4ème Opération – Meublé Étudiant en Hypercentre de Reims

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Salut à tous,

Bienvenue dans mon nouvel appartement que je vous fais visiter dans cette vidéo (ça va vite puisqu’il fait 20m2 :p).

C’est le petit bébé que j’ai acquis en ce début d’année et qui était loué en nu et que je passe cet été en meublé étudiant suite à la sortie du locataire en place il y a 2 semaines.

Pourquoi louer en meublé et à un étudiant ? En quelques mots, tout simplement car c’est une des stratégies les plus puissantes actuellement en Immobilier. C’est plus intéressant en terme de loyer que vous allez toucher (en général 20-30% en plus qu’un loyer nu) et aussi parce que la fiscalité immobilière derrière est bien plus intéressante (ce sont 2 arguments mais il y en a une multitude d’autres). 🙂

Posez-moi toutes vos questions dans les commentaires !

4ème Opération – Meublé Étudiant en Hypercentre de Reims

https://www.youtube.com/watch?v=O6AEcceMNHM

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Retranscription texte de la vidéo :

Salut à tous. Bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Donc aujourd’hui, je me trouve à Reims dans l’appartement que je viens tout juste d’acheter. Enfin, tout juste, pas exactement puisque je l’avais acheté en début d’année. Peut-être que vous le savez ou pas. Je l’avais acheté en fait loué en nu. Vraiment un truc qui n’est pas terrible au début. C’est un studio de 20 m². Quand c’est loué en nu, vous savez sûrement, c’est vraiment pas terrible en terme de loyer qu’on peut obtenir, en terme de fiscalité derrière, c’est vraiment dégueulasse.

Le mieux c’est de louer vraiment en meublé et ici, la stratégie, c’était de faire du meublé étudiant.

Pourquoi je l’ai acheté en début d’année en nu ? – Parce que je savais simplement que le locataire allait partir cet été. Là, on est plein juillet, il vient de partir il y a quelques jours pour trouver un autre appartement. Moi, je savais que cela allait se passer comme ça. Là justement, je vais tout meubler et le relouer derrière. Ce que je vous propose tout de suite, c’est que je vous fasse une petite visite de l’appartement, histoire que vous sachiez un petit peu à quoi ça se ressemble. On parle après de la partie chiffres.

***

Ok, on entame la visite. Ça va aller très vite puisque c’est un studio de 20 m², c’est tout petit. Quand on ouvre la porte d’entrée, donc qui était juste avant, on arrive sur un espace de vie, vous voyez c’est très petit. (Excusez-moi le bordel, simplement, je reviens d’IKEA pour amener justement les meubles pour meubler tout ça). Il y a une partie seulement, il n’y a pas encore tout, mais il faut que je monte tout ça. Il n’y a pas grand-chose, 20 m² comme je vous le disais, ça va vite. L’espace de vie, ici je pense que je vais mettre le canapé-lit. Ici, entre les deux fenêtres, il va y avoir un petit bureau. Ici, le meuble télé. Au milieu, une petite table basse. Voilà, ça va faire le taf. Ça va être optimisé comme il faut avec quelques étagères sur les murs, histoire qu’il y ait un petit peu de rangement.

Ici, on a une petite kitchenette qui est vraiment très classique, vraiment la kitchenette de studio. Vous voyez, vieillotte un petit peu. Donc, je vais acheter une petite table ici pour manger. À droite sûrement une petite table pour faire un petit peu de rangement. Je ne sais pas trop encore. Bref, je ne compte pas forcément la changer, c’est une petite kitchenette qui va nous être fonctionnelle. Là, mon but c’est de faire un truc meublé étudiant très simple : studio de 20 m².

Au niveau des sols, vous voyez c’est un faux parquet, c’est un lino imitation parquet. C’est correct. Il y a une lame qui est un petit peu décolorée ici. C’est comme ça, je ne vais quand même pas la changer pour ça. Ensuite, on a la salle de bain ici qui est toute petite aussi, mais qui fait le taf : le ballon d’eau chaude, au sol c’est du lino. Ici, il y a de la place pour une machine à laver. Il y a une douche, c’est mieux que plutôt une baignoire. Les douches, c’est quand même plus sympa pour les meublés étudiants. Les toilettes, classique, et un petit lavabo. On va peut-être aller changer le miroir, peut-être changer les petites casettes un petit peu rouillées là. Mais on ne va pas faire grand-chose.

En terme de travaux vraiment, ce que je vais faire, bah voilà, ici, il y a le tube de rideau qui est cassé. Ouais, c’est des trucs à ficelle donc le rideau ne remonte plus. Il faut que je change ça. Ici, la fenêtre qui est oscillo-battante, en fait, elle ne tient plus que sur un appui. C’est-à-dire quand on la met en position, on aura des positions qui ne tiennent que sur un appui donc c’est chaud.

Quoi d’autre ? La kitchenette, les plaques, c’est un peu merdique. Ça ne marche pas. Donc, ça, on va essayer de faire un truc. Puis, c’est tout. Les radiateurs ont été changés, c’est neuf. Le chauffe-eau aussi a été changé, il est neuf. Là, il y a juste là, quand on ouvre la porte d’entrée, ça cogne là-dessus. Peut-être, mettre un truc histoire de… que ça ne fasse pas de coups. Mais sinon vraiment, il n’y a rien à faire au niveau travaux à part ce que je viens de dire. Je vais très vite meubler cela pour mettre à la location. Ça doit très bien partir autant plus qu’on a une localisation qui est hyper centre.

Vous voyez, c’est l’arrêt du tramway. Il y a le tram juste en face. Peut-être que vous voyez. Juste-là, il y a des gens qui y vont, c’est juste-là. En face, un petit parc, ce qu’on appelle la Comédie, c’est aussi un théâtre. À droite, il y a le stade à 100 m. Et juste en face de nous, c’est le centre-ville. C’est vraiment hyper centre. Il y a des facs juste à côté. C’est vraiment parfait pour les gens.

***

Parlons peu, mais parlons bien. Je sais que vous adorez les chiffres, je vais vous faire part de quelques chiffres de mon prévisionnel. Faire un prévisionnel, c’est vraiment très important quand on achète un appartement. C’est ce qui va vous permettre de valider ou pas justement l’achat de cet appartement et de la bonne affaire ou pas encore une fois.

Moi, je suis très à l’ancienne. Je fais encore sur papier, certains font des Excel, il y a des sites en ligne qui vous proposent plein d’outils, des stats, des prévisionnels sur 500 ans, des choses comme ça. Non. Moi, je préfère encore faire sur le format papier, prendre une calculette et tout faire moi-même. Ne me demandez pas pourquoi. Peut-être que je me prends trop la tête, mais en tout cas, je préfère.

Donc, prix d’achat 46 000 €. On est dans un quartier où plutôt ça serait 3 000 € le mètre carré puisqu’on est en hyper centre de Reims. C’est une petite surface, donc plus cher. Il se retrouve à 3 000 €. Là, 46 000 € pour un peu moins de 20 m². On est à 2 300 € du mètre carré à l’achat. Donc, c’est plutôt pas mal du tout justement. On est bien. Frais de notaire, à ça qu’on ajoute : 5 500 €. Travaux, vous avez vu qu’il n’y avait pas grand-chose à refaire, si ce n’est un billet de 300, même 500 € très large et c’est bon. Mobilier, je n’ai pas encore tout meublé, mais visiblement, on n’atteindra pas les 2 000 €. Enfin, je n’espère pas les atteindre. Je pense qu’avec 2 000 € on est très bien. Ça reste une petite surface à meubler. 20 m² ça se fait très vite, c’est de l’IKEA, c’est pour du meuble étudiant. Donc, vraiment pas du haut de gamme comme je peux le faire en saisonnier sur certains appartements.

À côté de moi, vous ne voyez pas, j’ai un grand miroir qui m’a coûté un peu d’argent. Plus que ça aurait pu me coûter si j’avais choisi du plus bas de gamme. Mais, voilà. Je souhaite peut-être éventuellement viser une clientèle de filles plus soigneuse. En règle générale, on ne peut pas le prouver, mais en général, c’est vrai que je préfère avoir une locataire fille. Donc, j’ai pris un grand miroir que je vais mettre ici comme ça elle pourra se regarder et cela va permettre de déclencher l’effet coup de cœur. Mais bref. Donc mobilier moins de 2 000 €. Donc si on ajoute 46 000 € d’achat ; plus 5 500 € de frais de notaire ; plus 500 € de travaux, grand max. On est déjà à 52 000 € ; plus les 2 000 € de mobilier = 54 000 €. Vous voyez, c’est une fourchette très large.

Au niveau du crédit. Donc sur 20 ans, on sera à 290 € de mensualité par mois sur 20 ans. Les autres charges, donc tout ce qui est charge de copro, taxe foncière, CFE assurance, impôt, on laisse de côté, ça ne vous intéresse pas, ce n’est pas important. Elle reste relativement classique au niveau des prix. Il n’y a pas de choses qui sont incohérentes. C’est des charges classiques. Donc, on va plutôt parler en terme de ce que ça coûte chaque mois l’appartement. Toutes les charges réunies par mois, qu’est-ce que ça va coûter ? Ça va coûter environ, que je ne dise pas de bêtises, 390 € par mois que ça va coûter. Toutes charges comprises même impôts, tout, tout, tout.

En gros, il y a 390 € que ça coûte par mois et à côté, je compte louer à 450 €. Donc, si on fait la différence, on a un cash flow positif net, net, que je ne dise pas de bêtises, de 60 €. Donc, ce n’est pas énorme. Là, je parle en net, net. Alors, il faut faire attention, il y a des gens qui parlent en brut; en net, en net net. Moi, j’aime bien toujours parler en net net. C’est-à-dire après impôts. Les impôts, ça peut être assassin. On parle toujours après impôts pour savoir ce qui nous reste dans la poche. Donc en gros, on a un cashflow positif de 60 €. Vous allez me dire : « ce n’est pas énorme ».

Clairement ! Pourquoi j’ai acheté cet appartement-là ? Premièrement, hyper centre, petite surface sans aucun travaux. Vous savez à quel point c’est difficile de trouver des petites surfaces pour investir. Ça va partir très vite pour un étudiant. Ça, je ne me fais aucun souci. Je vais le meubler vraiment proprement. Ça va partir directement. La personne possédait plusieurs studios dans l’immeuble et tout est parti dans la semaine. Il y en avait cinq, six, ils sont tous partis dans la semaine. J’ai essayé de négocier. Ça s’est retourné contre moi. J’ai dû acheter au prix finalement à tel point ça partait vite. Bref.

Vous voyez qu’au niveau de la règle que je dis tout le temps, n’achetez jamais de tapis rouge, des choses comme ça, il faut faire des travaux. Vous voyez que je n’ai pas respecté cette règle-là puisqu’il n’y a pas de travaux à faire hormis deux, trois conneries. Donc voilà, c’est un achat assez rapide. Il fallait se décider très, très vite. Aujourd’hui, ça reste « une bonne affaire » puisque je peux le revendre aujourd’hui sans perdre d’argent malgré avoir payé des frais de notaire. Et vous avez vu que j’ai 60 € de cash flow positif net, net. Donc, ça ne me coûte pas d’argent.

Ça ne me rapporte pas beaucoup, mais ça ne m’en pas coûte. J’aurais pu appliquer une stratégie de location saisonnière. Vous allez me dire, donc ouais, j’aurais pu le faire. Tout simplement, je ne l’ai pas fait. Pourquoi ? Parce que la location saisonnière, même si on délègue, ça prend du temps. Deuxièmement, deuxièmement, deuxièmement, qu’est-ce que j’allais à dire ? Deuxièmement, ça change beaucoup en ce moment la location saisonnière en terme de législation. Je ne sais pas si vous avez suivi, mais ça remue un petit peu. Récemment à Berlin, ça a été interdit entièrement. En France, ça commence un petit peu à faire du bruit de plus en plus.

Même sur Airbnb, par exemple, c’est quelqu’un qui est très très fort, ils ont des avocats de malade. Regardez sur Internet, les avocats qu’ils ont. C’est un truc de très très puissant. Ça va encore rester là, je pense, mais la législation risque de changer. Donc, j’ai préféré diversifier mes œufs comme on dit. Ne pas tous les mettre dans le même panier. Donc, c’est la raison pour laquelle je fais un meublé étudiant. Je voulais aussi un petit peu changer et découvrir d’autres choses. Donc là, j’ai tout meublé. C’est parti en meuble étudiant. On verra un petit peu ce que cela donne. Donc, voilà. Achat pas fou fou au niveau de la rentabilité. Je ne sais même pas si je l’ai calculé parce que ce n’est pas quelque chose qui m’intéresse forcément, moi ce qui m’intéresse, c’est le cash flow net qui reste à la fin. Donc… dans les 9 %. Je l’ai noté ici. Un peu plus de 9,5%. Ouais, presque à 10%. Donc voilà. Voilà. Voilà.

Si vous avez des questions, dans les commentaires, n’hésitez pas à me les poser, j’y répondrai. Je pense avoir un peu tout dit sur cet investissement. Voilà, je l’avais acheté, il était loué nu. Ça, j’avais dit tout à l’heure en début de la vidéo. Quand je l’avais acheté, c’était loué en nu. Le locataire, je savais qu’il partait cet été, il y a une semaine. Je l’ai meublé et je vais faire du meublé pour des raisons de loyer plus élevé et de fiscalité plus intéressante.

Donc voilà, je ne vais pas me répéter plus que ça. Si vous avez des questions, je compte sur vous pour que vous me les posiez, je répondrai à tout le monde. Et sur ce, bah moi je vais aller vite meubler ça et puis louer.

À très très bientôt. Bonne journée. Tchao.

Posez-moi toutes vos questions sur cette opération si vous en avez dans les commentaires, je me ferais un plaisir de vous répondre ! 🙂

20 Responses

  1. Ray de Je suis bankable

    Bonsoir Raphaël.
    Vidéo intéressante, tu as raison de bien mentionner un cash flow net net positif. Même si il s’élève à 60€ il est indispensable de le souligner. Tu ne t’attardes pas trop sur les taxes (foncières entre autre) c’est quand même important d’en parler pour réduire ton niveau d’imposition.
    Tu as raison pour la location à des filles, mais les garçons sontde plus en plus précautionneux 😉
    Au plaisir de te lire à nouveau

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    • Raphaël

      Salut Ray, je ne voyais pas l’intérêt de s’attarder sur ces taxes « classiques », j’ai préféré parler en total de ce que coûte l’appartement au mois, d’autant plus que toutes ces taxes sont déductibles dans le bilan comptable pour réduire l’imposition (TF, CFE, …). 🙂
      A bientôt !

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  2. Thomas

    Bonjour Raphael,

    Félicitations pour ton achat.

    Par contre, à ce que je vois, il y a quand même beaucoup de travaux.
    Que fais-tu avec 500 euros ?

    Peut être qu’on a des notions différentes d’un bien meublé avec une certaine prestation, parce que si c’était moi, je ferais tout refaire.

    Thomas.

    Répondre
    • Raphaël

      Salut Thomas, dis m’en plus sur ce que tu ferais ?
      Comme je le dis dans la vidéo, je ne vais pas mettre les mêmes prestations que pour une location saisonnière car il ne s’agit que d’un petit studio pour étudiant (sans vouloir dire qu’on doit leur proposer de la merde). Mes points forts seront l’emplacement idéal ainsi que la décoration. Les sols et murs ainsi que la SDB pourraient largement être meilleurs mais ils sont acceptables et fonctionnels donc je conserve pour le moment. En LS, il est clair que j’aurais tout rénové. 😉

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  3. adrien

    Salut Raphaël,

    Félicitations pour l’achat bien négocié de l’appartement.

    2 questions :

    – la location meublée étudiante prévoit un bail de 9 mois. Est-ce que tu as une stratégie s’ il y a une vacance locative entre 2 rentrées universitaires? Est-ce que cela peut impacter ta rentabilité?

    – l’accord du crédit par ta banque a-t-il été réalisée grâce à tes résultats dégageant du cashflow par tes biens en location saisonnière ou essentiellement grâce à d’autres revenus (blog…)?

    Bien à toi,

    Adrien

    Répondre
    • Raphaël

      Salut Adrien,

      merci pour ton commentaire !

      1. Stratégie de Location Saisonnière durant les turn-over si nécessaire car le bien est placé en hypercentre, cela permettra de ne pas le laisser vide et de doper la rentabilité de manière insolente.

      2. La banque regarde l’ensemble de toutes les ressources (salaire, revenus fonciers, revenus d’entreprise, patrimoine, …) donc c’est bien l’état général de la situation de la personne que la banque regarde. 🙂

      A bientôt !

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  4. Quentin

    Félicitations Raphaël !

    C’est exactement ce style de bien qu’il me faudrait pour commencer… ^^
    On se reverra en octobre mais je ne pense pas que j’aurais réussi à implémenter d’ici là.

    Bonne continuation,
    QueNtin.

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  5. TCHISSAMBOU

    hello Raphaël,

    c’est vrai que le meublé étudiant c’est ça qu’il y a de vrai, hors mis la location saisonnière, ça va comme des petits pains.
    C’est le premier appart qui a été pris dans mon bien dont je t’ai parlé.
    Et moi aussi, mon entrepreneur m’avait dit c’est mieux une fille.

    et c’est ce que je fais quand je peux.

    Bonne opération comme d’hab. 😉

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  6. naamoune

    salut une belle vidéo avec un beau projets. tu a biens fais de le metre en meublé plus d’avantage que d incoveigant.
    j’utiliserai bail de 9 mois et saissonnier pour l’été.

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  7. Guillaume

    Salut Raphael,
    Très bonne vidéo.
    Je compte également louer le même type de studio à un étudiant sur Marseille.

    Peux tu nous dire quels meubles et ou tu les as achetés pour cet appartement?

    Cordialement

    Répondre
  8. Patricia

    Bonjour
    j’aménage des petites surfaces meublées pour du locatif depuis une vingtaine d années
    je voudrais attirer votre attention sur l’aménagement :
    le lave linge est trop près de la douche me semble t il
    votre responsabilité ne serait elle pas engagée en cas d’accident ?
    ce que je suggérerais : le lave linge pourrait prendre la place du réfrigérateur
    un réfrigérateur trouverait sa place dans un des recoins à côté de la kitchenette
    et vous régleriez ainsi le problème du risque électrique dans la salle d eau
    vous gagneriez aussi une place pour un four sur le réfrigérateur
    qu en pensez vous ?
    Patricia

    Répondre
    • Raphaël

      Bonjour Patricia, c’est une excellente remarque et j’ignore totalement si ma responsabilité peut être engagée, je n’y avais pensé. Visiblement, elle a toujours été là et je pense la laisser là dans la mesure où tous les travaux de la cuisine sont terminés. Merci beaucoup en tout cas pour ce commentaire constructif. 🙂

      Répondre
  9. koubi

    Bonjour Raphaël,

    merci pour cet article auquel je réagis un peu tard.
    Plusieurs remarques / questions me viennent à l’esprit. Tout d’abord, je suis d’accord avec le fait que l’important est de dégager un cash-flow positif, même faible. Il y a toujours moyen de doper ensuite la rentabilité.

    Dans ton livre que j’ai lu avec attention, tu évoques à la fin la question de la meilleure forme juridique pour gérer ton immo. Pour ma part, je débute en immo mais j’aime voir un peu loin. Grossir c’est bien et il faut donc prévoir les obstacles. J’en vois au moins deux : la capacité d’endettement et la fiscalité.

    La première se gère en faisant de bons investissements de manière à ne pas se faire amputer trop sa capacité d’endettement.

    Pour la seconde, ce n’est pas très clair pour moi. Ce serait un bon sujet pour ton blog. Il faut déterminer sa stratégie : Est-ce qu’on veut dégager du revenu ou construire un capital. Quand on est petit, le LMNP va très bien, surtout qu’on bénéficie de la fiscalité des plus values des particuliers; Mais ensuite, je pense qu’il faut rapidement passer à l’IS, même si ça entraîne pas mal de frais. Tant qu’on ne sort pas d’argent de la société, on est plus faiblement imposé, notamment à l’impôt sur la fortune (il faut y songer, ça arrive vite ;-).

    De ton côté, quel statut as-tu adopté ? As-tu songé également au statut LMP ?

    Une autre question intéressante sur le LMNP, c’est : quand vendre ? En effet, il vient un moment où le stock d’amortissement s’épuise et ça devient plus intéressant de renouveler le parc pour « recharger ».

    Voilà, voilà. Tout ça pour dire que les stratégies de long terme, ça intéresserait du monde comme sujet de discussion.

    A +

    Répondre
    • Raphaël

      Salut Malik,

      la fiscalité est un sujet délicat et je n’ai pas les diplômes pour donner légalement des conseils sur ce blog, juste des pistes. Je suis pour l’instant en statut LMNP mais ta remarque concernant la société est très juste, c’est à étudier malgré les frais ! 🙂

      Quand vendre ? Ca dépend de ta stratégie… Tu peux acheter toujours plus de biens pour entretenir ton « stock » de charges, c’est un cercle vertueux mais c’est clair qu’il y a un moment où tu paies des impôts, c’est le jeu ! Revendre, c’est aussi faire face à l’impôt sur la plus-value… Le bon choix, il n’y en a pas, chaque situation est unique ! 🙂

      A bientôt !

      Répondre
  10. Vincent

    Bonjour Raphael,

    Mon premier investissement était justement une location que je loue en meublée étudiant. C’est idéal comme première investissement pour se faire la main.
    Comme toi, depuis le début, je le loue qu’à des filles de l’école de commerce du coin 😉 Pour l’instant, je n’ai pas eu trop de casse et aucuns soucis pour louer car je propose un bien meublé digne de ce nom (TV, cafetière, …) et bien placé.
    Dernièrement, je me suis diversifié un peu et je suis passé à l’immeuble de rapport avec travaux à la campagne. C’est complètement différent mais tout aussi passionnant 🙂
    Au plaisir !
    Vincent

    Répondre
  11. Pierre

    Hello Raphael,

    Super vidéo et sujet très intéressant !

    Nous avons également découvert le meublé c’est juste génial: plus facile à louer, plus cher et moins de fiscalité
    C’est vraiment bien d’expliquer tout cela et de nous montrer votre appartement dans le détail !

    Nous boostons également le rendement en allant un peu plus loin et en louant en saisonnier

    C’est sûrement jouable pour vous sur Reims
    Nous avons habité également en Champagne et la région s’y prête, d’autant plus que le TGV dessert la ville depuis une dizaine d’années maintenant
    Vous avez envisagé cette option ?

    A bientôt

    Répondre
    • Raphaël

      Salut Pierre, l’option a été envisagée et appliquée puisque j’ai deux meublés de tourisme qui tournent sur la région de Champagne à Reims et Epernay. 😉
      A bientôt !

      Répondre

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