirer les prix. Enfin lui tire les prix sans forcément que je lui dise. Moi je lui dirais pas « non, descend de 5 000€ ». C’est lui qui essaye de faire le meilleur prix si tu veux parce qu’il sait qu’on travaille ensemble toute l’année. Mais, par contre, forcément quand on tire les prix et bien si il y a un truc que l’on n’avait pas vu, on ne peut pas tout anticiper… On en discute.

Raph : Tu lui apportes des affaires, lui te fais un truc propre et ça tourne et vous gagnez tous les deux de l’argent.

Guillaume : Oui, aujourd’hui cela fonctionne parce qu’il sait que si il me fait des bons prix, je vais retravailler avec lui et je vais continuer à acheter. Si aujourd’hui, il me plombe sur un chantier et que ma rentabilité tombe à 10%, il sait que je ne pourrais pas racheter donc du coup je vais être bloqué, lui aussi et il perd le client. Et un client important car je lui ramène beaucoup d’affaires.

Raph : Il a tout intérêt à t’entretenir comme il faut.

Guillaume : Oui, il a intérêt à me suivre sur les dossiers voilà.

Raph : Justement, on n’a pas parlé de quel bien tu achètes. Toi, tu n’achètes que des immeubles quasiment, c’est cela ?

Guillaume : Oui, que des immeubles pratiquement. Dernièrement, je suis en train d’essayer d’acheter des maisons mais principalement des immeubles de rapports.

Raph : Alors pourquoi des immeubles ? Et il est dans quel état l’immeuble ? Il est sale sale sale ? Tu dois tout refaire dedans ? Ou c’est des petits trucs ?

Guillaume : On a de tout en fait. Je suis ouvert si tu veux à tout. C’est-à-dire que je ne vais pas chercher un truc type. Je ne vais pas dire aujourd’hui je cherche un appartement, enfin un immeuble pardon, avec 4 appartements avec en moyenne 200€/m2 de travaux. Non. On regarde les opportunités.

Raph : Les chiffres ?

Guillaume : Oui, les chiffres. On peut très bien avoir des investissements où tout est pourri à l’intérieur et on refait tout et on peut avoir un truc où il faut juste un coup de peinture et remettre la cuisine. On est ouvert à tout.

Raph : Cela dépend du prévisionnel en fait ?

Guillaume : Oui, cela dépend du prix d’achat, voilà, c’est tout.

Raph : Pourquoi des immeubles ? Pourquoi pas autre chose ?

Guillaume : Des appartements ?

Raph : Par exemple.

Guillaume : Aujourd’hui, moi, c’est la copropriété qui m’embête. Aujourd’hui, moi aussi on est en copro pour ma résidence principale et tous les mois il y a des charges importantes, 80-100€ par mois et tu as des surprises du type « on va refaire la façade », « on va refaire la toiture ».

Raph : Les copros veulent toujours t’avancer des travaux à faire parce qu’elles gagnent de l’argent.

Guillaume : Voilà, c’est ça, en plus on ne maitrise pas les coûts. C’est difficile de maitriser les coûts, l’artisan ou la personne qui fait les travaux, même si on peut se surveiller un peu le prix, c’est compliqué, il faut vraiment s’en occuper et puis au final, on s’en occupe un peu pour tout l’immeuble, pour tout le monde. Donc en général, il y en a un qui s’en occupe mais s’il n’est pas trop du bâtiment, il se fait enfiler facilement.

Raph : Ce n’est pas forcément des investisseurs non plus qui sont dans la copro !

Guillaume : Non non, du coup, comme moi ici j’avais dit que j’étais conducteur de travaux, ils ont insisté pour que je sois présent à chaque assemblée et tout.

Raph : Un nouveau travail !

Guillaume : Parce que l’on avait justement eu ici l’histoire par rapport à la façade. Ils avaient voulu refaire la façade et j’avais dit « non non attendez elle à 15 ans on ne va pas refaire la façade ». Elle est en bon état, il faut juste un coup de nettoyage, c’est tout.

Raph : Ça ne sert à rien oui.

Guillaume : Voilà, il y a des choses que l’on ne maitrise pas en copro ou qu’on maitrise moins et ça, ça m’embête.

Raph : C’est vraiment le fait de ne pas être le « boss » sur tout ce qui se passe ?

Guillaume : De ne pas maîtriser oui. Si j’ai envie de refaire les communs ou si j’ai envie de refaire ci ou ça, je veux pouvoir le décider et le provisionner moi si tu veux en me disant et bien écoute, l’année prochaine, on va refaire la toiture. Donc il y a cet aspect là que je veux garder si tu veux.

Raph : Alors, c’est souvent le cas quand on dit aux gens « immeuble de rapport », ils se disent « oui mais si il y a une toiture ou justement une façade à refaire, ça va me couter beaucoup d’argent ». Alors c’est vrai qu’il faut le prévoir mais est-ce que les charges qu’on paie quand on est en copropriété sont beaucoup trop chères par rapport à ce que on pourrait « épargner » quand on a un immeuble de rapport pour prévoir ça ?

Guillaume : Aujourd’hui, si tu veux, si tu as un immeuble ou un appartement dans un immeuble c’est à peu près pareil. C’est-à-dire qu’en terme de montants, c’est à peu près pareil mais le problème, c’est qu’il y a le cout d’un syndic déjà et il y a le budget, le montant si tu veux des travaux, que tu ne négocieras pas de la même manière et ça, ça fait beaucoup de choses. Et tu ne maitrises pas quand est-ce que tu vas payer surtout.

Raph : C’est ça.

Guillaume : Tu le maîtrises moins. Aujourd’hui, quand moi j’achète un immeuble de rapport et que je considère qu’il y a la toiture à refaire : soit je la refais de suite, soit je dis je la refais dans 3 ans mais je le provisionne dans mon budget et je sais que je dois le faire donc quand vient le moment où je dois la refaire, c’est bon. Aujourd’hui, quand tu es dans un immeuble comme celui-ci, où tu as 20 ou 30 appartements, et bien déjà tu ne connais même pas l’état de la façade.

Raph : Oui, quand il y a des grosses copros, c’est le problème…

Guillaume : Tu ne sais même pas comment c’est. Tu ne vas pas visiter les combles de chaque immeuble. Bon ce n’est pas très vieux donc tu t’inquiètes pas mais voilà… et aujourd’hui il suffit que quelques copropriétaires décident de refaire un truc et bien toi tu te fais avoir et toi tu dois payer donc aujourd’hui c’est vrai que c’est pas l’idéal. Faut pas oublier une autre chose c’est qu’en achetant des immeubles de rapport, t’as un phénomène d’achat de gros. T’achètes plusieurs immeubles, plusieurs appartements pardon, donc t’achètes moins cher forcément au prix au mètre carré. Aujourd’hui tu le vois bien puisqu’il y a des gens qui achètent des immeubles et qui après vont revendre à la découpe et gagnent de l‘argent là-dessus donc ça veut bien dire qu’en achetant…

Raph : Il y a un intérêt.

Guillaume : Il y a un intérêt oui.

Raph : Sinon on en parlera un petit peu à la fin avec ton opération sur Bar-le-Duc. On va en parler tout de suite même ! Bar-le-Duc, c’est quoi ce projet là ? Une grosse ville ? Une petite ville ?

Guillaume : Alors Bar-le-Duc, c’est une ville de 15 000 habitants.

Raph : Donc une grosse ville pour toi !

Guillaume : Pour moi, c’est la plus grosse ville vraiment dans laquelle j’ai investi. C’est une belle affaire qu’on est en train de réaliser. C’est un bien qui fait 700m2.Déjà, on est sur un bel immeuble.

Raph : Sur un beau volume.

Guillaume : Sur un très bel immeuble, oui. En fait, on est tombé en plus assez amoureux de la façade, t’as une cour intérieure en fait qui fait une centaine de m2. T’as pas de vis-à-vis autre que l’immeuble en lui-même si tu veux. Et on a beaucoup aimé ce truc là. Et le prix aussi évidemment !

Raph : Dis-nous tout ! 700m2 pour ?

Guillaume : 700m2 pour 75 000€. Donc on est à un peu plus de 500€ le mètre carré. C’était en vente par le secours catholique en fait.

Raph : Ah oui ! C’était quoi en fait ? Ils y faisaient quoi dedans ?

Guillaume : En fait, eux s’en servaient, je n’ai pas tout compris en réalité, il y avait des gens qui appartenaient au secours catholique qui venaient. Il y avait peut-être du troc ou des échanges de vêtements. Quand on est rentré dedans, il y avait beaucoup de livres, ce genre de choses. Je pense qu’il y avait des salles dans lesquelles ils donnaient des choses, tu vois ce que je veux dire.

Raph : Oui mais justement l’état de l’immeuble, c’était quoi ?

Guillaume : Alors, c’était en très mauvais état. Il y avait au rez-de-chaussée une sorte d’appartement mais vieillot. Il n’y avait rien qui était fait correctement en fait. C’était des gens de l’association qui avait fait les travaux à l’intérieur mais tu avais des plafonds qui étaient en escalier. Il y avait rien quoi. Ils avaient refait toute l’installation de chauffage par contre. Du coup, je pense qu’ils l’avaient fait faire honnêtement. Mais je ne peux rien garder parce que en gros tu as une chaudière pour tout l’ensemble donc elle est trop petite pour tout garder. Et puis moi je ne veux pas de gaz dans mes appartements donc on va tout enlever et tout démonter.

Raph : Pourquoi pas de gaz ?

Guillaume : Pas de gaz

Raph : On va rebondir là-dessus !

Guillaume : Et bien aujourd’hui, il y a des gens qui vont dire « oui c’est vrai l’entretien est à la charge du locataire ». Oui mais quand tu vois déjà comment ça se passe pour les cheminées et ce genre de choses… Et bien si ils le font pas et que l’immeuble il pète un jour et bien tu vas quand même galérer ! Donc je ne préfère pas de gaz. C’est plus sécurisant pour moi. Le mec qui s’amuse à toucher je ne sais quoi… Tu vois nous ici dans cet appartement, il y a deux mois, on a eu un voisin qui faisait des travaux. Il a percé un tuyau de gaz et on a dû évacuer l’immeuble.

Raph : Oui j’avais vu ta photo sur Facebook ! T’étais dehors !

Guillaume : Oui voilà c’est ça ! Et donc tu vois c’est des conneries mais…

Raph : Oui, c’est plus en terme de sécurité en fait.

Guillaume : Oui, il y a quand même l’histoire de la sécurité et un autre sujet, c’est pour les locataires vis-à-vis de l’abonnement. Tu vois moi je n’ai pas de gaz ici, j’ai qu’un abonnement pour l’électricité et bien je trouve ça beaucoup mieux.

Raph : Ça coute moins cher ?

Guillaume : Et bien en fait sur des petites surfaces ça coute moins cher parce que rien que le prix d’un abonnement déjà c’est des fois plus cher que ta consommation donc tu vois ce que je veux dire. Aujourd’hui, il vaut mieux en avoir un seul. Dans un appartement si c’est bien isolé, un appartement de 35-40 m2 avec un radiateur ça suffit.

Raph : Ça suffit ?

Guillaume : Oui, si c’est bien isolé autour tu vois et que tu as ton voisin qui chauffe, pas de soucis.

Raph : Donc pas de gaz !

Guillaume : Non pas de gaz. Hors de question. Donc on a à chaque fois des plaques vitrocéramiques, des trucs comme ça quoi.

Raph : Et si on revient sur Bar-le-Duc

Guillaume : Oui

Raph : Comment ça s’est passé ? Est-ce que c’est une opération classique d’achat même si c’est le secours catholique qui vend ?

Guillaume : Ça a été un peu plus compliqué. Ça a pris beaucoup de temps. On a signé l’acte définitif il y a un mois à peu près et on a signé le compromis à la base, si je ne te dis pas de bêtises, avril ou mai donc tu vois plus de six mois.

Raph : Comment ça se fait ?

Guillaume : Déjà, c’est vrai qu’on a pris du temps pour trouver notre financement et surtout quand on est arrivé à la fin, que l’on avait tout ce qu’on voulait, l’argent et tout, et bien d’un coup le notaire s’est rendu compte qu’il y avait un bail emphytéotique, c’est des baux qui durent 100 ans en fait. Et en fait il y avait un bail entre le secours catholique et le propriétaire sachant que le propriétaire faisait partie du secours catholique en fait.

Raph : D’accord oui.

Guillaume : C’était un peu complexe du coup et donc on s’est rendu compte à la fin que c’était comme ça. On ne pouvait pas acheter avec ce bail là ! On allait se retrouver avec un locataire avec un loyer dérisoire pour un immeuble de 700 m2. C’était hors de question ! Du coup, ça a pris environ deux mois de plus pour faire signer en gros une résiliation de bail au locataire.

Vous avez pu faire ça sans problèmes ? C’était quoi comme bail ? Ca se résilie comme ça assez facilement ?

Guillaume : Non, non, non. C’est le notaire qui s’en est occupé directement et qui a fait signer aux responsables du secours catholique un courrier mais ils ne se réunissaient que tous les mois ou les deux mois. Il fallait vraiment qu’ils parlent de ça au niveau de l’assemblée, qu’ils votent ça en assemblée.

Raph : T’as pas cherché à faire accélérer plus que ça ?

Guillaume : Non pas plus que ça mais ce qui est un peu chiant si tu veux c’est que le notaire ne s’en est rendu compte qu’au moment de signer quoi. Alors que ça faisait 4 mois qu’il avait le dossier. Nous en plus on était prêts pour les travaux.

Raph : C’est le notaire qui a déconné là en fait ?

Guillaume : Oui, clairement ! C’est le notaire ou l’agent immobilier mais il y en a un des deux qui a déconné. Je pense au notaire, c’est quand même à lui de surveiller ça. Donc le notaire aurait dû le voir et anticiper tout ça.

Raph : D’accord.

Guillaume : Du coup on a commencé en retard les travaux. En réalité, on commence la semaine prochaine.

Raph : Oui, du coup c’est quoi ton projet à l’intérieur ? 700m2, ce n’était pas forcément en plateau ? Un petit peu ?

Guillaume : Oui, c’est un peu du plateau avec des zones un peu découpées mais c’était pas des appartements si tu veux.

Raph : Ça donnait quoi au niveau des cadastres ? C’était quand même un peu découpé officiellement ou c’était… ?

Guillaume : Donc en fait déjà au niveau du cadastre, tu avais un compteur électrique et deux compteurs qu’on a jamais retrouvé. On a appelé EDF mais ils ne savaient pas ce que c’était. Il n’y avait plus rien. Ils étaient vraiment très vieux. Donc du coup on fait une création de plusieurs compteurs pour créer dans ces 700m2 10 appartements.

Raph : C’est des grands appartements que tu vas nous faire la ?

Guillaume : On a un peu de tout. On a des appartements qui font, pour le plus grand 120m2 quand même tu vois et le plus petit doit faire 33-34m2. C’est des petits T2.

Raph : T2 ? Studio ?

Guillaume : C’est des petits T2.

Raph : Ok, moi je mettrais des photos, mais ça ressemble à quoi ? Il y a plusieurs étages ?

Guillaume : En fait, tu as trois niveaux.

Raph : Oui.

Guillaume : Et c’est un bâtiment qui est en U avec la cour qui est au milieu. Donc tu as un côté qui donne sur la rue.

Raph : Ah oui c’est une grande cour intérieure !

Guillaume : Oui, c’est une grande cour intérieure.

Raph : Donc c’est un truc commun c’est ça ?

Guillaume : Oui la cour est commune à l’ensemble de l’immeuble.

Raph : Ça c’est sympa ! Tu peux en faire un petit parking ? Tu n’as peut être pas d’entrée ?

Guillaume : Non, on n’a pas d’entrée. En fait, t’as une sorte de couloir qui rentre dans cette cour de par l’extérieur. Mais non il n’y a pas de parking avec. Du coup, justement cela a été l’un des sujets puisque l’on crée des appartements et que maintenant par rapport à la taxe parking…

Raph : Ah oui !

Guillaume : Enfin là ce n’était pas une sorte de taxe parking puisqu’il n’y a plus de taxe parking dans cette ville là.

Raph : C’est vrai, elle a vraiment disparu ? Cela dépend des villes ?

Guillaume : Je pense que cela dépend des villes. Aujourd’hui, je sais qu’il y a plusieurs villes dans lesquelles j’ai fait des investissements sur lesquelles depuis le 1er janvier 2015, en gros, cela n’existe plus.

Raph : D’accord.

Guillaume : Mais je sais qu’il y a des endroits où cela existe encore.

Raph : Ce n’est donc pas encore une règle officielle.

Guillaume : Je ne veux pas dire de bêtises mais il me semble qu’à Lyon cela existe encore. Et donc en réalité, aujourd’hui, dans ces villes là, si tu ne peux pas créer de places de parking, comme c’était un permis qu’on avait déposé, et bien, ils ne t’acceptent pas ton permis.

Raph : Ils ne l’acceptent pas du tout ?

Guillaume : Non. Je pense que tu peux toujours louer des sortes de garages mais t’imagines 10 appartements, s’il me faut investir dans 10 garages. Dans une rue pas très loin, je pense que c’est impossible à trouver et ça couterait une fortune. Donc ce qu’on a fait, on a mis une condition suspensive dans l’achat pour obtenir le permis et pour tester quand même l’urbanisme. Et donc on leur avait dit comment on peut faire quoi parce que nous quand même, on met pas mal d’argent dans ce projet là pour pouvoir embellir la ville et aujourd’hui, il ne faut pas qu’ils nous mettent des bâtons dans les roues. Donc, on a de la chance en fait car on est juste à côté de la gare et du coup en étant à côté du réseau des transports collectifs, ils ont accepté qu’on ne fasse rien du tout.

Raph : Ah bon ? Juste parce qu’il y a une gare a côté ?

Guillaume : Oui parce qu’ils considèrent que les gens peuvent venir autrement qu’en voiture.

Raph : D’accord parce que la place de parking, c’est vraiment dans l’idée de se dire : une question de mobilité pour les gens, de se garer, de pouvoir circuler c’est ça ?

Guillaume : C’est dans le sens où c’est pour désengorger un peu parce que aujourd’hui tu as des villes sur lesquelles tu n’as pas de trottoirs, tu n’as pas ou peu de places de parking dans les rues et du coup il y a pas mal de gens sur des grandes maisons qui faisaient du découpage, qui découpaient en 5 ou 6 appartements et ça double ou triple à chaque fois le nombre de voitures dans la ville. Surtout dans les rues. C’était donc impossible de se garer. Et normalement la taxe de parking servait pour créer d’autres parkings ailleurs en gros.

Raph : Ok.

Guillaume : Et aujourd’hui, c’est plus le cas. Ils veulent que tu puisses fournir des places de parking. Je pense que c’est un peu une connerie parce que tu te bloques, tu bloques plein de projets à cause de ça. Je ne dis pas qu’il ne faut pas trouver une solution mais tu bloques pleins de projets.

Raph : C’est marrant cette taxe parking à l’heure où ils en suppriment pleins dans les grandes villes pour une question d’écologie, enfin, c’est un peu contradictoire aussi.

Guillaume : Oui, je suis d’accord avec toi. Après c’est vrai que dans des villes de 15 000 habitants, les habitants ont quand même une voiture.

Raph : Oui c’est obligé. En province, c’est différent.

Guillaume : Oui, à Paris, il y a pleins de gens qui n’ont pas la voiture, qui n’ont même pas le permis. Mais dans des petites villes, forcément, pour aller ne serait-ce que travailler, c’est quand même obligé.

Raph : Oui totalement. Du coup, pas de taxe parking.

Guillaume : Non, pas de taxe parking. Du coup, ce projet là, il nous a couté en création le prix d’un permis, on avait fait un devis aussi pour un géomètre aussi parce que le géomètre doit passer.

Raph : C’est obligé.

Guillaume : Mais du coup on l’a fait nous-même, avec ma compagne, on est parti là-bas. On a acheté un télémètre et on a passé toute la journée à prendre toutes les mesures de chaque pièce.

Raph : Ah, c’est possible de faire ça !

Guillaume : Voilà, oui, c’était marrant ! Puis on a redessiné ça en format informatique et on l’a envoyé à l’architecte directement. On s’est exonéré de peut être 2000-2500€ environ.

Raph : Ça se compte !

Guillaume : Bah oui puisque l’on passe une journée pour  2000 balles !

Raph : Ça va, c’est assez rentable !

Guillaume : Oui, c’est le seul truc que j’aime bien faire moi-même parce que je trouve que pour une journée, prendre 2 000 balles, c’est quand même un peu exagéré.

Raph : Enfin, est-ce que c’est quand même reconnu ça ? Il ne faut pas de compétences ? Pas de diplômes ?

Guillaume : Non, c’est marrant parce que du coup c’est moi qui envoie à l’architecte et après c’est l’architecte qui redessine dessus.

Raph : C’est lui qui valide.

Guillaume : C’est lui qui s’engage en partie mais en fait en réalité sur un permis comme ça, quand tu crées des appartements, la mairie n’a pas forcément besoin de ton découpage d’appartements à l’intérieur. Ils s’en foutent. Ce qu’ils voulaient surtout, c’était les façades parce que l’on faisait des changements de façades et la toiture.

Raph : Vous faites un changement de façade.

Guillaume : En fait, on change toutes les fenêtres donc ils considèrent que c’est un changement de façade.

Raph : Juste changer les fenêtres, c’est un changement de façade ?

Guillaume : Non, en fait, en plus, on est en zone classée.

Raph : Ok. Ce n’est pas trop compliqué en plus ça ?

Guillaume : Alors, chaque fois, en fait, ça rajoute un délai. Là, par exemple, un permis c’est trois mois, là, ça rajoute un mois donc c’est quatre mois donc c’est vrai que dans la procédure d’achat, quand t’as déjà quatre mois après avoir déposé le permis, c’est long.

Raph : Oui, c’est long.

Guillaume : Ça prend du temps et à chaque fois, ils laissent les quatre mois passer, enfin ce n’est pas au bout de deux mois qu’ils le renvoient. Du coup, ça a bien duré quatre mois mais ça s’est plutôt bien passé. On a eu un architecte plutôt compétent. Il s’est occupé de tout. C’est lui qui a appelé l’urbanisme pour voir où ça en était. Je ne me suis vraiment occupé de rien.

Raph : T’as fait les papiers, c’est tout ?

Guillaume : Oui voilà, j’ai fait ces petits trucs là. Des papiers, c’est même lui qui m’a aidé a remplir certains documents. Ça s’est plutôt bien passé et là ce projet là, pour te donner une idée, on commence les appartements lundi et on a déjà quasiment vendu un appartement.

Raph : C’est quoi ta stratégie ? Tu mets en vente du coup ?

Guillaume : Je ne veux pas tout vendre non. En tout cas pas dans un futur proche. L’objectif, si tu veux, c’est d’en vendre deux l’année prochaine, voilà. Pour ne pas être requalifié en « marchand de biens ».

Raph : Voilà c’est ça ! Les gens vont se dire quand on revend comme ça et surtout et quand on achète des immeubles pour revendre, ça c’est le cas typique où tu es…

Guillaume : Oui mais là deux appartements… Si j’avais vendu les 10 appartements oui là c’est sûr que j’y passais. Mais c’est quand ils considèrent que tu fais vraiment un commerce de ça tu vois. Aujourd’hui, en gros, on va revendre des appartements pour financer d’autres travaux donc tu vois l’argent il ne va pas sortir. Il ne va pas sortir de la société ou de l’immeuble. Ce n’est pas comme si en gros après toi tu récupérais l’argent sur ton compte. Là, c’est un peu différent. En gros il sert à financer la suite des travaux.

Raph : Mais à terme, tu comptes tout vendre ou pas ?

Guillaume : Je ne sais pas. Aujourd’hui, sur les petits appartements, je payerais tellement une plus-value importante que…

Raph : Ça ne vaut pas le coup.

Guillaume : Ça ne vaut pas forcément le coup. Pour l’instant je préfère les garder. Ca fait une rente tous les mois.

Raph : Il y a une règle, il me semble, qui dit que quand t’achètes un immeuble et que tu fais des travaux comme ça t’en gardes un tiers et t’en revend deux tiers, je crois. C’est ça ?

Guillaume : Oui, c’est ça. Enfin c’est un truc comme ça. Je sais que les promoteurs en général ils gardent un tiers et ils vendent deux tiers.

Raph : Oui comme ça tu rembourses l’emprunt et t’as quand même quelques appartements qui tournent en matière de cashflow.

Guillaume : Aujourd’hui, vu qu’on n’a pas les mêmes rentabilités que certains promoteurs, on peut se permettre de revendre beaucoup moins.

Raph : Et de faire quand même la même stratégie.

Guillaume : Aujourd’hui, pour te donner une idée si on en vend quatre, on rembourse totalement le prêt et les plus-values. Donc c’est-à-dire qu’il te reste six appartements « sans emprunts ».

Raph : Toi t’as inversé la règle !

Guillaume : Oui, j’ai inversé la règle en fait ! Parce qu’on a acheté très peu cher et pas mal négocié en terme de prix, pour celui-ci. Comme c’était notre premier grand projet avec l’artisan et qu’il a vraiment voulu participer à celui-ci et tout, il a vraiment fait un gros effort et ça nous a permis d’avoir des prix très faibles en matière de travaux.

Raph : T’as négocié ça je suppose ? A l’achat, je pense qu’il n’y avait pas 20 000 personnes qui voulaient acheter ce gros truc comme ça.

Guillaume : Alors, en fait je n’ai pas beaucoup négocié. Je crois de mémoire, je l’ai plus en tête, on devait être dans les 90000€ et on est descendu à 75000€ donc on n’a pas fait une énorme négociation parce que j’avais surtout très peur qu’il me file entre les mains.

Raph : Ah oui quand même !

Guillaume : Parce qu’aujourd’hui à Bar-Le-Duc tu vends pour 1100€-1150€ neuf du m2. T’achètes à 100€ même 150€ et que tu fais même 500€ de travaux du mètre carré, t’es à 650€ pour 1100€. Donc tu doubles presque, c’est-à-dire.

Raph : Il y avait quelqu’un d’autre sur l’affaire ou c’était une sécurité pour toi de te dire…

Guillaume : Bah, je ne comprends pas pourquoi il ne s’est pas vendu avant moi.

Raph : Ah oui ? Ca faisait longtemps qu’il était en vente ?

Guillaume : Ça ne faisait pas forcément très longtemps mais j’avais peur que des marchands de biens tombent dessus et l’achètent. Puisque en plus je sais que l’immeuble d’à côté, c’est un marchand de biens qui l’avait acheté qui avait fait des travaux dans la moitié de l’immeuble. Il avait aussi revendu des plateaux, des trucs comme ça. Et je sais que c’était un client à l’agence immobilière donc j’avais peur qu’il arrive.

Raph : Ok.

Guillaume : Et du coup, c’était la première fois que je travaillais avec cette agence immobilière et ça s’est très bien passé. Depuis, on a plutôt de bonnes relations et j’espère qu’ils me trouveront d’autres projets dans le coin. L’objectif pour moi, il est d’essayer de rester sur des rentabilités de 15 ou 16% dans des villes de 15 000 habitants.

Raph : Tu prends oui !

Guillaume : Oui !

Raph : Tu m’as dit que tu avais déjà deux acheteurs et tu n’as pas encore commencé les travaux ?

Guillaume : Alors, j’ai un acheteur pour l’instant. Oui, un seul acheteur.

Raph : Comment ça se fait ?

Guillaume : En fait, si tu veux, quand tout ça s’est lancé, on était très excité. Au mois de septembre, octobre, on avait déjà commencé avec l’agence immobilière à prospecter.

Raph : Pour vendre ?

Guillaume : Oui pour vendre déjà.

Raph : D’accord.

Guillaume : Parce que je voulais tester le marché un petit peu et m’assurer que c’était bon. Du coup, on avait mis pas mal d’annonces.

Raph : Avec la complicité de l’agence qui t’as mis de fausses annonces sur son site et tout ?

Guillaume : Alors on n’a pas fait des fausses annonces. En fait, on a fait des 3D. On a dessiné les plans et on a mis en annonce des biens qui seraient à vendre. Et on a eu beaucoup de succès en fait sauf que bon, l’agence immobilière n’a pas préféré faire visiter à chaque fois. Il n’y avait rien à visiter en réalité et le bien n’était pas encore à nous.

Raph : Ah oui c’est chaud !

Guillaume : Du coup, en fait, on a gardé un client qui était vraiment très intéressé et qui voulait faire un duplex. Bon ce n’était pas ce qu’on avait décidé nous à la base.

Raph : Tu as rechangé pour lui ?

Guillaume : On a changé les plans pour cette personne et on a fait du coup, en fait c’était deux T2 à la base qui faisait 33m2 l’un sur l’autre, et après en fait on va faire un duplex à l’intérieur type 65m2.

Raph : Mais rien ne t’assures qu’il va vouloir encore acheter à la fin des travaux.

Guillaume : Non, rien ne m’assure. C’est-à-dire qu’aujourd’hui on va quand même signer un compromis.

Raph : Avec l’acheteur ?

Guillaume : Ah oui ! Enfin là, prochainement, début janvier. Mais on a aucune garantie l’un envers l’autre. C’est-à-dire que lui n’a pas de garantie que je lui vende et moi je n’ai pas la garantie qu’il me l’achète si tu veux.

Raph : Parce que un compromis, on peut en signer un même pour une vente dans plusieurs mois, je crois, c’est ça ?

Guillaume : Oui, on signe un compromis et nous on a considéré qu’on partait pour le 1er avril, donc tu vois ce n’est pas très long, c’est à dire qu’on se laisse trois mois de travaux. Et en gros, si à la fin, cette personne, quand elle visite, elle dit que ça ne lui va pas, et bah ça annule la vente mais cette personne n’a pas d’intérêt puisqu’elle aura fait toutes ses démarches de prêt, tu vois ce que je veux dire ? Donc, elle n’aura pas forcément d’intérêt à tout annuler surtout qu’elle est locataire aujourd’hui et si elle donne son préavis elle se retrouve un petit peu à la rue.

Raph : Mais elle a mis une clause cette personne justement pour pouvoir annuler sans frais ? Il y a eu un séquestre ou pas ?

Guillaume : Alors non, il n’y a pas eu de séquestre. Pour l’instant, on a rien signé. On n’a pas signé de compromis encore.

Raph : Comment tu comptes faire ?

Guillaume : Bah, c’est l’agence immo qui s’en est occupé et donc on va signer un compromis mais ce n’est pas une vente sur plan en tant que tel. Je n’ai pas le droit de vendre sur plan donc ce n’est pas une vente sur plan. C’est, en gros, on vend dans des conditions dans lesquelles on s’engage, nous, à faire quelques travaux. Donc, on s’engage à faire certains travaux. Mais, aujourd’hui, ça me permet à moi de lancer la procédure de recherches de prêts pendant les travaux donc dès que j’ai fini les travaux, je peux récupérer l’argent.

Raph : D’accord. Ok.

Guillaume : Il n’y a pas trop de risques parce qu’on est sur un bon prix. En fait, on ne lui vend pas très cher en réalité. C’est-à-dire, qu’en fait, elle est arrivée vers nous et elle nous a dit « j’ai 70 000€ de budget, qu’est-ce que je peux avoir pour ça ? ».

Raph : Ah oui. Elle ne voulait même pas un truc précis ?

Guillaume : Et bien, elle voulait ces deux appartements qu’elle avait vu. Enfin, ce duplex et elle a dit « moi je le veux pour 70 000€ frais d’agence compris ».

Raph : Et pour toi ça passait donc pourquoi pas ?

Guillaume : Et bien, c’était un peu en-dessous de ce que j’avais espéré parce que je voulais faire deux appartements indépendants. Mais ça me permettait de rentrer un peu de trésorerie dès le départ et bon ce n’est pas négligeable quand même. Ce qui me fait pas trop peur, c’est que même si je lui vend pas, bah tant pis, je le revendrais plus cher que ce que je lui vend aujourd’hui.

Raph : On ne va pas souhaiter qu’elle ne l’achète pas mais ce n’est pas un risque pour toi.

Guillaume : Ce n’est pas un risque parce que si elle l’achète, tant mieux, ça fait de la trésorerie. Si elle ne l’achète pas, tant pis, je le revendrais un peu plus cher. Et puis ça me fera une vitrine. Ce sera mon premier appartement et donc un peu plus simple pour vendre le second.

Raph : Pour lancer la machine !

Guillaume : Oui, aujourd’hui on n’a pas commencé à faire de commercialisation sur l’autre appartement qu’on veut vendre. On va y aller doucement. On va d’abord faire les travaux sur ce premier appartement et une fois que cet appartement sera bien avancé, on s’en servira de vitrine pour montrer celui-là.

Raph : Pour montrer ce que tu sais faire.

Guillaume : On a vraiment un bel immeuble et on fait des prestations à l’intérieur qui sont, je dis pas du haut de gamme, mais on fait de belles prestations, plutôt sympas.

Raph : Plus que la moyenne.

Guillaume : Oui, plus que la moyenne. Du coup, nous, ça nous permet d’avoir une belle vitrine surtout que les locataires, ils veulent des WC suspendus, je sais, c’est des conneries mais tout de suite, ça donne un peu plus de charme.

Raph : De cachet.

Guillaume : Dans un appartement, on a des parois qui coulissent pour ouvrir la chambre. Tu vois c’est des conneries mais c’est des petits quelque chose que tu ne voies pas partout. Et pour te donner une idée, sur ce logement il y a, je crois, 14 fenêtres.

Raph : Sur un seul ?

Guillaume : Oui.

Raph : Ah oui !

Guillaume : Un T2, tu vois, 14 fenêtres. Parce qu’en fait, il est sur deux niveaux et il est vachement en long.

Raph : C’est énorme !

Guillaume : Donc c’est vrai qu’on l’a dessiné, on l’a adapté si tu veux. Ah oui c’est énorme ! Moi déjà, quand j’étais ici, et que j’avais quatre fenêtres, j’étais content. Dans mon studio, avant, j’avais qu’une fenêtre. Alors là, 14, c’est énorme. Apres c’est sur que pour ranger les meubles, c’est moins pratique. Mais comme il est tout en long, après, on a adapté le dessin à la structure du bâtiment.

Raph : Ok ! En terme de cashflow, tu sais ce que ça te donne déjà sur cette opération là ?

Guillaume : Sur cette opération-là, en gros, une fois qu’on aura vendu les 2-3 apparts, on est, hors impôts, entre 2 500 et 3 000€ de cashflow, parce qu’on aura plus d’emprunt. Je considère qu’on aura un peu d’emprunt au début, après, on en aura plus puisqu’on aura remboursé avec les ventes. Au début, on sera peut-être à un peu moins que ça mais au bout de deux ans, on sera sur du 2 500€ de cashflow sans compter les impôts. Donc là, attention, les impôts sont quand même importants sur ce type d’opération puisqu’on n’aura pas beaucoup de travaux en réalité car j’ai négocié des bons prix par appartement.

Raph : C’est le revers de la médaille !

Guillaume : Voilà, u coup, c’est le revers de la médaille puisqu’aujourd’hui, on n’aura pas de déficit déjà puisqu’on ne peut pas faire de déficit sur la création.

Raph : Ça, c’est la nuance en fait.

Guillaume : Ouais, c’est la nuance. C’est-à-dire, qu’aujourd’hui, si on prend un immeuble, enfin un appartement, et qu’on le découpe en quatre et qu’on crée des compteurs…, on ne peut pas le déclarer en déficit foncier.

Raph : C’est de la construction. Enfin du réaménagement, c’est ça ?

Guillaume : Oui, en fait, dès que tu fais un changement de surface. Changement de surface et même un changement du nombre de pièces normalement, tu ne peux pas faire de déficit foncier.

Raph : Vraiment que de la rénovation en fait ?

Guillaume : Oui, c’est que de la rénovation, de l’amélioration. Et dès que tu fais de l’agrandissement ou du changement de destination aussi, là ça marche plus. Donc là, on ne peut pas faire de déficit foncier.

Raph : Ça, tu le savais dès le début ?

Guillaume : Oui, je le savais dès le début et de toute façon, on s’est mis en SCI à l’impôt sur les sociétés donc on n’a pas de déficit foncier dans tous les cas.

Raph : Parfait et ça tourne.

Guillaume : Oui, ça tourne bien et là c’est un projet que l’on démarre la semaine prochaine. Fin des travaux prévue, je pense, allez, on va se donner l’année.

Raph : A la fin de l’année ?

Guillaume : Oui, tout terminé à la fin de l’année. J’espère commencer à louer dès le mois de septembre certains appartements et tout terminer à la fin de l’année.

Raph : Après ça, tu as d’autres projets ou pas ?

Guillaume : Après ça, j’ai un petit projet en cours.

Raph : Tu peux en parler ou pas ?

Guillaume : Oui, je peux en parler. En fait, c’est une maison, ça change un peu, qui fait 120 m2 au sol et tu as un grenier qui n’est pas aménagé aujourd’hui. Tu as du terrain. Tu as 400m2 de terrain. Après, on n’est pas loin de là où j’achète tout le temps dans la Marne. Et en fait on va la découper en deux verticalement. On va faire deux duplex. Mais deux maisons en duplex qui vont faire 120m2 chacune. Donc c’est des grandes maisons et avec chacune des bouts de terrains de 120 m2 chacun à peu prés.

Raph : OK. Donc ça, c’est signé ?

Guillaume : Oui, ça, c’est signé. On est en recherche de financement.

Raph : Ok.

Guillaume : Donc voilà, ça suit son cours. Là c’est vrai, comme c’était les périodes de fêtes, ça n’a pas trop avancé.

Raph : Ah oui, c’est pour tout le monde.

Guillaume : Ça traine un peu pour tout le monde et du coup, là, on est sur une belle renta aussi et surtout je cherche aujourd’hui aussi à diversifier un peu mon patrimoine et on essaye de passer un peu sur des maisons. On peut aujourd’hui et ça nous permet d’avoir des gens qui vont rester 4-5 ans.

Raph : Le cas des maisons, c’est plutôt des familles, des gens qui vont rester plus longtemps.

Guillaume : Surtout, voilà 120m2 avec du terrain.

Raph : Ils s’installent quoi !

Guillaume : Il y a une partie où il y a une petite grange, il y a du rangement, ils peuvent se garer facilement. Après c’est un petit village aussi tu vois mais c’est à côté d’une ville un peu plus grande.

Raph : Donc, il y a un public.

Guillaume : Oui, il y a un public et ça c’est bien. Pour l’anecdote, on devait acheter à nombreux sur ce projet à la base mais comme c’est un petit projet, finalement, du coup on a réduit.

Raph : Pour avoir quand même de l’argent à la fin !

Guillaume : Oui, pour avoir de l’argent à la fin.

Raph : C’est bien d’investir mais on est pas philanthrope quoi !

Guillaume : Oui, aujourd’hui sur des gros projets, c’est intéressant d’acheter à plusieurs. Sur un projet comme celui-ci, je ne peux pas te le cacher, la maison on l’a payé 35 000€.

Raph : Ah oui ! Il vaut mieux donc réduire le nombre de personnes.

Guillaume : Enfin voilà, il ne faut pas être non plus 10 dessus. Enfin voilà on a un peu réduit le nombre de personnes. Après, sur des gros projets, c’est intéressant. Ça peut être intéressant.

Raph : Comme on dit « l’union fait la force », plus grosse force de frappe, plus gros projets, plus grosses plus-values.

Guillaume : Aujourd’hui, je pense que si on a les moyens de faire un projet tout seul, il faut parfois le faire tout seul. C’est un avis perso là-dessus.

Raph : Ok. Pour conclure cette vidéo est-ce que tu aurais quelques petites anecdotes, justement les gens aiment bien les petites anecdotes croustillantes sur ton parcours immobilier. Tu as déjà vécu pas mal de choses donc as-tu une anecdote ?

Guillaume : Moi, le sujet que j’aime bien évoquer, c’est l’histoire des impayés. C’est vrai qu’aujourd’hui, on me demande souvent « pourquoi tu ne prends pas d’assurance ? » Oui, aujourd’hui, je ne prends pas d’assurance.

Raph : Pour aucun bien ?

Guillaume : Non, pour aucun bien. C’est sûrement une erreur, peut-être, je ne sais pas. Après chacun fait comme il l’entend. Je ne sais pas, peut être qu’un jour je vais regretter. Aujourd’hui, pour l’instant, je ne le regrette pas. J’ai souvent été confronté aux impayés.

Raph : Souvent ?

Guillaume : Souvent. Après ça peut être juste simplement des retards. Le mec qui est en retard un mois, deux mois, puis finalement la CAF paye mais lui ne paye plus. Aujourd’hui, j’ai ça en ce moment, c’est un locataire qui n’a pas payé depuis quatre mois mais il ne paye pas que sa part donc la CAF paye une partie.

Raph : Toi, tu reçois la CAF mais pas le reste.

Guillaume : Oui, moi je reçois la CAF mais pas sa part. Sur l’ensemble, ça ne fait pas un gros montant si tu veux puisque c’est quatre mois. C’est quelqu’un qui va me payer un jour mais il faut être patient.

Raph : Pourquoi tu es sûr qu’il va te payer un jour ? Si il commence déjà à retarder, qu’est-ce qui te fait dire ça ?

Guillaume : Aujourd’hui, quand on est face à un impayé, il faut savoir réagir, je pense, de manière calme. Et il faut savoir garder son sang-froid. Donc souvent, et c’est le problème, c’est quand les gens ont une rentabilité un peu faible et qu’ils ont un emprunt qui est important. Ils se retrouvent bloqués et là ils sont obligés de réagir de manière presque violente vis-à-vis du locataire pour récupérer leur argent.

Raph : C’est compliqué pour eux oui. Financièrement, ils ne s’en sortent peut-être plus.

Guillaume : Exactement ! Moi, j’ai eu une fois où ça s’est passé comme ça. En fait, j’avais un locataire qui ne me payait plus. Et souvent, c’est des locataires, en plus, on se dit « il est dans une situation compliquée, il a l’air sympa » ou « il est dans la merde donc on va l’aider quand même », tu vois quand même on essaye de faire du social.

Raph : C’est un peu ça dès fois ?

Guillaume : Oui, oui, c’est souvent ça et du coup quand je lui ai loué, c’était une maison en fait, rapidement après, j’ai commencé à avoir du retard et puis de l’impayé. Et puis, il se foutait un peu de moi, tu vois. Il me disait « la semaine prochaine » et puis ce n’était pas la semaine prochaine. Il repoussait tout le temps. Et du coup, je m’énervais. Je l’appelais tout le temps. Je l’harcelais presque parce que j’en avais marre. Je voulais qu’il craque, que ça s’arrête. Sauf qu’en fait, ça a eu le phénomène inverse. C’est-à-dire qu’il a coupé tous les ponts avec moi si tu veux et du coup il ne me répondait plus au téléphone. Jamais. Du coup, c’était compliqué parce que c’était un bien que je gérais à distance et donc c’était compliqué à gérer. Et pour l’anecdote, ce locataire là, il s’est trouvé qu’au bout de quelques mois de non-paiement des loyers, au bout de 3 ou 4 mois, un jour, j’ai eu la police qui m’a appelé et qui m’ont dit « monsieur, on a des vues sur cette personne-là. On voudrait savoir comment est faite la maison pour pouvoir faire une perquisition. ».

Raph : Comment ils ont su que tu étais le propriétaire ?

Guillaume : Bah, je pense qu’ils doivent pouvoir se renseigner à la mairie, ce genre de choses… Ils ont quand même toutes ces informations là et ils m’ont demandé si il y avait un garage. Ils savaient déjà qu’il y avait un garage qui était en plus indépendant. Ils voulaient savoir si il y avait autre chose. Et en fait, ils m’ont expliqué que la nuit il allait chez les voisins pour les cambrioler.

Raph : Non ?

Guillaume : Si.

Raph : Souvent ? Enfin plusieurs fois ?

Guillaume : Oui, oui, souvent, il partait la nuit avec ses amis et puis ils allaient cambrioler les maisons voisines.

Raph : Toujours la même ?

Guillaume : Non, non, plusieurs. Ils allaient cambrioler leurs voisins si tu veux. Voilà, voilà, c’était un voleur quoi. Et du coup, quelques semaines après, on m’a appelé pour me dire qu’il était en prison.

Raph : Ah ouais direct !

Guillaume : Sauf que là j’étais un peu embêté. Je me retrouvais avec un locataire qui ne me payait pas et en plus en prison. Donc comment tu résilies le bail avec quelqu’un en prison ?!

Raph : Oui, c’est quoi la solution alors ?

Guillaume : Et bah en fait, j’ai eu un peu de chance. J’ai réussi à contacter son père.

Raph : D’accord.

Guillaume : Et on est venu signer un état des lieux de sortie avec son père.

Raph : Lui, il était plus conciliant ? Il était plus sociable ? Ca allait ou c’était chaud ?

Guillaume : Non pas vraiment. Pour te donner une idée, il y avait le maire qui était présent le jour de l’état des lieux.

Raph : Au cas où ?

Guillaume : Oui, parce que ça se passait très mal et qu’en fait le maire voulait pouvoir choisir, en gros, le prochain locataire. Parce que ça a foutu tellement de bordel dans le village.

Raph : Ah oui, il y a eu quand même eu une perquisition chez le mec alors du coup je suppose ?

Guillaume : Oui, il y a eu une perquisition chez le mec du coup, ils ont découvert pleins d’objets, pleins de choses de ses voisins.

Raph : Ça doit faire bizarre de se faire perquisitionner dans un de ses logements comme ça.

Guillaume : Et bah ça fait bizarre quand tu as la police qui t’appelle. Bon, il n’y a rien qui a été cassé, ni abimé mais la maison quand je l’ai récupéré, elle n’était pas en très bon état. Tu imagines bien. C’est un mec qui a chuté je pense.

Raph : Oui mais tu n’avais pas grillé que le mec…

Guillaume : Non, il était bien. C’était un artisan boulanger. Le mec, rien de particulier, et je pense qu’il a eu de mauvaises fréquentations et ça s’est cassé la gueule. Et du coup, on fait l’état des lieux avec le père et il voulait la caution. Alors que le mec, cela faisait six mois qu’il ne me payait plus mais il voulait récupérer la caution. Et puis l’appartement, il y avait des portes qui étaient défoncées. Il était dans un état catastrophique. Oui, il y a des gens qui sont sans gêne, totalement !

Raph : Et ça, c’est légal de prendre la caution pour un impayé ?

Guillaume : Oui, ça c’est légal et puis il y avait les impayés et l’état de l’appartement aussi. Aujourd’hui, vraiment, ça m’arrive rarement de garder la caution pour l’état du logement pour de la rénovation mais très souvent pour des loyers impayés. Parce qu’aujourd’hui, il y a beaucoup de gens qui, faut le dire, quittent un logement en disant « bon ben je paye pas mon dernier mois. Récupérez la caution. »

Raph : Bizarre comme mentalité !

Guillaume : Oui, bizarre, après ça arrive souvent, il ne faut pas se leurrer. Aujourd’hui, quand on pense des fois récupérer la caution pour payer certaines choses, ça arrive assez souvent que même des locataires s’en aillent et qui laissent les clefs dans la boîte aux lettres et qui disent « Allez ciao ! ».

Raph : Ça t’est arrivé plusieurs fois ?

Guillaume : Oui, ça m’est arrivé.

Raph : C’est dingue ça !

Guillaume : Oui ! Et c’est pour ça que moi dans mes investissements, j’ai changé ma stratégie au niveau de la qualité des biens. On fait du qualitatif en terme de prestations. On propose des cuisines totalement équipées. Tu vois ce que je veux dire.

Raph : Comme ça tu attires des gens un peu plus…

Guillaume : On élève un peu les prix des locations et on attire des gens qui travaillent. On fait un filtre déjà par le type d’annonces. Aujourd’hui, quand tu as une kitchenette un peu basique, tu n’as rien d’intéressant. Tu vas attirer tous les cas sociaux, faut pas rêver.

Raph : Tu as ce que tu proposes.

Guillaume : Oui, aujourd’hui, tu as le client que tu mérites.

Raph : Exactement !

Guillaume : Et donc du coup, si tu proposes du bas de gamme, t’as des gens qui ont les plus mauvais dossiers.

Raph : Bon ben c’est cool tout ça ! Est-ce qu’on peut te retrouver quelque part pour les gens qui voudraient te suivre.

Guillaume : En fait, depuis pas longtemps, on a crée « Club Immobilier ». En fait, on fait de l’accompagnement de projets et on organise des rendez-vous sur Paris tous les 2 ou 3 mois à peu près. Ça s’appelle « Apéro Club Immo » et on est des investisseurs. On se réunit et on parle de tout et de rien. Je crois qu’on se voit là-bas justement ?

Raph : Oui, le 16 janvier.

Guillaume : On se voit là-bas le 16 Janvier sur Paris sinon on a un site internet : www.immobilierclub.com

Raph : Voilà, je mettrais tout en dessous comme ça ce sera beaucoup plus simple. Et puis merci à toi pour m’avoir accordé un peu de temps.

Guillaume : Merci à toi d’être venu.

Raph : Et puis à la semaine prochaine. Merci à toi.

Guillaume : A bientôt.

Raph : A bientôt.

Que pensez-vous de la stratégie de Guillaume qui consiste à acheter des immeubles de rapport en grande province ? Pensez-vous que c’est risqué ou pas ?

9 Responses

  1. Valentin

    Super intéressant comme toujours.
    J’ai une expérience d’agent immobilier et je suis aussi arrivé à la conclusion qu’il est souvent plus rentable d’investir dans des villages qu dans des grandes villes.
    Il y a certes moins de demande locative mais il est plus facile de faire une bonne affaire à l’achat (en grande partie grâce au fait que les acquéreurs aussi sont moins nombreux).

    Concernant l’anecdote des locataires qui ne paient pas leur dernier loyer, je pense que c’est dû au fait que certains propriétaires (souvent des agences ou syndics) prévoient d’avance de se mettre la caution dans la poche.

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  2. Serge

    Salut Raphael ,

    Vidéo un peu longue mais de qualité ; beaucoup de respect et d’humilité pour ton interlocuteur ; je note cependant un paradoxe quant à sa stratégie : il fait l’éloge au début de la vidéo ( justifiée à mon sens ) de l’achat hors copropriété pour éviter tous les problèmes liés à celle ci , puis , nous présente son grand projet pour lequel il pense vendre une partie des appartements et conserver les autres pour du cash flow : ne sera t’il pas en copropriété dans ce cas de figure ou bien il y a un point de la législation qui m’échappe ? Merci Raphael de m’éclairer à ce sujet . Bon périple à toi . Cordialement . Serge .

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    • Guillaume Malgouyres

      Bonjour Serge, merci pour votre message. Il y a toujours une différence entre son objectif et la réalité. Je serais en effet dans le cas d’une copropriété, ce que j’essaye d’échapper à tout prix. Néanmoins, après avoir pesé le pour et le contre sur cette opération je me suis aperçu que financièrement, il y a un gros avantage à vendre une partie. De plus, les banques ne financent pas toujours ce que l’on souhaite et parfois il faut s’adapter à elles, lorsqu’elles ne s’adaptent pas à nous.

      Cordialement

      Guillaume

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  3. Thierry

    Bonjour, moi aussi j’investi uniquement en province. Les biens sont moins chers et la différence du prix de la location avec une petite ville n’est pas si important !

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