Conférence « Location Saisonnière : Comment déléguer + Fiscalité »

Salut à tous,

je vous retrouve aujourd’hui dans cette conférence que j’ai donné en premier lieu à un Mastermind privé dans le Grand Est français.

J’avais filmé cette session originellement pour vous la proposer sur Youtube mais le son n’était pas passé. J’avais donc décidé de faire un Facebook Live pour vous refaire cette conférence mais cette fois-ci, c’était le Facebook Live que j’avais fait planté. J’ai donc retourné cette conférence une troisième fois en hors-ligne pour vous la proposer sur Youtube.

Cette conférence fait référence et est issue de ma formation sur la location saisonnière dont vous pouvez regarder la présentation ici.

Nous parlons dans cette conférence de comment bien déléguer sa location saisonnière (le problème de beaucoup d’investisseurs) et on parle également de fiscalité avec les derniers changements fiscaux en vigueur.

Bon visionnage !

Conférence « Location Saisonnière : Comment déléguer + Fiscalité »

https://www.youtube.com/watch?v=94fkwPwQvbk

location-saisonniere

Retranscription texte de la vidéo :

Salut à tous, bienvenue sur cette conférence en ligne qui va porter sur la location saisonnière.

C’est une conférence que j’avais premièrement donnée à un Mastermind privé dans le Grand-Est français. J’avais filmé pour vous le mettre sur YouTube, malheureusement le son n’était pas passé J

Donc je m’étais dit : Ce n’est pas grave, on va faire un Facebook live, comme ça tout le monde pourra profiter de ce contenu gratuitement et puis je mettrai sur YouTube à nouveau.

Sauf que le Facebook live a rencontré quelques problèmes techniques également. Il n’y a pas eu toute la vidéo.

Donc là j’ai décidé d’enregistrer cette conférence une troisième fois en offline que j’enregistre donc sur mon ordinateur et que je vais vous mettre sur YouTube, et que vous êtes en train de visionner.

Pour me présenter rapidement, je m’appelle Raphaël Carteni. Je suis l’éditeur et l’auteur du blog ClubMillionnaire.fr que vous connaissez certainement.

Je suis ancien étudiant en médecine, devenu entrepreneur sur internet, investisseur entre autres un petit peu immobilier, boursier et un petit peu Business Angel.

Et je suis devenu indépendant financièrement à l’âge de 23 ans en moins de trois ans.

C’est d’ailleurs l’objet d’un livre que j’ai écrit au format papier qui s’appelle « Des bancs de la fac à l’indépendance financière » que vous pouvez retrouver et lire si ça vous enchante !

Au programme de cette conférence en ligne « location saisonnière », on va parler de deux choses qui nous intéressent énormément en tant qu’investisseur :

– Comment déléguer sa location saisonnière ?

On comprend bien que la location saisonnière, ça dégage beaucoup d’argent, mais ça prend beaucoup de temps donc on va en parler.

– Ensuite on va rebondir sur un petit point, un petit topo sur le juridique et la fiscalité : comment faire pour être en règle, d’autant plus aujourd’hui où ça commence un petit peu à se durcir, où l’étau se resserre sur les investisseurs, ceux qui en font une vraie activité professionnelle, « du vrai business ».

On va en parler.

Lors du Mastermind, lors du Facebook live, j’ai prévu une session de questions/réponses, mais on ne va pas pouvoir le faire puisque je parle tout seul devant mon ordinateur.

Mais si vous avez des questions, posez-les dans les commentaires sur YouTube et moi, je n’hésiterai pas à venir répondre directement à vos commentaires.

La durée de cette conférence sera à peu près de 30 minutes, pas plus.

Combien d’argent « je fais » ?

Il faut de la preuve sociale sinon on ne se fait pas écouter aujourd’hui, donc il faut montrer des chiffres, il faut montrer de la viande.

Je sais que ça vous plaît, que vous adorez ça donc je vous ai mis 2 petites stats qui vont vous plaire, je pense, et qui vont parler d’elles-mêmes.

J’ai loué jusqu’à aujourd’hui plus de 2500 nuits en location saisonnière donc ça dépend de l’heure à laquelle vous regardez cette vidéo, mais en fonction du moment, j’aurai loué plus de nuits forcément.

C’est donc un business que je connais vraiment bien maintenant. Je commence à bien le roder. 2500 nuits on a le temps de voir pas mal de cas.

Donc je le connais et cette année 2016, ça va représenter pour seulement 2 appartements un chiffre d’affaires de près de 40000 € en sachant qu’avec ces 2 appartements, si je les avais loués en location longue durée, j’aurai pu en tirer un chiffre d’affaires de 12/13 000 €, pas plus.

Donc on se rend compte qu’on fait plus de 3 fois le chiffre d’affaires en location saisonnière. C’est relativement insolent, il y a vraiment moyen de faire beaucoup d’argent avec les locations saisonnières.

Là j’ai demandé aux gens qui faisaient de la location saisonnière dans l’audience, mais là je ne peux pas le faire.

Donc on va directement attaquer sur : Comment déléguer comme un chef  tout en empochant un maximum de cash.

Tout d’abord, pourquoi on souhaite déléguer ?

Tout simplement parce que vous êtes certainement un investisseur. Vous avez donc la mentalité d’investisseur : vouloir lancer un business, l’automatiser, créer et récolter ses fruits tout au long de votre vie.

Du moins, c’est la façon dont je pense : créer des systèmes qui travaillent pour moi automatiquement.

Il y a un moment en location saisonnière où il faut déléguer. Peut-être que vous en avez marre également du retard : du client dont l’avion a pris 2 ou 3 heures de retard, son train, sa voiture qui tombe en panne, du trafic dans les bouchons parisiens, et vous en avez peut-être marre aussi de nettoyer la merde des autres.

Quand il y a des toilettes à récurer ou des choses comme ça à faire, quand on reçoit des clients un peu « dégueulasses », on reçoit parfois des gens pas très propres, des prostituées. On ne va pas en parler aujourd’hui, mais j’avais déjà reçu des prostituées.

Forcément, quand on retrouve des sécrétions ou des préservatifs usagés, ce n’est peut-être pas très marrant.

Ce sont des choses qui peuvent arriver, même si c’est vraiment l’exception. Je dis ça parce que c’est vraiment l’anecdote et que c’est « marrant », mais ça peut arriver.

Et bien sûr votre taux horaire est supérieur à celui d’une femme de ménage, il n’y a pas de sot métier, je n’ai rien contre les femmes de ménage, mais vous êtes un investisseur. On le rappelle, votre but est de créer des systèmes, de gagner de l’argent et donc de déléguer à terme, le plus rapidement possible.

Justement, quand faut-il déléguer ?

J’ai tendance à dire le plus vite possible, parce que le temps c’est de l’argent. Plus vous passez de temps à faire du ménage, sur la route, aller à l’appartement, à revenir, à donner les clés, à attendre le client, c’est du temps où vous ne pouvez pas travailler sur d’autres business ou même profiter de votre vie.

Le temps c’est de l’argent, il faut très vite déléguer ce genre de tâche. Vous pouvez habiter trop loin du bien aussi.

Justement, ça vous fait des frais kilométriques, du temps sur la route, pas forcément optimisé ou alors quand vous en avez trop marre de toutes les situations qu’on vient d’évoquer juste avant.

 

Qu’est-ce qu’on peut déléguer en location saisonnière ?

Cette slide j’aurais pu la résumer en un seul mot, ce serait : TOUT

On peut déléguer le check-in, le check-out, donc l’entrée des lieux, le ménage, la blanchisserie des linges, la rédaction des contrats et des états des lieux, même si en réalité on n’en fait pas vraiment, la validation de textos (parler avec le client, quand est-ce que t’arrives, est-ce que t’as du retard, etc.) le réapprovisionnement des stocks (PQ, canard w.c., Sopalin, savon, lingette, éponge, etc.) et également le marketing, c’est-à-dire trouver les clients, référencer son annonce, faire signer les demandes de réservation, encaisser l’argent, etc.

On distingue deux types de gestion :

– La « full », tout ce qu’on vient de voir, toute cette liste-là

– la logistique : c’est vraiment ce qui se passe sur le terrain (le check-in, le check-out, le ménage et la blanchisserie, pas plus). C’est-à-dire qu’en logistique, on gère encore en amont tout ce qui est réservations et échanges avec le client.

Ce sont vraiment les 2 types de gestion qu’on peut retrouver en location saisonnière pour 4 modes de rémunération communément admis :

– Le premier et le plus courant, c’est le forfait.

On va dire qu’on a un package : un check-in, un check-out, un ménage et une blanchisserie. Tout ça fait x euros, on va dire 50 € par exemple. Et peu importe que le client soit en retard ou que l’appartement soit plus ou moins sale cette fois-ci, peu importe ce qui peut se passer, pendant cette réservation-là, ce sera toujours 50 euros. C’est un forfait et ça ne change pas. C’est ce qui est le plus souvent utilisé et c’est ce que j’utilise personnellement pour mes appartements.

– Ensuite, on retrouve « à l’heure ». C’est le plus souvent utilisé pour le ménage. On va dire qu’on va payer une femme de ménage 10 € à l’heure. C’est utilisé souvent pour le ménage. On dissocie souvent le check-in et le check-out, qui sont une tâche faite au forfait, du ménage qui est une tâche faite à l’heure.

– Ensuite, le pourcentage qui va être plutôt retrouvé dans les locations de vacances à la semaine (ski, vacances en bord de mer, îles paradisiaques, ou les îles tout court, etc.). Là, ce sont des locations à la semaine. On dit à notre gestionnaire : « Je vais te donner 10, 15, 20% de mon chiffre d’affaires mensuel. C’est-à-dire que si je fais 2000 € par mois, je vais te donner 10% de mon chiffre d’affaires, je vais te donner 200€ à la fin du mois ».

C’est des maths parce qu’en fait, sur ce genre de location, si c’est loué à la semaine, il n’y a que deux, trois ou quatre rotations par mois en fonction de la saison. Le travail est beaucoup moindre, donc on marche sur un pourcentage, c’est plus simple.

– Quatrième solution qui est beaucoup moins vue, c’est le montant d’une nuit. Peu importe le nombre de nuits réservées sur la réservation, on va payer le montant d’une seule nuit. Donc, si le prix de votre nuit est 80€, vous allez donner à votre gestionnaire, pour chaque réservation, pour chaque rotation, le montant d’une nuit, soit 80 €. Bien évidemment, il ne faut pas que vous louiez pour une seule nuit, sinon vous êtes tout de suite en mode « break-even », en mode à l’équilibre et vous ne gagnez pas d’argent.

Où est-ce qu’on peut trouver un gestionnaire ?

C’est le nerf de la guerre, et peut-être la question que vous vous posez le plus.

« A qui je peux faire confiance, à qui je peux donner les clés de mon appartement pour qu’il puisse le gérer? En plus, ça va être mal fait, parce que ce n’est pas moi qui vais le faire, du coup c’est moins bien fait, c’est toujours comme ça. » Vous savez, quand c’est nous qui faisons les choses, c’est toujours mieux fait que par rapport aux autres. C’est compliqué de donner sa confiance à quelqu’un, mais il y a plein de solutions pour trouver un gestionnaire.

Ça peut être le gardien de l’immeuble à qui on va filer un petit billet au black, ça peut être un contact spontané sur Facebook via une petite annonce, une annonce sur Le Bon Coin, ça peut être sur Google, des sociétés spécialisées comme BnBsitter ou Welkeys. AirBnB, sur son propre site, a des groupes de discussions, des sortes de petits forums où des gestionnaires se présentent dans les grandes villes comme Paris et les capitales souvent : Lyon, Marseille. AirBnB organise également des meet-up où des gestionnaires sont présents et se présentent. Il faut aller dans les villes où AirBnB organise ce genre de meet-up. Les agences immobilières également mêmes si je ne vous les recommande pas, parce qu’elles ne sont pas encore vraiment au fait de la location saisonnière. Elles vont vous faire ça rapidement, pas forcément très bien, la qualité ne sera pas là et ce sera plutôt cher. Ça peut être un voisin retraité ou la famille, même si la famille, je ne le recommande pas parce qu’argent et famille ne font pas toujours bon ménage. Il vaut mieux éviter, je pense.

Le restaurant du coin, la boulangerie d’en face, une société de ménage spécialisée qui va venir et intervenir entre les réservations, bref, il y a plein de solutions ; personnellement, j’ai opté pour Leboncoin. J’ai mis une annonce assez vague sur Leboncoin en disant que je recherchais un gestionnaire de biens immobiliers. J’avais mis quelques lignes, c’était vraiment très vague sur l’annonce. Les gens me contactaient, m’envoyaient des messages et j’avais beaucoup de demandes. Je leur ai envoyé un petit quizz que j’avais préparé en amont pour écrémer les demandes. Dans ce questionnaire, je demandais :

– Dans quel quartier de Reims vous êtes.

– Est-ce que vous parlez l’anglais.

– Quel travail vous faites ?

– Est-ce que vous êtes flexible ?

– Quelle vision vous avez de ce métier-là ?

– Combien de temps vous pensez faire cela ?

– Combien vous pensez toucher en rémunération ?

– Est-ce que vous avez déjà investi en immobilier ?

– Est-ce que vous connaissez la location saisonnière ?

– Qu’est-ce que vous en connaissez ?, etc.

 

Plein de questions comme cela pour voir si les gens connaissaient un peu ce que j’allais leur demander de faire et si c’était la bonne personne. Si je voyais qu’il y avait des bonnes réponses, on pouvait aller plus loin. J’ai éliminé les personnes qui ne parlaient pas anglais, qui n’étaient pas flexibles, celles qui étaient trop loin de l’appartement, qui devaient faire une demi-heure de route. J’ai écrémé déjà bien avec ces questions. Si ça se passait bien, on allait boire un café en ville. Il y a le feeling que ce soit pour choisir un gestionnaire ou un locataire. La question de feeling qui est très importante. On peut voir si la personne arrive à l’heure, si elle arrive bien habillée, soignée ; comment elle parle, comment elle s’exprime, ses attitudes. Plein de petites choses qui nous permettent un petit peu de cerner la personne ; c’est le ressenti. Donc, on buvait un café, on parlait de tout cela, de comment il voyait la chose, etc. Déjà, ça permet d’écrémer. Il y a des gens qui étaient complètement exubérants, en dehors de la réalité et je pouvais directement les éjecter.

Si ça se passait bien, ils venaient avec moi sur le terrain. Ils regardaient comment je faisais le check-in, le check-out, le ménage, une blanchisserie. Ils me regardaient faire une ou deux rotations complètes. Si ça leur convenait encore et à moi aussi, on faisait l’inverse ; ils venaient avec moi, mais ils faisaient tout et je les regardais en action. Je leur disais ce qui allait, ce qui n’allait pas. Je les guidais un petit peu. Si tout se passait bien, je leur donnais les clés. Ils étaient autonomes à 100% et pouvaient « faire ce qu’ils voulaient ». Ils pouvaient être seuls à recevoir les clients et à gérer le « business ».

A savoir que maintenant, sur les sites comme AirBnB et compagnie, on a des systèmes de notation d’étoiles sur la propreté, l’arrivée, le retard, etc. Donc, quand vous déléguez votre appartement à un gestionnaire, on sait tout de suite s’il fait son travail ou pas, parce que derrière, on est encore en contact avec le client. On peut savoir ce si ça s’était bien passé, on peut avoir les notations. S’il y a des mauvaises notes, on sait tout de suite que c’est à cause du gestionnaire parce que c’est lui qui gère le business. On peut le contacter et lui dire : « Ecoute, là ça ne va pas. Il faut qu’on corrige le tir. Il faut que tu t’améliores. » Ou si vraiment ça ne va pas, on peut dire : « Ecoute, là je vois que ça ne va pas. On va arrêter. Tu n’es pas fait pour ce travail-là. Je vais prendre quelqu’un d’autre ».

Vous voyez, très vite on a un contrôle sur l’activité même en déléguant ça à gestionnaire.

Quels sont les atouts du gestionnaire ?

C’est de savoir parler et écrire l’anglais. C’est primordial comme je vous le disais. Être flexible, parce que forcément il va y avoir des early check-out. Il y a des gens qui vont quitter très tôt votre appartement pour aller prendre un avion ou un train. Ou un late check-in également, des gens qui vont arriver très tard parce qu’ils étaient en retard, ils venaient de loin, en avion, etc. Il m’est arrivé de faire des check-in à 22, 23 heures, parfois minuit, des fois même 3 heures du matin même si c’est très rare. Les gens font souvent des cadeaux, mais ça peut arriver.

Il faut également avoir le sens du relationnel avec les clients. Forcément, ce n’est pas simplement donner des clés, montrer les chambres et c’est terminé. Vraiment, on veut un relationnel, on veut le sourire. Ne pas hésiter à prendre le téléphone, appeler un restaurant, une maison de champagne pour réserver pour lui si ça n’a pas déjà été fait en amont, parce que normalement c’est fait en amont de mon côté, mais on ne sait jamais, il y a des clients qui se pointent au dernier moment. Ça va être vraiment se plier en quatre pour lui, monter ses valises dans les escaliers, lui ouvrir la porte, etc. Tout faire pour que ce soit lui le roi. C’est vraiment un travail idéal pour un étudiant par exemple en immobilier ou en hôtellerie pour une expérience professionnelle ou aussi bien pour un retraité ou un chômeur. Cela fera très bien un très bon complément de salaire et ce sera très formateur pour lui au niveau de l’immobilier, de l’hôtellerie, du relationnel, etc.

Il y a deux méthodes pour payer son gestionnaire : la méthode « officielle » et la méthode « non officielle ».

La méthode officielle, ça va être de faire un contrat officiel.

Je pense que vous connaissez, pour les particuliers ce qu’on appelle le CESU (Chèque Emploi Service Universel). C’est quand on emploie du personnel de maison (des femmes de ménage, un jardinier, un pisciniste, etc.). On peut déduire de nos impôts en employant quelqu’un avec un chèque emploi service.

Pour les entreprises, il y a l’équivalent du CESU qui s’appelle le TESE. Quand vous faites de la location saisonnière, que vous soyez en particulier, en nom propre ou en société, vous allez avoir un numéro de SIRET. Vous êtes considéré comme une entreprise aux yeux du fisc français, donc vous devez utiliser le TESE et non plus le CESU qui lui, est réservé aux particuliers. Si vous le faites, comme on le verra un peu plus tard, c’est considéré comme une charge et c’est déductible des impôts.

Deuxième solution, ça va être de le faire au black. Donc, forcément c’est non déductible. Vous vous doutez bien que si vous donnez que des billets à votre gestionnaire, vous n’allez pas pouvoir déduire ça dans vos charges, dans votre bilan comptable. Et honnêtement, après en avoir discuté avec plusieurs investisseurs, après avoir fait le bilan de combien ça coûtait, on s’est rendu compte que si on faisait le contrat officiel ou le black, ça revenait à la même chose en termes de bénéfices, de gains financiers.

Certes, le contrat officiel va être déductible dans notre charge, on va avoir un gain financier et on va payer moins d’impôts dans le futur; alors que le black, on a un gain financier immédiat, c’est-à-dire qu’on paie moins tout de suite. C’est la seule différence, mais au final, ça revient au même. Après différents échanges avec des investisseurs, on s’est rendu compte que c’était la même chose avec forcément l’avantage du contrat qui est safe, secure dans le sens où c’est légal. Le black est illégal, donc si vous vous faites avoir, vous devez payer les pots cassés ensuite. Donc, je vous recommande fortement plutôt le contrat.

Ensuite, il faut pouvoir transférer les réservations à votre gestionnaire. Il y a deux solutions.

Moi, personnellement, je fonctionne avec un fichier de réservation sur Excel vraiment à l’ancienne. J’ai plusieurs colonnes : jour d’arrivée, jour de départ, site sur lequel la réservation a été faite, loyer, acompte versé, nationalité, heure de départ, heure d’arrivée, moyen de locomotion, email, numéro téléphone, quelques remarques sur le client pourquoi il vient, etc. Je duplique ce fichier Excel sur Google Excel. On peut cacher des colonnes et donner la permission à certaines personnes via leur adresse email d’accéder à ce fichier. J’ai donné la permission d’accéder à mon Google Excel à mon gestionnaire, qui peut modifier les choses dessus. Je cache simplement la colonne des montants des loyers, des acomptes versés, etc. et c’est tout.

Deuxième solution, donner un accès complet à votre interface propriétaire sur les différents sites comme AirBnB, Homelidays, etc. Ça veut dire que vous faites entièrement confiance à votre gestionnaire, il y a une totale transparence. Il va pouvoir voir tous les loyers, toutes les réservations ; discuter avec les clients. C’est une solution et au moins vous êtes vraiment tranquille, il n’y a rien à faire.

Par exemple, sur AirBnB, (j’ai pris un screenshot). Ils ont fait apparaître sur le côté gauche de votre annonce une rubrique gestion dénommée co-hôte. On peut inviter des personnes via leur adresse email à gérer les annonces avec vous. Les autorisations qui sont données sont d’accepter, refuser, annuler ou modifier les réservations, lire et répondre aux messages du voyageur, modifier le prix, les disponibilités, la description de l’annonce comme le prix, etc. Ils peuvent vraiment tout faire. Ça veut dire que c’est une vraie confiance que vous donnez à votre gestionnaire si vous le faites. Mais en tout cas, c’est maintenant possible de le faire, vous n’avez plus besoin de donner votre compte à votre gestionnaire, vous pouvez lui créer un compte en l’invitant. C’est plutôt cool.

Prévenez bien les gens que ce sera un gestionnaire sinon ils peuvent être surpris. En anglais, ça s’appelle un Property Manager, vous avez le droit de rigoler de mon accent anglais, c’est permis ! Mais dites-leur bien que c’est quelqu’un qui sera là, ils peuvent être surpris. C’est souvent une clientèle étrangère. De mon côté, ce sont souvent des étrangers Américains, Australiens, Anglais et il n’y a presque pas de Français. Ils sont dans un nouveau pays, dans un nouvel appartement, dans un nouvel environnement en dehors de leur zone de confort. S’ils voient quelqu’un qui n’est pas la même personne que sur la photo sur AirBnB ou autre, ils vont se dire : « C’est qui ça, c’est une arnaque, qu’est-ce que j’ai réservé ». Donc, prévenez-les bien sinon les gens risquent d’être surpris.

La solution du boîtier à clé.

Peut-être que vous la connaissez. C’est un boîtier qu’on pose dans les communs juste avant la porte de l’appartement. On le fixe avec deux vis. Il y a un code. Le client rentre le code et a accès aux clés. Il peut faire son check-in tout seul, il rentre dans l’appartement. Il se débrouille, il fait son check-out tout seul en remettant les clés dans le boîtier et c’est magique. Entre nous, c’est vraiment la solution idéale parce que forcément, vous n’avez pas de frais de check-in et de check-out. C’est totalement délégué à une machine, donc c’est vraiment parfait ; sauf que les voyageurs n’aiment pas forcément ça. Il y a un côté qui est beaucoup moins humain. Ils ressentent vraiment le côté business ; ils vont se dire : « Je n’ai vu personne. J’ai loué sur AirBnB ; je pensais rencontrer quelqu’un pour demander quelques conseils. Au final, il me fait rentrer un code sur un boitier et puis je me débrouille. Je suis un peu déçu ». Pour vous, ça reste un business donc forcément, il faut penser « à l’argent », à l’automatiser. Ce n’est pas forcément un frein de se dire que les gens ne vont pas aimer même si c’est à prendre en compte.

Ensuite, il faut changer le code de temps en temps. Vous vous doutez bien que ce genre de code peut très vite tourner. Donc, tous les mois il faut changer voire toutes les deux semaines. C’est à vous de voir. Il ne faudra pas qu’un client vienne avant, ait le code et pense à faire un cambriolage. Parce que sur AirBnB, avec le calendrier des réservations, on sait quand c’est loué ou pas. Il suffit de qu’il ait le code et qu’il vienne une nuit quand ce n’est pas loué et vous dépouille de vos meubles en pleine nuit ou à 3h du matin. Donc, faites attention.

Une fois que vous avez le boitier à clés, vous n’avez plus qu’à trouver une femme de ménage qui va venir entre les réservations. Elle aura également le code, entrera et fera le ménage. Il ne vous reste plus qu’à la payer.

S’il n’y a pas de digicode sur les portes qui donnent sur les rues, mais une clé par exemple, ça va être compliqué pour le client d’accéder au boitier à clé dans les communs. La solution va être de « trafiquer » avec un électricien. Par exemple, quand vous allez chez le médecin, vous sonnez chez lui et au bout de 3 secondes, l’appartement s’ouvre tout seul comme par magie. Ce n’est pas une personne qui s’amuse à ouvrir la porte manuellement à chaque fois, mais c’est quelque chose qui est programmé, automatique. Si vous avez un ami électricien, vous pouvez lui demander de regarder votre circuit électrique. Il pourra faire en sorte que, quand on sonne chez vous, ça s’ouvre automatiquement au bout de deux, trois secondes. Forcément, ne demandez pas l’avis à la copropriété lors d’une assemblée générale extraordinaire sinon vous vous doutez bien qu’ils vont vous dire non. Tout simplement parce que ça va réduire la sécurité de la copropriété, ce qui est totalement logique. Les copropriétaires vont n’y voir aucun intérêt à part le vôtre et voir un désintérêt dans leur sécurité, donc ils ne vont pas vous dire oui.

C’est un peu « borderline », je vous le reconnais. Je ne l’ai pas fait, mais je sais que certains le font et ça fonctionne très bien. Donc, à creuser si ça vous intéresse.

Quel impact sur la rentabilité de déléguer ?

Ce qui est sûr, c’est que ça crache beaucoup, donc c’est possible de déléguer, peu importe le projet que vous avez fait en location saisonnière. Même si c’était moyen à la base, normalement on peut déléguer tellement ça crache bien la location saisonnière.

Les frais de gestion sont bien évidemment à prendre en compte dès le début lors de l’établissement du prévisionnel. Avant, chaque achat, je recommande de faire un prévisionnel d’estimation du chiffre d’affaires, des charges, de la rentabilité, du cashflow… Avant de signer un projet, il faut vraiment être sûr qu’il y ait du cash à la fin, être sûr de tous les frais en les gonflant, en étant pessimiste pour être certain qu’il n’y ait pas de mauvaise surprise. Donc ça se prend en compte dès le début.

Il faut savoir quand même que les locataires vont financer une partie ou la totalité de cette gestion avec un forfait ménage que vous allez leur facturer. Soit, vous allez facturer un forfait ménage conséquent qui va tout combler, soit seulement une petite partie et vous prenez le reste sur la nuitée indirectement. C’est vous qui voyez, mais normalement, les locataires financent en partie le service de gestion, voire la totalité.

Quels sont les critères à prendre en compte ?

Pour cet impact sur la rentabilité, ça va être :

– Le nombre de nuits minimum. Si vous ne mettez qu’une seule nuit minimum à votre appartement, ça va être compliqué de déléguer. Par exemple, une nuit à 70 €, moins 40 € de gestionnaire, moins 10 € de taxe et compagnie, de charges, comprenez vite que vous allez être à l’équilibre et ce n’est pas intéressant pour vous.

Ça dépend :

– Si vous avez un boitier à clés ou pas. Forcément, ça enlève des frais non négligeables.

– Si vous faites du black ou pas. On a vu que ce n’était pas forcément intéressant, mais dans certains cas ça peut être l’être avec des gens qui sont très compétitifs et qui ne sont pas chers. Je ne vous le recommande pas, parce que la qualité n’est pas forcément là non plus.

– Si vous facturez des frais de ménage ou pas.

– De votre ville et du montant de la nuit. Forcément, une nuit ne vaut pas la même chose à Paris, dans le Marais ou au fin fond de la Creuse. (Je n’ai rien contre eux, vous avez compris l’exemple).

– De la surface du bien également. Si vous avez 20 m² ou 80 m², le temps de ménage passé ne sera pas le même. Ce que vous payez à l’heure la femme de ménage, ce ne sera pas pareil.

– De ce que vous déléguez, si vous faites une gestion « full » ou uniquement logistique.

Ce sont vraiment plein de paramètres, donc c’est compliqué de vous dire tout de suite combien ça va vous coûter, combien de pourcentage de rentabilité ça va vous prendre en moins. Ça dépend vraiment de votre location saisonnière et des paramètres qui sont propres à celle-ci.

C’était la première partie sur comment déléguer. S’il vous reste des questions là-dessus, n’hésitez pas à les poser en dessous de la vidéo YouTube ou sur le blog directement et j’y répondrai avec grand plaisir.

On va attaquer la deuxième partie qui concerne le juridique et la fiscalité.

La fameuse, comme on dit, la moins marrante où on sort l’argent, c’est moins fun. Je vais vous expliquer tout ce qu’il faut faire pour que vous soyez en règle et que vous n’ayez aucun problème avec l’État français, avec le fisc, les Mairies, les hôteliers, etc. tout ce qu’il faut faire aujourd’hui pour être en règle.

Première étape, déclarer son meublé à la Mairie.

C’est vraiment quelque chose de très simple. C’est un simple formulaire déclaratif. C’est un CERFA qu’il faut remplir. Vous le donnez à la Mairie et c’est terminé. Et ce n’est pas du tout un formulaire d’autorisation, c’est purement déclaratif. C’est une page sur laquelle vous mettrez l’adresse du lieu du meuble de tourisme, le nombre de couchages, si vous louez tout le temps ou seulement une partie de l’année, etc. Si vous ne le faites pas, c’est une amende potentielle de 450 € donc ce serait dommage.

Suite à ce dépôt de CERFA à la Mairie, ils vont vous donner les modalités de récolte de la taxe de séjour. C’est une taxe qu’on doit récolter auprès des voyageurs qui sert à financer l’entretien de la ville, des espaces, des activités de la ville, du matériel, etc.. Et enfaite c’est un simple travail de gestion pour vous, c’est-à-dire que vous la récolter auprès des voyageurs et vous la reversez chaque fin de mois ou à chaque fin de semestre à la mairie, soit par virement soit par chèque en fonction des conditions des modalités qu’ils vont vous données et ce sera très bientôt collectés directement à la source, c’est déjà fait dans certaines villes comme Paris, Amsterdam, Berlin… Des grosses villes sur « Airbnb » notamment c’est déjà le cas et cela devrait bientôt arriver pour tout le monde, cela devrait être déployé prochainement et ce sera beaucoup plus simple, c’est un simple travail de gestion, c’est transparent, mais cela prend du temps et donc du coup, on n’a pas forcément le temps de faire cela, c’est chiant.

Troisième point, la taxe d’habitation :

– quelle est la définition de la taxe d’habitation ? Elle dit qu’enfaite elle est payable cette taxe par celui qui peut jouir du bien à tout moment au 1er janvier de l’année en cours et donc le saisonnier n’est pas concerné par cette taxe d’habitation parce que le locataire, le client, le voyageur n’habite pas là tout le temps, il est là pour deux, trois, une semaine et donc il ne peut pas jouir du bien à tout moment.

Pourquoi je vous en parle ? Tout simplement parce que moi par exemple moi j’ai reçu une taxe d’habitation cette année pour un de mes meublés de tourisme alors que je n’avais pas en payer parce que c’est du saisonnier, donc je ne vais pas la payer bien sûr, il faut faire un courrier, c’est le problème des impôts, parce qu’ils se trompent tout le temps, vous allez voir plus loin dans ce diaporama là qu’ils se sont trompés sur d’autres choses, mais voilà, c’est un petit peu la guerre avec les impôts, ils se trompent souvent, il faut les appeler, leur envoyer des courriers, il faut quand même payer en avance pour qu’ils vous remboursent après donc c’est un petit peu pénible.

Mais ce qui est sur c’est qu’il n’y a pas de taxe d’habitation en meublé de tourisme en location saisonnière donc le texte je vais vous le lire rapidement du coup :

Pour le Conseil d’État, le propriétaire d’un local meublé est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’au 1er janvier de l’année d’imposition il peut être considéré comme s’en réservant la disposition ou la jouissance une partie de l’année. Le fait que ce propriétaire disposerait d’une autre habitation dans la même commune ou qu’il donnerait directement le bien en location sans passer par une agence ne fait pas obstacle à l’imposition. L’imposition des locaux loués à la cotisation foncière des entreprises (CFE) ne dispense pas non plus le propriétaire du paiement de la taxe d’habitation.

Lorsque les logements sont proposés à la location saisonnière durant toute l’année sans que le propriétaire et c’est là que cela nous intéresse ce point-ci, sans que le propriétaire ne se réserve aucune possibilités de séjour, la taxe d’habitation n’est pas due, ni par le propriétaire, ni par l’occupant au 1er janvier. Heureusement, ce serait bête que le voyageur qui serait là au 1er janvier ait à payer une taxe d’habitation pour tout le monde pour toute l’année donc voilà cela confirme qu’il n’y a pas de taxe d’habitation pour le saisonnier.

Bon voilà, c’est la suite, je vous laisserai le PowerPoint le lire si vous voulez.

Quatrième point, la taxe foncière :

– Là c’est très simple, la taxe foncière est une taxe qui est payable une fois par an comme pour tout propriétaire foncier, vous avez un appartement, vous payez une taxe foncière, vous avez dix appartements, vous payez dix taxes foncières, c’est la taxe sur le bâti, sur le foncier, c’est simple, je pense que vous connaissez tous cette taxe.

Cinquième point, la taxe sur les logements vacants :

Pourquoi je vous parle de cette taxe ? Tout simplement parce que je pense que cela vous parait évident qu’il n’y en ait pas à payer pour le saisonnier puisque le logement n’est pas vacant, il est occupé par des voyageurs, mais voilà j’en ai également reçu une cette année pour un de mes meublés de tourisme donc la définition d’un logement vacant c’est que ce logement est libre depuis au moins une année donc voilà le saisonnier c’est clairement considéré comme étant vacant, donc rebelote petit courrier pour ne pas payer cette taxe, mais je voulais du coup vous en parler vu que j’ai reçu un courrier pour un de mes meublés de tourisme.

Sixième point, La CFE :

La CFE est la cotisation foncière des entreprises, pour être passible de la « CFE », il faut avoir une activité commerciale, professionnelle à titre habituel et qui n’est pas salarié donc en gros toutes les locations meublées que ce soit de la location long terme en meublé, de la location saisonnière ou même de la colocation, elles sont concernées par la « CFE » la Cotisation Foncière des Entreprises, mais en immobilier on va payer une cotisation minimum, cela ne va pas être un gros montant de l’ordre de souvent quelques centaines d’euros par an. La « CFE » s’est plutôt vraiment pour les entreprises plus que pour l’immobilier. C’est vraiment lorsque l’on a une entreprise, que l’on paye plus de la « CFE », en immobilier c’est vraiment une cotisation minimum en sachant même que l’on est exonéré la première année de « CFE » et elle est calculée en fonction de la valeur locative de votre bien en fonction du chiffre d’affaires et on en paye une seule peut importe le nombre de bien que l’on possède.

Septième point, les Impôts :

Les impôts, on va en parler rapidement, on ne va pas aller non plus dans les grands détails parce qu’il y a pleins de cas différents en fonction d’être particulier ou société, en fonction de votre situation, célibataire, avec enfant ou mari des choses comme cela vous connaissez tous, donc on va vraiment effleurer la chose. Je voulais juste vous parler du statut qui existe pour faire du saisonnier.

Le premier statut va être en tant que particulier, vos revenus issus de la location saisonnière, cela va être des revenus commerciaux, c’est des revenus meublés qu’on appelle « BIC », « les bénéfices industriels et commerciaux », en tant que particulier, en tant que nom propre, en tant que personne physique, il y a à peu près un seul statut en France qui existe c’est le loueur meublé non professionnel, le  « LMNP », qui est aujourd’hui une vraie niche fiscale, la dernière niche fiscale, de par ses avantages, on n’en parlera pas dans ses moindres détails, le « LMNP » est un statut aujourd’hui très avantageux et dans ce statut de « LMNP », on peut distinguer deux choix, on peut soit être au « LMNP » donc au réel ou soit au « LMNP » au Micro-BIC et donc on va parler rapidement de ses deux choix.

Le premier choix va être d’être au « LMNP » au Micro-BIC donc cela concerne le chiffre d’affaires inférieur à 32.600 euros, si vous faites moins de 32.600 euros, vous êtes au Micro-Bic.

Qu’est-ce que ça dit le Micro-Bic ? C’est à dire que si vous faites 10.000 euros de chiffre d’affaires, on va vous dire vous avez un abattement de 50% sur vos revenus sur votre chiffre d’affaires, on va vous dire les 50% au premier euro, ils sont gratuits, il n’y aura pas d’imposition dessus donc voilà sur l’exemple, on a 10.000 euros de Chiffre d’affaires, abattement de 50%, on n’est plus qu’imposé sur les 5000 euros qui restent. Supposons que vous avez une tranche marginale d’imposition à 30%, vous savez c’est les différents taux d’imposition donc vous pouvez être à 15, à 30, à 45% cela dépend de vous, mais par exemple, on va prendre 30%, taux moyen, cela veut dire que vous aurez à payer 30% d’impôts sur les 5000 euros restants qui reste sois 1500 euros d’impôts, si on revient à une imposition globale, on a payé donc 1500 euros d’impôts sur 10.000 euros de chiffre d’affaires en tout, ce qui nous fait une imposition globale de seulement entre guillemets 15%. C’est vraiment pour l’exemple, on n’a pas pris en compte tout ce qui est taxe foncière, charge de copro, crédit, c’est vraiment pour parler que impôt que pour focus sur les impôts. Le Micro-BIC dit qu’il y a un abattement de 50%, mais par contre en contrepartie il n’y a pas de déduction des charges, justement les charges on peut les déduire sur le « LMNP » au réel.

Le « LMNP » au réel concerne le chiffre d’affaires supérieur à 32.600 euros, mais on peut être au réel si vous voulez ou si vous faites moins de 32.600 euros, il suffit de le demandé lorsque vous allez vous inscrire en tant que loueur meublé non professionnel, vous allez remplir un CERFA, sur ce CERFA, il y aura une case qui vous dit coché si vous voulez être au « réel » ou au « Micro-BIC », donc vous dites que vous voulez être au réel même si vous faites moins de 32.600 euros c’est possible.

Le réel il dit quoi ? Le réel dit qu’il n’y a pas d’abattement, comme on l’a vu avant, il n’y a pas l’abattement de 50%, celui n’existe pas, mais par contre vous allez pouvoir déduire toutes vos charges et surtout vous allez pouvoir faire de l’amortissement.

Qu’est ce que c’est que l’amortissement ? On va en parler tout de suite.

D’abord les charges déductibles, qu’est ce que cela va être lorsque vous faites de la location meublée, en faite on va pouvoir déduire toutes les charges qui sont relatives à l’activité, toutes les charges imputées à votre activité de loueur en meublé sont déductibles cela va être les charges de copropriété, l’assurance, l’électricité, les travaux que vous avez faits dans l’appartement, tout le mobilier, tous les meubles, toutes les chaises, les frais de notaires, les frais d’agences, internet si vous mettez une box internet, les frais de crédits, de courtier par exemple, les intérêts d’emprunts, toutes les taxes, tout ce qui est taxe de séjour, taxe foncière, CFE, comme on l’a vu juste avant, les consommables donc le PQ, le savon, le canard w.c., les lingettes, par exemple juste devant moi je vois que j’ai un calendrier de l’avent milka, on est en décembre, c’est déductible dans mes charges parce que c’est relatif à mon activité, c’est pour le bon déroulement de mon activité, donc cela passe dans mes charges. On va pouvoir passer des frais kilométriques, vous savez c’est votre contact qui va vous le dire en fonction du nombre de kilomètres, il y a des barèmes, on peut déduire un certain nombre de frais kilométriques, les formations, si vous faites des formations en relation avec la location saisonnière qui sont légitime pour votre activité, pour votre business par exemple vous pouvez les déduire, le matériel également, tout ce qui est « MAC, iPhone » donc là je fais de la pub pour Apple, tout ce qui est ordi, téléphone, on va dire plutôt pour être neutre, vous pouvez le déduire alors pas forcément à 100%, par exemple avec votre comptable vous pouvez décider d’un pourcentage, on peut dire que c’est 50% professionnel et 50% privé votre ordinateur, donc vous entrez 50% de votre ordinateur dans vos charges, c’est légitime parce que sans votre ordinateur, sans votre téléphone, vous ne pouvez pas parler au client, pas accepter de réservations, pas vous connectez à internet pour choper les réservations donc c’est légitime, vous allez pouvoir déduire tout ce qui est visite de caves, macarons, fleurs, batterie externe de téléphone, disque dur, c’est des cadeaux qui peuvent être fait à des clients par exemple tout ce qui est macarons, fleurs, visite de cave, cela m’arrive d’en offrir quand il y a des petits problèmes à l’appartement, par exemple une coupure d’eau chaude ou une coupure d’internet ou un petit truc qui ne se passe pas bien, on sait pardonné, on offre des macarons, on offre des fleurs, on offre du champagne et tout cela n’est pas sans charges parce que c’est relatif à mon activité, c’est totalement dans son activité, c’est légitime. Surtout on peut faire de l’amortissement en « LMNP » au réel.

L’amortissement c’est quoi ? C’est-à-dire qu’on va avoir acheté un appartement disons 200.000 euros et il y a des règles comptables qui disent qu’on peut déduire les murs d’un appartement, on peut déduire le bâti d’un appartement sur une durée de 50 ans donc la durée varie cela peut être de 40, 50, des fois 30, des fois 20, c’est plutôt 50 ans en général, c’est pour sa que j’ai mis 50 ans et donc pendant 50 ans on va passer en charges, on va déduire du montant de nos recettes 4000 euros, donc 50 ans fois 4000 euros, on revient sur nos 200.000 euros donc c’est ce qu’on appelle l’amortissement.

Chaque année, dans notre bilan comptable, on va déduire 4000 euros de nos recettes, cela va être un moins sur le bilan, cela va annuler notre chiffre d’affaires, ce qui va permettre de ne pas payer d’impôts, le but c’est vraiment d’annuler notre chiffre d’affaires, on va avoir par exemple 20.000 euros de chiffre d’affaires à l’année, c’est un pur exemple, on a 4000 euros d’amortissement en moins, on a tant de charges, toutes les taxes, toutes les charges de copropriété, ce qui fait qu’à la fin de l’année avec les intérêts d’emprunts déduits… On arrive à un chiffre d’affaires qui est dans le négatif, on est peut-être à moins 10.000 euros donc ce n’est pas parce que vous avez un bilan comptable qui est dans le rouge qui est à moins 10.000 euros parce qu’il y a toutes les charges, tous les amortissements qu’à la fin du mois vous ne faites pas de cash-flow donc on ne va pas parler de cette notion de différence entre le cash flow positif à la fin du mois et malgré un bilan comptable négatif, ce serait un petit peu long, mais en tout cas comprenez bien cela, c’est que malgré un bilan comptable qui est négatif sur le papier, vous pouvez très très clairement avoir du cash-flow positif à la fin du mois, c’est la magie de l’amortissement et l’effet de levier grâce à un emprunt bancaire donc voilà ce qu’on peut faire, on peut déduire les meubles d’un appartement sur une durée de 50 ans en moyenne, c’est la règle comptable, donc on déduit l’appartement hors terrain. On peut également amortir le matériel, le mobilier et donc là c’est souvent sur une durée de 5 à 10 ans parce qu’on estime que c’est la durée de vie moyenne du mobilier 5 à 10ans avant qu’on le change et on peut également amortir tout ce qui est travaux de constructions, de reconstructions, d’agrandissements et d’améliorations.

Comment choisir entre le Micro-BIC le « LMNP Micro-BIC» et le « LMNP » au réel ? En faite, pour faire le choix, vous pouvez faire le calcul, sois vous-même soit avec un comptable, mais voilà on dit souvent que le BIC au réel, « LMNP au réel », il est plus intéressant si vous faites beaucoup de travaux et si vous avez fait un financement par l’emprunt, tout simplement parce que les travaux et l’emprunt sont les charges les plus importantes dans un projet immobilier en général et donc souvent tous les investisseurs qui investissent font des travaux parce que c’est là ou l’on gagne de l’argent donc tous les investisseurs qui investissent en personne physique sont souvent au réel au début, de manière à pouvoir amortir toutes les charges comme on a dit et surtout amortir le bien, déduire les travaux… et donc quand on a souvent remboursé l’emprunt, au bout de 20ans si vous êtes partis sur un financement sur 20 ans, c’est souvent à ce moment-là ou cela devient intéressant de rebasculer sur du Micro-BIC, c’est souvent à ce moment-là aussi ou vos charges déductibles sont inférieures à 50%. Le plus simple vraiment est de faire le calcul pour faire le choix, mais en général on commence tous par du réel pour le gros avantage qui est la déduction des charges et l’amortissement des murs.

En tant que société, là on a vu comment investir en tant que personne physique en tant que particulier, là on va parler en tant que société, je vais vraiment aller très vite, il y a deux trois slides pas plus parce que la société dépend de pleins de choses, cela dépend de votre objectif, dépend de votre situation personnelle à un temps t, est-ce que vous êtes en couple, est-ce que vous êtes célibataire, est-ce que vous avez des enfants, est-ce que vous avez une volonté de faire grossir votre patrimoine très vite, d’investir très vite et beaucoup, est-ce que vous voulez au contraire transmettre du patrimoine à vos enfants dans le futur, est ce que vous pensez à cela ou est-ce que vous voulez profiter du cash rapidement tout de suite, vous versez du cash pour vivre, il n’y a pas de cas type, il y a vraiment que des situations personnelles, le plus simple étant de consulter un expert-comptable, un avocat fiscaliste pour savoir si s’est un bon choix pour vous dans votre situation ou pas. En termes de forme juridique, cela peut être de la SCI à l’IS ou à l’IR, de la SARL, la SAS, il y a vraiment plusieurs choses donc c’est à vous de voir avec un expert.

Les avantages de la société, ça va être quoi ? On va pouvoir déduire vraiment toutes les charges, on va avoir une plus grosse capacité d’investissement, alors plus grosse capacité d’investissement je l’ai mis entre parenthèses parce que voilà entre guillemets notamment j’ai eu le cas récemment d’un couple qui me parlait de sa, qui avez un projet d’investir via une SAS du coup, une foncière, une SAS à l’IS, ils avaient 100.000 euros de cash de cotés, tous les deux un travail plutôt correct enfin un bon salaire à deux en tout cas un projet immobilier déjà à succès et une bonne affaire à présenter à la banque, mais malgré cela, ce n’était pas possible d’être financé en SAS parce la SAS était à poil, elle venait d’être crée, il n’y avait aucune garantie alors malgré le fait qu’ils se mettaient en caution, malgré le fait qu’ils avaient 100.000 euros de cash à côté, la banque à dit non parce que la SAS voilà elle était à poil, il fallait qu’elle fasse encore ses preuves et en tant qu’entité isolée, en tant que personne morale, la SAS ne valait rien donc c’était compliqué. C’est pour cela que la plus grosse capacité d’investissement est à prendre en compte, c’est peut être plus simple quand la SAS est déjà lancée et qu’il y a des systèmes de holding, de Murphy déjà en place, mais au début c’est peut être plus compliqué. La fiscalité en tout cas, elle est plus douce et stable en société parce que l’IS a tendance à moins changer dans le temps que l’IR, les lois de finances tapent plus souvent sur l’impôt au revenu que sur l’impôt sur la société, cela a été prouvé dans le temps. En société, on n’a pas de CSG-CRDS, la CSG-CRDS est une taxe à 15,5% qu’on paye en tant que particulier seulement sur nos bénéfices donc c’est une belle taxe, on ne l’a pas en société et on a également une protection juridique en société, c’est-à-dire que si demain un locataire venait à mourir dans votre appartement, il tombe des escaliers et se fracture le crane et meurt, c’est la société, c’est une personne morale qui est responsable, qui va devoir se défendre alors que si demain vous investissez en nom propre en tant que personne physique et que la même situation se produit, c’est votre appartement vous allez devoir vous défendre vous-même avec votre assurance donc cela va être plus compliquée. En termes d’impact personnel, ce sera la même chose, mais voilà c’est la différence entre personne physique et personne morale.

Les inconvénients bien évidemment, ce sont les frais dès la création, immatriculation, annonce légale, compte pro à la banque, URSSAF, RSI et tout ce que cela engendre, il faut compter un billet de 1500 euros pour la création plus un billet de 1000 euros pour l’entretien par an. Certains vont peut être sourire devant ces chiffres, mais voilà je l’ai ait un petit peu gonflés, on peut trouver pour beaucoup moins, notamment si vous créez vous-même votre société, on peut créer soit même maintenant les statuts, faites bien attention si vous le faites quand même, mais je sais que sur internet vous trouvez beaucoup de choses pour très peu cher, en tout cas ce qu’il faut retenir, c’est que cela va couter de l’argent et c’est l’inconvénient de la société, c’est que cela coute de l’argent pour la créée. Le financement sera beaucoup plus compliqué qu’avant, avec l’exemple que je vous ai donné de ce couple qui n’a pas réussi à se faire financer et le bilan comptable sera donc obligatoire et si vous avez des systèmes de holding avec des Murphy, il vous faudra un commissaire aux comptes également ce qui va vous coutés de l’argent, donc c’est à prendre en compte l’aspect financier de la création et de l’entretien de cette société.

Quelques vérifications de base en plus si vous voulez faire du saisonnier, vérifiez bien votre ville qu’il n’y ait pas de nécessité de faire un changement d’usage de votre logement, de l’habitation vers le commercial, il faut une autorisation de la mairie pour cela et cela concerne les villes de Paris, les communes de la petite couronne, les communes de plus de 200.000 habitants et les communes également de plus de 50.000 habitants avec des zones tendues donc ses mairies là dans ces zones-là, elle demande une compensation sous forme de tu veux mettre un mètre carré en location saisonnière dans ma ville, tu mets un mètre carré également en location long terme pour les locaux à disposition donc c’est ce que souvent demande les mairies en compensation dans certains quartiers chauds de Paris entre guillemets comme le « marais » ou il y a énormément d’annonces Airbnb, la mairie demande carrément deux mètres carrés de location longue durée pour un mètre carré de location saisonnière c’est-à-dire qu’en connaissant les prix de Paris à environ 8000 euros le mètre carré, il faut avoir les reins solides et un très gros porte feuille pour pouvoir faire cette compensation autant dire que personne ne l’a fait. De plus, deuxième point important, vérifiez bien le règlement de copropriété avec la non-interdiction de faire du saisonnier, c’est souvent sous la clause à usage d’habitation exclusivement bourgeoise, si vous voyez cette clause, cela pue, c’est souvent des copropriétés bourgeoises en hyper centre des grandes villes qui veulent conserver un certain standing avec des ascenseurs, un certain charme dans l’allée commun, ils ne veulent pas que ce soit abimé trop vite, ils veulent qu’il y ait un certain confort, qu’il n’y ait pas trop de monde qui passent dans les communs, pour la petite anecdote, un ami agent immobilier me parlait il y a deux jours d’un cas qu’il a vu dans une copropriété en plein centre de Reims, avec une personne qui avait la majorité des voix dans son syndic, qui avait plusieurs appartements et qui a convoqué tout le monde en assemblé générale extraordinaire pour faire interdire le saisonnier dans cette copropriété tout simplement parce qu’elle jugeait qu’il y avait un mec qui faisait de l’argent avec son appartement, elle jugeait que ce n’était pas bien, elle a retourné le cerveau à tout le monde pour interdire, changer le règlement de copropriété et interdire le saisonnier, donc voilà cette personne faisait de la sous-location, elle n’était pas propriétaire, ce qui n’est pas bien entre guillemets, ce qui n’est pas normalement légal, mais voilà tout cela pour dire que c’est un peu tendu, il faut faire attention au règlement de copropriété, si elle commence à changer tout cela, c’était un syndic bénévole, donc c’est à nuancer, si cela avait été un syndic pro cela aurait été plus inquiétant, mais c’est un syndic bénévole, c’est l’initiative d’une seule personne qui été peut être un peu aigrie.

Petit point également sur la loi de financement de la sécurité sociale qui arrivait là courant fin novembre, début décembre avec la volonté de pénaliser les loueurs de courte durée. La loi dit qu’elle veut instaurer l’affiliation à un récit obligatoire avec le paiement de cotisation sociale pour les loueurs en courte durée, alors cela a d’abord été rejeté au premier vote puis cela a été revoter le lendemain sous prétexte que cela avait été voté la nuit, que certains s’étaient trompés, etc. cela avait été voté au seuil de 23.000 euros puis cela a été revoté très peu de temps après au seuil de 15.000 euros donc c’est-à-dire qu’en gros que si vous faites plus de 15.000 euros de chiffre d’affaires et je parle bien de chiffre d’affaires par an, vous allez devoir vous affilier au RSI pour payer des cotisations sociales, rien n’est encore fait à l’heure ou je vous parle au 10 décembre, au 9 décembre, je ne sais pas quel jour nous sommes, on est en attente de la loi définitive parce qu’il y a plusieurs problèmes qui se posent, c’est-à-dire que cette loi est en train de pénaliser également les gros loueurs par forcément en courte durée parce qu’il suffit qu’il y ait un gros investisseur qui ait un gros parc immobilier qui loue en meublée et qui fait plus de 15.000 euros de chiffre d’affaires par an, elle se retrouve à devoir payer ses cotisations sociales, à devoir s’affilier au RSI alors que cette personne là fait de la location à long terme, alors que cette volonté c’était de pénaliser les loueurs de courte durée. Il y a également les gites de France, qui sont en train de se révoltés un petit peu, qui vont être pénalisés par cette loi si elle passe sous cette forme parce que les gites de France également ne sont pas régulés de la même façon, il y a d’autres choses qui les régulent et donc cela les impacterait également donc on est en attente de la loi définitive, histoire que cela change, que ce soit peut être affiné, mais tout cela pour dire que cela se resserre un petit peu donc c’est à surveiller. La solution bien évidemment, différents cerveaux d’investisseurs se sont réunis vous vous doutez bien, la solution serait d’être en société, en société on n’a plus à être affilié au RSI, on n’est plus particulier. La société comme on a vu, il y a des avantages, des inconvénients notamment il y a des frais, il faudrait rebasculer notre parc immobilier en société donc il y aura des frais de mutation à payer de l’ordre de 5%. On ne va pas parler de cela, parce que rien n’est encore fait, mais il y aurait des solutions en tout cas, c’est à suivre.

Il y a la solution du meublé de tourisme classé, peut être que vous connaissez, on peut demander ce statut auprès de la mairie, on peut l’acquérir, cela fait une vraie preuve sociale pour votre appartement, vous allez avoir une plaque avec un certain nombre d’étoiles, comme cela se passe ? Vous allez devoir faire passer un organisme agréé qui va venir dans votre appartement , qui va cocher les cases des tableaux en fonction des équipements, de l’accessibilité, de votre localisation, de la qualité de vos produits, des choses comme cela et elle va faire ressortir un nombre d’étoiles, cela va faire une grosse preuve sociale, cela coute 150 euros la visite pour être classé et il faut refaire cela tous les cinq ans pour conserver ce statut, pour refaire classer son meublé et le gros avantage de ce statut est qu’enfaite on a un abattement de 71%, on a vu avant que ce fût 50% et là avec le meublé de tourisme classé c’est 71%, on a même une exonération de la taxe foncière et le plafond est plus haut puisque c’est jusqu’à 81.500 euros de chiffre d’affaires ici donc c’est plutôt sympa, si on prend un exemple chiffré si on prend 20.000 euros de chiffre d’affaires par an on a donc l’abattement de 71%, ce qui nous fait qu’on a une imposition uniquement sur les 5800 euros qui restent, le reste c’est cadeau, si on a un timing tranche marginale d’imposition toujours de 30% on va payer donc 30% de 5800 euros ce qui va nous faire 1740 euros d’impôt donc si on remet tout cela sur l’imposition globale on en sort un taux de 8,7 % d’impôt donc c’est plutôt sympa, mais c’est toujours moins bien que si vous aviez été au réel parce qu’au réel on a vu que vous allez pouvoir déduire toutes vos charges et faire de l’amortissement, annuler votre chiffre d’affaires et donc payer 0% d’impôt. Une solution peut être par exemple d’être au début au réel histoire de ne pas payer d’impôt et d’amortir toutes vos charges et une fois que le crédit est remboursé passer en meublé de tourisme classé de manière à avoir un abattement de 71% et avoir une imposition qui est moindre, c’est une solution.

Encore une fois, il y a plein de cas de figure, là je vous dis cela, mais cela dépend si vous réinvestissez ou pas, si vous recréez des charges ou des choses comme cela, de l’amortissement donc voilà à nuancer mes propos.

Également le permis de louer, je vais vous lire rapidement ce petit texte, «  la mesure baptisée « permis de louer » dans certaines communes est en cours d’adoption finale par le Parlement dans le cadre du projet de loi pour une République numérique. En effet, les communes de plus de 200.000 habitants seulement ainsi que celles situées en « zone tendue » pourront rendre obligatoire une déclaration en ligne avec la délivrance automatique d’un numéro d’enregistrement pour les particuliers, condition sine qua non pour louer leur bien en hébergement touristique », on voit également que l’étau se resserre, on veut un petit plus contrôler cela, resserrer la chose, tracer tout cela avec un numéro d’enregistrement, des déclarations en ligne, encore une fois ils n’ont pas préciser pour les particuliers donc peut être que les sociétés ne seraient pas concernées, c’est à suivre, il n’y a pas encore beaucoup d’information, mais ça en parle beaucoup de ce permis de louer un petit peu comme en Espagne ou on demande de s’enregistrer, d’avoir un numéro.

Si on récapitule ce chapitre, qu’est ce qu’on a comme taxe ? On a la taxe foncière à payer, la cotisation foncière des entreprises qui est l’équivalent de la taxe professionnelle, on a la taxe de séjour, là c’est un simple travail de gestion, on a soit l’impôt sur le revenu soit l’impôt sur les sociétés ou les deux en fonction du statut que vous avez choisi. La CSG-CRDS à 15,5% sur vos bénéfices en tant que particulier et peut être dans le futur les cotisations sociales avec l’affiliation au RSI. Pas de taxe d’habitation et pas de taxe au logement vacant, ça je confirme.

Troisième chapitre, très court, il doit y avoir trois ou quatre slides et j’aurais terminé cette présentation, cette conférence, quelle est l’avenir de la location saisonnière ? Est-il vraiment sombre ?

En faite, est-ce que c’est vraiment légal, en fonction des différentes personnes qui vous en parles, on va avoir des différences, par exemple un investisseur vous dira moi je fais de la location meublé, certains la font pour douze mois pour des étudiants, moi je l’ai fait pour trois jours ou une semaine, je ne vois pas c’est quoi le problème, cela reste de la location meublée, si la location meublée est autorisée pourquoi ne pourrais je pas faire de la location meublée avec un contrat de trois-quatre jours. Un avocat vous dira lui que l’objet d’une copropriété y est purement civil à sa base et que par définition normalement tout ce qui est activité commerciale donc location meublée est interdit dans une copropriété donc là faudrait dire que même la location meublée long terme est interdite. Un hôtelier vous dira qu’il y a concurrence déloyale, on ne paye pas les mêmes charges, on ne paye pas les mêmes normes, ce n’est pas juste, c’est dégueulasse. Un homme politique qu’il soit de droite ou de gauche vous dira on cherche à tuer l’économie collaborative dès qu’un nouveau truc arrive on cherche à l’enterrer et d’autre vont vous dire que c’est déloyal, il n’y a pas les mêmes règles partout pour tout le monde entre les hôteliers, etc., ce n’est pas normal. Un petit loueur vous dira cela paye mes charges, la taxe foncière augmente, c’est compliqué, tout augmente, cela me paye mes vacances des choses comme cela donc vous voyez qu’en fonction de qui en parle, on a des différences, donc c’est un petit peu compliqué.

La loi ALUR en été 2015, vous savez, elle devait donner le droit aux copropriétés également d’interdire un certain type de location et cela visés plus ou moins déjà la location saisonnière, cela avait été annulé par le Conseil Constitutionnel en été 2015, mais en faite il faut voir que depuis plusieurs années que ce soit la location saisonnière ou même le statut de LMNP « loueur meublé non professionnel » je vous disais que c’est une vraie niche fiscale en France, cela fait plusieurs années que l’on en parle, que l’on veut modifier, que cela ne bouge pas vraiment, mais que cela bouge un peu quand même donc voilà c’est à suivre, le LMNP, on ne va pas en parler aujourd’hui, ce serait long, mais c’est un vrai statut qui est une vraie niche fiscale, parce qu’on a vraiment beaucoup d’avantages comme l’amortissement, une imposition sur les plus-values qui sont vraiment très intéressantes.

Le cas de Paris en tout cas, je vous le déconseille vraiment fortement même si le ratio du nombre d’amendes par rapport aux nombres de logements disponibles est très très faible inférieur à 0,05% c’est souvent suite à des dénonciations, des gens qui dénoncent qui ne sont pas d’accord, qui sont jaloux que des gens fassent de l’argent donc voilà il y a maintenant des vraies brigades qui circulent dans Paris, qui font le tour, même s’ils sont très peu nombreux par rapport aux nombres d’annonces, je crois qu’il y en 30.000 même plus à Paris, c’est ridicule, c’est dérisoire, mais voilà je vous le déconseille à Paris, en tout cas à Paris, personne n’est en règle, la mairie de Paris a mis en ligne une carte des meublées de tourisme qui étaient en règle, on voyait qu’il y en avait quelques dizaines en règle sur les 30.000 qu’il y a à Paris donc c’est ridicule.

Pourquoi cela pose problème ? Tout simplement parce qu’il y a plusieurs points, il n’y a pas de contrôle sur la quantité de black qui est effectué par les propriétaires non sérieux , il y a un manque à gagner pour l’état en termes d’impôt, de taxe de séjour, de choses comme cela, il y a beaucoup de sous-location illégale, de personnes qui louent sur Airbnb sans être propriétaire, elles font des sous-locations sans l’autorisation du propriétaire ou en faisant des bénéfices, il faut rappeler que la sous-location en France, en tant que particulier, elle est illégale, enfin elle est légale tant qu’on ne fait pas de bénéfices. Cela peut être un bon point pour vous parce que la restriction peut être un gros avantage, alors pardonnez-moi je vais juste brancher mon Mac pour ne pas que ça coupe, cela serait bête que je vous perde, donc la restriction peut vraiment être avantageuse pour vous parce que si on supprime tous les gens qui font de la sous-location illégale, cela fait moins d’offres sur le marché pour autant de demandes voir plus donc vous pouvez contrôler vos prix et potentiellement les augmentés donc c’est vraiment très intéressant. Même si avec les attentats cette année, la France a perdu il me semble un milliard de recette de tourisme, on ne va pas en parler, la c’est aussi autre chose, mais l’écrémage en tout cas des ces sous-locations illégales peut être un avantage pour les propriétaires sérieux et puis il y a aussi la concurrence déloyale pointée du doigt par les hôteliers, la aussi on ne va pas en parler, cela serait un vrai débat entier, ce n’est pas l’objet de cette conférence. En tout cas, ce qui est sur, c’est que cela chauffe, à New York, d’un bloc à l’autre c’est autorisé ou pas, à Londres, c’est pareil d’une rue à l’autre, à Madrid, il faut maintenant poser une plaque sur son appartement et un nombre de nuits minimum pour louer, à Barcelone, c’est la même chose, il y a beaucoup de nuisances, beaucoup de fêtards, vous savez c’est connu pour cela, du coup, ils ont en marre des touristes qui viennent et qui font n’importe quoi, qui sont bourrés et qui vomissent, à Berlin, c’est complètement terminé, normalement on n’a plus le droit de louer de logement entier à Berlin, c’est entièrement terminé, je crois qu’en ce moment cela bouge un petit peu à Amsterdam et à Paris aussi, c’est à surveiller.

J’aime bien cette situation de Honoré de Balzac qui dit que les lois sont des toiles d’araignées à travers lesquelles passent les grosses mouches et ou restent les petites. Peu importe ce qui sera légiféré, peu importe ce qui va passer, il y a aura toujours des solutions pour contourner un peu la loi de manière légale toujours comme on l’a vu tout à l’heure, la loi sur le financement, si la sécurité sociale passe, on pourra être en société, il y aura des solutions pour toujours continuer à générer de l’argent.

Pour aller plus loin, si cela vous intéresse, le business de la location saisonnière du meublée de tourisme, j’ai une formation qui est entièrement dédié à ce business, dans cette formation on apprend vraiment tout sur la location saisonnière, je vous ai mis un petit peu les chapitres ici, il y a trente chapitres pour huit heures de vidéos, comment choisir le bon bien, comment analyser la demande locative dans votre secteur ou comment faire un bon prévisionnel pour être sur que votre affaire va rouler, comment bien choisir votre mobilier, on ne prend pas le même mobilier pour du saisonnier que pour d’autres investissements, comment faire le bon prix pour votre nuitée de manière à gagner l’argent qu’il faut gagner, ne pas laisser d’argent sur la table, comment rédiger son annonce dans les moindres détails, le bon marketing, quelle assurance choisir, on ne choisit pas non plus la même assurance en saisonnier qu’en location long terme par exemple, les différentes plates formes ou il faut mettre votre annonce, certaine plate forme ramènent vraiment beaucoup d’annonces, comment trouver vos clients, est-ce que les gens vont détruire votre appartement, quel outil marketing utilisé, comment déléguer, comment faire en sorte de gagner un temps fou lors des échanges avec vos clients et vos prospects, les impôts et le juridique dans ses moindres détails, comment bien photographier l’appartement, quels sont les dangers de la location saisonnière, les dessous de mes investissements à moi, les différentes interviews et témoignages de loueurs aguerris et des vidéos en direct de comment cela se passe un check-in et un check-out, vous voyez que l’on voit un petit peu tout de A à Z, vraiment si la location saisonnière est un business qui vous intéressent aujourd’hui vous devriez vraiment songer à vous procurer cette formation, elle est vraiment très complète, vous avez accès à un groupe privé Facebook dans lequel sont regroupés plusieurs investisseurs en saisonnier notamment, il ya une vraie entraide.

Pour vous remercier d’avoir suivi cette conférence, j’avais justement prévu un lien spécial avec une réduction de -50% sur cette formation donc je vous invite à recopier ce lien, je vais laisser un petit peu cette diapositive et je remettrais ce lien sur YouTube dans la barre de description et sur le blog si vous êtes sur le blog ainsi que dans les commentaires et en passant par ce lien vous pourrez bénéficier de -50% sur la formation et vous avez bien sur quand même accès à tous les bonus, ça c’est quand même offert pour vous.

Je devais rebondir suite à cela, sur une session de questions/réponses malheureusement on ne peut pas la faire puisque nous ne sommes pas en direct, mais posés les biens dans votre barre de commentaires si dessous et j’y répondrai avec plaisir, vous pouvez me contactez également à cette adresse e-mail si vous avez la moindre question [email protected] , moi je vous remercie d’avoir suivi cette conférence, j’espère vous retrouver donc à l’intérieur de la formation peut être pour échanger avec vous sur votre business, faire connaissance, vous donnez plus de conseils, j’espère que cette formation, que cette conférence vous a plu et moi je vous dis à très bientôt et je vous souhaite de très bons investissements et vous souhaite une bonne soirée ou une bonne journée en fonction de l’heure à laquelle vous regardez cette vidéo, ciao.

N’hésitez pas à me poser vos questions directement sous cet article si vous avez des questions sur la location  saisonnière (délégation, fiscalité ou autre) ! 🙂

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